【正文】 500元/平方米。為了保證資金迅速回收，因此鼓勵一次性付款和銀行按揭方式付款，給其予較大折扣，使消費者趨向于這兩種付款方式，從而使資金迅速回收。另外在銷售中的公布價格為標價，標價高于均價如果一次付清全款，在標價的基礎上優(yōu)惠3%；在期房期間如果三個月付清全款在標價基礎上優(yōu)惠1%，%；如果在一個月內(nèi)付清全款在標價基礎上優(yōu)惠2%，這樣可以增加客戶付款的積極性和一次性付款銷售方式的吸引力，促使相當部分的客戶采取一次性付款的方式進行購房，保證銷售回款。★ 本項目價格影響因素：市場、消費者、區(qū)域發(fā)展的價格影響因素分析。=第三部分：項目銷售價格策略：本部分重點：★ 項目價格制定思路：采用補償式定價方式，以迅速回收資金為原則。（4） 通過嚴格的售前項目培訓提高銷售服務水平，可考慮物業(yè)服務部分前期介入，利用軟性服務提高項目硬件的檔次感，加強消費者對項目價格和硬件設施的認同感。同時也為項目的價格提升創(chuàng)造更大的心理接受空間。同時在區(qū)域內(nèi)營造強烈的氣氛，樹立項目在街區(qū)內(nèi)的獨特形象，同時彌補在套型設計上的不足。（6） 隨著政府刺激需求的各項政策不斷出臺，消費者的通脹預期將有可能增加，市場消費高潮將函漸形成，住宅消費將可能又一次成為熱點。（4） 銀行金融信貸的力度加大，最長貸款期限增加到三十年，若能和銀行接洽爭取到三十年貸款將大大提高項目的購買力，在宣傳上增加訴求點。（2） 項目自身有一定的規(guī)?？梢酝ㄟ^相應的工作營造獨立的社區(qū)環(huán)境。（5） 項目所處的位置還不是一個較成熟的居住區(qū)，需要進行一定的宣傳推廣工作才能擴大項目的認知度。（3） 項目的價格在同檔次物業(yè)中不具有明顯的價格優(yōu)勢。1． 困難點：（1） 本項目周邊街區(qū)環(huán)境對項目的形象有一定影響?！?機會點：項目在現(xiàn)階段存在的機遇和優(yōu)勢。在這種形勢下營造項目的特色成為各項目的首要工作，同時采取適當?shù)膬r格策略，促銷策略和采取有效的廣告方案成為保證銷售進度的基礎。（5） 區(qū)域行情分析結(jié)論：項目區(qū)域內(nèi)今、明兩年新開發(fā)項目較多且多為中等以上規(guī)模的住宅小區(qū)，小區(qū)配套均較為齊全，形成一定的社區(qū)環(huán)境。（4） 同類物業(yè)的行情分析 在半年前尚屬市場空白的小高層電梯公寓現(xiàn)漸已成為各開發(fā)商競相開發(fā)的熱點，在近期內(nèi)即將和正在開發(fā)小高層電梯公寓情況如下：項目名稱規(guī) 模位 置單 價 (元)銷售情況 付款情況芳草地18套100300M2人民南路南延線2700較好7成按揭錦官新城占地350畝錦繡花園旁3500已發(fā)售的銷售達95%7成按揭天樂嘉苑77套119280M2一環(huán)路南四段2390一般7成520年按揭澳深花園玉雙路3088銷售至70%6成115年按揭龍門公寓三個單元雙楠路2400剛開始發(fā)售可按揭富港花園占地約80畝雙楠路2700未正式發(fā)售紫藤花園建面5萬M2大石西路未建設景溪園占地約10畝欣園后側(cè)2600 發(fā)售80%7成120年按揭精致電梯公寓兩棟蜀漢中路2500未正式發(fā)售金都花園109233M2蜀漢中路三環(huán)路旁300050%7成按揭交大云庭苑交大路2400發(fā)售70%7成按揭以上項目大部分建筑面積在50000M2以上, 售價稍高于同檔次多層商住樓,除個別項目外,均實行了按揭購房。九里片區(qū)多層商品住宅均價均在2100元/M2左右，小高層電梯公寓均價預計在2400元/M2左右。大石西路基本未進行開發(fā)，已開發(fā)的名景園為全裝修，售價在3080元/M2以上。（2） 、項目所在地段的行情預測 項目所在地段的住宅開發(fā)在今、明兩年將達到一個高峰，項目建設期內(nèi)同檔次住宅的競爭將會十分激烈，價格、環(huán)境、配套、物業(yè)服務等都將成為影響競爭的因素?，F(xiàn)階段無大規(guī)模的拆遷安置房進行修建，只有由中房集團修建的占地約600畝的經(jīng)濟適用房戰(zhàn)旗小區(qū)正在修建中，起價為1600元/M2。以上配套加上小區(qū)本身建設的會館、健身房、桑拿房等設施完全能夠滿足小區(qū)生活、娛樂需要。娛樂場所有太陽影城、清溪假日城等休閑場所。整個項目區(qū)域內(nèi)配套設施已能滿足小區(qū)居民教育、衛(wèi)生保健的需求。另外，區(qū)域內(nèi)即將竣工的項目基本為中、高檔，這樣為區(qū)域內(nèi)高尚住宅小區(qū)群的形成起到了促進的作用。其次，羊西線及周邊一些中高檔住宅小區(qū)的成功開發(fā)提升了該地段的價值，對項目檔次的定位與房屋價格的操作比較有利。所以，在項目開發(fā)中一定要著重塑造較高的社區(qū)文化環(huán)境，創(chuàng)造較好的社區(qū)居住環(huán)境，這樣才能使小區(qū)的整體檔次得以提升，使小區(qū)的目標消費群指向更為明確。其中有私營企業(yè)業(yè)主、退休返鄉(xiāng)者、收入較高的白領階層、經(jīng)商的個體戶，還有部分為單位購房后分配到住房的干部、職工。 遷入戶中入住拆遷房的大部分為其他被征地地區(qū)遷入的居民，部分為原城中區(qū)居民，部分為農(nóng)民，整體素質(zhì)及文化層次差別較大。 本區(qū)域內(nèi)原有居民一部分由于住宅用地被占，已遷入拆遷安置房，另外一部分房屋尚未拆遷，尚留居于原來農(nóng)居中，這部分居民文化層次較低。這一切對本區(qū)域內(nèi)即將開發(fā)的各項目十分有利。二環(huán)路及羊西線車流及人流量均比較大，但因本項目不在主干道旁，所處地理位置比較優(yōu)越，適于居家。九八年以來開發(fā)了一些中檔的住宅小區(qū)如“錦城苑”、“金房苑”、“金都花園”等，使羊西線一帶的居住檔次有一定提高。區(qū)域內(nèi)主要為居住和餐飲娛樂場所，無大型廠礦企業(yè)。機動車室內(nèi)停車位可以出租也可出售；室外停車位以出租為主。合同文本在銷售開始前就基本擬定，在銷售及建設中廣泛地征求購買客戶的意見，在實施中逐步完善。（5）物業(yè)管理狀況：建議小區(qū)物業(yè)管理由經(jīng)過專業(yè)培訓的專人進行管理，實施關懷式星級服務，通過物業(yè)服務營造出獨特的社區(qū)文化。（4）項目配套狀況： 小區(qū)內(nèi)設有兒童娛樂場所兩至三組，在小區(qū)東南面臨街處規(guī)劃有一個大型音樂廣場，緊臨主入口兩個單元一至二層部分為物管用房，設有安全監(jiān)控室、音訊室、物管辦公室、維修處辦公室、家政服務中心、業(yè)主委員會聯(lián)絡處、醫(yī)療中心等。每戶預埋光纖接口，客廳和主臥室各一個；電話接口，客廳及各臥室各一個；網(wǎng)絡專線接口主臥室和書房各一個；室內(nèi)緊急報警按鈕一個。衛(wèi)生間不裝修，預留衛(wèi)浴潔具上下管位及用電插座，公用衛(wèi)生間留出淋浴房位置，在室內(nèi)考慮預留冰箱和洗衣機位置。景觀窗外挑約60cm，在其下部外墻處安置空調(diào)機室外機位，預留空調(diào)孔及插座。整個室內(nèi)地面做好防水層，水泥砂漿找平，墻面水泥砂漿找平、刮膩子，所有電路線、通訊線、光纖電視線路網(wǎng)絡布線暗敷到位。各樓群與中央花園之間有用彩色廣場磚鋪地，約3米寬的人行道連接，道路旁草坪上安置草坪燈。小區(qū)東面有一個幼稚園與小區(qū)之間用圍墻隔開。擬在中央綠地中修建頂部封閉的歐式回廊，中央綠地周圍設有若干鐵花坐椅供住戶休憩所用。在項目東南角獨立修建一幢七層框架式綜合樓。項目特性分析:（1）項目建筑規(guī)模:本項目占地72畝（含代征地