錦匯花園營(yíng)銷策劃書1(文件)
【正文】 AC4AD1AD2AD3AD4樓層二樓2261233223322332238023802309230924512451240423802499249924282428三樓2299237223722372242024202347234724932493244424202541254124682468四樓2337241124112411246024602386238625342534248524602583258325092509五樓2375245024502450250025002425242525752575252525002625262525502550六樓2413248924892489254025402464246426162616256525402667266725912591七樓2451252825282528258025802503250326572657260625802709270926322632八樓2489256825682568262026202541254126992699264626202751275126722672九樓3325343034303430350035003395339536053605353535003675367535703570第四部分：項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析：本部分重點(diǎn)：★ 項(xiàng)目客戶經(jīng)濟(jì)背景分析：家庭購(gòu)買者條件、收入狀況及消費(fèi)狀況。影響本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的主要因素： 從市場(chǎng)方面看影響本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的主要因素有：項(xiàng)目所處的地段，項(xiàng)目周邊同類物業(yè)的售價(jià)，項(xiàng)目周邊的街區(qū)環(huán)境，整個(gè)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，其他區(qū)域同類物業(yè)的售價(jià)，項(xiàng)目自身的軟硬件情況。為了保證資金迅速回收，因此鼓勵(lì)一次性付款和銀行按揭方式付款，給其予較大折扣，使消費(fèi)者趨向于這兩種付款方式，從而使資金迅速回收?！?本項(xiàng)目?jī)r(jià)格影響因素：市場(chǎng)、消費(fèi)者、區(qū)域發(fā)展的價(jià)格影響因素分析。（4） 通過(guò)嚴(yán)格的售前項(xiàng)目培訓(xùn)提高銷售服務(wù)水平，可考慮物業(yè)服務(wù)部分前期介入，利用軟性服務(wù)提高項(xiàng)目硬件的檔次感，加強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格和硬件設(shè)施的認(rèn)同感。同時(shí)在區(qū)域內(nèi)營(yíng)造強(qiáng)烈的氣氛，樹立項(xiàng)目在街區(qū)內(nèi)的獨(dú)特形象，同時(shí)彌補(bǔ)在套型設(shè)計(jì)上的不足。（4） 銀行金融信貸的力度加大，最長(zhǎng)貸款期限增加到三十年，若能和銀行接洽爭(zhēng)取到三十年貸款將大大提高項(xiàng)目的購(gòu)買力，在宣傳上增加訴求點(diǎn)。（5） 項(xiàng)目所處的位置還不是一個(gè)較成熟的居住區(qū)，需要進(jìn)行一定的宣傳推廣工作才能擴(kuò)大項(xiàng)目的認(rèn)知度。1． 困難點(diǎn)：（1） 本項(xiàng)目周邊街區(qū)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的形象有一定影響。在這種形勢(shì)下?tīng)I(yíng)造項(xiàng)目的特色成為各項(xiàng)目的首要工作，同時(shí)采取適當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略，促銷策略和采取有效的廣告方案成為保證銷售進(jìn)度的基礎(chǔ)。（4） 同類物業(yè)的行情分析 在半年前尚屬市場(chǎng)空白的小高層電梯公寓現(xiàn)漸已成為各開發(fā)商競(jìng)相開發(fā)的熱點(diǎn)，在近期內(nèi)即將和正在開發(fā)小高層電梯公寓情況如下：項(xiàng)目名稱規(guī) 模位 置單 價(jià) (元)銷售情況 付款情況芳草地18套100300M2人民南路南延線2700較好7成按揭錦官新城占地350畝錦繡花園旁3500已發(fā)售的銷售達(dá)95%7成按揭天樂(lè)嘉苑77套119280M2一環(huán)路南四段2390一般7成520年按揭澳深花園玉雙路3088銷售至70%6成115年按揭龍門公寓三個(gè)單元雙楠路2400剛開始發(fā)售可按揭富港花園占地約80畝雙楠路2700未正式發(fā)售紫藤花園建面5萬(wàn)M2大石西路未建設(shè)景溪園占地約10畝欣園后側(cè)2600 發(fā)售80%7成120年按揭精致電梯公寓兩棟蜀漢中路2500未正式發(fā)售金都花園109233M2蜀漢中路三環(huán)路旁300050%7成按揭交大云庭苑交大路2400發(fā)售70%7成按揭以上項(xiàng)目大部分建筑面積在50000M2以上, 售價(jià)稍高于同檔次多層商住樓,除個(gè)別項(xiàng)目外,均實(shí)行了按揭購(gòu)房。大石西路基本未進(jìn)行開發(fā)，已開發(fā)的名景園為全裝修，售價(jià)在3080元/M2以上?，F(xiàn)階段無(wú)大規(guī)模的拆遷安置房進(jìn)行修建，只有由中房集團(tuán)修建的占地約600畝的經(jīng)濟(jì)適用房戰(zhàn)旗小區(qū)正在修建中，起價(jià)為1600元/M2。娛樂(lè)場(chǎng)所有太陽(yáng)影城、清溪假日城等休閑場(chǎng)所。另外，區(qū)域內(nèi)即將竣工的項(xiàng)目基本為中、高檔，這樣為區(qū)域內(nèi)高尚住宅小區(qū)群的形成起到了促進(jìn)的作用。所以，在項(xiàng)目開發(fā)中一定要著重塑造較高的社區(qū)文化環(huán)境，創(chuàng)造較好的社區(qū)居住環(huán)境，這樣才能使小區(qū)的整體檔次得以提升，使小區(qū)的目標(biāo)消費(fèi)群指向更為明確。 遷入戶中入住拆遷房的大部分為其他被征地地區(qū)遷入的居民，部分為原城中區(qū)居民，部分為農(nóng)民，整體素質(zhì)及文化層次差別較大。這一切對(duì)本區(qū)域內(nèi)即將開發(fā)的各項(xiàng)目十分有利。九八年以來(lái)開發(fā)了一些中檔的住宅小區(qū)如“錦城苑”、“金房苑”、“金都花園”等，使羊西線一帶的居住檔次有一定提高。機(jī)動(dòng)車室內(nèi)停車位可以出租也可出售；室外停車位以出租為主。（5）物業(yè)管理狀況：建議小區(qū)物業(yè)管理由經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的專人進(jìn)行管理，實(shí)施關(guān)懷式星級(jí)服務(wù)，通過(guò)物業(yè)服務(wù)營(yíng)造出獨(dú)特的社區(qū)文化。每戶預(yù)埋光纖接口，客廳和主臥室各一個(gè)；電話接口，客廳及各臥室各一個(gè)；網(wǎng)絡(luò)專線接口主臥室和書房各一個(gè)；室內(nèi)緊急報(bào)警按鈕一個(gè)。景觀窗外挑約60cm，在其下部外墻處安置空調(diào)機(jī)室外機(jī)位，預(yù)留空調(diào)孔及插座。各樓群與中央花園之間有用彩色廣場(chǎng)磚鋪地，約3米寬的人行道連接，道路旁草坪上安置草坪燈。擬在中央綠地中修建頂部封閉的歐式回廊，中央綠地周圍設(shè)有若干鐵花坐椅供住戶休憩所用。項(xiàng)目特性分析:（1）項(xiàng)目建筑規(guī)模:本項(xiàng)目占地72畝（含代征地），總建筑面積約為96200M2,全部為九躍十層的小高層電梯公寓。析………………………………競(jìng)爭(zhēng)力分析…………資金籌措投資估算效益分析文章標(biāo)題類目狀態(tài)點(diǎn)擊發(fā)布時(shí)間縣國(guó)土資源局文明系統(tǒng)、……………………競(jìng)爭(zhēng)力分析………………………………競(jìng)爭(zhēng)力分析………………………………競(jìng)爭(zhēng)力分析………………………………競(jìng)爭(zhēng)力分析………………………………競(jìng)爭(zhēng)力分析………………………………競(jìng)爭(zhēng)力分析………………………………競(jìng)爭(zhēng)力分析………………………………競(jìng)爭(zhēng)力分析………………………………競(jìng)爭(zhēng)力分析…
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