【正文】 賣場(chǎng)。同時(shí)商業(yè)摩爾也開始出現(xiàn)并在一定程度上有所發(fā)展，如摩爾春天，一些大體量的商業(yè)項(xiàng)目即將投入使用，商業(yè)業(yè)態(tài)將不斷的得到完善和發(fā)展。三、功能格局基本形成 根據(jù)我們調(diào)查的結(jié)果，遂寧商業(yè)功能格局基本形成，主要是源于多年的發(fā)展。以百貨零售為主體的區(qū)域：遂州南路以休閑娛樂為主體的區(qū)域；涪江濱江路沿線，即犀牛堤附近餐飲較為集中的區(qū)域：涪江濱江路沿線、渠河路批發(fā)市場(chǎng)：遂州南路第二篇項(xiàng)目商業(yè)部分第一部分 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、設(shè)計(jì)原則及思路一）、昭示面最大化原則這里所說的昭示面是指臨街商業(yè)的面積。擴(kuò)大臨街商業(yè)的比例，有兩個(gè)方面的突出優(yōu)點(diǎn)：一是提高商業(yè)的價(jià)值；二是利于的后期的銷售。二）、商業(yè)與住宅的協(xié)調(diào)發(fā)展本項(xiàng)目是一個(gè)商業(yè)與住宅相結(jié)合的綜合型項(xiàng)目，要作到商業(yè)與住宅的協(xié)調(diào)的發(fā)展，才能保證整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成功。三）、考慮消費(fèi)承載力消費(fèi)承載力是指對(duì)商業(yè)需求量。結(jié)合區(qū)域的消費(fèi)承載力是保證物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的前提，過量的商業(yè)只能造成空置，最終造成商業(yè)價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)。四）、商業(yè)的連續(xù)性商業(yè)的連續(xù)性是商業(yè)與商業(yè)之間的有效銜接，這是對(duì)商業(yè)建筑規(guī)劃的要求，同時(shí)也是對(duì)后期的經(jīng)營(yíng)的要求。一旦商業(yè)形成斷帶，對(duì)人流的組織將造成極大的影響。五）、本項(xiàng)目商業(yè)的消費(fèi)群體分析項(xiàng)目商業(yè)的最終消費(fèi)群體、消費(fèi)習(xí)慣對(duì)指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃有很大作用，只有修建適合他們消費(fèi)的場(chǎng)所，才能夠吸引他們前來購(gòu)物消費(fèi)。本項(xiàng)目的消費(fèi)群具備以下特征：來源的區(qū)域：來自遂寧市區(qū)的常住人口和流動(dòng)人口年齡：主力消費(fèi)者集中于25—50歲之間，約占總數(shù)的六成家庭結(jié)構(gòu)：以兩代戶為主職業(yè)歸類：政府官員、企業(yè)中高層管理人員、專業(yè)人士、家庭主婦等收入歸類：中高收入家庭，家庭月收入在2000元/月以上餐飲消費(fèi)習(xí)慣：光顧特色餐館、火鍋、中餐等類型休閑娛樂消費(fèi)：喜歡去酒吧、歌城、洗浴中心消費(fèi)區(qū)域需求：對(duì)區(qū)域的消費(fèi)觀念不強(qiáng)二、商業(yè)規(guī)劃布局根據(jù)前面所講的相關(guān)的原則，結(jié)合市場(chǎng)的有效需求，我們建議商業(yè)的規(guī)劃布局如下：商業(yè)面積：根據(jù)規(guī)劃布局和消費(fèi)的承載力，商業(yè)的總體量在20000㎡左右，約占項(xiàng)目總體量的20%。其中圖例所述；超市部分面積為2500㎡左右。休閑娛樂的部分面積為5000㎡。家居飾品部分面積為12500㎡。商業(yè)形態(tài)：根據(jù)的最大化昭示面的要求，以及居民的消費(fèi)習(xí)慣，項(xiàng)目商業(yè)采用兩層或局部地方三層的設(shè)計(jì)。即項(xiàng)目靠橋的一面采用三層設(shè)計(jì)，其余均采用二層設(shè)計(jì)，以利于后期的經(jīng)營(yíng)使用和價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。人流組織：本項(xiàng)目商業(yè)人流的組織要做到水平人流動(dòng)線與垂直人流動(dòng)線相結(jié)合，大循環(huán)人流與小循環(huán)（商場(chǎng)內(nèi)部）人流相補(bǔ)充的設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目商業(yè)采用圍合住宅而建，商業(yè)的連續(xù)性強(qiáng)，便于大循環(huán)人流動(dòng)線確立，如圖中黑色尖頭所示。商場(chǎng)內(nèi)的人流主要通過上下通道、扶梯、商場(chǎng)的進(jìn)出口進(jìn)行有效組織，商場(chǎng)內(nèi)的人流圖中紅色尖頭所示，形成循環(huán)人流。車流組織：合理的車流組織不僅能夠給消費(fèi)者帶來方便，同時(shí)能夠合理利用有限的資源獲取更大的價(jià)值?？紤]到項(xiàng)目在渠河邊有較寬的綠化帶，因此可以在那里修建部分露天停車場(chǎng)，以解決商業(yè)的停車問題。由于項(xiàng)目建成后，將形成四面的臨街的商業(yè)帶，因此車流也將形成一個(gè)循環(huán)，滿足顧客的停車需求和貨物的運(yùn)輸。車流動(dòng)線如圖中橙色箭頭所示。3米通道：由于本項(xiàng)目與道路存在高差，約為3米，這一點(diǎn)給項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃帶來不利的影響。為規(guī)避這一點(diǎn)，圖例中3F的商業(yè)一層往后退3米，形成一個(gè)人行通道，即內(nèi)街，二層與道路相平。這樣的設(shè)計(jì)可以解決一層商業(yè)的采光、通風(fēng)問題。堡坎的立面設(shè)計(jì)為廣告位。如圖所示:三、商業(yè)風(fēng)格表現(xiàn)建議為保證項(xiàng)目建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性，在市場(chǎng)中形成統(tǒng)一的社會(huì)形象，商業(yè)部分的建筑風(fēng)格與住宅的建筑風(fēng)格要相同，建議采用：現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義的建筑風(fēng)格（風(fēng)格闡述見住宅建筑風(fēng)格定位部分）四、商業(yè)產(chǎn)品建議一）、產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求有效使用率最大化；有利于鋪位的分割；有利于商場(chǎng)內(nèi)人流動(dòng)線的組織；有利于商場(chǎng)內(nèi)貨物的運(yùn)輸；商場(chǎng)的整體性。二）、具體建議結(jié)構(gòu)要求 對(duì)商業(yè)而言，鋪面的隨意分割性強(qiáng)，承重大量將有利于后期的經(jīng)營(yíng)使用，為此對(duì)建筑結(jié)構(gòu)提出了要求。建議商業(yè)部分的建筑結(jié)構(gòu)采用全框架結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)柱要求 建筑結(jié)構(gòu)中，柱的大小與柱距將影響商業(yè)的使用?？紤]到這一點(diǎn)，建議項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)柱采用：（）M（）M的標(biāo)準(zhǔn)；。上下通道的要求 上下通道承載著顧客通行和貨物運(yùn)輸?shù)墓δ?，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)將有利于人流的組織和貨物的運(yùn)輸。建議項(xiàng)目設(shè)計(jì)安全通道和扶梯，其數(shù)量根據(jù)具體要求而定。建筑外立面的要求 根據(jù)政策要求，建筑外立面用材不得使用外墻瓷磚。因此建議商業(yè)部分的外立面用材使用鋁塑板。廣告位設(shè)計(jì) 一個(gè)大型的商業(yè)，留設(shè)廣告位是相當(dāng)重要的，這將為項(xiàng)目招商增加籌碼。建議在面向渠河方向和面向體育館的方向預(yù)留廣告位。室內(nèi)設(shè)計(jì)面向內(nèi)部的建筑由于不受整體規(guī)劃的限制，可以進(jìn)行比較大膽前衛(wèi)的設(shè)計(jì)。在公共部分考慮修飾，如采用有鑲邊的墻磚，有色彩的地磚；增大立面的玻璃使用面積，增強(qiáng)通透感。內(nèi)部立面對(duì)色彩的運(yùn)用可以更加多樣和夸張，甚至利用整塊立面做一些震撼性的平面效果。建筑景觀 建筑景觀也是建筑不可缺少的元素，項(xiàng)目的商業(yè)主要都臨街而建，因此要注重道路的綠化，讓它成為一大靚點(diǎn)。建議在道路的旁設(shè)置休閑座椅，放置綠色花壇，以體現(xiàn)出設(shè)計(jì)的人性化，也可以增加駐足的人流。在靠渠河的商業(yè)可以建設(shè)一些休閑的設(shè)施，如秋千等。家居商場(chǎng)主入口設(shè)計(jì)商場(chǎng)的主入口是商場(chǎng)的重要組成部分，也是商場(chǎng)的昭示面。在規(guī)劃時(shí)，預(yù)留家居商場(chǎng)的主入口十分重要。留設(shè)依據(jù)： ※設(shè)置在人流量大的地方；※可視度高的地方；※ 大小適中。結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，項(xiàng)目商業(yè)在靠體育館方向人流量，可視度高。因此，建議家居商場(chǎng)的主入口設(shè)置在圖中所示位置。鋪位的劃分為了便于后期的銷售推廣的要求，在一樓將設(shè)置獨(dú)立門面，以便快速回籠資金；二樓、三樓根據(jù)后期的招商進(jìn)行合理劃分。劃分獨(dú)立門面時(shí)，要考慮以下三個(gè)因素：※ 使用率最大化；※ 控制門面的面積，以便控制總價(jià)；※ 便于經(jīng)營(yíng)使用。結(jié)合項(xiàng)目情況，，總價(jià)控制在40萬元/個(gè)以內(nèi)。停車位 項(xiàng)目的商業(yè)近20000平米，設(shè)置專門的停車位是非常必要的。建議商業(yè)部分的停車位設(shè)置不得低于1個(gè)車位/600平米的標(biāo)準(zhǔn)，也就是停車位不得少于30個(gè)。第二部分 商業(yè)定位一、功能定位集休閑、娛樂、購(gòu)物于一體的商業(yè)群落 根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)的規(guī)劃，靠渠河的商業(yè)主要用于休閑娛樂，在其它三面的商業(yè)用于購(gòu)物，包括滿足社區(qū)居民日常消費(fèi)的社區(qū)超市以及面向全市消費(fèi)者的家居飾品的專業(yè)賣場(chǎng)。二、形象定位遂寧首個(gè)家居飾品主題購(gòu)物街通過我們的調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)家居飾品仍是市場(chǎng)的空白，同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)基礎(chǔ)，專業(yè)家居市場(chǎng)具有市場(chǎng)可行性。定位依據(jù)有以下三個(gè)方面：一是擁有35萬人的消費(fèi)群體；二是目前市場(chǎng)沒有專業(yè)的家居飾品商場(chǎng)；三是項(xiàng)目硬件設(shè)施具備這樣的條件，包括交通、體量、配套等。三、檔次定位中高檔將本項(xiàng)目定位于中高檔，其原因有三：一是結(jié)合該片區(qū)目前的商業(yè)情況，目前該片區(qū)的商業(yè)氛圍不濃且人流量較小將不利于商業(yè)的發(fā)展。二是以中高檔產(chǎn)品如市，能夠形成市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)，迅速聚集人氣，保證資金的迅速回籠。三是考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。四、業(yè)態(tài)建議以家居市場(chǎng)為主導(dǎo)，結(jié)合超市、休閑娛樂商業(yè)通過我們對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究，以及項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議項(xiàng)目的業(yè)態(tài)以以家居市場(chǎng)為主導(dǎo)，結(jié)合超市、休閑商業(yè)娛樂商業(yè)。家居：家居飾品集中區(qū)是目前遂寧市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)，它包括了如床單、床墊、被套、家庭裝飾品、家用小電器等在內(nèi)。項(xiàng)目的主要業(yè)態(tài)是家居飾品，約占整個(gè)商業(yè)的60%以上。家居飾品商場(chǎng)投入使用，將為遂寧市民提供一個(gè)安全、舒適、便捷的購(gòu)物環(huán)境?？紤]到商場(chǎng)人流的組織和貨物的運(yùn)輸，建議家居飾品中大件的商品置于一樓和二樓，而較小的商品置于三樓。分布如下：一樓：床墊，包括各種品牌的床墊。二樓：窗簾、家用小電器，如電吹風(fēng)、電飯煲、微波爐等。三樓：床單、被套、家庭裝飾品等。超市：本項(xiàng)目的超市是滿足該片區(qū)居民日常消費(fèi)，包括本項(xiàng)目的居民，它也將成為本項(xiàng)目的一個(gè)配套。由于超市主要是滿足該片區(qū)居民的消費(fèi)，考慮到該片區(qū)的居住人口相對(duì)不大，用于超市的體量不能太大。建議該段的商業(yè)做超市和片區(qū)的其它配套相結(jié)合，如美容美發(fā)、音響店、糕點(diǎn)店、家電維修、雜貨鋪等。配比如下：超市：占該段商業(yè)的70%，約1750平米；其它配套：占該段商業(yè)的30%，約750平米。建議二樓全部用于做超市，社區(qū)的其它配套集中一樓。超市的昭市面設(shè)置在靠小區(qū)主入口的位置。休閑娛樂：休閑娛樂商業(yè)是對(duì)該片區(qū)商業(yè)的延續(xù)和補(bǔ)充，它包括了茶樓、酒吧、咖啡廳等?？Х葟d、洗浴中心、餐飲等。其它們的配比如下：茶樓：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的15%，即750平米；酒吧：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的25%，即1250平米；咖啡廳：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的15%，即750平米；洗浴中心：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的10%，即500平米；餐飲：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的30%，即1500平米。其它：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的5%，即250平米。業(yè)態(tài)分布建議：一樓：餐飲、咖啡廳、其它二樓：茶樓、酒吧、洗浴中心五、客戶群定位項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要有幾大類：一是純投資者；二是自鉤自營(yíng)者；三是自營(yíng)兼投資者。預(yù)計(jì)項(xiàng)目各類群體的比例如下：純投資者：約占20%自購(gòu)自營(yíng)者：約占40%自營(yíng)兼投資者：約占40%以下是對(duì)幾類目標(biāo)客戶群體的描述：客戶群分類純投資者自購(gòu)自營(yíng)者自營(yíng)兼投資者特征覆蓋各年齡階段，30—50歲的購(gòu)買力最強(qiáng)；投資者最看重的投資因素依此為地段、升值潛力、投資回報(bào)率；希望專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司管理；選擇小面積的鋪面；投資在40萬元以下的較多。一 資金實(shí)力雄厚；后 注重后期經(jīng)營(yíng)管理；經(jīng) 檔次為中高檔；經(jīng) 注重經(jīng)營(yíng)面積與業(yè)態(tài)檔次；對(duì)整體規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求高。同時(shí)具有投資者及自購(gòu)自營(yíng)者的特征目的購(gòu)買商鋪后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營(yíng)商家以獲取收益或待商鋪升值后轉(zhuǎn)賣以套現(xiàn)購(gòu)買商鋪并自己經(jīng)營(yíng)購(gòu)買商鋪除自己經(jīng)營(yíng)外，同時(shí)兼顧商鋪投資，具有一定的特殊性看中因素看重商鋪的升值潛力及穩(wěn)定的投資回報(bào)看重商鋪的地段、人氣、商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)管理等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)注重商鋪的經(jīng)營(yíng)性及投資前景。第三篇項(xiàng)目住宅部分第一部分 住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、地塊規(guī)劃要求一）、地塊限定產(chǎn)品什么樣的地塊一定就具有什么樣的價(jià)值，從而對(duì)其承載的產(chǎn)品提出要求。另一方面，政府將對(duì)建筑用地提出要求。本項(xiàng)目位于渠河邊，周邊的景觀資源豐富，有總多的人文景觀。地塊相對(duì)方正，為打造住宅小區(qū)創(chuàng)造了有利的條件，在給項(xiàng)目地塊帶來了整體性和可利用的均好性。二）、地塊價(jià)值感的發(fā)揮項(xiàng)目是遂寧市城市北進(jìn)的一個(gè)重要組成部分，交通便利，配套完善。周邊有市體育管、銀行等市政配套設(shè)施，在對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)要充分挖掘這一潛力。三）、地塊的價(jià)值空間在城市中心功能外移過程中，本項(xiàng)目的居住功能發(fā)揮突出。對(duì)于目標(biāo)消費(fèi)人群對(duì)市中心的居住情節(jié)，通過便捷的交通和完善小區(qū)配套設(shè)施可以得到更好的解決，這也使區(qū)域的居住價(jià)值將會(huì)得到進(jìn)一步的提升，同時(shí)根據(jù)交通制約價(jià)格的發(fā)展定律，區(qū)域可以承載更高價(jià)值的居住人群。四）、價(jià)值最大化發(fā)揮土地的稀缺性決定了房地產(chǎn)的價(jià)值，在可用的土地越來越小的背景下，最大可能發(fā)揮土地的價(jià)值是必要的。建筑向上發(fā)展和向下發(fā)展已經(jīng)提上了日程。項(xiàng)目應(yīng)從多方面入手，發(fā)揮土地的最大價(jià)值。二、產(chǎn)品布局建議適當(dāng)增加樓間距，提升品質(zhì)減小建筑覆蓋率，增大綠化面積，體現(xiàn)品質(zhì)小高層與高層相結(jié)合，造精品住宅小區(qū)三、建筑風(fēng)格建議現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義建筑具有以下四個(gè)特征：采用極為簡(jiǎn)單的建筑線條作為建筑整體裝飾；具有象征性或隱喻性；與環(huán)境相融合；簡(jiǎn)潔、明快、現(xiàn)代感強(qiáng)。【建議理由】現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義者宣揚(yáng)文化多元論及其差異性、開放性與變異性，項(xiàng)目產(chǎn)品將在市場(chǎng)形成差異化的特征。 本項(xiàng)目采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格設(shè)計(jì)主要是打破功能主義設(shè)計(jì)觀念的束縛，強(qiáng)調(diào)物品的裝飾性，大膽地使用鮮艷的顏色，展現(xiàn)出與國(guó)際主義、功