【正文】 目標(biāo)消費(fèi)人群的消費(fèi)價(jià)值取向和對(duì)產(chǎn)品的使用方式的發(fā)展趨勢(shì)相一致，將會(huì)釋放出巨大的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。在前期規(guī)劃上，還可請(qǐng)物管公司就園林布置方面提出建設(shè)性方案，以充分吸納物管公司既往經(jīng)驗(yàn)及為日后對(duì)接鋪墊。而良好的社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)的良性運(yùn)作，要依靠物業(yè)管理公司一系列的專(zhuān)業(yè)性安排，才能取得一個(gè)較完善的結(jié)果。本項(xiàng)目的會(huì)所設(shè)置，要因地制宜，充分考慮自身優(yōu)勢(shì)，將園林主題和會(huì)所功能充分融合，會(huì)所做法，集功能性、服務(wù)性、維護(hù)性、趣味性于一體。3）、服務(wù)內(nèi)容在服務(wù)內(nèi)容上做到“人無(wú)我有、人有我優(yōu)”。如：一進(jìn)門(mén)保安自覺(jué)地為業(yè)主提東西，攙扶老人等，從細(xì)節(jié)上來(lái)體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)。4）、電子巡更系統(tǒng)5）、周界防越報(bào)警系統(tǒng)6）、其他專(zhuān)業(yè)化服務(wù)1）、服務(wù)水平：聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理，確保其服務(wù)專(zhuān)業(yè)性。2）、貼心服務(wù)電話(huà)當(dāng)業(yè)主在家需要物業(yè)服務(wù)時(shí)，只需提機(jī)按特殊設(shè)定的一個(gè)號(hào)碼，就可以告之社區(qū)內(nèi)的商家，商家根據(jù)業(yè)主的需要就能很快地為業(yè)主提供服務(wù)。徹底實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。（增加賣(mài)點(diǎn)，鑒于本項(xiàng)目周遍未來(lái)的交通發(fā)展）。減噪設(shè)計(jì)。利用窗前植物的婆娑多姿、將灌木植物修成的不同的圖案、蟲(chóng)草的低鳴，以營(yíng)造出最細(xì)部的花園景觀。充分利用有限的園林地塊塑造更多的和諧氛圍?！?健康小品：小型健身器械（乒乓球臺(tái)等）、健康步道；※ 園藝小品：花草搭配，高大樹(shù)木形成林蔭，構(gòu)筑和諧安靜的氛圍，層次現(xiàn)代感強(qiáng)。多種綠化形式：立體綠化、棚架綠化、藥化和果化、香化。保健作用的植物：松柏、枇杷、香梓等葉面系數(shù)大,釋放有益離子強(qiáng)的植物群落。使小區(qū)的綠化率達(dá)到立體化的同時(shí)，應(yīng)增添部分人文景觀或人文小景，使整個(gè)社區(qū)不僅僅擁有綠化，更擁有濃郁的文化氛圍，從而進(jìn)一步提升社區(qū)的質(zhì)素。所謂“以人為本”，就是要關(guān)注“人性化的各種需求”，強(qiáng)調(diào)景觀人的參與性，比如活動(dòng)設(shè)施的設(shè)置主要考慮老人、孩子的戶(hù)外活動(dòng)、戶(hù)外休息，在草坪間應(yīng)添加小徑,給居民提供散步、體憩、交談、閱讀的場(chǎng)所等；還有，建筑材料的色彩、質(zhì)地和化學(xué)性質(zhì)上都要考慮人與其相接觸時(shí)的舒適性和安全性。）首先，景觀環(huán)境不僅具備審美功能，同時(shí)必須兼?zhèn)溆^賞性與實(shí)用性。從景觀設(shè)計(jì)上建議采用道路景觀、種植景觀與水景景觀相輔相成的設(shè)計(jì)思路。在每一個(gè)類(lèi)別中又從環(huán)境景觀的組成元素進(jìn)行細(xì)分，比如水景景觀從功能性元素和園藝類(lèi)元素的角度，分出自然水景、游泳池水景、景觀用水和庭院水景、裝飾水景等內(nèi)容，并逐層進(jìn)行細(xì)化分解。五）、園林景觀建議原則：移步一景、景景相融、景景互動(dòng)居住區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的五項(xiàng)基本原則：美化生活環(huán)境是為了體現(xiàn)社區(qū)文化的社會(huì)性原則，注重節(jié)能節(jié)材合理用地的經(jīng)濟(jì)性原則、生態(tài)原則、地域性原則和歷史性原則?！?園林景觀的作用上，將景觀的使用和建筑小品融合在一起，增強(qiáng)其實(shí)用性，如休憩的地方擺放一石桌，桌面刻棋盤(pán)等，又可休閑又可娛樂(lè)。園林設(shè)計(jì)及營(yíng)造建議1）、主題：水清木華香溢遠(yuǎn)——花木繁多，花香不斷2）、構(gòu)景要素：高低錯(cuò)落、形態(tài)各異的造園植物，水和石、橋和路、游廊和棚架、休閑椅和亭臺(tái)、雕塑小品和綠化造型等3）、基本搭配植物：高低錯(cuò)落、形態(tài)各異，從早到晚散發(fā)不同香味圍墻、山石、植物之間的搭配考慮形式、色彩的和諧完美水體同充滿(mǎn)陽(yáng)光、長(zhǎng)滿(mǎn)鮮花的棚架花缽相間，使人體會(huì)到氣溫的變化房前屋后陽(yáng)光少、陰暗角落多，宜種植耐陰性好、花期長(zhǎng)、顏色鮮的低矮植物如萬(wàn)年青、斑葉林等。健康：“健康”一詞可以說(shuō)是一種精神上的保障，不僅僅是項(xiàng)目得天獨(dú)厚的天然生態(tài)資源，更是小區(qū)景觀的營(yíng)造，能給客戶(hù)一個(gè)健康的居家環(huán)境、健康的生活方式、健康的鄰里氛圍。在中央綠地運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所和綠地相間，而運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所又在道路之間，形成良好的空間圍合感，降低了活動(dòng)噪音及視覺(jué)障礙，并在活動(dòng)場(chǎng)所內(nèi)進(jìn)行必要的功能分區(qū)，以滿(mǎn)足不同年齡層次居民行為需求。⑤精心布置房前屋后。③大環(huán)境主題鮮明，小環(huán)境講求精致。規(guī)劃要?jiǎng)t：①在造園、構(gòu)景、選擇樹(shù)種等方面處處突出海派庭園風(fēng)格。本項(xiàng)目園林規(guī)劃要擯棄這種集中營(yíng)造大公園的作法，將人性化的建筑理念貫徹落實(shí)到每一個(gè)角落每一個(gè)細(xì)節(jié)，為住戶(hù)營(yíng)造成一個(gè)真正屬于他們的綠色庭園，讓都市人家也可以詩(shī)意地棲居。三）、戶(hù)型面積建議 戶(hù)型兩室小三室三室四室四室以上面積70—85平方米86110平方米110—125平方米130140平方米140平方米以上四）、戶(hù)型配比建議六、園林規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一）、規(guī)劃要?jiǎng)t居住小區(qū)注重環(huán)境綠化在今天已是家常便飯，但細(xì)心觀察卻不難發(fā)現(xiàn)，不少發(fā)展商在環(huán)境營(yíng)造方面走進(jìn)了一個(gè)誤區(qū)，把一個(gè)本應(yīng)“以人為本”的人性化居住空間，簡(jiǎn)單概念化為公園景區(qū)。其次是傳統(tǒng)的平層住宅，約占總套數(shù)的40%。建議天脊線(xiàn)設(shè)計(jì)要簡(jiǎn)單、簡(jiǎn)潔?？照{(diào)機(jī)位為避免建筑外立面視覺(jué)效果雜亂無(wú)序，應(yīng)統(tǒng)一采用金屬或塑鋼網(wǎng)片隱蔽室外空調(diào)機(jī)位。陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 陽(yáng)臺(tái)作為重要的輔助功能，在設(shè)計(jì)上要做到精益求精。三）、建筑細(xì)部建議窗的設(shè)計(jì)為增強(qiáng)戶(hù)型的通透性，增強(qiáng)戶(hù)型的通風(fēng)、采光，有利于室內(nèi)空氣的對(duì)流，保證有一個(gè)舒適的居住環(huán)境。點(diǎn)狀構(gòu)圖居住建筑的外觀色彩不同于一般美術(shù)創(chuàng)作的地方在于，色彩的選取與構(gòu)圖在很多時(shí)候要以建筑本身的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及造型為依據(jù)，因此，居住建筑色彩最常見(jiàn)的布置方式就是對(duì)不同的立面組成部分如墻面、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、檐口、線(xiàn)腳、屋頂?shù)确謩e設(shè)色加以強(qiáng)調(diào)，由于這些構(gòu)件大部分有規(guī)律地分散在整個(gè)立面之中，這樣的施色結(jié)果就形成了外觀色彩的點(diǎn)狀構(gòu)圖。因此建議本項(xiàng)目從構(gòu)圖上采用：豎向構(gòu)圖、點(diǎn)式構(gòu)圖構(gòu)圖理由：豎向構(gòu)圖外觀色彩的豎向構(gòu)圖是指色彩沿著建筑物的垂直方向分布，不同顏色之間的分界線(xiàn)垂直或近似垂直于水平線(xiàn)。四、建筑立面建議一)、外立面色彩建議為了能對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位構(gòu)成有力支持，外立面色彩設(shè)計(jì)應(yīng)滿(mǎn)足以下要求：☆ 創(chuàng)造獨(dú)特的視覺(jué)識(shí)別效應(yīng)，能使項(xiàng)目建筑從眾多競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中脫穎而出；☆ 營(yíng)造個(gè)性鮮明的建筑品位，滿(mǎn)足項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)（高端消費(fèi)群）尋求自身社會(huì)定位的消費(fèi)心理需要；☆ 彰顯項(xiàng)目建筑充滿(mǎn)時(shí)代氣息的居家功能——健康、動(dòng)感、自由、浪漫、享受；我司建議：本項(xiàng)目以黃色、象牙白為主色調(diào)，藍(lán)色、進(jìn)行豎向勾勒。采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格規(guī)避了同玻璃幕墻立方體一樣立面單調(diào)的功能主義建筑的缺點(diǎn)，而是賦予項(xiàng)目建筑獨(dú)特的節(jié)奏感和韻律感，使外立面變得活躍和豐富，此外橫平豎直的外立面線(xiàn)條和天際線(xiàn)也將增強(qiáng)建筑的時(shí)尚感。 本項(xiàng)目采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格設(shè)計(jì)主要是打破功能主義設(shè)計(jì)觀念的束縛，強(qiáng)調(diào)物品的裝飾性，大膽地使用鮮艷的顏色，展現(xiàn)出與國(guó)際主義、功能主義完全不同的設(shè)計(jì)新觀念。二、產(chǎn)品布局建議適當(dāng)增加樓間距，提升品質(zhì)減小建筑覆蓋率，增大綠化面積，體現(xiàn)品質(zhì)小高層與高層相結(jié)合，造精品住宅小區(qū)三、建筑風(fēng)格建議現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義建筑具有以下四個(gè)特征：采用極為簡(jiǎn)單的建筑線(xiàn)條作為建筑整體裝飾；具有象征性或隱喻性；與環(huán)境相融合；簡(jiǎn)潔、明快、現(xiàn)代感強(qiáng)。建筑向上發(fā)展和向下發(fā)展已經(jīng)提上了日程。對(duì)于目標(biāo)消費(fèi)人群對(duì)市中心的居住情節(jié)，通過(guò)便捷的交通和完善小區(qū)配套設(shè)施可以得到更好的解決，這也使區(qū)域的居住價(jià)值將會(huì)得到進(jìn)一步的提升，同時(shí)根據(jù)交通制約價(jià)格的發(fā)展定律，區(qū)域可以承載更高價(jià)值的居住人群。周邊有市體育管、銀行等市政配套設(shè)施，在對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)要充分挖掘這一潛力。地塊相對(duì)方正，為打造住宅小區(qū)創(chuàng)造了有利的條件，在給項(xiàng)目地塊帶來(lái)了整體性和可利用的均好性。另一方面，政府將對(duì)建筑用地提出要求。同時(shí)具有投資者及自購(gòu)自營(yíng)者的特征目的購(gòu)買(mǎi)商鋪后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營(yíng)商家以獲取收益或待商鋪升值后轉(zhuǎn)賣(mài)以套現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)商鋪并自己經(jīng)營(yíng)購(gòu)買(mǎi)商鋪除自己經(jīng)營(yíng)外，同時(shí)兼顧商鋪投資，具有一定的特殊性看中因素看重商鋪的升值潛力及穩(wěn)定的投資回報(bào)看重商鋪的地段、人氣、商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)管理等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)注重商鋪的經(jīng)營(yíng)性及投資前景。預(yù)計(jì)項(xiàng)目各類(lèi)群體的比例如下：純投資者：約占20%自購(gòu)自營(yíng)者：約占40%自營(yíng)兼投資者：約占40%以下是對(duì)幾類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)群體的描述：客戶(hù)群分類(lèi)純投資者自購(gòu)自營(yíng)者自營(yíng)兼投資者特征覆蓋各年齡階段，30—50歲的購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)；投資者最看重的投資因素依此為地段、升值潛力、投資回報(bào)率；希望專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司管理；選擇小面積的鋪面；投資在40萬(wàn)元以下的較多。其它：占整個(gè)休閑娛樂(lè)商業(yè)的5%，即250平米。咖啡廳、洗浴中心、餐飲等。超市的昭市面設(shè)置在靠小區(qū)主入口的位置。配比如下：超市：占該段商業(yè)的70%，約1750平米；其它配套：占該段商業(yè)的30%，約750平米。由于超市主要是滿(mǎn)足該片區(qū)居民的消費(fèi)，考慮到該片區(qū)的居住人口相對(duì)不大，用于超市的體量不能太大。三樓：床單、被套、家庭裝飾品等。分布如下：一樓：床墊，包括各種品牌的床墊。家居飾品商場(chǎng)投入使用，將為遂寧市民提供一個(gè)安全、舒適、便捷的購(gòu)物環(huán)境。家居：家居飾品集中區(qū)是目前遂寧市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)，它包括了如床單、床墊、被套、家庭裝飾品、家用小電器等在內(nèi)。三是考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。三、檔次定位中高檔將本項(xiàng)目定位于中高檔，其原因有三：一是結(jié)合該片區(qū)目前的商業(yè)情況，目前該片區(qū)的商業(yè)氛圍不濃且人流量較小將不利于商業(yè)的發(fā)展。二、形象定位遂寧首個(gè)家居飾品主題購(gòu)物街通過(guò)我們的調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)家居飾品仍是市場(chǎng)的空白，同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)基礎(chǔ)，專(zhuān)業(yè)家居市場(chǎng)具有市場(chǎng)可行性。建議商業(yè)部分的停車(chē)位設(shè)置不得低于1個(gè)車(chē)位/600平米的標(biāo)準(zhǔn)，也就是停車(chē)位不得少于30個(gè)。結(jié)合項(xiàng)目情況，總價(jià)控制在40萬(wàn)元/個(gè)以?xún)?nèi)。鋪位的劃分為了便于后期的銷(xiāo)售推廣的要求，在一樓將設(shè)置獨(dú)立門(mén)面，以便快速回籠資金；二樓、三樓根據(jù)后期的招商進(jìn)行合理劃分。結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，項(xiàng)目商業(yè)在靠體育館方向人流量，可視度高。在規(guī)劃時(shí)，預(yù)留家居商場(chǎng)的主入口十分重要。在靠渠河的商業(yè)可以建設(shè)一些休閑的設(shè)施，如秋千等。建筑景觀 建筑景觀也是建筑不可缺少的元素，項(xiàng)目的商業(yè)主要都臨街而建，因此要注重道路的綠化，讓它成為一大靚點(diǎn)。在公共部分考慮修飾，如采用有鑲邊的墻磚，有色彩的地磚；增大立面的玻璃使用面積，增強(qiáng)通透感。建議在面向渠河方向和面向體育館的方向預(yù)留廣告位。因此建議商業(yè)部分的外立面用材使用鋁塑板。建議項(xiàng)目設(shè)計(jì)安全通道和扶梯，其數(shù)量根據(jù)具體要求而定。考慮到這一點(diǎn)，建議項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)柱采用：（）M（）M的標(biāo)準(zhǔn)；。建議商業(yè)部分的建筑結(jié)構(gòu)采用全框架結(jié)構(gòu)。如圖所示:三、商業(yè)風(fēng)格表現(xiàn)建議為保證項(xiàng)目建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性，在市場(chǎng)中形成統(tǒng)一的社會(huì)形象，商業(yè)部分的建筑風(fēng)格與住宅的建筑風(fēng)格要相同，建議采用：現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義的建筑風(fēng)格（風(fēng)格闡述見(jiàn)住宅建筑風(fēng)格定位部分）四、商業(yè)產(chǎn)品建議一）、產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求有效使用率最大化；有利于鋪位的分割；有利于商場(chǎng)內(nèi)人流動(dòng)線(xiàn)的組織；有利于商場(chǎng)內(nèi)貨物的運(yùn)輸；商場(chǎng)的整體性。這樣的設(shè)計(jì)可以解決一層商業(yè)的采光、通風(fēng)問(wèn)題。3米通道：由于本項(xiàng)目與道路存在高差，約為3米，這一點(diǎn)給項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃帶來(lái)不利的影響。由于項(xiàng)目建成后，將形成四面的臨街的商業(yè)帶，因此車(chē)流也將形成一個(gè)循環(huán)，滿(mǎn)足顧客的停車(chē)需求和貨物的運(yùn)輸。車(chē)流組織：合理的車(chē)流組織不僅能夠給消費(fèi)者帶來(lái)方便，同時(shí)能夠合理利用有限的資源獲取更大的價(jià)值。本項(xiàng)目商業(yè)采用圍合住宅而建，商業(yè)的連續(xù)性強(qiáng)，便于大循環(huán)人流動(dòng)線(xiàn)確立，如圖中黑色尖頭所示。即項(xiàng)目靠橋的一面采用三層設(shè)計(jì)，其余均采用二層設(shè)計(jì)，以利于后期的經(jīng)營(yíng)使用和價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。家居飾品部分面積為12500㎡。其中圖例所述；超市部分面積為2500㎡左右。五）、本項(xiàng)目商業(yè)的消費(fèi)群體分析項(xiàng)目商業(yè)的最終消費(fèi)群體、消費(fèi)習(xí)慣對(duì)指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃有很大作用，只有修建適合他們消費(fèi)的場(chǎng)所，才能夠吸引他們前來(lái)購(gòu)物消費(fèi)。四）、商業(yè)的連續(xù)性商業(yè)的連續(xù)性是商業(yè)與商業(yè)之間的有效銜接，這是對(duì)商業(yè)建筑規(guī)劃的要求，同時(shí)也是對(duì)后期的經(jīng)營(yíng)的要求。三）、考慮消費(fèi)承載力消費(fèi)承載力是指對(duì)商業(yè)需求量。擴(kuò)大臨街商業(yè)的比例，有兩個(gè)方面的突出優(yōu)點(diǎn)：一是提高商業(yè)的價(jià)值；二是利于的后期的銷(xiāo)售。三、功能格局基本形成 根據(jù)我們調(diào)查的結(jié)果，遂寧商業(yè)功能格局基本形成，主要是源于多年的發(fā)展。一些大賣(mài)場(chǎng)也正在發(fā)展，如電器大賣(mài)場(chǎng)、服裝大賣(mài)場(chǎng)。二、傳統(tǒng)商業(yè)占據(jù)半壁江山遂寧商業(yè)不斷發(fā)展，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化。究起原因，一是遂寧商業(yè)房地產(chǎn)還處于一個(gè)初級(jí)發(fā)展階段；二是受居民消費(fèi)觀念的影響，二層或二層