【正文】 錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 第二部分 營銷篇 通過專業(yè)的市調(diào)人員對項目及項目各項情況進行的細致深入的調(diào)查，以及我們對市場 調(diào)查的研究和分析，在符合市場規(guī)律的前提下，我公司本著滿足消費者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特擬定出以下適合錦匯花園的營銷計劃： 一、 項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 A、地段好 對成都略有了解的人都知道，成都四大門中，由于東門工業(yè)區(qū)密集，北門流動人口多，由數(shù)南門和西門是較理想的居家之地，且“南門住富人，西門住貴人”的說法廣為流傳，加之成都市規(guī)劃建設“西延線餐飲娛樂一條街”，使西門成了居家的黃金地段。 e、 對電梯使用及質(zhì)量存在疑慮，長遠的憂慮有維修費方面、更新?lián)Q代費用方面及日常供電方面。 c、 電梯公寓相對多層磚混成本偏高，同一區(qū)域環(huán)境內(nèi)不如買多層實惠。 i、 有效地提高了容積率 j、 最大程度地展現(xiàn)了綠化空間，給人以輕松的感覺 k、 窗景的均好性照顧得較全面，臨街面樓房與內(nèi)部樓房差異明顯 l、 局部底層架空處理令社區(qū)層次更為豐富，通透性更強 m、 與一期的聯(lián)結部份過渡較好，保持了中心花園的完整性 B、電梯公寓劣勢分析 a、 電梯設施在住宅造價中所占的比例高達 5%10%，為提高電梯運行效率，一般著眼于減少電 梯數(shù)量，增加客量來進行設計，易導致平均每戶公共交通面積指錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 標比較高。 g、 目前，電梯成本不斷在降低，質(zhì)量也有大大的提高，有完善的售后服務體系作保證。 e、 電梯公寓可令物業(yè)管理得以升級，是今后的發(fā)展方向，不易過時。 c、 電梯公寓帶來的方便性、舒適性非常多，尤其對有老人的家庭，可謂物有所值。” A、電梯公寓優(yōu) 勢分析 a、 節(jié)約用地（生命力所在），電梯公寓層數(shù)的增加，小區(qū)建筑容積率成正比提高，且住宅占地與總用地之比的下降，可獲得較多的空地用以布置公共活動場地及環(huán)境綠化，從而很好保持了一、二期的整體性及“休閑”的主題。因此，如今的房地產(chǎn)市場供大于求的局面日趨嚴重。而電梯公 寓的出現(xiàn)無疑是給每一個開發(fā)商注入一劑新的利潤強心針。由此可見，由競爭造成了羊西線房市的低價位銷售。 市場價格相對較低 由于競爭激 烈，各案在位置、環(huán)境、配套、戶型相差不大的情況下，以打價格戰(zhàn)的方式來贏得目標客戶群是競爭中不可避免的。因此，抓住消費群，減低個案的空置率，回收資金就成為各案最重視的問題。 七、調(diào)查結論 通過以上詳細的調(diào)查和研究，我們不難發(fā)現(xiàn)，本案所面臨的市場特征： 錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 市場競爭空前激烈 羊西線“餐飲娛樂一條街 ” 的繁榮 ,帶動了經(jīng)濟的發(fā)展 ,創(chuàng)造了良好的居家環(huán)境．因此，各開發(fā)商也都瞄準了這一福地 ,羊西線片區(qū)呈現(xiàn)出“你爭我奪搶地盤”的情勢。 開元房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 :該公司是屬成都市統(tǒng)建辦下屬企業(yè) ,一直從事房地產(chǎn)開發(fā)，公司總經(jīng)理李寶祥 ,決心改變以前國有企業(yè)的善 ,調(diào)整公司的人事制度及經(jīng)營方針 ,把城西公寓和格林花園的營銷全部委托專業(yè)代理公司代理。公司最大的股東馬建國 ,曾無償捐資 2020 萬元興建成都 SOS 國際兒童村。 成都國貿(mào)實業(yè)集團股份有限公司： 集商 貿(mào) ,物業(yè)管理 ,房地產(chǎn)開發(fā)等產(chǎn)業(yè)于一體的大型股份制企業(yè)。該公司以質(zhì)量取勝，刻意創(chuàng)新，所開發(fā)的項 目均達百分之百銷售率。 六、競爭情況的調(diào)查 錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 競爭項目的調(diào)查 見附表 1：競爭項目調(diào)查表 競爭企業(yè)的調(diào)查 華康房屋開發(fā)有限責任 公司 : 系中房集團成都總公司和香港聯(lián)盟有限公司合資成立 的房地產(chǎn)專業(yè)公司。且彩色廣告較去年明顯增加，在新有投放物業(yè)廣告中比重達到 48%。天鵝星座以“立方米”概念的形式在報紙上投放大版面的套紅廣告 .錦城花園則以熱帶綠化去營造居住環(huán)境 ,可謂是各自為陣 ,各施殺手锏去搶占市場。 市場上常用的促銷方式 在目前的市場上，廣告是房地產(chǎn)促銷的一種重要手段。為了使錦匯花園能用最少的廣告投入，發(fā)揮最大的廣告效益。 %的人則接受選擇 3700 元 /平方米以上的住宅 .. 49%23 00 元/平 方米左右23002800元 /平 方米28003700元 /平 方米37 00 元以上 %36%. % 市場的價格情況 名 稱 最低單價 （元 /M2） 最低 總價 （萬元） 最高單價 （元 /M2） 最高總價 （萬元） 優(yōu)惠幅度 香榭名苑 1898 24 2390 38 按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠 5% 潮蓉花園 2110 19 3554 50 按揭優(yōu)惠 2%,一次性優(yōu)惠 5% 格林花園 2580 40 3300 100 按揭優(yōu)惠 3%，一次性優(yōu)惠 5% 錦城花園 3680 80 4130 133 按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠 5% 金都花園 2530 22 3080 62 按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠 5% 錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 桂香庭院 1998 11 3400 42 按揭優(yōu)惠 1%，一次性優(yōu)惠 5% 天鵝星座 2680 35 3680 80 按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠 5% 五、市場上廣告情況的調(diào)查 房地產(chǎn)作為一項特殊的商品，其銷售的手段也較為特殊，廣告促銷也一直是開發(fā)商很關注的問題。 36%的人則接受價格在 23002700 元 /平方米左右 。 錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 消費者對價格的反應 在前面的調(diào)查中，有 %的人打算在三年內(nèi)購買 2500 元 /平方米以上的住宅 ,而 %的人則無此意向 。 C、錦匯一期銷售折扣策略 錦匯花園一期在開盤促銷過程中有部份高開低走的現(xiàn)象。 B、錦匯花園一期價差策略 在一個項目中，樓與樓；朝向與朝向；戶型與戶型，其定價差距有利于當時之促銷，但同時也會造成客戶的抗性 ，錦匯花園（一期）其最低的起價有 2170 元 /平方米，而最高的又有 2875 元 /平方米，相差 700 余元 /平方米 ,在推廣的過程中 ,如果廣告上不能樹立起錦匯花園的品牌形象的話 ,那么 ,消費者會認為 ,此項目是個只值 2100 元 /平方米的低檔電梯公寓或在低價位房屋售完之后，對高價位房屋產(chǎn)生討價還價心理。 C、金牛區(qū)政府 努力營造該區(qū)域的投資環(huán)境 如占地 20 余畝的金牛廣場；羊西線三環(huán)外的綠色長廊，創(chuàng)錦西名宅等基礎建設等活動，為該區(qū)域創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和居家環(huán)境。 四、價格的調(diào)查 影響本案價格的有利因素 A、羊西線待開發(fā)的土地逐漸稀少 物以稀為貴，近來在羊西線餐飲娛樂日漸盛名的同時，房地產(chǎn)開發(fā)也走到了白熱錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 化階段，可開發(fā)利用的土地較少，土地由 98年的 50 萬元 /畝猛增到 100 多萬元 /畝。干道是人人皆知的開發(fā)較早的企業(yè)之 一，有數(shù)十萬平方米的開發(fā)的經(jīng)驗。二期規(guī)劃為小高層電梯公寓 ,加之對面就有金牛區(qū)投資修建的一個金牛廣場 ,占地 20畝 ,無形中提高了香榭名苑的價值 ,與錦匯形成了強烈的競爭對比。 天鵝星座 :雖然價格相對不高 ,但戶型較大 ,均在 130平方米以上 ,該公司目前在戶型上做出了調(diào)整 ,以賣空間的形 式變相降低房價 ,對市場形成了一定的沖擊力 ,取得了初步成功 ,在銷售上對本案一、二期都是有力的競爭。因此，總價較高，均在 40 萬元以上。從房屋總價及消費者承受錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 的首付款來看，錦匯花園完全能控制在 5－ 15 萬元之間。一般可支配的購房首付款在 515 萬元之間（ 7成 20 年按揭），住房功能在兩室二廳或三室兩廳居多。小區(qū)內(nèi)花園設計風格偏好歐陸式北方庭院式江南園林式花園無需要特別風格1 3 . 8 5 %%2 1 . 5 4 %2 3 . 0 8 % 三、本案及周邊市場情況的調(diào)查 對此市場情況的 調(diào)查目的是：為了進一步發(fā)現(xiàn)錦匯花園的潛在市場和潛在需求量，掌握還有哪些市場可以開發(fā)和占領及公司在市場中的影響。 從以上比例可以看出，成都是西南部的一個消費性悠閑城市，以及成都市民追求小巧寧靜“小家碧玉”的心態(tài)。 %的人選擇小橋流水 。 %的人選擇噴泉 。 D、對陽臺風格的偏好 有 %的消費者喜歡大落地玻璃陽臺，理由是：視野較開闊，采光也較好， 且起居室有一個“外延”范圍，相當 于擴大了起居室的面積；另外， %的消費者喜歡封閉式陽臺，因為隔音效果較好，且能保持清潔，易于打掃，這些是傳統(tǒng)陽臺所錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 不具備的。 廳房面積分布選擇偏好衛(wèi)生間廚房夠用主人房及一般睡房寬敞、飯廳夠用客飯廳越大越好，主人房及一般睡房夠用衛(wèi)生間廚房稍大2 6 . 4 7 %%2 6 . 4 7 %1 9 . 7 % 選擇大室小廳的消費者認為：臥室平時可以在里面看書，通風采光較理想，并且分別有自己的朋友，來訪時，朋友之間到不侵犯個人的隱私，所以廳小無防。 130160 平方米的占 %。 錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 戶型偏好統(tǒng)計表三房兩廳雙衛(wèi)二房兩廳雙衛(wèi) 單衛(wèi)一房一廳單衛(wèi)四房兩廳雙衛(wèi)三房一廳一衛(wèi)%2 1 . 4 %16 %1 5 . 7 %1 5 . 7 % B、住宅建筑面積的選擇偏好： 60 平方米以下的占 12%， 6090 平方米的占 %。 為結婚購房 和單身者 39人 ,占 13%。 為老人和子女購房的 42人 ,占 14%。 其它的 45 人 ,占 15%。 白領工薪層 124 人 ,占 %。 東門區(qū)域的有 19人 ,占 %. 錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)項目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 西門區(qū)域市中區(qū)南門區(qū)域北門區(qū)域東門區(qū)域 %1 1 . 3 %1 3 . 5 %8% 6 . 5 %區(qū)域分布圖 （ 3） 職業(yè)分布 : 政府部門的工作的 44 人 ,占 %。 南門區(qū)域的有 41人 ,占 %。 6%. 45— 50 歲 11 人，占 36。 3%。 3%。 3%。以下是針對西門區(qū)域的 30 戶 住戶的調(diào)查情況。加之西延線農(nóng)家樂旅游及都江堰世界級雙遺產(chǎn)保護城市的旅游氛圍，讓這里形成一道獨特的風景線。 B、餐飲娛樂旅游文化 由于金鷹酒樓 ,銀杏酒樓 ,民族飯店 ,紅杏酒家、三峰甲魚莊、萬家富火鍋、大河谷、圣陶沙茶樓、 快樂老家火鍋、鄉(xiāng)老坎、菜根香、九個太陽射箭館等多家不同檔次酒樓、飯店、娛樂企業(yè)的落戶 ,使該區(qū)域形成了形成了濃厚的，且獨特的娛樂休閑氛圍。 A、貴人居住區(qū) 自成都的房地產(chǎn)業(yè)起步以來 ,由人們的居住習慣，形成了南門富人區(qū)的居住環(huán)境；西門由于行政事業(yè)單位、行政單位集住 ,形成了達官貴人居住區(qū)域；東門由于國營企業(yè)、工廠居多 ,形成工人居住區(qū)域；北門則因火車北站和荷花池的存在 ,流動人口較多 ,人員結構復雜 ,治安較為混亂。 D、居民購房率快速增長 儲蓄余額的急劇增加 ,在銀行實行抵押貸款 ,按揭和政策的扶持下 ,居民購房急劇升溫 ,98 年成都售房面積 萬平方米。 C、居民的收