錦匯花園營銷策劃書1-文庫吧在線文庫
【正文】 （3） 交通及人流：該地段與二環(huán)路羊西線主干道相鄰，52路、22路、59路、54路公交車從此區(qū)域內經過，交通方便，到市區(qū)及其他地方均十分便利。物業(yè)管理在本項目中將從項目建設開始便參與進行，在建設銷售及完工后均全方位地進行體現(xiàn)。廚房不裝修，預留廚柜、排油煙機及廚用電器位置，安排好上、下水位置。中央花園另一部分為景觀式水景。第一部分：項目市場狀況分析:本部分重點：★ 項目特性：項目自身在建筑、規(guī)劃、物業(yè)服務方面的現(xiàn)狀及特點。在項目東南角獨立修建一幢七層框架式綜合樓。整個室內地面做好防水層，水泥砂漿找平，墻面水泥砂漿找平、刮膩子，所有電路線、通訊線、光纖電視線路網絡布線暗敷到位。（4）項目配套狀況： 小區(qū)內設有兒童娛樂場所兩至三組，在小區(qū)東南面臨街處規(guī)劃有一個大型音樂廣場，緊臨主入口兩個單元一至二層部分為物管用房，設有安全監(jiān)控室、音訊室、物管辦公室、維修處辦公室、家政服務中心、業(yè)主委員會聯(lián)絡處、醫(yī)療中心等。區(qū)域內主要為居住和餐飲娛樂場所，無大型廠礦企業(yè)。 本區(qū)域內原有居民一部分由于住宅用地被占，已遷入拆遷安置房，另外一部分房屋尚未拆遷，尚留居于原來農居中，這部分居民文化層次較低。其次，羊西線及周邊一些中高檔住宅小區(qū)的成功開發(fā)提升了該地段的價值，對項目檔次的定位與房屋價格的操作比較有利。以上配套加上小區(qū)本身建設的會館、健身房、桑拿房等設施完全能夠滿足小區(qū)生活、娛樂需要。九里片區(qū)多層商品住宅均價均在2100元/M2左右，小高層電梯公寓均價預計在2400元/M2左右?！?機會點：項目在現(xiàn)階段存在的機遇和優(yōu)勢。（2） 項目自身有一定的規(guī)?？梢酝ㄟ^相應的工作營造獨立的社區(qū)環(huán)境。同時也為項目的價格提升創(chuàng)造更大的心理接受空間。另外在銷售中的公布價格為標價，標價高于均價如果一次付清全款，在標價的基礎上優(yōu)惠3%；在期房期間如果三個月付清全款在標價基礎上優(yōu)惠1%，%；如果在一個月內付清全款在標價基礎上優(yōu)惠2%，這樣可以增加客戶付款的積極性和一次性付款銷售方式的吸引力，促使相當部分的客戶采取一次性付款的方式進行購房，保證銷售回款。另外區(qū)域內發(fā)展趨勢也是影響項目價格的一個重要因素。這部分家庭大部分屬于二次或四次置業(yè)，因此本項目面向的消費者較為廣泛，但其基本特征是有一定經濟實力，或有舊的物業(yè)準備出售，可以承擔首期付款；家庭成員有穩(wěn)定的月收入，總收入不少于每月3000元，對即將購買的物業(yè)的環(huán)境、物業(yè)管理及小區(qū)居住氛圍要求較高其家庭生活消費水平屬于中等偏上。他們更習慣于在環(huán)境和社區(qū)文化的基礎上來考慮價格，希望能有一種提高身份地位的表達方式來將信息傳遞給他們。故此在項目開發(fā)中應搞好營銷、設計、建設、物管等各方面工作，爭取創(chuàng)出項目品牌。所有活動的全面開展爭取在十月份進行。另外還可以通過以下措施創(chuàng)造條件，力爭能夠提升售價的空間，以保證利潤的實現(xiàn)，降低財務風險。（8） 使各項承諾兌現(xiàn)，增加項目的可信度，創(chuàng)造項目的品牌。（2） 進行有效的公關及廣告活動，樹立良好的項目形象，以求創(chuàng)造價格提升空間。銷售目標預測： 由于項目采取滾動開發(fā)的方式進行操作，項目一期從正式發(fā)售開始總銷售期預計十五個月?！?項目入市姿態(tài)：大力宣傳，相對低價，創(chuàng)造氛圍，零售為主。 綜上所述本項目的目標消費者為2535歲的欲購買西門房產二次置業(yè)者；60歲以上處于“空巢階段或退休返鄉(xiāng)欲購買西門一帶房屋的四次置業(yè)者。2． 集團購買者經濟背景分析 本項目由于價位在20002700元/M2之間主要套型面積為110130M2，能滿足集團購買的需要，故存在集團購買的可能性。項目調價計劃及價格方案：價格方案單位：元/平方米單元號AA1AA2AA3AA4AB1AB2AB3AB4AC1AC2AC3AC4AD1AD2AD3AD4樓層二樓2261233223322332238023802309230924512451240423802499249924282428三樓2299237223722372242024202347234724932493244424202541254124682468四樓2337241124112411246024602386238625342534248524602583258325092509五樓2375245024502450250025002425242525752575252525002625262525502550六樓2413248924892489254025402464246426162616256525402667266725912591七樓2451252825282528258025802503250326572657260625802709270926322632八樓2489256825682568262026202541254126992699264626202751275126722672九樓3325343034303430350035003395339536053605353535003675367535703570第四部分：項目目標客戶群分析：本部分重點：★ 項目客戶經濟背景分析：家庭購買者條件、收入狀況及消費狀況。為了保證資金迅速回收，因此鼓勵一次性付款和銀行按揭方式付款，給其予較大折扣，使消費者趨向于這兩種付款方式，從而使資金迅速回收。（4） 通過嚴格的售前項目培訓提高銷售服務水平，可考慮物業(yè)服務部分前期介入，利用軟性服務提高項目硬件的檔次感，加強消費者對項目價格和硬件設施的認同感。（4） 銀行金融信貸的力度加大，最長貸款期限增加到三十年，若能和銀行接洽爭取到三十年貸款將大大提高項目的購買力，在宣傳上增加訴求點。1． 困難點：（1） 本項目周邊街區(qū)環(huán)境對項目的形象有一定影響。（4） 同類物業(yè)的行情分析 在半年前尚屬市場空白的小高層電梯公寓現(xiàn)漸已成為各開發(fā)商競相開發(fā)的熱點，在近期內即將和正在開發(fā)小高層電梯公寓情況如下：項目名稱規(guī) 模位 置單 價 (元)銷售情況 付款情況芳草地18套100300M2人民南路南延線2700較好7成按揭
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