【正文】 該戶型是兩居中單體面積較小的一種；朝向佳，兩間臥室均為正南朝向；主臥室和起居廳面寬大，采光佳；戶型方正，均好性高，本定價(jià)中單價(jià)上揚(yáng)有足夠價(jià)格支撐點(diǎn)。（2）東朝向E戶型02戶 兩室兩廳兩衛(wèi) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 該戶型是兩居中單體面積最小的一種，意味著單體總價(jià)的適度，給單價(jià)上拉帶來設(shè)計(jì)空間，本價(jià)格建議已經(jīng)充分考慮該因素；朝向?yàn)闁|規(guī)避京開高速噪音；戶型方正，面寬合理主臥室和起居廳面寬達(dá)4200mm。在兩居比重大，戶型多樣的情況下，各戶型在為購(gòu)房者提供更多購(gòu)房選擇的同時(shí)，也形成項(xiàng)目?jī)?nèi)的客戶競(jìng)爭(zhēng)，如何調(diào)配好同質(zhì)戶型的價(jià)格差，將直接影響銷售利益實(shí)現(xiàn)。（二）各戶型定價(jià)簡(jiǎn)析考慮到三期三座塔樓的戶型雷同性，本次定價(jià)呈報(bào)是以3號(hào)樓單座為計(jì)算參照，其他樓座類推（根據(jù)開盤階段的不同各樓座推出時(shí)進(jìn)行實(shí)際操盤調(diào)整）不會(huì)影響整體和全程均價(jià)。如果項(xiàng)目能夠順利完成銷售導(dǎo)入期，成功聚斂銷售人氣，中后期的銷售價(jià)格攀升會(huì)較順暢實(shí)現(xiàn)。本次定價(jià)的總體均價(jià)為3820元每平方米。（2） 我公司在大興區(qū)域市場(chǎng)的銷售定價(jià)經(jīng)驗(yàn)。各樓座的開盤時(shí)機(jī)根據(jù)本案銷售消化，合理保持各個(gè)檔層產(chǎn)品的供盤體量，以利于利用產(chǎn)品的階段性供給稀缺等，制造價(jià)格拉升機(jī)會(huì)?？茖W(xué)的利用戶型配比，在銷售執(zhí)行中，除了影響價(jià)格的基礎(chǔ)要素樓層因素、朝向因素、景觀因素、平面戶型布局合理度因素、遮擋因素等，戶型配比的因素可能帶來的部分利潤(rùn)增值容易被忽略和弱化。這樣既可以滿足客戶買長(zhǎng)不買落的心理，又可以促使觀望客戶盡快落定，同時(shí)滿足先購(gòu)買客戶的獲利增值感，此一舉三得?！皟r(jià)格才是硬道理”的二次推廣啟動(dòng)， 項(xiàng)目再次激活。結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)向和項(xiàng)目自身特征，本案要實(shí)現(xiàn)銷售全程均價(jià)4000元。（五）目標(biāo)客戶年齡家庭結(jié)構(gòu)描述25歲40歲，三口之家或者小兩口之家，少數(shù)養(yǎng)老客群。（四）目標(biāo)客戶收入支付描述市區(qū)中收入人群，月薪3000~5000元。（三）目標(biāo)客戶居住區(qū)域描述目標(biāo)客戶除在本部區(qū)域市場(chǎng)中分析的情況，另一部分主要來市區(qū)能夠較順暢輻射到南、東南、西南五環(huán)和京開高速北輻射線的區(qū)域。追求便利、安靜的社區(qū)環(huán)境空間。對(duì)房屋的通風(fēng)采光要求較高。注重戶型設(shè)計(jì)的合理度，功能分區(qū)的人性化，面積的有效性。（二）目標(biāo)客戶購(gòu)買心理描述“自住第一次置業(yè)者”希望購(gòu)買門檻低，非常重視生活的方便，出行條件的便利，工作地點(diǎn)多在城內(nèi)，往來的暢通，是其選擇住宅的要素。這兩類人收入穩(wěn)定。環(huán)境偏好型：這其中的消費(fèi)者可能有兩部分人，一部分是注重生活質(zhì)量的年輕人，城市白領(lǐng)收入穩(wěn)定，追求一定的生活品質(zhì)，要求住宅的使用舒適性，結(jié)構(gòu)分區(qū)人性化。節(jié)約購(gòu)房成本配套一輛小車，花同樣的錢可以居住更高品質(zhì)的住宅，享受更舒適的生活。兩居和三居是他們的主要購(gòu)房選擇傾向。一居和小兩居是他們的主要購(gòu)房選擇傾向。第二層含義是借力于現(xiàn)在購(gòu)房者的郊區(qū)購(gòu)房情結(jié)，強(qiáng)調(diào)郊區(qū)項(xiàng)目特有的環(huán)境污染小，空氣清新，風(fēng)景秀美的特征。“朗天”淺指開闊、晴好的天氣、空間和天空，同時(shí)伴隨牽引出居者快樂的居家心情。（四）泰中朗天園“泰中朗天園”也是直接從案名上延續(xù)一期、二期的案名關(guān)鍵字，對(duì)一期、二期有一定的承接性。“順”也有迎和了中國(guó)百姓傳統(tǒng)心理，討吉利，祈祥順的要旨?！绊樉啊庇袃蓪雍x，第一層含義是本案依順風(fēng)景而生的意思，本案西側(cè)為綠化隔離帶又面臨30萬平米興城廣場(chǎng)，高層遠(yuǎn)眺風(fēng)景秀美，強(qiáng)調(diào)本案擁有不可多得獨(dú)有的景觀優(yōu)勢(shì)；第二層含義是社區(qū)與周邊景色的相互伴生，互動(dòng)?！芭d城靚舍”也突出了本案西側(cè)綠化隔離帶和面臨30萬平米興城廣場(chǎng)，成功借景；社區(qū)風(fēng)景秀美，高層遠(yuǎn)眺，享受美麗生活；“舍”字則突出郊區(qū)悠然健康的居住狀態(tài)，綠色氧吧簇?fù)砩鐓^(qū)，享受郊區(qū)的綠色健康生活，呼應(yīng)＂健康＂概念。 （二）興城靚舍“興城靚舍” 中的“靚舍”，本意是擁有漂亮、秀美風(fēng)景和外觀的居所；“靚舍”同時(shí)諧音“亮色”暗合了本案是大興一道城市亮麗奪目的建筑風(fēng)景線，不言而喻的地理區(qū)位的標(biāo)志性建筑。迪亞士發(fā)現(xiàn) 位于非洲西南端的地方命名“好望角”，是大西洋和印度洋之間的重要陸地標(biāo)志。我項(xiàng)目位于大興新城的東部也希望順借祥瑞之氣。建筑中的東南角向來被稱作金角，本案正位于京開高速和五環(huán)交口的東南角，即位于金角，屬升旺之地，正所謂“旺角”。作為北京城市發(fā)展新區(qū)，大興連接一軸（南中軸延長(zhǎng)線），橫跨兩帶（北京東部發(fā)展帶和西部發(fā)展帶），關(guān)聯(lián)多中心（大興新城、亦莊新城）。結(jié)合本案在京開高速和五環(huán)交口的明顯突出地理位置，同時(shí)遵循開發(fā)商的開發(fā)思路，本次向開發(fā)商提出建議案名有四,分別為“興城旺角”、“興城靚舍”、“泰中順景”、“泰中朗天園”。二、 推廣案名提案針對(duì)本案的現(xiàn)狀特征和優(yōu)勢(shì)，成熟外銷社區(qū)，直達(dá)城區(qū)的便利交通，適度中戶型，坐擁30萬平方米的巨大氧吧構(gòu)成項(xiàng)目突出賣點(diǎn)。所謂“白領(lǐng)生活區(qū)”突現(xiàn)人文環(huán)境，緊鄰公安大學(xué)。所謂“健康”西側(cè)綠化隔離帶，面臨30萬平米興城廣場(chǎng)。成熟社區(qū)會(huì)所和超市配套，華堂購(gòu)物，盡享小資精致生活。單套總價(jià)在4045萬元，相對(duì)于普通白領(lǐng)家庭的支付能力在適度的承受范圍內(nèi)。不夸張，有點(diǎn)小資，經(jīng)濟(jì)舒適適度生活空間。同時(shí)作為近鄰主路的塔樓，停工時(shí)間較長(zhǎng)，規(guī)劃立面設(shè)計(jì)相對(duì)后滯等問題點(diǎn)同樣明顯，左右之間要準(zhǔn)確尋求產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)。項(xiàng)目名稱位置建筑形式規(guī)模工程進(jìn)度均價(jià)主力戶型銷售率那爾水晶城依伴京開高速，工業(yè)園區(qū)的西側(cè)門戶位置。而目前市區(qū)的現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房在銷項(xiàng)目供盤體量甚微。 工程進(jìn)度相較區(qū)域內(nèi)物業(yè)，本案的工程形象優(yōu)勢(shì)并不明顯。 興城廣場(chǎng)30萬平米的城市公園，是本案的一個(gè)重磅借力點(diǎn)。 開發(fā)商品牌開發(fā)商企業(yè)品牌的知名度雖然不及近幾年進(jìn)入的部分開發(fā)商，如華潤(rùn)和順馳等，但是本案開發(fā)商在大興福園、泰中花園一期和二期的開發(fā)中，已經(jīng)確立了自己的區(qū)域市場(chǎng)地位和企業(yè)形象。社區(qū)班車，錦上添花。成熟的社區(qū)配套游泳館、便民超市和店鋪為客戶提供更多生活便利。 成熟社區(qū)生活社區(qū)三期是收筆之作，不會(huì)再受施工之?dāng)_。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn): 成熟周邊生活配套周邊有成熟的生活配套，銀行、超市等近在咫尺，華堂商場(chǎng)一路之隔。而且相較低層和多層實(shí)用率也較低。 偏離主居住區(qū)本案偏離大興當(dāng)?shù)刂骶幼^(qū)，宣傳上想要借勢(shì)中心區(qū)和新興的京開高速路西低密度居住區(qū)也較勉強(qiáng)。 塔樓結(jié)構(gòu)三期為塔樓建筑結(jié)構(gòu)形式，而與郊區(qū)項(xiàng)目的主體目標(biāo)客戶的消費(fèi)趨向是相悖的。二、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目劣勢(shì)： 噪音污染三期的三座塔樓緊鄰京開高速，該部分產(chǎn)品西側(cè)住宅存在著噪音污染問題，加之西側(cè)無任何屏障和建筑物（僅有綠化隔離帶）。一期多層涂料立面板樓，二期為掛磚多層板樓及少量TOWNHOUSE住宅。采用“圍合式”建筑設(shè)計(jì)方案，分三期開發(fā)，一期和二期是大興區(qū)早期的外銷樓盤。第二部分 項(xiàng)目簡(jiǎn)析一、 項(xiàng)目基本描述泰中花園位于南五環(huán)和京開高速的交匯處的東南角，東鄰大興工業(yè)園區(qū)，廣茂大街5號(hào)。高檔項(xiàng)目的增加，也帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)購(gòu)買人群的變化。大興是房?jī)r(jià)上升幅度較大的區(qū)域，從下半年的市場(chǎng)情況來看，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，大興今年下半年新入市的項(xiàng)目并不多，大多是舊盤的后續(xù)項(xiàng)目，所以房?jī)r(jià)受供應(yīng)量增加的影響不大，房?jī)r(jià)應(yīng)該呈現(xiàn)繼續(xù)上揚(yáng)趨勢(shì)。小區(qū)園林，配套設(shè)施成為樓盤項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。二、大興區(qū)域板塊樓市簡(jiǎn)析“兩軸兩帶多中心” 北京新城市規(guī)劃的確立，為處在兩帶上的大興房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來利好，在政策的引導(dǎo)下，郊區(qū)的開發(fā)熱正在到來，尤其是目前這里的房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，所以必將會(huì)吸引更多來自城區(qū)的購(gòu)房者關(guān)注該區(qū)域。低密度、高性價(jià)比的郊區(qū)普通住宅項(xiàng)目從新政當(dāng)中明顯獲益。如果簡(jiǎn)單的對(duì)郊區(qū)化進(jìn)行分類的話，大致可以分為郊區(qū)別墅和郊區(qū)普通住宅兩條脈絡(luò)，如昌平、順義成為郊區(qū)別墅扎堆的地區(qū)，而通州、大興區(qū)域普通住宅發(fā)展迅猛。國(guó)家宏觀政策陸續(xù)出臺(tái)抑制住宅市場(chǎng)過熱，尤其是投資性購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)的拉升，如利息率的上調(diào)、個(gè)貸政策的嚴(yán)苛、稅收的調(diào)整等一系列。成交量增長(zhǎng)顯著，并且成交房屋單套平均面積有所增加。從而實(shí)現(xiàn)開發(fā)商和代理銷售公司的雙贏。同時(shí)項(xiàng)目的施工停滯，使得項(xiàng)目在建筑立面設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)