【正文】 媒體新聞炒作，作銷售輔助。公開發(fā)售期：（廣告原則：給感覺）以活動(dòng)與廣告塑造項(xiàng)目的生活品位，完成形象沉淀。⑤從招商形式、招商政策、招商手段、招商內(nèi)容和雙方的合作方式等各個(gè)方面進(jìn)行創(chuàng)新突破。商戶的選擇及招商手法建議（1）品牌商鋪以優(yōu)惠的條件主動(dòng)爭取符合本項(xiàng)目發(fā)展方向、有良好形象、良好業(yè)績、具有經(jīng)營管理特色、具有集客能力的國內(nèi)外具有大店鋪經(jīng)營能力的主題商鋪。在鋪面劃分上，做小面積、低總價(jià)的產(chǎn)品，以擴(kuò)大投資群體面，降低投資門檻，即：做大眾投資型物業(yè)。第五部分 商業(yè)租售策略及運(yùn)用一、銷售策略本項(xiàng)目商業(yè)布局分為三大版塊：購物街、綜合超市、休閑娛樂區(qū)。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)252。 參與項(xiàng)目評獎(jiǎng)252。 倡導(dǎo)健康、高效、現(xiàn)代的生活方式252。 項(xiàng)目規(guī)模252。三、項(xiàng)目品牌形象分析 結(jié)合本項(xiàng)目自身情況，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目品牌核心可從項(xiàng)目景觀資源、地理位置、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷推廣、物業(yè)管理、生活方式等六個(gè)方面進(jìn)行塑造。第四部分 品牌樹立一、案名建議1）主推案名：水漾清城【案名釋義】：生命來自水，水讓生活更具靈性；本案背山面水，為傳統(tǒng)意義上的風(fēng)水寶坻，優(yōu)秀的規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)更使這塊土地的價(jià)值得以彰顯；生活其間，采菊渠河岸，悠然見南山……多數(shù)人夢想的生活在這里呼之欲出。l 戰(zhàn)略之四：引進(jìn)節(jié)能、科技住宅，依靠科技再造強(qiáng)力賣點(diǎn)。在推廣中，重點(diǎn)提煉產(chǎn)品核心賣點(diǎn)并進(jìn)行藝術(shù)性、感染力的廣告形象包裝，使其具備新聞價(jià)值和口碑傳播的價(jià)值，從而迅速引爆產(chǎn)品銷售市場。八）、目標(biāo)客戶購房動(dòng)機(jī)與消費(fèi)特征購房動(dòng)機(jī)※ 改善現(xiàn)有居住條件※ 希望居住在一個(gè)有品質(zhì)的地方※ 對生活質(zhì)量要求比較高※ 作為房地產(chǎn)投資消費(fèi)特征※ 年齡以中青年消費(fèi)者為主※ 置業(yè)以自用為主，多為家庭購買，表現(xiàn)為三口、二口之家?！?關(guān)心家庭的穩(wěn)定性，對和睦的家庭生活特別在意。行業(yè)分布較廣，從職業(yè)（職位）來看，以通信、交通、教育衛(wèi)生、國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位等收入穩(wěn)定的職業(yè)從家庭收入來看，主要集中在15004000元/月的階段內(nèi)。　　慢休閑：不接受任何大規(guī)模聚會(huì)邀請，而是和妻子或幾個(gè)好友相約外出，要么釣魚，要么尋找其他休閑方式。每個(gè)人的生活都可以適當(dāng)?shù)芈稽c(diǎn)，多留一些私人時(shí)間去享受生活的樂趣，人生才會(huì)少很多遺憾。親情：一個(gè)高品質(zhì)的社區(qū)猶如跳動(dòng)的音符，只有將情感融入到項(xiàng)目中，融入表現(xiàn)于外在的親情元素。打造一品質(zhì)樓盤。通過前述分析我們不難看出，本項(xiàng)目具備實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的優(yōu)勢較為明顯（因?yàn)榈貎r(jià)便宜）。鑒于本項(xiàng)目的市場定位，建議聘請名牌物業(yè)管理公司專業(yè)管理，借助名物管公司的品牌優(yōu)勢，增強(qiáng)客戶的購買信心，也起到價(jià)格支撐的作用。2）、服務(wù)意識(shí)：從業(yè)主進(jìn)入社區(qū)大門到入戶，都能體現(xiàn)其良好的服務(wù)意識(shí)，給業(yè)主一個(gè)震撼的效果，讓業(yè)主根本就沒有想到，能夠得到這樣的服務(wù)。在小區(qū)種植較高大的隔音綠化帶，形成圍合小區(qū)的隔音屏障，并采用中空門窗、隔音墻以及運(yùn)用先進(jìn)的其它隔音材料以降低南邊城市主干道的噪音。雕塑小區(qū)內(nèi)可以增加一些體現(xiàn)自然生態(tài)環(huán)境的墻體雕塑或 者雕塑小品，在材料上盡量使用木制或者石制的材料，體現(xiàn)原始生態(tài)的特點(diǎn)，并且把環(huán)保生態(tài)的知識(shí)融入雕塑作品之中。休閑、運(yùn)動(dòng)、交流等人性化的空間與設(shè)施融合園林景觀之中，從而使園林變得更加可親可近?！径ㄎ辉忈尅烤聦?shí)用型：“精致”一詞從根本上區(qū)別于目前冉家壩市場上的房地產(chǎn)景觀產(chǎn)品，把本項(xiàng)目的時(shí)尚感、先導(dǎo)性有機(jī)地結(jié)合在一起；“實(shí)用型”結(jié)合了重慶市的消費(fèi)市場。二）、園林規(guī)劃布局圖主題景觀詳細(xì)描述：中央景觀綠地由動(dòng)靜、私密與開放空間組成，形成良好的景觀秩序；在組團(tuán)內(nèi)設(shè)置必要的活動(dòng)場所和設(shè)施，并與地形相結(jié)合。小區(qū)雖有公共花、草坪、景觀漂亮，管理有條不紊，但業(yè)主卻只能遠(yuǎn)觀，不能充分融入到其中。為提高項(xiàng)目的品質(zhì)，以及體現(xiàn)出差異性，建議項(xiàng)目采用鐵花欄桿陽臺(tái)或鋁合金欄桿陽臺(tái)。二）、外立面構(gòu)圖建議由于本項(xiàng)目為高層物業(yè)形態(tài)，因此其立面要求俊朗、挺拔。項(xiàng)目應(yīng)從多方面入手，發(fā)揮土地的最大價(jià)值。本項(xiàng)目位于渠河邊，周邊的景觀資源豐富，有總多的人文景觀。其它們的配比如下：茶樓：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的15%，即750平米；酒吧：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的25%，即1250平米；咖啡廳：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的15%，即750平米；洗浴中心：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的10%，即500平米；餐飲：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的30%，即1500平米。超市：本項(xiàng)目的超市是滿足該片區(qū)居民日常消費(fèi)，包括本項(xiàng)目的居民，它也將成為本項(xiàng)目的一個(gè)配套。四、業(yè)態(tài)建議以家居市場為主導(dǎo)，結(jié)合超市、休閑娛樂商業(yè)通過我們對市場的調(diào)查研究，以及項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議項(xiàng)目的業(yè)態(tài)以以家居市場為主導(dǎo)，結(jié)合超市、休閑商業(yè)娛樂商業(yè)。停車位 項(xiàng)目的商業(yè)近20000平米，設(shè)置專門的停車位是非常必要的。家居商場主入口設(shè)計(jì)商場的主入口是商場的重要組成部分，也是商場的昭示面。廣告位設(shè)計(jì) 一個(gè)大型的商業(yè)，留設(shè)廣告位是相當(dāng)重要的，這將為項(xiàng)目招商增加籌碼。二）、具體建議結(jié)構(gòu)要求 對商業(yè)而言，鋪面的隨意分割性強(qiáng)，承重大量將有利于后期的經(jīng)營使用，為此對建筑結(jié)構(gòu)提出了要求?？紤]到項(xiàng)目在渠河邊有較寬的綠化帶，因此可以在那里修建部分露天停車場，以解決商業(yè)的停車問題。休閑娛樂的部分面積為5000㎡。二）、商業(yè)與住宅的協(xié)調(diào)發(fā)展本項(xiàng)目是一個(gè)商業(yè)與住宅相結(jié)合的綜合型項(xiàng)目，要作到商業(yè)與住宅的協(xié)調(diào)的發(fā)展，才能保證整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成功。但隨著時(shí)間的推移，這種局面將有所改觀。第三部分 房地產(chǎn)價(jià)格分析一、住宅價(jià)格分析通過我們對目前遂寧在售樓盤的統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)合科學(xué)的計(jì)算方法：∑各樓盤的銷售均價(jià)銷售面積/∑各樓盤的銷售面積得出，遂寧目前住宅整體銷售均價(jià)在1200元/㎡，處于一個(gè)合理的水平。七）、交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)依然是清水房為主流，而裝修房在遂寧還未出現(xiàn)，主要原因是購房者對裝修質(zhì)量的不信任，裝修標(biāo)準(zhǔn)的差異性，以及價(jià)格原因。主要原因是在于高層的物業(yè)管理費(fèi)高和價(jià)格相對較多層偏高。遂寧目前商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)較大，主要是臨街門面和集約型商鋪。第二部分 房地產(chǎn)供需市場分析一、房地產(chǎn)供應(yīng)特征一）、供應(yīng)體量分析根據(jù)走訪調(diào)查，近兩年遂寧市房地產(chǎn)發(fā)展迅速，建筑開發(fā)量大。宏觀環(huán)境小結(jié)：通過對遂寧房地產(chǎn)政策、遂寧市近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及經(jīng)濟(jì)預(yù)測、城市規(guī)劃、人口發(fā)展等方面的調(diào)查分析得出：遂寧市房地產(chǎn)政策處于不斷完善的過程，在一些政策的實(shí)施走在前列，如外墻強(qiáng)制性采用涂料。城市特色：遂寧將利用獨(dú)特的“兩面臨山水，中間一座城”自然環(huán)境優(yōu)勢，建成突出生態(tài)園林特色的現(xiàn)代化城市。購房者購房積極性減弱。對商品房銷售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。2004年8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)必須以招拍掛的公開出讓方式進(jìn)行。三、影響房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策政策是國家對房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段之一，國家通過對金融政策、土地政策等政策對房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)控以保證其能夠健康有序的發(fā)展。如果按10%的增長率計(jì)算，到2006年國民生產(chǎn)總值將達(dá)到240億元人民幣。：：：：。實(shí)現(xiàn)了市區(qū)縣良性互動(dòng)、協(xié)調(diào)發(fā)展。GDP是衡量一個(gè)地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比同等城市遂寧房產(chǎn)潛在的購買需求還是樂觀的!二、人口狀況 房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者是人，人是房地產(chǎn)市場的主體之一，分析遂寧人口的狀況，可以得出的遂寧房地產(chǎn)的潛在需求量。一）、相關(guān)政策整理對貸款進(jìn)行調(diào)控。征收營業(yè)稅。二）、政策對項(xiàng)目的影響國家和地區(qū)政府對各項(xiàng)政策的執(zhí)行實(shí)施，將使得遂寧房地產(chǎn)市場更加的規(guī)范，同時(shí)也將影響項(xiàng)目的開發(fā)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：面臨更大的市場競爭。由于新政的實(shí)施，房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，購房者持幣觀望比例上升。城市發(fā)展目標(biāo)：一是成都經(jīng)濟(jì)區(qū)與重慶經(jīng)濟(jì)區(qū)結(jié)合部重要的中心城市（距離成都、重慶各150公里）；二是盆中交通樞紐和商貿(mào)中心；三是現(xiàn)代化輕工業(yè)城市和生態(tài)園林城市；四是成渝兩地的農(nóng)副產(chǎn)品基地，作為大城市、特大城市的休閑、居住之地。房地產(chǎn)銷售程序不斷規(guī)范，那些違規(guī)進(jìn)行銷售的行為受到打壓。據(jù)調(diào)查，目前在建項(xiàng)目的數(shù)量超過20個(gè)，項(xiàng)目占地面積超過30萬平方米，總建筑面積超過80萬平方米（包括部分集資房）。臨街獨(dú)立門面經(jīng)營形式靈活，升值潛力大，受投資者的追捧。四）、購買物業(yè)總價(jià)在總價(jià)選擇上，主要集中在8—20萬元之間，其中8—11萬元之間的比例最大，12—15萬元之間的比例是次之，16—20萬元也有相當(dāng)?shù)谋壤?0萬元以上的較小。八）、停車位停車位作為項(xiàng)目的重要配套之一，隨著居民收入的不斷提高，有車的家庭越來越多，對小區(qū)的停車位的數(shù)量及比例提出了新的要求。但呈現(xiàn)價(jià)格差異較大的特征，位置、品質(zhì)較差的住宅價(jià)格在750—950元/㎡，大多數(shù)住宅的價(jià)格集中在1100—1400元/㎡，個(gè)別項(xiàng)目的價(jià)格最高達(dá)到了17001800元/㎡。二、傳統(tǒng)商業(yè)占據(jù)半壁江山遂寧商業(yè)不斷發(fā)展，經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化。三）、考慮消費(fèi)承載力消費(fèi)承載力是指對商業(yè)需求量。家居飾品部分面積為12500㎡。由于項(xiàng)目建成后，將形成四面的臨街的商業(yè)帶，因此車流也將形成一個(gè)循環(huán)，滿足顧客的停車需求和貨物的運(yùn)輸。建議商業(yè)部分的建筑結(jié)構(gòu)采用全框架結(jié)構(gòu)。建議在面向渠河方向和面向體育館的方向預(yù)留廣告位。在規(guī)劃時(shí)，預(yù)留家居商場的主入口十分重要。建議商業(yè)部分的停車位設(shè)置不得低于1個(gè)車位/600平米的標(biāo)準(zhǔn)，也就是停車位不得少于30個(gè)。家居：家居飾品集中區(qū)是目前遂寧市場的一個(gè)空白點(diǎn)，它包括了如床單、床墊、被套、家庭裝飾品、家用小電器等在內(nèi)。由于超市主要是滿足該片區(qū)居民的消費(fèi)，考慮到該片區(qū)的居住人口相對不大，用于超市的體量不能太大。其它：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的5%，即250平米。地塊相對方正，為打造住宅小區(qū)創(chuàng)造了有利的條件，在給項(xiàng)目地塊帶來了整體性和可利用的均好性。二、產(chǎn)品布局建議適當(dāng)增加樓間距，提升品質(zhì)減小建筑覆蓋率，增大綠化面積，體現(xiàn)品質(zhì)小高層與高層相結(jié)合，造精品住宅小區(qū)三、建筑風(fēng)格建議現(xiàn)代簡約主義建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約主義建筑具有以下四個(gè)特征：采用極為簡單的建筑線條作為建筑整體裝飾；具有象征性或隱喻性；與環(huán)境相融合；簡潔、明快、現(xiàn)代感強(qiáng)。因此建議本項(xiàng)目從構(gòu)圖上采用：豎向構(gòu)圖、點(diǎn)式構(gòu)圖構(gòu)圖理由：豎向構(gòu)圖外觀色彩的豎向構(gòu)圖是指色彩沿著建筑物的垂直方向分布，不同顏色之間的分界線垂直或近似垂直于水平線?？照{(diào)機(jī)位為避免建筑外立面視覺效果雜亂無序，應(yīng)統(tǒng)一采用金屬或塑鋼網(wǎng)片隱蔽室外空調(diào)機(jī)位。本項(xiàng)目園林規(guī)劃要擯棄這種集中營造大公園的作法，將人性化的建筑理念貫徹落實(shí)到每一個(gè)角落每一個(gè)細(xì)節(jié)，為住戶營造成一個(gè)真正屬于他們的綠色庭園，讓都市人家也可以詩意地棲居。在中央綠地運(yùn)動(dòng)場所和綠地相間，而運(yùn)動(dòng)場所又在道路之間，形成良好的空間圍合感，降低了活動(dòng)噪音及視覺障礙，并在活動(dòng)場所內(nèi)進(jìn)行必要的功能分區(qū)，以滿足不同年齡層次居民行為需求。五）、園林景觀建議原則：移步一景、景景相融、景景互動(dòng)居住區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的五項(xiàng)基本原則：美化生活環(huán)境是為了體現(xiàn)社區(qū)文化的社會(huì)性原則，注重節(jié)能節(jié)材合理用地的經(jīng)濟(jì)性原則、生態(tài)原則、地域性原則和歷史性原則。所謂“以人為本”，就是要關(guān)注“人性化的各種需求”，強(qiáng)調(diào)景觀人的參與性，比如活動(dòng)設(shè)施的設(shè)置主要考慮老人、孩子的戶外活動(dòng)、戶外休息，在草坪間應(yīng)添加小徑,給居民提供散步、體憩、交談、閱讀的場所等；還有，建筑材料的色彩、質(zhì)地和化學(xué)性質(zhì)上都要考慮人與其相接觸時(shí)的舒適性和安全性?！?健康小品：小型健身器械（乒乓球臺(tái)等）、健康步道；※ 園藝小品：花草搭配，高大樹木形成林蔭，構(gòu)筑和諧安靜的氛圍，層次現(xiàn)代感強(qiáng)。（增加賣點(diǎn)，鑒于本項(xiàng)目周遍未來的交通發(fā)展）。如：一進(jìn)門保安自覺地為業(yè)主提東西，攙扶老人等，從細(xì)節(jié)上來體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)。在前期規(guī)劃上，還可請物管公司就園林布置方面提出建設(shè)性方案，以充分吸納物管公司既往經(jīng)驗(yàn)及為日后對接鋪墊。與此相反，項(xiàng)目自身建設(shè)條件、項(xiàng)目所處市場環(huán)境和項(xiàng)目開發(fā)商所擁有資源狀況等決策因素都對差異化戰(zhàn)略構(gòu)成支持，因此選擇差