四川成都龍泉項(xiàng)目策劃案-文庫(kù)吧
2025-01-06 21:58 本頁(yè)面
【正文】 用商品住宅開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀屬于成都市開(kāi)發(fā)較慢的區(qū)域，價(jià)位較低。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的修建、萬(wàn)科城市花園等項(xiàng)目近一兩年的出現(xiàn)和帶動(dòng)，未來(lái)有逐漸加快的勢(shì)頭整體開(kāi)發(fā)水平較高，價(jià)位偏高。集中了成都較高檔的住宅項(xiàng)目，在成都市的商品住宅開(kāi)發(fā)中起領(lǐng)跑和帶動(dòng)作用成都市民印象成都市較偏的“窮人區(qū)”，集中了老的大廠，交通、配套均還不行，但城東旅游區(qū)市場(chǎng)影響較大總體印象是“富人區(qū)”、高新區(qū)的所在，代表著新居住的較高層次自然條件自然水資源有府河、沙河、東風(fēng)渠以及風(fēng)景旅游區(qū)，目前沙河處整治階段，人文方面主要有川師大等自然水資源有肖家河、府河等，人文方面主要是與高新區(qū)相關(guān)的高科技、現(xiàn)代等定位和風(fēng)格未來(lái)發(fā)展空間城市的發(fā)展戰(zhàn)略方向之一，未來(lái)城市副中心的所在，前景良好代表樓盤萬(wàn)科城市花園中海名城、錦官新城城東的優(yōu)勢(shì)所在（本項(xiàng)目可資宣傳、利用的方面）252。商品住宅整體開(kāi)發(fā)水平不高、價(jià)格較低，市場(chǎng)發(fā)展空間較大；252。居住休閑功能的定位形象更好；252。旅游度假對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有較大的促進(jìn)作用。城東的對(duì)比劣勢(shì)（本項(xiàng)目應(yīng)予注意的方面）amp。Oslash。下風(fēng)向，機(jī)械工業(yè)走廊的定位對(duì)片區(qū)發(fā)展不好；amp。Oslash。高速公路收費(fèi)給人們帶來(lái)置業(yè)的心理障礙；amp。Oslash。住宅普遍售價(jià)水平偏低。總結(jié)城東快速見(jiàn)效的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)展以及較低價(jià)位對(duì)城南房地產(chǎn)構(gòu)成較大威脅，城東住宅未來(lái)將會(huì)向更高價(jià)位走，但起點(diǎn)和速度均較城南低，所以本項(xiàng)目應(yīng)鮮明地把握城東的發(fā)展優(yōu)勢(shì)及走勢(shì)，從各方面將項(xiàng)目冠以城東樓盤的新形象，徹底改變城東樓盤在人們心目中的印象。城東樓盤開(kāi)發(fā)量小、人口密度低，發(fā)展空間較大——從2001秋交會(huì)樓盤速查手冊(cè)統(tǒng)計(jì)可以得出成都市樓盤供應(yīng)區(qū)域分布如下：(城南：武侯區(qū) 華陽(yáng)城東：成華區(qū) 錦江區(qū) 龍泉驛城西：青羊區(qū)城北：金牛區(qū))龍泉驛區(qū)人口密度最低：地區(qū)人口（萬(wàn)人）土地面積（平方公里）人口密度（人/平方公里）高新區(qū)————錦江區(qū)606351青羊區(qū)666921金牛區(qū)1075280武侯區(qū)1244331成華區(qū)1094897龍泉驛區(qū)559867青白江區(qū)3931018地塊區(qū)位關(guān)系——地塊位于龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽(yáng)光大道邊的龍泉花果山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，與成都市僅20分鐘車程，與新規(guī)劃的城市行政副中心區(qū)也僅20分鐘的車程；四川成都龍泉項(xiàng)目策劃案之三城東、城南的崛起：政府宏觀調(diào)控，決定城市向南、向東方向發(fā)展。南部將形成城市副中心，而東部也將在原有工業(yè)、旅游混合發(fā)展的基礎(chǔ)得以改善。南部因?yàn)橛懈咝录夹g(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的作用，城市副中心易于形成，富人區(qū)的屬性將更加明顯；而東部必將利用自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，塑造區(qū)域生態(tài)居住形象。西部貴人區(qū)和南部富人區(qū)的地位形成已久，東部區(qū)域雖然有政府宏觀調(diào)控支持，但在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍然很難挑戰(zhàn)西部和南部地區(qū)。因此，本項(xiàng)目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引全市范圍內(nèi)客戶。別墅熱潮：2002年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)患了別墅熱，除北部區(qū)域外，東、南、西面別墅全面開(kāi)花?！安萏弥骸备窃谖逡磺跋Φ闹袊?guó)別墅樣板項(xiàng)目推薦活動(dòng)中出盡風(fēng)頭，最終獲得申報(bào)別墅樣板項(xiàng)目的資格。高檔住宅的大量出現(xiàn)，創(chuàng)新、差異化成為此類項(xiàng)目必須把握的競(jìng)爭(zhēng)手段，否則，同質(zhì)化的最終結(jié)果只能導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)和項(xiàng)目的全面失敗。外來(lái)大象的足音：深圳萬(wàn)科、中國(guó)海外房產(chǎn)、深圳長(zhǎng)城地產(chǎn)、深圳招商地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)公司的進(jìn)入，進(jìn)一步激化了成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。萬(wàn)科城市花園系列的延展深入、中海名城的精致，無(wú)一不是高品質(zhì)樓盤的寫照，而其價(jià)格并不高于成都市原有市場(chǎng)價(jià)。大象的加入，必將帶來(lái)地產(chǎn)的恐慌，以往低層次的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)很難適應(yīng)市場(chǎng)。唯有經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確定位、細(xì)心規(guī)劃、精心打造的項(xiàng)目才能從市場(chǎng)中突圍。城東的發(fā)展：城東的房地產(chǎn)在政府宏觀利好因素的促進(jìn)下，蓄勢(shì)待發(fā)。多個(gè)大型項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，但城東窮人區(qū)的影響還烙印在這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產(chǎn)與全市房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的法寶?！卷?xiàng)目定位需要考慮到以下一些主要因素區(qū)位條件：項(xiàng)目距離成都市僅20分鐘車程，但收費(fèi)站的設(shè)立必將在一定程度阻礙項(xiàng)目的發(fā)展。如同重慶的北部新城、深圳的鹽田、廣州的番禺。地塊條件：地塊內(nèi)自然條件十分優(yōu)越——山水俱備，價(jià)值值得深入挖掘。市場(chǎng)條件：龍泉驛區(qū)項(xiàng)目正大規(guī)模動(dòng)工，區(qū)域居住形象將在這些項(xiàng)目的宣傳下得以提升；同時(shí)，這些在建項(xiàng)目品質(zhì)普遍不高，本項(xiàng)目應(yīng)避免與這類項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。另外，城南城市行政副中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、城東經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，將直接為本項(xiàng)目帶來(lái)大量潛在客戶。投資回報(bào)：各個(gè)不同的方案，投資回報(bào)率將不同，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。區(qū)域形象：作為國(guó)家級(jí)的旅游區(qū)、成都市家喻戶曉的休閑度假勝地。每年的35月份，本區(qū)域都會(huì)接待大量的旅游度假和開(kāi)會(huì)的游客。但同時(shí)，重工業(yè)區(qū)、窮人區(qū)的形象將對(duì)本項(xiàng)目推廣造成不利影響?！谧罱K確定項(xiàng)目定位時(shí)，應(yīng)該綜合考慮到上述幾個(gè)方面的內(nèi)容，平衡各個(gè)因素選擇最佳方案。四川成都龍泉項(xiàng)目策劃案之四◆城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，不可否認(rèn)的給區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。同時(shí)，多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全面啟動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。另外尚有一些待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目隨時(shí)準(zhǔn)備伺機(jī)出擊，這不得不讓人聯(lián)想起華南板塊的硝煙。正如王志綱先生所言，激烈的競(jìng)爭(zhēng)使創(chuàng)新成為欲望、使超越成為本能、使個(gè)性成為必須。本項(xiàng)目在區(qū)域乃至全市范圍內(nèi)，擁有其他項(xiàng)目無(wú)法比擬的綜合優(yōu)勢(shì)（自然環(huán)境與市區(qū)的近距離區(qū)位條件的結(jié)合），這一點(diǎn)在成都市可以說(shuō)是獨(dú)一無(wú)二的。創(chuàng)新、超越、個(gè)性將成為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主旋律。本項(xiàng)目初步確定將發(fā)展為一個(gè)以生態(tài)住宅為主，集生態(tài)觀光旅游、度假會(huì)議于一體的復(fù)合型房地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)應(yīng)充分利用項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)，與全市范圍內(nèi)高品質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)低開(kāi)高走戰(zhàn)略。◆項(xiàng)目一期將以部分娛樂(lè)觀光項(xiàng)目和少量別墅先行，產(chǎn)生熱銷的效果，以此聚集人氣，提高項(xiàng)目影響力，帶動(dòng)后期銷售。一期目標(biāo)客戶將主要從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等企業(yè)密集的臨近區(qū)域挖掘。這些區(qū)域不僅擁有本項(xiàng)目所需的大量目標(biāo)客戶，而且與本項(xiàng)目相隔不遠(yuǎn)，與本項(xiàng)目之間的交通聯(lián)系也可繞過(guò)城東窮人區(qū)、重工業(yè)區(qū)的不良形象影響。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過(guò)前期的熱銷所形成的人氣、品牌、實(shí)景展現(xiàn)帶動(dòng)二期物業(yè)。最后通過(guò)已有良好的自然及人工環(huán)境、完善的配套設(shè)施，順勢(shì)而為，推出會(huì)議中心，進(jìn)一步提升項(xiàng)目形象?！繇?xiàng)目的代理、廣告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理均以國(guó)內(nèi)或國(guó)際一流企業(yè)為首選，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，保證項(xiàng)目過(guò)程精品的實(shí)現(xiàn)，塑造項(xiàng)目高品位、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象。以項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌建設(shè)。以生態(tài)住宅為主，生態(tài)觀光旅游、會(huì)議休閑度假為輔的復(fù)合型高尚湖濱地產(chǎn)物業(yè)。支撐原由：1.已有生態(tài)環(huán)境：有利于度假會(huì)議、觀光旅游價(jià)值的挖
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