【正文】 用商品住宅開發(fā)現(xiàn)狀屬于成都市開發(fā)較慢的區(qū)域，價位較低。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的修建、萬科城市花園等項目近一兩年的出現(xiàn)和帶動，未來有逐漸加快的勢頭整體開發(fā)水平較高，價位偏高。集中了成都較高檔的住宅項目，在成都市的商品住宅開發(fā)中起領(lǐng)跑和帶動作用成都市民印象成都市較偏的“窮人區(qū)”，集中了老的大廠，交通、配套均還不行，但城東旅游區(qū)市場影響較大總體印象是“富人區(qū)”、高新區(qū)的所在，代表著新居住的較高層次自然條件自然水資源有府河、沙河、東風渠以及風景旅游區(qū)，目前沙河處整治階段，人文方面主要有川師大等自然水資源有肖家河、府河等，人文方面主要是與高新區(qū)相關(guān)的高科技、現(xiàn)代等定位和風格未來發(fā)展空間城市的發(fā)展戰(zhàn)略方向之一，未來城市副中心的所在，前景良好代表樓盤萬科城市花園中海名城、錦官新城城東的優(yōu)勢所在（本項目可資宣傳、利用的方面）252。商品住宅整體開發(fā)水平不高、價格較低，市場發(fā)展空間較大；252。居住休閑功能的定位形象更好；252。旅游度假對于區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有較大的促進作用。城東的對比劣勢（本項目應(yīng)予注意的方面）amp。Oslash。下風向，機械工業(yè)走廊的定位對片區(qū)發(fā)展不好；amp。Oslash。高速公路收費給人們帶來置業(yè)的心理障礙；amp。Oslash。住宅普遍售價水平偏低?？偨Y(jié)城東快速見效的基礎(chǔ)設(shè)施進展以及較低價位對城南房地產(chǎn)構(gòu)成較大威脅，城東住宅未來將會向更高價位走，但起點和速度均較城南低，所以本項目應(yīng)鮮明地把握城東的發(fā)展優(yōu)勢及走勢，從各方面將項目冠以城東樓盤的新形象，徹底改變城東樓盤在人們心目中的印象。城東樓盤開發(fā)量小、人口密度低，發(fā)展空間較大——從2001秋交會樓盤速查手冊統(tǒng)計可以得出成都市樓盤供應(yīng)區(qū)域分布如下：(城南：武侯區(qū) 華陽城東：成華區(qū) 錦江區(qū) 龍泉驛城西：青羊區(qū)城北：金牛區(qū))龍泉驛區(qū)人口密度最低：地區(qū)人口（萬人）土地面積（平方公里）人口密度（人/平方公里）高新區(qū)————錦江區(qū)606351青羊區(qū)666921金牛區(qū)1075280武侯區(qū)1244331成華區(qū)1094897龍泉驛區(qū)559867青白江區(qū)3931018地塊區(qū)位關(guān)系——地塊位于龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽光大道邊的龍泉花果山風景區(qū)內(nèi)，與成都市僅20分鐘車程，與新規(guī)劃的城市行政副中心區(qū)也僅20分鐘的車程；四川成都龍泉項目策劃案之三城東、城南的崛起：政府宏觀調(diào)控，決定城市向南、向東方向發(fā)展。南部將形成城市副中心，而東部也將在原有工業(yè)、旅游混合發(fā)展的基礎(chǔ)得以改善。南部因為有高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的作用，城市副中心易于形成，富人區(qū)的屬性將更加明顯；而東部必將利用自然環(huán)境優(yōu)勢，塑造區(qū)域生態(tài)居住形象。西部貴人區(qū)和南部富人區(qū)的地位形成已久，東部區(qū)域雖然有政府宏觀調(diào)控支持，但在很長一段時間內(nèi)仍然很難挑戰(zhàn)西部和南部地區(qū)。因此，本項目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價格競爭優(yōu)勢，吸引全市范圍內(nèi)客戶。別墅熱潮：2002年成都房地產(chǎn)市場患了別墅熱，除北部區(qū)域外，東、南、西面別墅全面開花?！安萏弥骸备窃谖逡磺跋Φ闹袊鴦e墅樣板項目推薦活動中出盡風頭，最終獲得申報別墅樣板項目的資格。高檔住宅的大量出現(xiàn)，創(chuàng)新、差異化成為此類項目必須把握的競爭手段，否則，同質(zhì)化的最終結(jié)果只能導(dǎo)致價格戰(zhàn)和項目的全面失敗。外來大象的足音：深圳萬科、中國海外房產(chǎn)、深圳長城地產(chǎn)、深圳招商地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)公司的進入，進一步激化了成都市房地產(chǎn)市場的競爭。萬科城市花園系列的延展深入、中海名城的精致，無一不是高品質(zhì)樓盤的寫照，而其價格并不高于成都市原有市場價。大象的加入，必將帶來地產(chǎn)的恐慌，以往低層次的競爭已經(jīng)很難適應(yīng)市場。唯有經(jīng)過準確定位、細心規(guī)劃、精心打造的項目才能從市場中突圍。城東的發(fā)展：城東的房地產(chǎn)在政府宏觀利好因素的促進下，蓄勢待發(fā)。多個大型項目已經(jīng)啟動，但城東窮人區(qū)的影響還烙印在這些項目的開發(fā)上。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產(chǎn)與全市房產(chǎn)競爭的法寶?！卷椖慷ㄎ恍枰紤]到以下一些主要因素區(qū)位條件：項目距離成都市僅20分鐘車程，但收費站的設(shè)立必將在一定程度阻礙項目的發(fā)展。如同重慶的北部新城、深圳的鹽田、廣州的番禺。地塊條件：地塊內(nèi)自然條件十分優(yōu)越——山水俱備，價值值得深入挖掘。市場條件：龍泉驛區(qū)項目正大規(guī)模動工，區(qū)域居住形象將在這些項目的宣傳下得以提升；同時，這些在建項目品質(zhì)普遍不高，本項目應(yīng)避免與這類項目的同質(zhì)化競爭。另外，城南城市行政副中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、城東經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，將直接為本項目帶來大量潛在客戶。投資回報：各個不同的方案，投資回報率將不同，同時風險也不一樣。區(qū)域形象：作為國家級的旅游區(qū)、成都市家喻戶曉的休閑度假勝地。每年的35月份，本區(qū)域都會接待大量的旅游度假和開會的游客。但同時，重工業(yè)區(qū)、窮人區(qū)的形象將對本項目推廣造成不利影響?！谧罱K確定項目定位時，應(yīng)該綜合考慮到上述幾個方面的內(nèi)容，平衡各個因素選擇最佳方案。四川成都龍泉項目策劃案之四◆城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，不可否認的給區(qū)域房地產(chǎn)市場帶來了良好的發(fā)展機會。同時，多個大型房地產(chǎn)項目已經(jīng)全面啟動，競爭壓力較大。另外尚有一些待開發(fā)項目隨時準備伺機出擊，這不得不讓人聯(lián)想起華南板塊的硝煙。正如王志綱先生所言，激烈的競爭使創(chuàng)新成為欲望、使超越成為本能、使個性成為必須。本項目在區(qū)域乃至全市范圍內(nèi)，擁有其他項目無法比擬的綜合優(yōu)勢（自然環(huán)境與市區(qū)的近距離區(qū)位條件的結(jié)合），這一點在成都市可以說是獨一無二的。創(chuàng)新、超越、個性將成為本項目開發(fā)的主旋律。本項目初步確定將發(fā)展為一個以生態(tài)住宅為主，集生態(tài)觀光旅游、度假會議于一體的復(fù)合型房地產(chǎn)項目。同時，項目前期開發(fā)應(yīng)充分利用項目價格優(yōu)勢，與全市范圍內(nèi)高品質(zhì)房地產(chǎn)項目競爭，實現(xiàn)低開高走戰(zhàn)略?！繇椖恳黄趯⒁圆糠謯蕵酚^光項目和少量別墅先行，產(chǎn)生熱銷的效果，以此聚集人氣，提高項目影響力，帶動后期銷售。一期目標客戶將主要從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集的臨近區(qū)域挖掘。這些區(qū)域不僅擁有本項目所需的大量目標客戶，而且與本項目相隔不遠，與本項目之間的交通聯(lián)系也可繞過城東窮人區(qū)、重工業(yè)區(qū)的不良形象影響。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過前期的熱銷所形成的人氣、品牌、實景展現(xiàn)帶動二期物業(yè)。最后通過已有良好的自然及人工環(huán)境、完善的配套設(shè)施，順勢而為，推出會議中心，進一步提升項目形象?！繇椖康拇?、廣告、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理均以國內(nèi)或國際一流企業(yè)為首選，以實現(xiàn)項目的強強聯(lián)合，保證項目過程精品的實現(xiàn)，塑造項目高品位、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象。以項目品牌帶動企業(yè)品牌建設(shè)。以生態(tài)住宅為主，生態(tài)觀光旅游、會議休閑度假為輔的復(fù)合型高尚湖濱地產(chǎn)物業(yè)。支撐原由：1.已有生態(tài)環(huán)境：有利于度假會議、觀光旅游價值的挖