【正文】 天樂嘉苑77套119280M2一環(huán)路南四段2390一般7成520年按揭澳深花園玉雙路3088銷售至70%6成115年按揭龍門公寓三個單元雙楠路2400剛開始發(fā)售可按揭富港花園占地約80畝雙楠路2700未正式發(fā)售紫藤花園建面5萬M2大石西路未建設(shè)景溪園占地約10畝欣園后側(cè)2600 發(fā)售80%7成120年按揭精致電梯公寓兩棟蜀漢中路2500未正式發(fā)售金都花園109233M2蜀漢中路三環(huán)路旁300050%7成按揭交大云庭苑交大路2400發(fā)售70%7成按揭以上項目大部分建筑面積在50000M2以上, 售價稍高于同檔次多層商住樓,除個別項目外,均實行了按揭購房。（4） 銀行金融信貸的力度加大，最長貸款期限增加到三十年，若能和銀行接洽爭取到三十年貸款將大大提高項目的購買力，在宣傳上增加訴求點。為了保證資金迅速回收，因此鼓勵一次性付款和銀行按揭方式付款，給其予較大折扣，使消費者趨向于這兩種付款方式，從而使資金迅速回收。2． 集團購買者經(jīng)濟背景分析 本項目由于價位在20002700元/M2之間主要套型面積為110130M2，能滿足集團購買的需要，故存在集團購買的可能性。★ 項目入市姿態(tài)：大力宣傳，相對低價，創(chuàng)造氛圍，零售為主。（2） 進行有效的公關(guān)及廣告活動，樹立良好的項目形象，以求創(chuàng)造價格提升空間。另外還可以通過以下措施創(chuàng)造條件，力爭能夠提升售價的空間，以保證利潤的實現(xiàn)，降低財務(wù)風(fēng)險。故此在項目開發(fā)中應(yīng)搞好營銷、設(shè)計、建設(shè)、物管等各方面工作，爭取創(chuàng)出項目品牌。這部分家庭大部分屬于二次或四次置業(yè)，因此本項目面向的消費者較為廣泛，但其基本特征是有一定經(jīng)濟實力，或有舊的物業(yè)準(zhǔn)備出售，可以承擔(dān)首期付款；家庭成員有穩(wěn)定的月收入，總收入不少于每月3000元，對即將購買的物業(yè)的環(huán)境、物業(yè)管理及小區(qū)居住氛圍要求較高其家庭生活消費水平屬于中等偏上。另外在銷售中的公布價格為標(biāo)價，標(biāo)價高于均價如果一次付清全款，在標(biāo)價的基礎(chǔ)上優(yōu)惠3%；在期房期間如果三個月付清全款在標(biāo)價基礎(chǔ)上優(yōu)惠1%，%；如果在一個月內(nèi)付清全款在標(biāo)價基礎(chǔ)上優(yōu)惠2%，這樣可以增加客戶付款的積極性和一次性付款銷售方式的吸引力，促使相當(dāng)部分的客戶采取一次性付款的方式進行購房，保證銷售回款。（2） 項目自身有一定的規(guī)?？梢酝ㄟ^相應(yīng)的工作營造獨立的社區(qū)環(huán)境。九里片區(qū)多層商品住宅均價均在2100元/M2左右，小高層電梯公寓均價預(yù)計在2400元/M2左右。其次，羊西線及周邊一些中高檔住宅小區(qū)的成功開發(fā)提升了該地段的價值，對項目檔次的定位與房屋價格的操作比較有利。區(qū)域內(nèi)主要為居住和餐飲娛樂場所，無大型廠礦企業(yè)。整個室內(nèi)地面做好防水層，水泥砂漿找平，墻面水泥砂漿找平、刮膩子，所有電路線、通訊線、光纖電視線路網(wǎng)絡(luò)布線暗敷到位。第一部分：項目市場狀況分析:本部分重點：★ 項目特性：項目自身在建筑、規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)方面的現(xiàn)狀及特點。廚房不裝修，預(yù)留廚柜、排油煙機及廚用電器位置，安排好上、下水位置。（3） 交通及人流：該地段與二環(huán)路羊西線主干道相鄰，52路、22路、59路、54路公交車從此區(qū)域內(nèi)經(jīng)過，交通方便，到市區(qū)及其他地方均十分便利。（6）區(qū)域內(nèi)生活配套現(xiàn)狀： 項目區(qū)域內(nèi)有金牛區(qū)人民醫(yī)院、成都市三醫(yī)院城西分院、省婦幼保健院，成都市腦外傷急救中心；教育場所有成都二十中、茶店子小學(xué)分校、十八中分校等；并距成都市奧林匹克休育中心也不遠。在未來一兩年中將會形成一定規(guī)模,同時同類物業(yè)間競爭也將更加激烈，尤其是各項目都較注重施工前營銷工作的介入，使市場中銷售項目不得不更加注重項目品質(zhì)。（5） 下半年成都市政府將會繼續(xù)在政策上給房地產(chǎn)業(yè)以支持，將其做為經(jīng)濟增長點，這對項目較有利，這意味著項目將享受到可能更多的優(yōu)惠政策。整個銷售期中總價格策略： 由于項目的市場認(rèn)知度不高，為了在較快的時間內(nèi)提高項目的市場接受度，迅速占領(lǐng)一定的市場份額，在銷售初期采用低開高走的策略，入市均價略高于開發(fā)成本為2200元/平方米，根據(jù)樓層、朝向進行調(diào)價后入市起價為1990元/平方米，在銷售10—15套指定位置住宅，取得一定的促銷效果，提高項目的知名度后迅速提價。由于地理位置的影響，購買本項目的單位辦公地點可能在西門及市區(qū)偏于西門一帶，這些單位一般具有一定的經(jīng)濟實力，但又不能自己開發(fā)房屋，故此由職工和單位共同出資購買?！?項目銷售目標(biāo)預(yù)測：銷售時間及回款金額。（3） 在保證項目質(zhì)量的前提下，加快施工速度，以求在形象進度上創(chuàng)造價格上漲的條件。每個月由銷售現(xiàn)場，策劃部門，銷售主管部門共同舉行一次工作會，對本階段各方面工作進行總結(jié)和分析，及時對推廣和銷售方案進行調(diào)整，適時推出促銷手段，以保證銷售任務(wù)按時或提前完成。當(dāng)整個項目一期策劃操作比較成功將出現(xiàn)由廣告、新聞宣傳效應(yīng)帶來的購買行為，并會產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，如果前期開發(fā)成功，將會產(chǎn)生從眾效應(yīng)。由于本項目的房價從24萬元至46萬每套，加之銀行提供七成115年按揭，經(jīng)估算能夠首付8萬元，月均戶收入在3000元左右的家庭都可以購買本項目住宅?！?項目調(diào)價標(biāo)準(zhǔn)和具體價格方案1． 價格制定的思路：本項目定價考慮了樓層及朝向差價，二層為起價，二層以上樓層越高，價格越高，這樣用價格來彌補低樓層及朝向較不好的戶型不足，使各樓層及朝向的銷售處于相對平均的概率范圍內(nèi)，頂層躍式住宅采用特殊較高價格，達到九樓躍式住宅回收更多資金的目的。2． 機會點（1） 項目位于西門附近，在消費者心目中具有一定的居住優(yōu)勢，有利于廣告宣傳推廣。雙楠菊樂片區(qū)多層住宅售價在2400元/M2左右，小高層電梯公寓預(yù)計均價在2500元/M2以上。（5） 項目區(qū)域發(fā)展趨勢： 在整個項目區(qū)域內(nèi)已具備了開發(fā)商業(yè)住宅的條件，加之沿羊西線已形成居住規(guī)模，漸漸成為成都市居民居家置業(yè)的理想地段之一，為項目開發(fā)創(chuàng)造了良好的條件。區(qū)域環(huán)境特性分析：（1） 區(qū)域性質(zhì)：本區(qū)域位于成都西北方，屬于市區(qū)邊緣的新興居住區(qū)，位于“溫郫都”綠色生態(tài)圈區(qū)域內(nèi)。（3）裝修和設(shè)備： 室內(nèi)墻面、地面均不進行二次裝修，一能降低房屋成本，增大市場競爭力；二能更好地避免消費者自己二次裝修所造成的浪費?！?項目區(qū)域環(huán)境特性：項目在區(qū)位、交通、街區(qū)、配套環(huán)境方面的特點；項目區(qū)域發(fā)展趨勢。衛(wèi)生間不裝修，預(yù)留衛(wèi)浴潔具上下管位及用電插座，公用衛(wèi)生間留出淋浴房位置，在室內(nèi)考慮預(yù)留冰箱和洗衣機位置。二環(huán)路及羊西線車流及人流量均比較大，但因本項目不在主干道旁，所處地理位置比較優(yōu)越，適于居家。整個項目區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施已能滿足小區(qū)居民教育、衛(wèi)生保健的需求。（5） 區(qū)域行情分析結(jié)論：項目區(qū)域內(nèi)今、明兩年新開發(fā)項目較多且多為中等以上規(guī)模的住宅小區(qū)，小區(qū)配套均較為齊全，形成一定的社區(qū)環(huán)境。（6） 隨著政府刺激需求的各項政策不斷出臺，消費者的通脹預(yù)期將有可能增加，市場消費高潮將函漸形成，住宅消費將可能又一次成為