錦匯花園營(yíng)銷策劃書1-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 （3） 交通及人流：該地段與二環(huán)路羊西線主干道相鄰，52路、22路、59路、54路公交車從此區(qū)域內(nèi)經(jīng)過(guò)，交通方便，到市區(qū)及其他地方均十分便利。物業(yè)管理在本項(xiàng)目中將從項(xiàng)目建設(shè)開始便參與進(jìn)行，在建設(shè)銷售及完工后均全方位地進(jìn)行體現(xiàn)。廚房不裝修，預(yù)留廚柜、排油煙機(jī)及廚用電器位置，安排好上、下水位置。中央花園另一部分為景觀式水景。第一部分：項(xiàng)目市場(chǎng)狀況分析:本部分重點(diǎn)：★ 項(xiàng)目特性：項(xiàng)目自身在建筑、規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)方面的現(xiàn)狀及特點(diǎn)。在項(xiàng)目東南角獨(dú)立修建一幢七層框架式綜合樓。整個(gè)室內(nèi)地面做好防水層，水泥砂漿找平，墻面水泥砂漿找平、刮膩?zhàn)?，所有電路線、通訊線、光纖電視線路網(wǎng)絡(luò)布線暗敷到位。（4）項(xiàng)目配套狀況： 小區(qū)內(nèi)設(shè)有兒童娛樂(lè)場(chǎng)所兩至三組，在小區(qū)東南面臨街處規(guī)劃有一個(gè)大型音樂(lè)廣場(chǎng)，緊臨主入口兩個(gè)單元一至二層部分為物管用房，設(shè)有安全監(jiān)控室、音訊室、物管辦公室、維修處辦公室、家政服務(wù)中心、業(yè)主委員會(huì)聯(lián)絡(luò)處、醫(yī)療中心等。區(qū)域內(nèi)主要為居住和餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所，無(wú)大型廠礦企業(yè)。 本區(qū)域內(nèi)原有居民一部分由于住宅用地被占，已遷入拆遷安置房，另外一部分房屋尚未拆遷，尚留居于原來(lái)農(nóng)居中，這部分居民文化層次較低。其次，羊西線及周邊一些中高檔住宅小區(qū)的成功開發(fā)提升了該地段的價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目檔次的定位與房屋價(jià)格的操作比較有利。以上配套加上小區(qū)本身建設(shè)的會(huì)館、健身房、桑拿房等設(shè)施完全能夠滿足小區(qū)生活、娛樂(lè)需要。九里片區(qū)多層商品住宅均價(jià)均在2100元/M2左右，小高層電梯公寓均價(jià)預(yù)計(jì)在2400元/M2左右?！?機(jī)會(huì)點(diǎn)：項(xiàng)目在現(xiàn)階段存在的機(jī)遇和優(yōu)勢(shì)。（2） 項(xiàng)目自身有一定的規(guī)?？梢酝ㄟ^(guò)相應(yīng)的工作營(yíng)造獨(dú)立的社區(qū)環(huán)境。同時(shí)也為項(xiàng)目的價(jià)格提升創(chuàng)造更大的心理接受空間。另外在銷售中的公布價(jià)格為標(biāo)價(jià)，標(biāo)價(jià)高于均價(jià)如果一次付清全款，在標(biāo)價(jià)的基礎(chǔ)上優(yōu)惠3%；在期房期間如果三個(gè)月付清全款在標(biāo)價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠1%，%；如果在一個(gè)月內(nèi)付清全款在標(biāo)價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠2%，這樣可以增加客戶付款的積極性和一次性付款銷售方式的吸引力，促使相當(dāng)部分的客戶采取一次性付款的方式進(jìn)行購(gòu)房，保證銷售回款。另外區(qū)域內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)也是影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的一個(gè)重要因素。這部分家庭大部分屬于二次或四次置業(yè)，因此本項(xiàng)目面向的消費(fèi)者較為廣泛，但其基本特征是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，或有舊的物業(yè)準(zhǔn)備出售，可以承擔(dān)首期付款；家庭成員有穩(wěn)定的月收入，總收入不少于每月3000元，對(duì)即將購(gòu)買的物業(yè)的環(huán)境、物業(yè)管理及小區(qū)居住氛圍要求較高其家庭生活消費(fèi)水平屬于中等偏上。他們更習(xí)慣于在環(huán)境和社區(qū)文化的基礎(chǔ)上來(lái)考慮價(jià)格，希望能有一種提高身份地位的表達(dá)方式來(lái)將信息傳遞給他們。故此在項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)搞好營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、建設(shè)、物管等各方面工作，爭(zhēng)取創(chuàng)出項(xiàng)目品牌。所有活動(dòng)的全面開展?fàn)幦≡谑路葸M(jìn)行。另外還可以通過(guò)以下措施創(chuàng)造條件，力爭(zhēng)能夠提升售價(jià)的空間，以保證利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（8） 使各項(xiàng)承諾兌現(xiàn)，增加項(xiàng)目的可信度，創(chuàng)造項(xiàng)目的品牌。（2） 進(jìn)行有效的公關(guān)及廣告活動(dòng)，樹立良好的項(xiàng)目形象，以求創(chuàng)造價(jià)格提升空間。銷售目標(biāo)預(yù)測(cè)： 由于項(xiàng)目采取滾動(dòng)開發(fā)的方式進(jìn)行操作，項(xiàng)目一期從正式發(fā)售開始總銷售期預(yù)計(jì)十五個(gè)月?！?項(xiàng)目入市姿態(tài)：大力宣傳，相對(duì)低價(jià)，創(chuàng)造氛圍，零售為主。 綜上所述本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者為2535歲的欲購(gòu)買西門房產(chǎn)二次置業(yè)者；60歲以上處于“空巢階段或退休返鄉(xiāng)欲購(gòu)買西門一帶房屋的四次置業(yè)者。2． 集團(tuán)購(gòu)買者經(jīng)濟(jì)背景分析 本項(xiàng)目由于價(jià)位在20002700元/M2之間主要套型面積為110130M2，能滿足集團(tuán)購(gòu)買的需要，故存在集團(tuán)購(gòu)買的可能性。項(xiàng)目調(diào)價(jià)計(jì)劃及價(jià)格方案：價(jià)格方案單位：元/平方米單元號(hào)AA1AA2AA3AA4AB1AB2AB3AB4AC1AC2AC3AC4AD1AD2AD3AD4樓層二樓2261233223322332238023802309230924512451240423802499249924282428三樓2299237223722372242024202347234724932493244424202541254124682468四樓2337241124112411246024602386238625342534248524602583258325092509五樓2375245024502450250025002425242525752575252525002625262525502550六樓2413248924892489254025402464246426162616256525402667266725912591七樓2451252825282528258025802503250326572657260625802709270926322632八樓2489256825682568262026202541254126992699264626202751275126722672九樓3325343034303430350035003395339536053605353535003675367535703570第四部分：項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析：本部分重點(diǎn)：★ 項(xiàng)目客戶經(jīng)濟(jì)背景分析：家庭購(gòu)買者條件、收入狀況及消費(fèi)狀況。為了保證資金迅速回收，因此鼓勵(lì)一次性付款和銀行按揭方式付款，給其予較大折扣，使消費(fèi)者趨向于這兩種付款方式，從而使資金迅速回收。（4） 通過(guò)嚴(yán)格的售前項(xiàng)目培訓(xùn)提高銷售服務(wù)水平，可考慮物業(yè)服務(wù)部分前期介入，利用軟性服務(wù)提高項(xiàng)目硬件的檔次感，加強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格和硬件設(shè)施的認(rèn)同感。（4） 銀行金融信貸的力度加大，最長(zhǎng)貸款期限增加到三十年，若能和銀行接洽爭(zhēng)取到三十年貸款將大大提高項(xiàng)目的購(gòu)買力，在宣傳上增加訴求點(diǎn)。1． 困難點(diǎn)：（1） 本項(xiàng)目周邊街區(qū)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的形象有一定影響。（4） 同類物業(yè)的行情分析 在半年前尚屬市場(chǎng)空白的小高層電梯公寓現(xiàn)漸已成為各開發(fā)商競(jìng)相開發(fā)的熱點(diǎn)，在近期內(nèi)即將和正在開發(fā)小高層電梯公寓情況如下：項(xiàng)目名稱規(guī) 模位 置單 價(jià) (元)銷售情況 付款情況芳草地18套100300M2人民南路南延線2700較好7成按揭
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