【正文】 證及復(fù)印件； (2) 技術(shù)監(jiān)督機(jī)關(guān)核發(fā)的 “法人代碼證書 ”原件及復(fù)印件； (3) 主管單位批準(zhǔn)開(kāi)業(yè)的文件或有限責(zé)任公司章程； (4) 法人 (負(fù)責(zé)人 )身份證； (5) 銀行開(kāi)戶證明。 三、稅務(wù)登記 新辦單位必須在領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照后三十天內(nèi)，到相應(yīng)的稅務(wù)局辦理稅務(wù)登記，市稅務(wù)局、區(qū)稅務(wù)局均可辦理，哪里登記，哪里交稅。 二、公章的刻制 公章的刻制必須憑營(yíng)業(yè)執(zhí)照在當(dāng)?shù)毓ど碳肮膊块T指定的刻字店刻制。 所有申報(bào)資料在工商登記機(jī)關(guān)初審并收取后，一般在一周左右可以領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 (八 ) 房屋租賃協(xié)議及出租方的產(chǎn)權(quán)證明 若為購(gòu)買的房屋，則須出具購(gòu)置房產(chǎn)的證明或產(chǎn)權(quán)證書。 (七 ) 資產(chǎn)負(fù)債表和損益表 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 31 若股東方為法人單位，則需出具近期的資產(chǎn)負(fù)債表和損益表。 (四 ) 董事會(huì)決議 首次董事會(huì)決議必須包括對(duì)公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理的任命內(nèi)容并附上有關(guān)的具體證明。 (三 ) 公司章程 由股東各方議定的公司章程是有限責(zé)任公司的 “基本法 ”，其中就股東各方應(yīng)享受的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)作了詳細(xì)的說(shuō)明和約定。經(jīng)核準(zhǔn)后的企業(yè)名稱有效期為 3 個(gè)月。工商部門所進(jìn)行的這項(xiàng)審核就是為了避免企業(yè)名稱的重復(fù)和不規(guī)范。其中準(zhǔn)備資料的工作最為繁復(fù)，但只要細(xì)致周到，通過(guò)一些實(shí) 踐，多跟當(dāng)?shù)氐墓ど滩块T聯(lián)絡(luò)，就可以順利完成這項(xiàng)工作。 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 24 甲 方： 乙 方： 法人代表： (蓋章 ) 法人代表： (蓋章 ) 經(jīng) 辦 人： (簽章 ) 經(jīng) 辦 人 ： (簽章 ) 日 期： 年 月 日 日 期： 年 月 日 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 25 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 26 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 27 財(cái)財(cái) 務(wù)務(wù) 管管 理理 中中 心心 ? 營(yíng)業(yè)執(zhí)照申領(lǐng) ? 辦理稅務(wù)登記證 ? 辦理企業(yè)代碼證 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 28 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 29 第第 三三 章章 工工 商商 注注 冊(cè)冊(cè) 登登 記記 第一節(jié) 工作流程 去確定開(kāi)店地區(qū)的工商局 領(lǐng)取各種表格 交集團(tuán)資金結(jié)算部填寫有關(guān)內(nèi)容， 并報(bào)總裁審檢 交納資料 領(lǐng)取執(zhí)照 刻制公章 辦理銀行開(kāi)戶 辦理稅務(wù)登記 辦理企業(yè)的代碼證 定崗定編及人員確定 建 帳 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 30 第二節(jié) 工作說(shuō)明 工商稅務(wù)登記包括了營(yíng)業(yè)執(zhí)照申領(lǐng)、銀行開(kāi)戶、刻制公章、辦理稅務(wù)登記證和企業(yè)代碼證這五個(gè)項(xiàng)目。 十二、本協(xié)議未盡事宜由雙方協(xié)商并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，該補(bǔ)充協(xié)議與租賃合同具有同等法律效力。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有權(quán)按到期應(yīng)付租金的萬(wàn)分________向乙方加收滯納金； 租賃期間，雙方必須信守合同，一方如因特殊情況中止合同時(shí)，應(yīng)提前三個(gè)月征得對(duì)方同意，并商定補(bǔ)償損失之費(fèi)用 (此處特殊情況僅指政府明令拆遷或其它不可抗力事由 )； 如因發(fā)生地震、臺(tái)風(fēng)、洪水等不可抗力，導(dǎo)致出租房毀損， 乙方不能正常經(jīng)營(yíng)的，由乙方予以修復(fù)，但應(yīng)免除該期間內(nèi)由乙方應(yīng)付的房租。因業(yè)務(wù)或其它原因需要拆改添建或改裝門面、室內(nèi)裝飾等，應(yīng)事先經(jīng)甲方同意，議定今后處理辦法，并另簽協(xié)議； 出租區(qū)域的衛(wèi)生及 門前的衛(wèi)生由承租方承擔(dān)； 十、違約責(zé)任 租賃期間，雙方必須信守合同，任何一方明確表示或者以自己的行為表明不履行義務(wù)時(shí)，需向?qū)Ψ絿L付年度租金 ________%作為違約金。 九、乙方義務(wù) 乙方應(yīng)依約按期向甲方交付租金，不得拒交或拖欠；乙方拖延履行交納房租的按實(shí)際遲延履行金額，每延遲一天交納萬(wàn)分 之二點(diǎn)一的遲延違約金； 乙方應(yīng)按照租賃協(xié)議中明確的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容使用該房，不得從事非法活動(dòng)； 乙方不得擅自將承租房以轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)借等方式給第三者使用； 乙方應(yīng)合理的使用水、電等設(shè)施，并保證安全經(jīng)營(yíng)，如因承租方不合理的使用水、電設(shè)施，所造成的損失及第三人損失，承租人應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。但如果有證據(jù)證明甲方在簽訂租房協(xié)議前知道所出租房屋在政府部門規(guī)劃的拆遷范圍內(nèi)，而未以書面通知告知對(duì)方，則甲方應(yīng)向乙方退還未到期的租金，還應(yīng)當(dāng)就乙方實(shí)際損失進(jìn)行補(bǔ)償，并另外 償付違約金為年租金10%； 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 23 承租期間商場(chǎng)內(nèi)部管理由乙方負(fù)責(zé)，甲方不予干涉； 甲方在收取房租后，應(yīng)出具有關(guān)正規(guī)票據(jù)； 甲方應(yīng)自行向當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門辦理相關(guān)房屋出租的手續(xù)，如因此發(fā)生糾紛與乙方無(wú)關(guān)。但屬乙方人為造成的因素除外； 甲方應(yīng)出具房屋及場(chǎng)地的有關(guān)產(chǎn)權(quán)資格證書 ，并交一份復(fù)印件給乙方留存； 甲方應(yīng)保證出租的房屋場(chǎng)地權(quán)屬清楚，在租賃期內(nèi)若發(fā)生與第三方有關(guān)權(quán)屬及債權(quán)、債務(wù)的糾紛，一律與乙方無(wú)關(guān)，若因此給乙方造成損失，甲方負(fù)責(zé)賠償； 乙方在租用期間，如出租房于市政府規(guī)劃屬拆遷的，甲方應(yīng)于接到市政府規(guī)劃拆遷通知 2 日內(nèi)以書面形式通知乙方。一經(jīng)甲方提出，乙方有權(quán)予以拒絕。 (除上述費(fèi)用外，其他存在的或可能存在的費(fèi)用，均有甲方承擔(dān)。 (協(xié)議期內(nèi)最后一個(gè)月月初商談簽定下年度租賃協(xié)議，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先承租的權(quán)利。 根據(jù)最后計(jì)算出的盈虧情況，及公司在該地區(qū)的戰(zhàn)略 意圖，決定取舍。估計(jì)出門店的大致年銷量，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，測(cè)算出各項(xiàng)費(fèi)用。這些要素有：停車位、配套庫(kù)等。但不能低于及格標(biāo)準(zhǔn)。如果門店在街角、或比較突出，則易引起注意；如果門前有障礙 (如電桿、樹林等 )或位置與臨近建筑比相對(duì)凹近，則較差。 (三 ) 建筑面積與建筑類型； (四 ) 內(nèi)部設(shè)施； 建筑面積以合適為宜；內(nèi)部設(shè)施指水電、消防、電梯、電話等。 一、直營(yíng)店本身各項(xiàng)參數(shù)的評(píng)價(jià) 直營(yíng)店店址評(píng)價(jià)的因素有： (一 ) 店址所處位置； 是否在商業(yè)中心，或離商業(yè)中心有多遠(yuǎn)。我們將這種評(píng)價(jià)分為兩個(gè)層次： 第一層次：直營(yíng)店本身各項(xiàng)參數(shù)的評(píng)價(jià)； 第二層次：結(jié)合直營(yíng)店周圍環(huán)境、以及商圈情況，進(jìn)行投資效益預(yù)測(cè)。同意或者否 決該店址。 三、電梯、中央空調(diào)等設(shè)備的完好情況。 十一、付款、交房嚴(yán)格按照合同中即定條款履行 第三部分 對(duì)門面房的其他要求 一、租賃期限 由于我們的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)及我們投入的規(guī)模，所以門面的租賃期限也是我們決定是否承租蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 20 該門面房的重要因素，一般租賃期限不得低于五年。 租金當(dāng)中是否含物業(yè)管理費(fèi)用，如果不含，物業(yè)管理費(fèi)用如何處理。 (二 ) 簽定租房協(xié)議時(shí)要注意的事項(xiàng) 審查對(duì)方作為出租方的主體資格是否合法 (1) 是否有產(chǎn)權(quán)證、是否有租賃許可證，如果有轉(zhuǎn)租行為是否得到原出租人的同意； (2) 該房屋是否存在著其他權(quán)屬問(wèn)題，如果有，該出租行為是否得到其他債券人或房屋共有人的一致同意。 所出售房屋的有關(guān)的物業(yè)管理是否談妥。 購(gòu)買房屋所涉及的稅收有哪些，如契稅、印花稅、綜合管理費(fèi)等項(xiàng)目。 八、形成書面報(bào)告 書面報(bào)告要盡量做到詳盡具體，對(duì)涉及到的相關(guān)表格要認(rèn)真填寫。 (三 ) 在談判中不能作出越權(quán)的承諾。 六、和房主進(jìn)一步洽談 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 19 (一 ) 洽談時(shí)應(yīng)事先擬好洽談提綱，做到心中有數(shù)。 五、甄選、評(píng)估 (一 ) 對(duì)所選地址進(jìn)行甄選； (二 ) 制定詳細(xì)的說(shuō)明書； (三 ) 初步進(jìn)行可行性分析。 嚴(yán)格遵守選址進(jìn)度要求，每天對(duì)所選地址進(jìn)行匯總和探討。這種信息越多，達(dá)到最優(yōu)機(jī)會(huì)就越大。如超市最好建在住宅小區(qū)的中心位置，專賣店最好臨街而設(shè)，最好在鬧市區(qū)，或?qū)I(yè)街等。 市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)該全面，不僅對(duì)市場(chǎng)要有主觀上的把握，也要有微觀的了解；調(diào)研不能走馬觀花，要盡量在走訪中了解更多的信息；調(diào)研的手段應(yīng)該有多樣性。 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 18 選址的標(biāo)準(zhǔn) (1) 確定選址范圍的標(biāo)準(zhǔn) ● 新設(shè)商店距老商業(yè)圈中心距離是多遠(yuǎn)； ● 新商業(yè)圈內(nèi)有多少家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； ● 新商業(yè)圈內(nèi)交通狀況； ● 新的商業(yè)圈內(nèi)的房租價(jià)格等。 (4) 對(duì)具體的地址進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，做出優(yōu)劣、適合性的具體評(píng)價(jià)。 (3) 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，篩選出具體的目標(biāo)地點(diǎn)，主要考察以下幾方面的內(nèi)容： ① 可以確保必要的家庭 (人口 )數(shù)量的具體位置。 商圈調(diào)查的基本流程 (1) 從宏觀上進(jìn)行把握 通過(guò)對(duì)各種權(quán)威性的統(tǒng)計(jì)數(shù)字與資料的分析，把握人口分布 (包括增減傾向、零散分布、人口密度等人生活動(dòng)圈，交通體系、產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、購(gòu)物動(dòng)向、地形特點(diǎn)等 )，中心地區(qū)功能分布情況 (行政區(qū)劃、商業(yè)概況 )等總體情況，然后根據(jù)自己的建店政策，確定目標(biāo)區(qū)域，主要參照人口規(guī)模、地域發(fā)展性、商業(yè)飽和度等。 (2) 中型城市、地級(jí)市：主商圈比較明顯，一般存在 12 個(gè)主商圈，同時(shí)存在若干次商圈。 選址實(shí)施小組成員的綜合素質(zhì)一定要高，選址小組的負(fù)責(zé)人應(yīng)由分公司的主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任或兼任。 三、談判中作到知己知彼，以我為中心 一旦自己的標(biāo)準(zhǔn)確定，在談判中要冷靜沉著，切勿操之過(guò)急，要有耐心地努力刺探對(duì)方的利益底線，抓住對(duì)方的弱點(diǎn)，防止對(duì)方控制局面，爭(zhēng)取談判的主動(dòng)權(quán)，爭(zhēng)取最有利于我方的條件。 二、發(fā)揮管理店的作用 由于管理店對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r比較熟悉，所以對(duì)于連鎖推進(jìn)工作特別是選址工作十分重要，我們要充分利用管理店的人力、物力，發(fā)揮管理店的積極性。 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 14 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 15 第第 二二 章章 選選 址址 第一節(jié) 工作流程 報(bào) 批 簽定正式合同 簽訂租房合同 簽訂購(gòu)房合同 付款、交房 信息的收集和收集 對(duì)城市地理環(huán)境的調(diào)研 明確選址思路 尋找符合基本要求的地址 甄選、評(píng)估 和房主進(jìn)一步洽談 形成合同草案 形成書面報(bào)告 Yes No No 蘇寧電器集團(tuán) 連鎖管理部 16 第二節(jié) 工作說(shuō)明 第一部分 選址的原則 一、重視規(guī)劃，有針對(duì)性地選址 首先我們應(yīng)該重視對(duì)市場(chǎng)和商圈的調(diào)研和分析，在此基礎(chǔ)上我們對(duì)所需開(kāi)店的城市有一個(gè)整體上的認(rèn)識(shí)和把握，我們就會(huì)在客觀上給出相應(yīng)的選址標(biāo)準(zhǔn)。最終取得的數(shù)據(jù)和資料都將可能會(huì)成為相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。最后對(duì)我司進(jìn)入該市場(chǎng)的可行性及進(jìn)入策略進(jìn)行分析論證。 第三部分 統(tǒng)計(jì)分析 一、數(shù)據(jù)的整理和統(tǒng)計(jì) (一 ) 將所采集的數(shù)據(jù)加以分類； (二 ) 將分類好的數(shù)據(jù)按類匯總； (三 ) 根據(jù)分類匯總結(jié)果進(jìn)行整理