【正文】 離子強的植物群落。所謂“以人為本”，就是要關(guān)注“人性化的各種需求”，強調(diào)景觀人的參與性，比如活動設(shè)施的設(shè)置主要考慮老人、孩子的戶外活動、戶外休息，在草坪間應(yīng)添加小徑,給居民提供散步、體憩、交談、閱讀的場所等；還有，建筑材料的色彩、質(zhì)地和化學(xué)性質(zhì)上都要考慮人與其相接觸時的舒適性和安全性。從景觀設(shè)計上建議采用道路景觀、種植景觀與水景景觀相輔相成的設(shè)計思路。五）、園林景觀建議原則：移步一景、景景相融、景景互動居住區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計的五項基本原則：美化生活環(huán)境是為了體現(xiàn)社區(qū)文化的社會性原則，注重節(jié)能節(jié)材合理用地的經(jīng)濟性原則、生態(tài)原則、地域性原則和歷史性原則。園林設(shè)計及營造建議1）、主題：水清木華香溢遠——花木繁多，花香不斷2）、構(gòu)景要素：高低錯落、形態(tài)各異的造園植物，水和石、橋和路、游廊和棚架、休閑椅和亭臺、雕塑小品和綠化造型等3）、基本搭配植物：高低錯落、形態(tài)各異，從早到晚散發(fā)不同香味圍墻、山石、植物之間的搭配考慮形式、色彩的和諧完美水體同充滿陽光、長滿鮮花的棚架花缽相間，使人體會到氣溫的變化房前屋后陽光少、陰暗角落多，宜種植耐陰性好、花期長、顏色鮮的低矮植物如萬年青、斑葉林等。在中央綠地運動場所和綠地相間，而運動場所又在道路之間，形成良好的空間圍合感，降低了活動噪音及視覺障礙，并在活動場所內(nèi)進行必要的功能分區(qū)，以滿足不同年齡層次居民行為需求。③大環(huán)境主題鮮明，小環(huán)境講求精致。本項目園林規(guī)劃要擯棄這種集中營造大公園的作法，將人性化的建筑理念貫徹落實到每一個角落每一個細節(jié)，為住戶營造成一個真正屬于他們的綠色庭園，讓都市人家也可以詩意地棲居。其次是傳統(tǒng)的平層住宅，約占總套數(shù)的40%?？照{(diào)機位為避免建筑外立面視覺效果雜亂無序，應(yīng)統(tǒng)一采用金屬或塑鋼網(wǎng)片隱蔽室外空調(diào)機位。三）、建筑細部建議窗的設(shè)計為增強戶型的通透性，增強戶型的通風(fēng)、采光，有利于室內(nèi)空氣的對流，保證有一個舒適的居住環(huán)境。因此建議本項目從構(gòu)圖上采用：豎向構(gòu)圖、點式構(gòu)圖構(gòu)圖理由：豎向構(gòu)圖外觀色彩的豎向構(gòu)圖是指色彩沿著建筑物的垂直方向分布，不同顏色之間的分界線垂直或近似垂直于水平線。采用現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格規(guī)避了同玻璃幕墻立方體一樣立面單調(diào)的功能主義建筑的缺點，而是賦予項目建筑獨特的節(jié)奏感和韻律感，使外立面變得活躍和豐富，此外橫平豎直的外立面線條和天際線也將增強建筑的時尚感。二、產(chǎn)品布局建議適當增加樓間距，提升品質(zhì)減小建筑覆蓋率，增大綠化面積，體現(xiàn)品質(zhì)小高層與高層相結(jié)合，造精品住宅小區(qū)三、建筑風(fēng)格建議現(xiàn)代簡約主義建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約主義建筑具有以下四個特征：采用極為簡單的建筑線條作為建筑整體裝飾；具有象征性或隱喻性；與環(huán)境相融合；簡潔、明快、現(xiàn)代感強。對于目標消費人群對市中心的居住情節(jié)，通過便捷的交通和完善小區(qū)配套設(shè)施可以得到更好的解決，這也使區(qū)域的居住價值將會得到進一步的提升，同時根據(jù)交通制約價格的發(fā)展定律，區(qū)域可以承載更高價值的居住人群。地塊相對方正，為打造住宅小區(qū)創(chuàng)造了有利的條件，在給項目地塊帶來了整體性和可利用的均好性。同時具有投資者及自購自營者的特征目的購買商鋪后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營商家以獲取收益或待商鋪升值后轉(zhuǎn)賣以套現(xiàn)購買商鋪并自己經(jīng)營購買商鋪除自己經(jīng)營外，同時兼顧商鋪投資，具有一定的特殊性看中因素看重商鋪的升值潛力及穩(wěn)定的投資回報看重商鋪的地段、人氣、商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營管理等經(jīng)營指標注重商鋪的經(jīng)營性及投資前景。其它：占整個休閑娛樂商業(yè)的5%，即250平米。超市的昭市面設(shè)置在靠小區(qū)主入口的位置。由于超市主要是滿足該片區(qū)居民的消費，考慮到該片區(qū)的居住人口相對不大，用于超市的體量不能太大。分布如下：一樓：床墊，包括各種品牌的床墊。家居：家居飾品集中區(qū)是目前遂寧市場的一個空白點，它包括了如床單、床墊、被套、家庭裝飾品、家用小電器等在內(nèi)。三、檔次定位中高檔將本項目定位于中高檔，其原因有三：一是結(jié)合該片區(qū)目前的商業(yè)情況，目前該片區(qū)的商業(yè)氛圍不濃且人流量較小將不利于商業(yè)的發(fā)展。建議商業(yè)部分的停車位設(shè)置不得低于1個車位/600平米的標準，也就是停車位不得少于30個。鋪位的劃分為了便于后期的銷售推廣的要求，在一樓將設(shè)置獨立門面，以便快速回籠資金；二樓、三樓根據(jù)后期的招商進行合理劃分。在規(guī)劃時，預(yù)留家居商場的主入口十分重要。建筑景觀 建筑景觀也是建筑不可缺少的元素，項目的商業(yè)主要都臨街而建，因此要注重道路的綠化，讓它成為一大靚點。建議在面向渠河方向和面向體育館的方向預(yù)留廣告位。建議項目設(shè)計安全通道和扶梯，其數(shù)量根據(jù)具體要求而定。建議商業(yè)部分的建筑結(jié)構(gòu)采用全框架結(jié)構(gòu)。這樣的設(shè)計可以解決一層商業(yè)的采光、通風(fēng)問題。由于項目建成后，將形成四面的臨街的商業(yè)帶，因此車流也將形成一個循環(huán)，滿足顧客的停車需求和貨物的運輸。本項目商業(yè)采用圍合住宅而建，商業(yè)的連續(xù)性強，便于大循環(huán)人流動線確立，如圖中黑色尖頭所示。家居飾品部分面積為12500㎡。五）、本項目商業(yè)的消費群體分析項目商業(yè)的最終消費群體、消費習(xí)慣對指導(dǎo)項目的規(guī)劃有很大作用，只有修建適合他們消費的場所，才能夠吸引他們前來購物消費。三）、考慮消費承載力消費承載力是指對商業(yè)需求量。三、功能格局基本形成 根據(jù)我們調(diào)查的結(jié)果，遂寧商業(yè)功能格局基本形成，主要是源于多年的發(fā)展。二、傳統(tǒng)商業(yè)占據(jù)半壁江山遂寧商業(yè)不斷發(fā)展，經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化。人氣旺，商業(yè)氛圍濃，價格較高，最高價格達到24000元/㎡。但呈現(xiàn)價格差異較大的特征，位置、品質(zhì)較差的住宅價格在750—950元/㎡，大多數(shù)住宅的價格集中在1100—1400元/㎡，個別項目的價格最高達到了17001800元/㎡。從物業(yè)管理內(nèi)容上看，服務(wù)內(nèi)容較為單一，主要是日常的保潔、安保。八）、停車位停車位作為項目的重要配套之一，隨著居民收入的不斷提高，有車的家庭越來越多，對小區(qū)的停車位的數(shù)量及比例提出了新的要求?？梢钥闯?，市場對兩房、三房的需求量大。四）、購買物業(yè)總價在總價選擇上，主要集中在8—20萬元之間，其中8—11萬元之間的比例最大，12—15萬元之間的比例是次之，16—20萬元也有相當?shù)谋壤?0萬元以上的較小。二、房地產(chǎn)需求特征一）、購買用途購房者購房的主要用途是用于自主，其次是購買房屋跟家人居住，出于其他目的購房的比例較小。臨街獨立門面經(jīng)營形式靈活，升值潛力大，受投資者的追捧。隨著市場的不斷發(fā)展，高層住宅將有很大的發(fā)展空間。據(jù)調(diào)查，目前在建項目的數(shù)量超過20個，項目占地面積超過30萬平方米，總建筑面積超過80萬平方米（包括部分集資房）?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將改善城市環(huán)境，縮小幾個區(qū)的差異，改變居民的消費觀念。房地產(chǎn)銷售程序不斷規(guī)范，那些違規(guī)進行銷售的行為受到打壓。近兩年城市表現(xiàn)出向三個方向擴張的趨勢，呈現(xiàn)“三個重心”。城市發(fā)展目標：一是成都經(jīng)濟區(qū)與重慶經(jīng)濟區(qū)結(jié)合部重要的中心城市（距離成都、重慶各150公里）；二是盆中交通樞紐和商貿(mào)中心；三是現(xiàn)代化輕工業(yè)城市和生態(tài)園林城市；四是成渝兩地的農(nóng)副產(chǎn)品基地，作為大城市、特大城市的休閑、居住之地。戰(zhàn)略目標到2010年國民經(jīng)濟整體素質(zhì)提高，經(jīng)濟實力增強，各業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，初步建成四川第二大交通樞紐和商貿(mào)中心。由于新政的實施，房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)波動，購房者持幣觀望比例上升。商業(yè)需求量減小。二）、政策對項目的影響國家和地區(qū)政府對各項政策的執(zhí)行實施，將使得遂寧房地產(chǎn)市場更加的規(guī)范，同時也將影響項目的開發(fā)，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：面臨更大的市場競爭。此項政策將逐步在四川其他城市實施。征收營業(yè)稅。2004年9月份建設(shè)部公布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》的修正令，辦法要求：開發(fā)商在商品房交付使用后的90天內(nèi)必須協(xié)助業(yè)主辦理好房產(chǎn)證，否則就要承擔違約責任。一）、相關(guān)政策整理對貸款進行調(diào)控。二）、規(guī)劃人口據(jù)規(guī)劃局資料：遂寧近期（2005年）建成區(qū)面積26平方公里，人口35萬；中期（2010年）建成區(qū)面積36平方公里，人口40—50萬；遠期（2020年）建成區(qū)面積51平方公里，人口55—60萬；遠景建成區(qū)80平方公里，人口近100萬的大城市。GDP是衡量一個地區(qū)重要的經(jīng)濟指標相比同等城市遂寧房產(chǎn)潛在的購買需求還是樂觀的!二、人口狀況 房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者是人，人是房地產(chǎn)市場的主體之一，分析遂寧人口的狀況，可以得出的遂寧房地產(chǎn)的潛在需求量。２００４年遂寧全市的ＧＤＰ較上年增長１３％，若按此計算，05年國民生產(chǎn)總值將達到了218．7億元，地方財政收入達到了５．０９億元!這是遂寧建市以來ＧＤＰ增長最快的一年!遂寧主動適應(yīng)國家宏觀調(diào)控政策，走可持續(xù)發(fā)展的道路，從２００２年到２００４年連續(xù)三年超過了兩位數(shù)的增長。實現(xiàn)了市區(qū)縣良性互動、協(xié)調(diào)發(fā)展。第一篇項目背景及思考第一部分 房地產(chǎn)發(fā)展宏觀背景一、經(jīng)濟狀況及影響經(jīng)濟是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)的發(fā)展影響大而深遠，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的波動將直接影響區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。：：：：。農(nóng)民人均增收在１００元以上。如果按10%的增長率計算，到2006年國民生產(chǎn)總值將達到240億元人民幣。目前遂寧市市區(qū)常住人口35萬人左右。三、影響房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策政策是國家對房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段之一，國家通過對金融政策、土地政策等政策對房地產(chǎn)實施調(diào)控以保證其能夠健康有序的發(fā)展。（%%），（%%）規(guī)范預(yù)售程序。2004年8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)必須以招拍掛的公開出讓方式進行。成都市建委發(fā)出(2003)489號通知，通知說：“為提高城市品位、提升城市形象，根據(jù)成都市政府關(guān)于市區(qū)新建工程外立面及改建、擴建工程涉及外立面裝飾的，不得采用瓷磚、藍色玻璃”。對商品房銷售合同約定面積與實際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)退房。國家加強對房地產(chǎn)預(yù)售程序的監(jiān)管，使得以前那種規(guī)劃一出就可以賣房的情況消失，由此導(dǎo)致回收資金的時間延緩。購房者購房積極性減弱。四、城市規(guī)劃的影響一）、2010年城市總體規(guī)劃遂寧市戰(zhàn)略思路充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，積極推進“堅持以科教為先導(dǎo)，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)田基礎(chǔ)地位，加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化進程”發(fā)展戰(zhàn)略，帶動經(jīng)濟社會全面發(fā)展。城市特色：遂寧將利用獨特的“兩面臨山水，中間一座城”自然環(huán)境優(yōu)勢，建成突出生態(tài)園林特色的現(xiàn)代化城市。二）、城市發(fā)展方向遂寧經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市以一個中心，三個副中心組團格局發(fā)展，規(guī)模不斷擴大。宏觀環(huán)境小結(jié)：通過對遂寧房地產(chǎn)政策、遂寧市近幾年經(jīng)濟發(fā)展情況及經(jīng)濟預(yù)測、城市規(guī)劃、人口發(fā)展等方面的調(diào)查分析得出：遂寧市房地產(chǎn)政策處于不斷完善的過程，在一些政策的實施走在前列，如外墻強制性采用涂料。市民生活水平不斷提高，整體購買力增強。第二部分 房地產(chǎn)供需市場分析一、房地產(chǎn)供應(yīng)特征一）、供應(yīng)體量分析根據(jù)走訪調(diào)查，近兩年遂寧市房地產(chǎn)發(fā)展迅速，建筑開發(fā)量大。三）、物業(yè)形態(tài)遂寧住宅市場發(fā)展逐漸趨于成熟，物業(yè)形態(tài)趨于多樣化，目前仍是多層占主流，但高層住宅已經(jīng)出現(xiàn)，如金港名都、碧水逸景、金碧文化廣場、中天外灘。遂寧目前商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)較大，主要是臨街門面和集約型商鋪。戶型結(jié)構(gòu)主要以平層為主，錯層住宅主要是在面積較大的三房，躍層住宅形態(tài)已初現(xiàn)。主要原因是在于高層的物業(yè)管理費高和價格相對較多層偏高。在面積需求上，主要集中在80—140平米之間。七）、交房標準交房標準依然是清水房為主流，而裝修房在遂寧還未出現(xiàn)，主要原因是購房者對裝修質(zhì)量的不信任，裝修標準的差異性，以及價格原因。月，但購房者認為電梯房物業(yè)管理費較高。第三部分 房地產(chǎn)價格分析一、住宅價格分析通過我們對目前遂寧在售樓盤的統(tǒng)計分析，結(jié)合科學(xué)的計算方法：∑各樓盤的銷售均價銷售面積/∑各樓盤的銷售面積得出，遂寧目前住宅整體銷售均價在1200元/㎡，處于一個合理的水平。商業(yè)集中投放量主要集中在老城區(qū)。但隨著時間的推移，這種局面將有所改觀。同時商業(yè)摩爾也開始出現(xiàn)并在一定程度上有所發(fā)展，如摩爾春天，一些大體量的商業(yè)項目即將投入使用，商業(yè)業(yè)態(tài)將不斷的得到完善和發(fā)展。二）、商業(yè)與住宅的協(xié)調(diào)發(fā)展本項目是一個商業(yè)與住宅相結(jié)合的綜合型項目，要作到商業(yè)與住宅的協(xié)調(diào)的發(fā)展，才能保證整個項目的開發(fā)成功。一旦商業(yè)形成斷帶，對人流的組織將造成極大的影響。休閑