【正文】 于本項(xiàng)目包裝定位為江南水鄉(xiāng)，所營(yíng)造的是一種意味深長(zhǎng)的嶺南文化，所以住宅群的立面設(shè)計(jì)可配合本項(xiàng)目的嶺南園林作修飾，如利用屋頂作中國(guó)古典硫璃瓦設(shè)計(jì)。 組團(tuán)組合方式 在整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃中，組團(tuán)組合而成的各自區(qū)間既可渾然一體，亦可各自成特色，而合中有分，分中有合的組合方式亦成為時(shí)下眾多大型小區(qū)的規(guī)劃模式。二、建筑規(guī)劃 住宅群體的規(guī)劃布置 由于每個(gè)組團(tuán)的位置及建筑物類(lèi)型的差異不同，所以各自的組合形式亦有所不同，據(jù)敝司資料掌握所得，金海灣花園總體規(guī)劃以半開(kāi)放式圍合為設(shè)計(jì)主體，所以敝司認(rèn)為，在住宅群體平面組合形式上應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：A、 在水平間距上應(yīng)考慮滿足日照要求；B、 在豎向上應(yīng)考慮相互間有適當(dāng)?shù)母叨炔?，從而達(dá)到景觀最大限度共享；C、 組群間應(yīng)避免戶間正對(duì)而產(chǎn)生的視線干擾，提高居住私密性；D、 有足夠的綠地空間。小區(qū)外圍環(huán)形車(chē)道，內(nèi)部人行干道的規(guī)劃是解決區(qū)內(nèi)人車(chē)交通問(wèn)題，創(chuàng)造幽雅的步行空間為基本出發(fā)點(diǎn)，實(shí)施車(chē)走邊人走中，令人車(chē)之間不會(huì)互相干擾。 ◇ 全天候活動(dòng)空間 地下康體設(shè)施，架空花園等規(guī)劃設(shè)計(jì)可令業(yè)主的戶外活動(dòng)不受天氣所影響，令住戶可隨時(shí)隨地享受戶外活動(dòng)的無(wú)限樂(lè)趣，亦有利于鄰里和睦的交流溝通，進(jìn)而形成和諧舒適的社區(qū)文化。 采用這種規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的優(yōu)點(diǎn) ◇ 增大活動(dòng)空間 雙層空間的發(fā)展模式屬于時(shí)下較為新穎的設(shè)計(jì)理念，在以往樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，地下層多數(shù)僅作停車(chē)功能使用，從而減低了地下層的可塑空間，若增添其他相應(yīng)的住戶康體設(shè)施，既可增大住戶的活動(dòng)空間，又可擴(kuò)大本項(xiàng)目有限土地資源的創(chuàng)造性。另外，在小區(qū)交通規(guī)劃上，配合地下停車(chē)場(chǎng)的規(guī)劃需要，主干道建議應(yīng)在小區(qū)周邊規(guī)劃，整個(gè)小區(qū)形成如外圍環(huán)形車(chē)道，停車(chē)場(chǎng)出入口與小區(qū)主干道連接，而建筑物組團(tuán)內(nèi)則可配合園林綠化相應(yīng)建營(yíng)造緩跑徑，形成一個(gè)步行體系，從而達(dá)到人車(chē)分流的效果。地下層除可用作停車(chē)場(chǎng)之外，可融合康體功能的規(guī)劃設(shè)置，如乒乓球、羽毛球、籃球等。 在總體思路上，規(guī)劃應(yīng)強(qiáng)調(diào)“以人為本”，作充分考慮人的需求的進(jìn)步，處理好人與建筑、交通、綠化，以及周?chē)h(huán)境的關(guān)系，創(chuàng)造出適合于二十一世紀(jì)發(fā)展的環(huán)境生態(tài)化、住宅人性化、家居智能化的居住新模式。 但市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，敝司將密切跟進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，將本項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整，待正式推出市場(chǎng)還需制定一系列詳盡和有系統(tǒng)的定位策略。五、 價(jià)格定位 基于本項(xiàng)目的定位層次為中檔生活社區(qū)，所以在價(jià)格制定上亦應(yīng)以適應(yīng)定位所針對(duì)的目標(biāo)客戶群的承受能力為基礎(chǔ)前提。 1）廣州市場(chǎng) ◇經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚，家庭環(huán)境較為富裕人士； ◇經(jīng)濟(jì)富裕，具豐厚積蓄的投資買(mǎi)家； ◇營(yíng)商有成之私企老板、個(gè)體商戶； ◇南下廣東創(chuàng)業(yè)多年，并取得一定成就的外地人士； ◇中外企業(yè)中層或高層管理人員； ◇不滿足于原有物業(yè)，打算作二次或多次置業(yè)之人士； ◇社會(huì)中各行各業(yè)的專(zhuān)業(yè)精英人士； ◇因城市改造而得到一定貨幣補(bǔ)償?shù)牟疬w戶； ◇國(guó)企干部、公務(wù)員。如此定位目的是最大限度地?cái)U(kuò)闊客戶層，形成具競(jìng)爭(zhēng)力的生存空間。 形象定位 項(xiàng)目的形象定位將體現(xiàn)未來(lái)面對(duì)客戶的市場(chǎng)形象，結(jié)合上文提出的市場(chǎng)定位，營(yíng)造出大眾需求的高質(zhì)素物業(yè)將是本項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)。 ◆本項(xiàng)目座落于珠江支流沿岸，這為“江南水鄉(xiāng)”的確立提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，況且，以“水”為財(cái)?shù)膫鹘y(tǒng)思想在人們心目中已根深蒂固，故在定位中充分突出金海灣的“水景”特征，力求給人一種形象、直觀的感覺(jué)。 定位說(shuō)明 ◆本項(xiàng)目要在強(qiáng)手林立的黃岐樓市中突圍而出，須以創(chuàng)品牌、出精品以及營(yíng)造一高起點(diǎn)的生活社區(qū)為基礎(chǔ)前提，所以定位具有高質(zhì)素的精品小區(qū)是項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的規(guī)劃方向，亦是項(xiàng)目迎合市場(chǎng)發(fā)展的重要基石。 本項(xiàng)目所處的南海黃岐地區(qū)在未來(lái)仍會(huì)吸引廣州房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的注目，對(duì)于金海灣花園這個(gè)尚未建設(shè)的地塊而言，如何介定它的市場(chǎng)層次，將取決于項(xiàng)目自身特點(diǎn)，未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)及市場(chǎng)未來(lái)需求。 確定項(xiàng)目市場(chǎng)定位 面對(duì)著現(xiàn)今激烈的市場(chǎng)，如何能在蕓蕓眾盤(pán)中突圍而出，很大程度上，取決于準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，若定位過(guò)高則與實(shí)際相背離，影響項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度，定位過(guò)低則容易直接減少項(xiàng)目的整體利潤(rùn)，甚至影響物業(yè)的整體形象。四、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 金海灣花園位于北村大橋西，南面為珠江，北面為舊城工廠，西面是名雅花園，東面是北村大道以及珠江半島花園。 1） 周邊配套 目前本項(xiàng)目周邊的商業(yè)配套設(shè)施仍不完善，因?yàn)槲挥诒贝宕髽蛭?，與黃岐鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)被珠江隔開(kāi)，居住的狹隘區(qū)域觀導(dǎo)致居民產(chǎn)生小區(qū)與繁華的市中心的遠(yuǎn)距離感，從而希望小區(qū)的周邊有相應(yīng)的配套，如市場(chǎng)、酒樓、超市等，目前本項(xiàng)目的周邊這些配套尚存在著不足，這些將對(duì)居民的居住產(chǎn)生影響，居民將會(huì)把這些作為購(gòu)房的重要考慮因素，從而可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售產(chǎn)生負(fù)面影響。在市場(chǎng)的銷(xiāo)售過(guò)程中，價(jià)格是消費(fèi)者最關(guān)心的問(wèn)題，一個(gè)綜合素質(zhì)好且價(jià)位相對(duì)較低的樓盤(pán)在市場(chǎng)中往往是最受歡迎的，本項(xiàng)目的價(jià)格相對(duì)周邊樓盤(pán)較低，這將在市場(chǎng)的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)中處于有利的位置，從而最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售利潤(rùn)。因?yàn)橹苓叺臉潜P(pán)間格已經(jīng)趨于完成，本小區(qū)的建設(shè)將會(huì)有別于周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而將有助于項(xiàng)目銷(xiāo)售的完成。三、項(xiàng)目質(zhì)素分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn) 目前，由于地理位置等自然因素以及本項(xiàng)目的規(guī)劃的可塑性決定項(xiàng)目的以下優(yōu)點(diǎn)： 1） 交通方便 這是由本項(xiàng)目的地理位置決定的，小區(qū)由北村大橋連通到黃岐市中心地段，由公交車(chē)進(jìn)出方便，目前有28231線路公交車(chē)經(jīng)過(guò)，81路、123路公交車(chē)總站在小區(qū)門(mén)口，這些公交車(chē)可把居民帶到廣衛(wèi)路、廣園西以及文化公園、南方大廈，途經(jīng)黃岐鎮(zhèn)政府及芳村，同時(shí)，在水路由于珠江的連接，居民可由水上巴士到廣州的南方大廈、黃沙碼頭，目前本項(xiàng)目尚無(wú)碼頭，但周邊的名雅花園、珠江半島花園設(shè)有相應(yīng)配套，可以同樣使用的。 市政配套 縱觀黃岐一帶，各住宅小區(qū)基本上均設(shè)有日常的生活配套，但總體上，區(qū)域開(kāi)發(fā)仍缺乏有效的統(tǒng)一規(guī)劃調(diào)控，整個(gè)黃岐鎮(zhèn)至今為止仍未有形成一個(gè)獨(dú)具規(guī)模的商業(yè)中心。交通 交通方便，北村大橋連接了南海市黃岐中心地段，且有數(shù)條線路公交車(chē)經(jīng)過(guò)，對(duì)面珠江半島花園前便為81路總站。但由于小區(qū)北面為工廠所在地，這些將會(huì)對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境造成一定影響。在景觀方面，有數(shù)百米的江岸風(fēng)景，界時(shí)數(shù)百米沿江一線綠化帶即可供居住的人平時(shí)觀賞，又可以滿足人們?cè)缟系腻憻?，旁晚的休憩。周邊環(huán)境 南面有珠江，東西為兩個(gè)住宅小區(qū)：半島花園和名雅花園。 地貌特點(diǎn) 據(jù)現(xiàn)場(chǎng)觀察所得，項(xiàng)目地貌大致為平地，表面無(wú)特殊種類(lèi)植被覆蓋，主要特點(diǎn)為： ◇項(xiàng)目地塊平整，在建筑體系及綠地體系設(shè)計(jì)中具有寬松的易操性； ◇原有植被沒(méi)有可利用性，而且地塊內(nèi)沒(méi)有具觀察價(jià)值的植被需要特別保存，所以在開(kāi)發(fā)建設(shè)中具有很大靈活性及自由度； ◇地塊擁有數(shù)百米之江岸線，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中可將此天然資源加以有效利用。由于本項(xiàng)目地處北村大橋橋腳，因而在位置標(biāo)識(shí)方面較為優(yōu)勝，而且地塊南面全線臨江，可利用南臨界線現(xiàn)場(chǎng)作相應(yīng)包裝布置，為項(xiàng)目作有效宣傳。 地塊形狀 本項(xiàng)目地塊形狀大致為三角形，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上須略加心思。 翠島居地理位置：大坦沙島占地面積：建筑面積：2萬(wàn)多m2裝修標(biāo)準(zhǔn)：豪華裝修按揭均價(jià)：2824元/ m2一次性均價(jià)：2795元/ m2付款方式：一次性97折，按揭98折，超輕松按揭按訂價(jià)發(fā)售情況：現(xiàn)樓全部單位，已售出約60% 推廣策略：強(qiáng)勢(shì)廣告推銷(xiāo)以展銷(xiāo)會(huì)的優(yōu)惠措施項(xiàng)目特點(diǎn)：①周邊環(huán)境差，為農(nóng)村的居住區(qū)，配套、交通都不很好； ②小區(qū)已賣(mài)了三年，現(xiàn)在在賣(mài)全部現(xiàn)樓剩余單位，價(jià)格便宜，銷(xiāo)售對(duì)象較集中為購(gòu)買(mǎi)能力較差的用戶； ③強(qiáng)勢(shì)的廣告，展銷(xiāo)會(huì)有家電等眾多優(yōu)惠。 珠島花園地理位置：大坦沙島占地面積：25萬(wàn)m2建筑面積：100萬(wàn)m2建筑規(guī)劃：現(xiàn)售五期由6棟23層組成，建筑面積為12萬(wàn)m2裝修標(biāo)準(zhǔn)：豪華裝修綠化面積：46%按揭均價(jià)：3960元/ m2一次性均價(jià)：3874元/ m2付款方式：一次性90折，銀行按揭92折發(fā)售情況：現(xiàn)售五期中兩棟為120，銷(xiāo)售約30% 推廣策略：在前期的成功基礎(chǔ)上加推新的一期，且新的一期在樓高、配套、外型等方面均超過(guò)前期，為其升級(jí)版，推廣方式為廣告宣傳及展銷(xiāo)會(huì)。 南源花園地理位置：南岸路占地面積：建筑面積：約9萬(wàn)m2裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房按揭均價(jià)：4500元/ m2付款方式：一次性96折 銀行按揭96折/98折/99折 推售情況：現(xiàn)售綠茹軒，共67套，已售出約37% 推廣策略：廣告投放及展銷(xiāo)會(huì)、免費(fèi)看樓車(chē)吸引消費(fèi)者。十一月中旬又推出“十分出色，十分優(yōu)惠”的方式，在銷(xiāo)售過(guò)程中一直打著教育牌，宣傳其教育的全方位立體化。（四）荔灣區(qū)板塊 荔港南灣地理位置：南岸路67號(hào)占地面積：21萬(wàn)m2建筑規(guī)劃：由68棟高層1棟寫(xiě)字樓組成裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房/標(biāo)準(zhǔn)型/豪華型綠化面積：超過(guò)50%按揭均價(jià)：4839元/ m2一次性均價(jià)：4740元/ m2付款方式：一期 一次性95折 銀行按揭96折 超輕松按揭97折 二期 一次性95折 銀行按揭95折 超輕松按揭97折 建筑分期97折發(fā)售情況：現(xiàn)售二期B6B9四座，同時(shí)銷(xiāo)售一期A1A5的剩余單位，%，二期已售80%。 廣州奧林匹克花園地理位置：番禺洛溪橋南占地面積：建筑面積：約30萬(wàn)M2裝修標(biāo)準(zhǔn)：豪華裝修綠化面積：%標(biāo)價(jià)均價(jià)：水天名軒住宅一次性4528元/ M2，按揭4631元/ M2 復(fù)式一次性4875元/ M2，按揭4986元/ M2戶型比例：水天名軒：三房二廳90%，復(fù)式10%付款方式：一次性88折，按揭(一)90折 (二)92折 (三)93折,免息分期按定價(jià)發(fā)售情況：水天名軒共114套已售約100套推廣策略：始終以運(yùn)動(dòng)為主題，在碧海云天之后與上推出水天名軒，各種廣告宣傳及展銷(xiāo)會(huì)、名人見(jiàn)面會(huì)。 麗江花園（三） 番禺洛溪南村板塊 洛溪新城 康乃馨地理位置：地鐵出口旁占地面積：3500 M2建筑規(guī)劃：由七棟9層無(wú)電梯住宅組成裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯綠化面積：4000 M2街心花園標(biāo)價(jià)均價(jià)：4579元/ M2按揭均價(jià)：4029元/ M2（88折）4121元/ M2（90折）一次性均價(jià)：3892元/ M2戶型比例：三房一廳10%，三房二廳30%，二房二廳40%，一房一廳18%，一房二廳1%付款方式：一次性85折，銀行按揭88折、90折發(fā)售情況：整個(gè)小區(qū)已形成，已銷(xiāo)售了七成多推廣策略：以“地鐵物業(yè)”為賣(mài)點(diǎn)，通過(guò)報(bào)紙、展銷(xiāo)會(huì)全面推廣項(xiàng)目特點(diǎn)：①小區(qū)已形成，其規(guī)模在芳村區(qū)而言較大； ②地鐵物業(yè)，小區(qū)與坑口站出口僅百步之遙，交通便捷； ③小區(qū)內(nèi)僅有中庭花園和兒童游樂(lè)場(chǎng)，缺乏其他配套設(shè)施，生活起居不便。交通方便，多路公車(chē)經(jīng)過(guò)，其對(duì)面是橋東小區(qū)花園，配套齊全。 大鵬花園地理位置：橋東小區(qū)建筑規(guī)劃：5棟10層電梯洋房裝修標(biāo)準(zhǔn)：普通裝修綠化面積：少按揭均價(jià)：3192元/ M2一次性均價(jià)：3091元/ M2戶型比例：一房一廳15%，二房二廳50%，三房二廳35%付款方式：一次性92折，銀行按揭95折 優(yōu)惠按揭97折，免息分期按訂價(jià)發(fā)售情況：現(xiàn)售約90余套單位，已售出約30%推廣策略：主要是報(bào)章廣告項(xiàng)目特點(diǎn)：小區(qū)已建成，外形普通，樓距太窄，綠化面積很少，只有三樓天井的綠化。 黃岐第一城地理位置：沿江路黃岐大橋以西占地面積：建筑規(guī)劃: 48棟8層及12層洋房裝修標(biāo)準(zhǔn)：豪華裝修綠化面積：36%標(biāo)價(jià)均價(jià)：4200元/ M2，一次性均價(jià)3906元/ M2，按揭均價(jià)3980元/ M2付款方式：一次性93折，銀行按揭：(a)95折 (b)按訂價(jià)戶型面積：59 M2~124 M2，主推三房一廳戶型發(fā)售情況：由于開(kāi)發(fā)時(shí)間早，現(xiàn)售剩余現(xiàn)樓單位推廣策略：廣告組合，特別是大型戶外廣告項(xiàng)目特點(diǎn)：①小區(qū)環(huán)境，外觀一般，有一公里長(zhǎng)沿江景色； ②獲全優(yōu)工程稱號(hào)，水陸交通方便，擁有空調(diào)水巴，并開(kāi)通屋村巴士。 中南花園地理位置：黃岐廣佛路建筑面積：超過(guò)30萬(wàn)M2建筑規(guī)劃：一期20棟，二期37棟，三期不詳裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房綠化面積：45%標(biāo)價(jià)均價(jià)：2980元/ M2 期樓：一次性均價(jià)：2800元/ M2 按揭均價(jià)：2860元/ M2 現(xiàn)樓：一次性均價(jià)：2860元/ M2 按揭均價(jià)：2920元/ M2戶型比例：一房一廳6%，二房二廳47%，三房二廳47%，另有幾套復(fù)式付款方式：現(xiàn)樓一次性94折，按揭96折 期樓一次性96折，按揭98折發(fā)售情況：現(xiàn)主售二期雋秀華庭以及三期期樓，一二期總售出86%推廣策略：廣告宣傳及展銷(xiāo)會(huì)。項(xiàng)目特點(diǎn)：①臨江小區(qū)，體現(xiàn)歐陸風(fēng)格，據(jù)悉為法國(guó)名家設(shè)計(jì)； ②配套齊全，有會(huì)所、泳池、球場(chǎng)等設(shè)施，并有碼頭，市政配套依靠大橋南部中心區(qū)； ③管理好，獲國(guó)家建設(shè)部“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號(hào)。項(xiàng)目特點(diǎn)：①環(huán)境優(yōu)美，三面臨江，為半島式居住小區(qū)； ②價(jià)格便宜，按揭均價(jià)為2688元，廣告打出的是部分單位達(dá)2388元； ③曾