【正文】 ，使會所成為舒適、優(yōu)雅、清新、健康、怡情、親密的最佳去處，使小區(qū)生活不假外求，成為都市人華貴典雅生活的享樂之所。 會所 社區(qū)會所愈來愈受到置業(yè)者的關(guān)注，但是目前武漢市許多項目中，所謂奢華尊貴形同虛設(shè)的設(shè)施難以為業(yè)主親密共享。本案將按照創(chuàng)造時尚、舒適、獨特個性的小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)來營造社區(qū)人居環(huán)境。 （ 3）復(fù)式 建筑面積 150 M2— 180 M2 供給比例： 5% 主要為各建筑單位的中間單元打通 ，供給數(shù)量控制靈活多變，可通過銷售反應(yīng)予以增減。本小區(qū)尚處于樓花階段，所以在設(shè)計上保持一定的前瞻性，以免公開面市時陷入落伍的局面。 （ 2）三房二廳二衛(wèi) 建筑面積 100 M2— 130 M2 供給比例： 60% 其中：小型三房二廳二衛(wèi)（ 100 M2— 115 M2） 傳統(tǒng)型三房二廳二衛(wèi)：（ 115 M2— 130 M2） 通過實地走訪、客戶抽樣調(diào)查及我公司操作其他項目策劃銷售經(jīng)驗都證明了三房二廳是住宅市場的主力需求，而且此種戶型的開發(fā)風(fēng)險最小，銷售壓力與積壓最小。其中考慮到面積精巧的小型兩房兩廳為抱傳統(tǒng)置業(yè)觀念的的客戶接受有一定困難，他們將顧慮面積過小難以改變居住質(zhì)量。通過項目周邊走訪發(fā)現(xiàn)，不少私營業(yè)主對高品質(zhì)的兩房也需求甚強。 （ 1）兩房兩廳 建筑面積 80 M2100 M2 供給比例： 35% 比較周邊其他樓盤，兩房兩廳均有少量積壓，但主要原因不在于戶型供應(yīng)量的問題，兩房的供給比例均不超過總銷售面積的 30%，而在于兩房內(nèi)部設(shè)計不合理、空間浪費大、戶型面積過大等因素。依次，我司結(jié)合小區(qū)的開發(fā)規(guī)模、地域狀況及周邊置業(yè)群體的市場購買力與置業(yè)觀念，提出以下各類戶型比例分配建議。而購買兩房兩廳的考慮主要來自經(jīng)濟壓力，這一類客戶為數(shù)不少。 房型比例定位 我公司經(jīng)過對武漢三鎮(zhèn)各區(qū)域樓盤的實地走訪，對各樓盤各類戶型的供給比例及銷售狀況予以統(tǒng)計分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段武漢置業(yè)居民對戶型的選擇多傾向于一次到位，根據(jù)各自的經(jīng)濟實力、居住要求、家庭人口的靜態(tài)構(gòu)成與動態(tài)構(gòu)成發(fā)展，慎重而又執(zhí)著的選購適合他們的產(chǎn) 業(yè)，且絕大部分以自我居住為購買動機。因而，內(nèi)部空間無梁無柱（異型、柱）這一問題請設(shè)計單位予以考慮。 綜述 ：以上各功 能設(shè)計的描述喻示未來家居空間的夢境。衛(wèi)生間與洗衣機位可合并設(shè)計，但應(yīng)有所隔離，保證沐浴、洗漱、洗衣、化妝互不干擾，面積要求在 5 M2— 6 M2。書房（臥室）的面積要求 9 M2— 10 M2，又可作為兒童睡房或客房。主臥室配置主任衛(wèi)生間更顯檔次，臥室特別是主臥室開門要避免直接對客廳，應(yīng)設(shè)置交通過道相連主臥室，宜側(cè)開臥門確保有別于次臥室。 ■ 廚房設(shè)計： 避免與衛(wèi)生間相對，兩者均保證自然通風(fēng)與采光，避免出現(xiàn)黑房，其位置亦靠近住宅入口以接近餐廳，同時設(shè)置生活陽臺放置各種設(shè)備和清掃工具，面積要求至少達到 8 M2。通過落地塑鋼推拉門避免開啟噪音與室外陽臺相連，共享自然空間的新鮮空氣與明媚陽光，引進穿堂風(fēng)， 陽臺闊大，造型可考慮創(chuàng)新求異，擺脫傳統(tǒng)陽臺立面狹長與呆板，體現(xiàn)品位與氣派?？蛷d的朝向最好基本保持南北朝向，切合本小區(qū)實況形成小角度偏轉(zhuǎn)。 ■ 客廳設(shè)計： 購買三房兩廳的客戶多將其作為長期的生活家居，因此客廳應(yīng)滿足會客、起居及娛樂之用，面積要求 24 M2以上，開間宜保證 — ，同時與臥室的對比感覺要越大越好。陽臺建議采用黑色或其他深色系鐵藝鏤花欄桿，造型設(shè)計在每一建筑單體之間宜富于變化，戶型的陽臺朝向與主臥窗戶的視覺方向應(yīng)遵循感觸觀景、親近自然風(fēng)、保持空氣對流的原則，同時結(jié)合武漢居民喜好住宅方正闊落的習(xí)慣， 各房間亦盡量保持方正實用，避免小面積套間出現(xiàn)轉(zhuǎn)角、異形房間。餐廳設(shè)計上要保證自然采光，避免櫥衛(wèi)相對，同時廚房避免過于狹長致使利用率不高的情況出現(xiàn)，玄關(guān)設(shè)計在兩房兩廳的設(shè)計中同樣需要予以考慮，位置面積可適當(dāng)精簡減。建議各單位套間之間應(yīng)相應(yīng)凸凹咬合，使衛(wèi)生間的方向保持南北朝向，則可避免中間單元的黑房問題。至于許多新型的建筑設(shè)計技術(shù)與細節(jié)設(shè)置仍內(nèi)被忽視，因而我公司將按照各種不同戶型，在功能上提出詳細的建議。至于采光、常見廚衛(wèi)的中間單元為密封性黑房。主要體現(xiàn)為各個空間的分室不明顯，主臥與次臥的區(qū)分不明顯，各個功能空間不是過于獨立就是擁擠一團。 ■普通復(fù)式 雙層復(fù)式的四房或五房、四房二廳二衛(wèi) 建筑面積： 150 M2左右 此型復(fù)式主要滿足家庭人口眾多、經(jīng)濟實力強、需求豪華氣派的復(fù)式來象征文明富足，在客廳、大睡房、大廚房的 要求體現(xiàn)最為強烈。因而此類精巧而又豪華尊貴的小型復(fù)式正合其意，同時這一特色型小復(fù)式也反映南湖華錦項目的創(chuàng)新出彩的設(shè)計精華，而且在戶型設(shè)計上具有相當(dāng)大的更改靈活性。 （ 4）復(fù)式住宅 建筑面積 130 M2 —— 150 M2 ■鉆石型小復(fù)式 四房二廳二衛(wèi)或四房三廳二衛(wèi) 建筑面積： 140 M2左右 此型小復(fù)式主要提供給許多厭煩居住大面積平層住宅 ，期望住宅呈現(xiàn)豐富的、立體的、空間變化的客戶群體。 ■成熟經(jīng)典型三房二廳二衛(wèi) 建筑面積： 120 M2130 M2 此類三房二廳二衛(wèi)屬于較為成熟經(jīng)典的戶型。作為南湖華錦周邊客戶群體來講，絕大多數(shù)需大力改善居住質(zhì)量，對空間需求遵循大而舒適的原則，要求各個功能空間面積充裕、動靜分離、互不干擾。 （ 2）三房二廳二衛(wèi) 建筑面積 100 M2— 130 M2左右 ■精致型三房二廳二衛(wèi) —— 時尚精品三居室 建筑面積： 100 M2— 120 M2 此類三房二廳二衛(wèi)適合現(xiàn)有的消費水平，又適度體現(xiàn)時尚與潮流，呈精致、實用、高貴品質(zhì)這一特征，廣受客戶親睞。 此類戶型主要針對對居住面積空間要求較高的客戶群體，大多數(shù)為中青年公務(wù)員、事業(yè)單位文職人員、部分大致為 3— 4 人左右，家庭社交活動廣泛，重視身份與尊貴感，處于購買兩房與三房的選擇之間，因而此類戶型以不超過 22 萬元的價位。 ■舒適型兩房兩廳 —— 和諧兩居室 建筑面積： 90 M2— 100 M2左右 此類兩房兩廳的客戶擁有標(biāo)準(zhǔn)的開間（ — ），保證采光與通風(fēng)，倍顯寬敞明亮。具體數(shù)值建議如下（僅為本公司從銷售角度對住宅平面設(shè)計上的意見，謹供貴公司參考）： （ 1）兩房兩廳一衛(wèi) 建筑面積 80M2— 100M2 ■精巧型兩房兩廳 濃情兩居室 建筑面積： 80 M2— 90M2左右 精巧型兩房兩廳面積適度精致，總價 20 萬元左右，能夠保證兩口之家或三口之家擁有舒適的起居空間， 其目標(biāo)客戶群主要鎖定周邊中青年家庭，即中等收入家庭的企業(yè)白領(lǐng)、技術(shù)人員、小個體工商戶等。通過問卷調(diào)查，市民意向的居住面積 90%的為 70M2— 110M2這一空間，因而我公司建議對南湖華錦戶型面積定位應(yīng)本著細分最大的客戶市場、結(jié)合居民傳統(tǒng)置業(yè)觀念與發(fā)展創(chuàng)新置業(yè)觀念相融合的原則，在戶型面積的定位上，避免全面抄襲沿海深 、港、穗、滬、京樓盤以小戶型為主流的做法，又避免沿襲內(nèi)陸城市陳舊的面積越大越高檔、面積越大越舒適的觀念。就本案的目標(biāo)客戶群體而言，由于項目開發(fā)規(guī)模屬中等，只爭取一部分階層的客戶顯然是難以實現(xiàn)項目的成功銷售，因此，本案的客戶群體宜鎖定具有一定經(jīng)濟實力但處于各生活層面之中的群體，通過不同的戶型 供給，與營銷細分最大的 客戶市場，掌握中高等收入者，吸引高收入者，并盡可能降低置業(yè)門檻，爭取中等收入者。 （三） 本項目客戶定位 本案的客戶群體大致界定在武昌地區(qū)范圍之內(nèi)。 設(shè)置 遮陽長廊，下有按摩小徑。假山之上植古松一株，其下建小橋流水，營造出水中藻荇交橫、卵石相生、群魚戲水的別致景觀。 同時，我公司建議在景觀設(shè)計中配置山水景觀。在噴泉至高點樹一標(biāo)桿，上書樓盤名稱 “南湖華錦”。 如可在小區(qū)休閑廣場中部造一 3 米寬噴泉。 南湖花園城中景觀突出的當(dāng)數(shù)“南湖中央花園”，但尚無標(biāo)志性景觀建筑。 我公司主張，景觀先行，景觀造勢。但區(qū)域內(nèi)尚無價格在 2021 元以上、環(huán)境適中的多層住 宅出現(xiàn)，由此，我公司建議將本項目定為 帶商鋪的中高檔住宅 ，以獨特的品質(zhì)景觀雄踞于南湖片區(qū)。 二、 項目市場定位 （一） 定位背景綜述（項目可行性） 南湖片區(qū)土地開發(fā)在 2021 年之前是以中檔住宅為主，代表性樓盤有南湖中央花園、江南庭園、江宏花園；而后的住宅開發(fā)開始向中高檔花園洋房轉(zhuǎn)變，如博雅苑、寶安加州花園等。 d、 價格的競爭。小區(qū)配套的競爭在很大程度上就是開發(fā)商實力、戰(zhàn)略眼光和經(jīng)營理念的競爭。寶安新世紀(jì)商鋪的熱銷就證明了南湖片區(qū)商業(yè)環(huán)境競爭之激烈。 b、商業(yè)環(huán)境的競爭。具體而言，有以下幾方面的競爭： a、地理位置的競爭。住宅小區(qū)商鋪發(fā)展前景看好。 c、政府對該區(qū)域的規(guī)劃力度增強，尤其是對交通方面的投入，將極大的改善該區(qū)域的投資環(huán)境。住宅市場銷售勢頭良好。 f、 “南湖華錦”一、二期的經(jīng)濟適用房形象勢必會被部分市民帶入三、四期的樓盤中，屆時購房者對新項目的認知度將受到一定程度的影響。 d、 區(qū)域內(nèi)娛樂休閑設(shè)施及體育健身設(shè)施都比較缺乏。且由于多個樓盤的施