【正文】 500元/平方米。為了保證資金迅速回收，因此鼓勵(lì)一次性付款和銀行按揭方式付款，給其予較大折扣，使消費(fèi)者趨向于這兩種付款方式，從而使資金迅速回收。另外在銷售中的公布價(jià)格為標(biāo)價(jià)，標(biāo)價(jià)高于均價(jià)如果一次付清全款，在標(biāo)價(jià)的基礎(chǔ)上優(yōu)惠3%；在期房期間如果三個(gè)月付清全款在標(biāo)價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠1%，%；如果在一個(gè)月內(nèi)付清全款在標(biāo)價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠2%，這樣可以增加客戶付款的積極性和一次性付款銷售方式的吸引力，促使相當(dāng)部分的客戶采取一次性付款的方式進(jìn)行購房，保證銷售回款?！?本項(xiàng)目價(jià)格影響因素：市場、消費(fèi)者、區(qū)域發(fā)展的價(jià)格影響因素分析。=第三部分：項(xiàng)目銷售價(jià)格策略：本部分重點(diǎn)：★ 項(xiàng)目價(jià)格制定思路：采用補(bǔ)償式定價(jià)方式，以迅速回收資金為原則。（4） 通過嚴(yán)格的售前項(xiàng)目培訓(xùn)提高銷售服務(wù)水平，可考慮物業(yè)服務(wù)部分前期介入，利用軟性服務(wù)提高項(xiàng)目硬件的檔次感，加強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目價(jià)格和硬件設(shè)施的認(rèn)同感。同時(shí)也為項(xiàng)目的價(jià)格提升創(chuàng)造更大的心理接受空間。同時(shí)在區(qū)域內(nèi)營造強(qiáng)烈的氣氛，樹立項(xiàng)目在街區(qū)內(nèi)的獨(dú)特形象，同時(shí)彌補(bǔ)在套型設(shè)計(jì)上的不足。（6） 隨著政府刺激需求的各項(xiàng)政策不斷出臺(tái)，消費(fèi)者的通脹預(yù)期將有可能增加，市場消費(fèi)高潮將函漸形成，住宅消費(fèi)將可能又一次成為熱點(diǎn)。（4） 銀行金融信貸的力度加大，最長貸款期限增加到三十年，若能和銀行接洽爭取到三十年貸款將大大提高項(xiàng)目的購買力，在宣傳上增加訴求點(diǎn)。（2） 項(xiàng)目自身有一定的規(guī)?？梢酝ㄟ^相應(yīng)的工作營造獨(dú)立的社區(qū)環(huán)境。（5） 項(xiàng)目所處的位置還不是一個(gè)較成熟的居住區(qū)，需要進(jìn)行一定的宣傳推廣工作才能擴(kuò)大項(xiàng)目的認(rèn)知度。（3） 項(xiàng)目的價(jià)格在同檔次物業(yè)中不具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢。1． 困難點(diǎn)：（1） 本項(xiàng)目周邊街區(qū)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的形象有一定影響?！?機(jī)會(huì)點(diǎn)：項(xiàng)目在現(xiàn)階段存在的機(jī)遇和優(yōu)勢。在這種形勢下營造項(xiàng)目的特色成為各項(xiàng)目的首要工作，同時(shí)采取適當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略，促銷策略和采取有效的廣告方案成為保證銷售進(jìn)度的基礎(chǔ)。（5） 區(qū)域行情分析結(jié)論：項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)今、明兩年新開發(fā)項(xiàng)目較多且多為中等以上規(guī)模的住宅小區(qū)，小區(qū)配套均較為齊全，形成一定的社區(qū)環(huán)境。（4） 同類物業(yè)的行情分析 在半年前尚屬市場空白的小高層電梯公寓現(xiàn)漸已成為各開發(fā)商競相開發(fā)的熱點(diǎn)，在近期內(nèi)即將和正在開發(fā)小高層電梯公寓情況如下：項(xiàng)目名稱規(guī) 模位 置單 價(jià) (元)銷售情況 付款情況芳草地18套100300M2人民南路南延線2700較好7成按揭錦官新城占地350畝錦繡花園旁3500已發(fā)售的銷售達(dá)95%7成按揭天樂嘉苑77套119280M2一環(huán)路南四段2390一般7成520年按揭澳深花園玉雙路3088銷售至70%6成115年按揭龍門公寓三個(gè)單元雙楠路2400剛開始發(fā)售可按揭富港花園占地約80畝雙楠路2700未正式發(fā)售紫藤花園建面5萬M2大石西路未建設(shè)景溪園占地約10畝欣園后側(cè)2600 發(fā)售80%7成120年按揭精致電梯公寓兩棟蜀漢中路2500未正式發(fā)售金都花園109233M2蜀漢中路三環(huán)路旁300050%7成按揭交大云庭苑交大路2400發(fā)售70%7成按揭以上項(xiàng)目大部分建筑面積在50000M2以上, 售價(jià)稍高于同檔次多層商住樓,除個(gè)別項(xiàng)目外,均實(shí)行了按揭購房。九里片區(qū)多層商品住宅均價(jià)均在2100元/M2左右，小高層電梯公寓均價(jià)預(yù)計(jì)在2400元/M2左右。大石西路基本未進(jìn)行開發(fā)，已開發(fā)的名景園為全裝修，售價(jià)在3080元/M2以上。（2） 、項(xiàng)目所在地段的行情預(yù)測 項(xiàng)目所在地段的住宅開發(fā)在今、明兩年將達(dá)到一個(gè)高峰，項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)同檔次住宅的競爭將會(huì)十分激烈，價(jià)格、環(huán)境、配套、物業(yè)服務(wù)等都將成為影響競爭的因素?，F(xiàn)階段無大規(guī)模的拆遷安置房進(jìn)行修建，只有由中房集團(tuán)修建的占地約600畝的經(jīng)濟(jì)適用房戰(zhàn)旗小區(qū)正在修建中，起價(jià)為1600元/M2。以上配套加上小區(qū)本身建設(shè)的會(huì)館、健身房、桑拿房等設(shè)施完全能夠滿足小區(qū)生活、娛樂需要。娛樂場所有太陽影城、清溪假日城等休閑場所。整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施已能滿足小區(qū)居民教育、衛(wèi)生保健的需求。另外，區(qū)域內(nèi)即將竣工的項(xiàng)目基本為中、高檔，這樣為區(qū)域內(nèi)高尚住宅小區(qū)群的形成起到了促進(jìn)的作用。其次，羊西線及周邊一些中高檔住宅小區(qū)的成功開發(fā)提升了該地段的價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目檔次的定位與房屋價(jià)格的操作比較有利。所以，在項(xiàng)目開發(fā)中一定要著重塑造較高的社區(qū)文化環(huán)境，創(chuàng)造較好的社區(qū)居住環(huán)境，這樣才能使小區(qū)的整體檔次得以提升，使小區(qū)的目標(biāo)消費(fèi)群指向更為明確。其中有私營企業(yè)業(yè)主、退休返鄉(xiāng)者、收入較高的白領(lǐng)階層、經(jīng)商的個(gè)體戶，還有部分為單位購房后分配到住房的干部、職工。 遷入戶中入住拆遷房的大部分為其他被征地地區(qū)遷入的居民，部分為原城中區(qū)居民，部分為農(nóng)民，整體素質(zhì)及文化層次差別較大。 本區(qū)域內(nèi)原有居民一部分由于住宅用地被占，已遷入拆遷安置房，另外一部分房屋尚未拆遷，尚留居于原來農(nóng)居中，這部分居民文化層次較低。這一切對(duì)本區(qū)域內(nèi)即將開發(fā)的各項(xiàng)目十分有利。二環(huán)路及羊西線車流及人流量均比較大，但因本項(xiàng)目不在主干道旁，所處地理位置比較優(yōu)越，適于居家。九八年以來開發(fā)了一些中檔的住宅小區(qū)如“錦城苑”、“金房苑”、“金都花園”等，使羊西線一帶的居住檔次有一定提高。區(qū)域內(nèi)主要為居住和餐飲娛樂場所，無大型廠礦企業(yè)。機(jī)動(dòng)車室內(nèi)停車位可以出租也可出售；室外停車位以出租為主。合同文本在銷售開始前就基本擬定，在銷售及建設(shè)中廣泛地征求購買客戶的意見，在實(shí)施中逐步完善。（5）物業(yè)管理狀況：建議小區(qū)物業(yè)管理由經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的專人進(jìn)行管理，實(shí)施關(guān)懷式星級(jí)服務(wù)，通過物業(yè)服務(wù)營造出獨(dú)特的社區(qū)文化。（4）項(xiàng)目配套狀況： 小區(qū)內(nèi)設(shè)有兒童娛樂場所兩至三組，在小區(qū)東南面臨街處規(guī)劃有一個(gè)大型音樂廣場，緊臨主入口兩個(gè)單元一至二層部分為物管用房，設(shè)有安全監(jiān)控室、音訊室、物管辦公室、維修處辦公室、家政服務(wù)中心、業(yè)主委員會(huì)聯(lián)絡(luò)處、醫(yī)療中心等。每戶預(yù)埋光纖接口，客廳和主臥室各一個(gè)；電話接口，客廳及各臥室各一個(gè)；網(wǎng)絡(luò)專線接口主臥室和書房各一個(gè)；室內(nèi)緊急報(bào)警按鈕一個(gè)。衛(wèi)生間不裝修，預(yù)留衛(wèi)浴潔具上下管位及用電插座，公用衛(wèi)生間留出淋浴房位置，在室內(nèi)考慮預(yù)留冰箱和洗衣機(jī)位置。景觀窗外挑約60cm，在其下部外墻處安置空調(diào)機(jī)室外機(jī)位，預(yù)留空調(diào)孔及插座。整個(gè)室內(nèi)地面做好防水層，水泥砂漿找平，墻面水泥砂漿找平、刮膩?zhàn)?，所有電路線、通訊線、光纖電視線路網(wǎng)絡(luò)布線暗敷到位。各樓群與中央花園之間有用彩色廣場磚鋪地，約3米寬的人行道連接，道路旁草坪上安置草坪燈。小區(qū)東面有一個(gè)幼稚園與小區(qū)之間用圍墻隔開。擬在中央綠地中修建頂部封閉的歐式回廊，中央綠地周圍設(shè)有若干鐵花坐椅供住戶休憩所用。在項(xiàng)目東南角獨(dú)立修建一幢七層框架式綜合樓。項(xiàng)目特性分析:（1）項(xiàng)目建筑規(guī)模:本項(xiàng)目占地72畝（含代征地