【正文】 （7） 充分利用政府政策，力求享受一些優(yōu)惠，以降低項(xiàng)目成本。（3） 在保證項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，加快施工速度，以求在形象進(jìn)度上創(chuàng)造價(jià)格上漲的條件。每個(gè)月由銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，策劃部門(mén)，銷(xiāo)售主管部門(mén)共同舉行一次工作會(huì)，對(duì)本階段各方面工作進(jìn)行總結(jié)和分析，及時(shí)對(duì)推廣和銷(xiāo)售方案進(jìn)行調(diào)整，適時(shí)推出促銷(xiāo)手段，以保證銷(xiāo)售任務(wù)按時(shí)或提前完成。預(yù)計(jì)完成銷(xiāo)售回款7868萬(wàn)元。在未拿到預(yù)售許可證的時(shí)期內(nèi)通過(guò)做形象廣告和進(jìn)行軟性宣傳的方式推出項(xiàng)目，采取內(nèi)部預(yù)訂的方式進(jìn)行銷(xiāo)售，主要目的在于提高項(xiàng)目的知名度，占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)?！?項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)預(yù)測(cè)：銷(xiāo)售時(shí)間及回款金額。當(dāng)整個(gè)項(xiàng)目一期策劃操作比較成功將出現(xiàn)由廣告、新聞宣傳效應(yīng)帶來(lái)的購(gòu)買(mǎi)行為，并會(huì)產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，如果前期開(kāi)發(fā)成功，將會(huì)產(chǎn)生從眾效應(yīng)。由于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)了少量140M2躍式住宅，故此可能會(huì)有部分三次置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目住宅。由于他們習(xí)慣于感性思維，故此對(duì)獨(dú)特居住氛圍的營(yíng)造和加強(qiáng)新聞等軟性廣告宣傳會(huì)增強(qiáng)他們的購(gòu)買(mǎi)信心，吸引他們來(lái)接觸本項(xiàng)目。由于地理位置的影響，購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的單位辦公地點(diǎn)可能在西門(mén)及市區(qū)偏于西門(mén)一帶，這些單位一般具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但又不能自己開(kāi)發(fā)房屋，故此由職工和單位共同出資購(gòu)買(mǎi)。由于本項(xiàng)目的房?jī)r(jià)從24萬(wàn)元至46萬(wàn)每套，加之銀行提供七成115年按揭，經(jīng)估算能夠首付8萬(wàn)元，月均戶(hù)收入在3000元左右的家庭都可以購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目住宅?！?集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)者經(jīng)濟(jì)背景分析：集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)者的經(jīng)濟(jì)條件特點(diǎn)及分布，他們?cè)陧?xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)中的地位。從消費(fèi)者方面看影響本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的主要因素有：他們對(duì)周邊地段的認(rèn)同感，他們對(duì)項(xiàng)目本身的認(rèn)同感，他們對(duì)價(jià)格的敏感程度，他們對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的心理預(yù)期，他們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的成本和經(jīng)濟(jì)分析，項(xiàng)目銷(xiāo)售氣氛及施工氣氛對(duì)他們的影響，廣告宣傳的導(dǎo)向。整個(gè)銷(xiāo)售期中總價(jià)格策略： 由于項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度不高，為了在較快的時(shí)間內(nèi)提高項(xiàng)目的市場(chǎng)接受度，迅速占領(lǐng)一定的市場(chǎng)份額，在銷(xiāo)售初期采用低開(kāi)高走的策略，入市均價(jià)略高于開(kāi)發(fā)成本為2200元/平方米，根據(jù)樓層、朝向進(jìn)行調(diào)價(jià)后入市起價(jià)為1990元/平方米，在銷(xiāo)售10—15套指定位置住宅，取得一定的促銷(xiāo)效果，提高項(xiàng)目的知名度后迅速提價(jià)?！?項(xiàng)目調(diào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和具體價(jià)格方案1． 價(jià)格制定的思路：本項(xiàng)目定價(jià)考慮了樓層及朝向差價(jià)，二層為起價(jià)，二層以上樓層越高，價(jià)格越高，這樣用價(jià)格來(lái)彌補(bǔ)低樓層及朝向較不好的戶(hù)型不足，使各樓層及朝向的銷(xiāo)售處于相對(duì)平均的概率范圍內(nèi)，頂層躍式住宅采用特殊較高價(jià)格，達(dá)到九樓躍式住宅回收更多資金的目的。（5） 及時(shí)地通過(guò)銷(xiāo)售部門(mén)反饋客戶(hù)的意見(jiàn)，利用開(kāi)工的時(shí)間差迅速的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整和修改，使項(xiàng)目與市場(chǎng)的變化相適應(yīng)。（2） 在條件允許的情況下對(duì)項(xiàng)目未施工的二期區(qū)域進(jìn)行綠化，展現(xiàn)項(xiàng)目的良好居住環(huán)境，增強(qiáng)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心。（5） 下半年成都市政府將會(huì)繼續(xù)在政策上給房地產(chǎn)業(yè)以支持，將其做為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，這對(duì)項(xiàng)目較有利，這意味著項(xiàng)目將享受到可能更多的優(yōu)惠政策。2． 機(jī)會(huì)點(diǎn)（1） 項(xiàng)目位于西門(mén)附近，在消費(fèi)者心目中具有一定的居住優(yōu)勢(shì)，有利于廣告宣傳推廣。（2） 本項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，各項(xiàng)目對(duì)客戶(hù)有一定的分流影響。第二部分：項(xiàng)目在今后銷(xiāo)售中的問(wèn)題與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析：本部分重點(diǎn)：★ 困難點(diǎn)：項(xiàng)目在現(xiàn)有條件下在開(kāi)發(fā)及推廣方面的難點(diǎn)。在未來(lái)一兩年中將會(huì)形成一定規(guī)模,同時(shí)同類(lèi)物業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈，尤其是各項(xiàng)目都較注重施工前營(yíng)銷(xiāo)工作的介入，使市場(chǎng)中銷(xiāo)售項(xiàng)目不得不更加注重項(xiàng)目品質(zhì)。雙楠菊樂(lè)片區(qū)多層住宅售價(jià)在2400元/M2左右，小高層電梯公寓預(yù)計(jì)均價(jià)在2500元/M2以上。在現(xiàn)階段項(xiàng)目所在區(qū)域有多個(gè)中高檔住宅小區(qū)同時(shí)開(kāi)始進(jìn)行開(kāi)發(fā)，具體項(xiàng)目情況如下表：項(xiàng)目名稱(chēng)套型面積（平方米）單位銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）金房苑131226電梯29003370多層27303000錦城苑104270多層23502800懋園多層34803600電梯4000起價(jià)明苑136164多層25002700景溪園158230多層框架27603280金都花園140233電梯26303150高層26303780三和花園104270多層19982400格林花園12035022803100香榭名苑12022018981999區(qū)域內(nèi)多層磚混住宅平均售價(jià)在2400元/M2左右，電梯公寓約在2500元/ M2，銷(xiāo)售均較為平緩。餐飲店更是滿(mǎn)布羊西線，在區(qū)域內(nèi)還設(shè)有菜市。（6）區(qū)域內(nèi)生活配套現(xiàn)狀： 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有金牛區(qū)人民醫(yī)院、成都市三醫(yī)院城西分院、省婦幼保健院，成都市腦外傷急救中心；教育場(chǎng)所有成都二十中、茶店子小學(xué)分校、十八中分校等；并距成都市奧林匹克休育中心也不遠(yuǎn)。（5） 項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)： 在整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)已具備了開(kāi)發(fā)商業(yè)住宅的條件，加之沿羊西線已形成居住規(guī)模，漸漸成為成都市居民居家置業(yè)的理想地段之一，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了良好的條件。 另外一部分遷入戶(hù)為購(gòu)買(mǎi)商品房后遷入的。 區(qū)域內(nèi)居住人口來(lái)源較為復(fù)雜，但大致可分為三類(lèi)：一是本區(qū)原有居民；二是外來(lái)務(wù)工人員；三是購(gòu)買(mǎi)商品房后遷入者。（3） 交通及人流：該地段與二環(huán)路羊西線主干道相鄰，52路、22路、59路、54路公交車(chē)從此區(qū)域內(nèi)經(jīng)過(guò)，交通方便，到市區(qū)及其他地方均十分便利。區(qū)域環(huán)境特性分析：（1） 區(qū)域性質(zhì)：本區(qū)域位于成都西北方，屬于市區(qū)邊緣的新興居住區(qū)，位于“溫郫都”綠色生態(tài)圈區(qū)域內(nèi)。物業(yè)管理在本項(xiàng)目中將從項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始便參與進(jìn)行，在建設(shè)銷(xiāo)售及完工后均全方位地進(jìn)行體現(xiàn)。水、電、氣費(fèi)遠(yuǎn)程收取系統(tǒng)。廚房不裝修，預(yù)留廚柜、排油煙機(jī)及廚用電器位置，安排好上、下水位置。（3）裝修和設(shè)備： 室內(nèi)墻面、地面均不進(jìn)行二次裝修，一能降低房屋成本，增大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；二能更好地避免消費(fèi)者自己二次裝修所造成的浪費(fèi)。中央花園另一部分為景觀式水景。（2）項(xiàng)目建筑布局及結(jié)構(gòu)： 整個(gè)小區(qū)以九躍十層的小高層電梯公寓采用合圍式分布，樓間以錯(cuò)開(kāi)聯(lián)體式方式形成了四個(gè)組團(tuán)，所有建筑主體均為九躍十層框架式電梯公寓，每個(gè)單元為一梯四戶(hù)點(diǎn)式布局，共二十個(gè)單元 。第一部分：項(xiàng)目市場(chǎng)狀況分析:本部分重點(diǎn)：★ 項(xiàng)目特性：項(xiàng)目自身在建筑、規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)方面的現(xiàn)狀及特點(diǎn)?！?項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境特性：項(xiàng)目在區(qū)位、交通、街區(qū)、配套環(huán)境方面的特點(diǎn)；項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)。在項(xiàng)目東南角獨(dú)立修建一幢七層框架式綜合樓。小區(qū)東面有一個(gè)幼稚園與小區(qū)之間用圍墻隔開(kāi)。整個(gè)室內(nèi)地面做好防水層，水泥砂漿找平，墻面水泥砂漿找平、刮膩?zhàn)樱须娐肪€、通訊線、光纖電視線路網(wǎng)絡(luò)布線暗敷到位。衛(wèi)生間不裝修，預(yù)留衛(wèi)浴潔具上下管位及用電插座，公用衛(wèi)生間留出淋浴房位置，在室內(nèi)考慮預(yù)留冰箱和洗衣機(jī)位置。（4）項(xiàng)目配套狀況： 小區(qū)內(nèi)設(shè)有兒童娛樂(lè)場(chǎng)所兩至三組，在小區(qū)東南面臨街處規(guī)劃有一個(gè)大型音樂(lè)廣場(chǎng)，緊臨主入口兩個(gè)單元一至二層部分為物管用房，設(shè)有安全監(jiān)控室、音訊室、物管