錦匯花園營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)1(參考版)
2025-05-17 03:49本頁(yè)面
【正文】 （8） 使各項(xiàng)承諾兌現(xiàn)，增加項(xiàng)目的可信度，創(chuàng)造項(xiàng)目的品牌。（6） 采用一些促銷(xiāo)措施，保證銷(xiāo)售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)。（4） 大力引入金融支持，以降低消費(fèi)者的付款壓力，從而為價(jià)格提升創(chuàng)造條件。（2） 進(jìn)行有效的公關(guān)及廣告活動(dòng)，樹(shù)立良好的項(xiàng)目形象，以求創(chuàng)造價(jià)格提升空間。另外還可以通過(guò)以下措施創(chuàng)造條件，力爭(zhēng)能夠提升售價(jià)的空間，以保證利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。５、 銷(xiāo)售目標(biāo)分析及控制措施 本項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵在于前期的造勢(shì)，同時(shí)也依靠在銷(xiāo)售過(guò)程中的價(jià)格策略和嚴(yán)格的銷(xiāo)售控制，具體采取的銷(xiāo)售控制措施如下：為了控制銷(xiāo)售進(jìn)度，除了制定周密的公關(guān)計(jì)劃外，應(yīng)每周由銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)召開(kāi)業(yè)務(wù)總結(jié)會(huì)一次，對(duì)每日來(lái)人、來(lái)電情況、成交客戶情況、客戶反應(yīng)、銷(xiāo)售工作的優(yōu)缺點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)方式的缺點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)和統(tǒng)計(jì)。４、 銷(xiāo)售進(jìn)度控制：花園福項(xiàng)目一期銷(xiāo)售回款計(jì)劃時(shí)間銷(xiāo)售進(jìn)度(套）月回款額（萬(wàn)元）1632414290102611636016370184901661616429145861642916439157751443572168253合計(jì)2126273說(shuō)明：。銷(xiāo)售目標(biāo)預(yù)測(cè)： 由于項(xiàng)目采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行操作，項(xiàng)目一期從正式發(fā)售開(kāi)始總銷(xiāo)售期預(yù)計(jì)十五個(gè)月。所有活動(dòng)的全面開(kāi)展?fàn)幦≡谑路葸M(jìn)行。 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶、價(jià)格，實(shí)施計(jì)劃都已經(jīng)明確，為了搶占市場(chǎng)先機(jī)本項(xiàng)目在具備銷(xiāo)售條件后應(yīng)盡早入市，同時(shí)應(yīng)注意競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況及時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，使本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)處于領(lǐng)先的位置?！?銷(xiāo)售進(jìn)度控制：銷(xiāo)售月進(jìn)度★ 銷(xiāo)售控制措施：周密計(jì)劃，及時(shí)反饋，經(jīng)?？偨Y(jié)，適時(shí)改進(jìn)，提出了一些具體措施。★ 項(xiàng)目入市姿態(tài)：大力宣傳，相對(duì)低價(jià)，創(chuàng)造氛圍，零售為主。故此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中應(yīng)搞好營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、物管等各方面工作，爭(zhēng)取創(chuàng)出項(xiàng)目品牌。大部分購(gòu)買(mǎi)者均屬于有計(jì)劃的理智型購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)買(mǎi)者是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，在事業(yè)上往往有一定成就，他們更注重居住環(huán)境和品位和奢華，消費(fèi)水平屬于中等偏上的水平，因此項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、綠化及休閑配套、物業(yè)服務(wù)水平、高品位的生活方式、強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)實(shí)力都能帶來(lái)身份象征的項(xiàng)目品牌來(lái)進(jìn)行宣傳，同時(shí)也應(yīng)進(jìn)行合理定價(jià)，使之適合目標(biāo)消費(fèi)群的購(gòu)買(mǎi)力，并注意價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 綜上所述本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者為2535歲的欲購(gòu)買(mǎi)西門(mén)房產(chǎn)二次置業(yè)者；60歲以上處于“空巢階段或退休返鄉(xiāng)欲購(gòu)買(mǎi)西門(mén)一帶房屋的四次置業(yè)者。他們更習(xí)慣于在環(huán)境和社區(qū)文化的基礎(chǔ)上來(lái)考慮價(jià)格，希望能有一種提高身份地位的表達(dá)方式來(lái)將信息傳遞給他們。（二） 文化背景分析本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者社會(huì)文體層次較高，對(duì)較高雅的文化氛圍比較有認(rèn)同感，他們?yōu)榱速?gòu)房而經(jīng)常留意報(bào)紙廣告和一些大型的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。這些單位多為金融企業(yè)，如銀行、信用社、證券公司等；外資公司、較大型民營(yíng)企業(yè)為吸引人才和安排公司職工住宿而購(gòu)買(mǎi)住宅；一些較小的事業(yè)單位如報(bào)社等；一些經(jīng)濟(jì)較好地教育部分單位等。2． 集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)者經(jīng)濟(jì)背景分析 本項(xiàng)目由于價(jià)位在20002700元/M2之間主要套型面積為110130M2，能滿足集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的需要，故存在集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)的可能性。這部分家庭大部分屬于二次或四次置業(yè)，因此本項(xiàng)目面向的消費(fèi)者較為廣泛，但其基本特征是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，或有舊的物業(yè)準(zhǔn)備出售，可以承擔(dān)首期付款；家庭成員有穩(wěn)定的月收入，總收入不少于每月3000元，對(duì)即將購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)的環(huán)境、物業(yè)管理及小區(qū)居住氛圍要求較高其家庭生活消費(fèi)水平屬于中等偏上。（一） 經(jīng)濟(jì)背景分析1． 家庭購(gòu)買(mǎi)者經(jīng)濟(jì)背景分析 本項(xiàng)目主要目標(biāo)消費(fèi)群為3040歲欲購(gòu)買(mǎi)西門(mén)一帶住房的二次置業(yè)者，和60歲以上處于“空巢階段”或“退休返鄉(xiāng)”欲購(gòu)買(mǎi)西門(mén)一帶住宅的四次置業(yè)者，還有部分對(duì)西門(mén)住房有偏好的三次置業(yè)者?！?項(xiàng)目消費(fèi)群文化背景分析：目標(biāo)客戶來(lái)源，目標(biāo)客戶群文化趨向共性，推廣針對(duì)措施。項(xiàng)目調(diào)價(jià)計(jì)劃及價(jià)格方案：價(jià)格方案單位：元/平方米單元號(hào)AA1AA2AA3AA4AB1AB2AB3AB4AC1AC2AC3AC4AD1AD2AD3AD4樓層二樓2261233223322332238023802309230924512451240423802499249924282428三樓2299237223722372242024202347234724932493244424202541254124682468四樓2337241124112411246024602386238625342534248524602583258325092509五樓2375245024502450250025002425242525752575252525002625262525502550六樓2413248924892489254025402464246426162616256525402667266725912591七樓2451252825282528258025802503250326572657260625802709270926322632八樓2489256825682568262026202541254126992699264626202751275126722672九樓3325343034303430350035003395339536053605353535003675367535703570第四部分：項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析：本部分重點(diǎn)：★ 項(xiàng)目客戶經(jīng)濟(jì)背景分析：家庭購(gòu)買(mǎi)者條件、收入狀況及消費(fèi)狀況。另外區(qū)域內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)也是影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的一個(gè)重要因素。影響本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的主要因素： 從市場(chǎng)方面看影響本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的主要因素有：項(xiàng)目所處的地段，項(xiàng)目周邊同類(lèi)物業(yè)的售價(jià)，項(xiàng)目周邊的街區(qū)環(huán)境，整個(gè)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，其他區(qū)域同類(lèi)物業(yè)的售價(jià)，項(xiàng)目自身的軟硬件情況。依靠項(xiàng)目的環(huán)境營(yíng)造和獨(dú)特的小區(qū)品質(zhì)，優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)在短期內(nèi)提升項(xiàng)目的價(jià)格 ，爭(zhēng)取一期二至八樓均價(jià)達(dá)到2500元/平方米，九樓達(dá)到3
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