四川成都龍泉項目的策劃案-全文預(yù)覽
【正文】 總值年均增長10%以上，到2005年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到2500美元。實現(xiàn)進(jìn)出口總額（海關(guān)口徑）。全方位對外開放格局基本形成，開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。2001年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1419億元，%，提前實現(xiàn)了國內(nèi)生產(chǎn)總值較1980年翻三番和人民生活達(dá)小康 的目標(biāo)。城市交通運輸在西南地區(qū)起著舉足輕重的作用；全市總面積12390平方公里，市區(qū)面積129平方公里，%，全市共有8區(qū)4市8縣。高檔完善的配套，不僅可以提升項目檔次、標(biāo)榜客戶身份，同時也是滿足客戶的基本需要。更是項目的形象、臉面所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認(rèn)真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能。求生活的便利——配套、交通；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；求品位——社區(qū)文化營造第三圈層針對成都人的生活態(tài)度，市場潛力較大。通過上述兩個階段的營銷，項目開發(fā)已經(jīng)到達(dá)一定程度，各種實在的規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)管理清晰可見，同時項目品牌價值已經(jīng)得到充分塑造，吸引第三圈層（挑剔）客戶便順理成章。因為他們需要的也不是簡單住所，而是高品位、高品質(zhì)的物業(yè)。總體實現(xiàn)低開高走的開發(fā)策略。本項目建設(shè)旅游物業(yè)主要考慮為帶動項目人氣，擴(kuò)大項目知名度。會議度假物業(yè)：優(yōu)美的景觀資源、區(qū)位條件有利于建設(shè)此類物業(yè)；該類物業(yè)不僅有利于建立高檔形象，也有利于社區(qū)及公司品牌建設(shè)；但規(guī)模太大，全部做此類物業(yè)的市場容量令人擔(dān)憂；該方案投資回收期長，如要在短期內(nèi)收回投資，需與經(jīng)營方合作建設(shè)。功能定位：本項目根據(jù)區(qū)位條件、地塊條件，主要有居家休閑物業(yè)、會議度假物業(yè)、旅游物業(yè)等三個發(fā)展方向。5.已有生態(tài)環(huán)境：有利于度假會議、觀光旅游價值的挖掘2.項目的代理、廣告、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理均以國內(nèi)或國際一流企業(yè)為首選，以實現(xiàn)項目的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，保證項目過程精品的實現(xiàn)，塑造項目高品位、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象。這些區(qū)域不僅擁有本項目所需的大量目標(biāo)客戶，而且與本項目相隔不遠(yuǎn)，與本項目之間的交通聯(lián)系也可繞過城東窮人區(qū)、重工業(yè)區(qū)的不良形象影響。同時，項目前期開發(fā)應(yīng)充分利用項目價格優(yōu)勢，與全市范圍內(nèi)高品質(zhì)房地產(chǎn)項目競爭，實現(xiàn)低開高走戰(zhàn)略。正如王志綱先生所言，激烈的競爭使創(chuàng)新成為欲望、使超越成為本能、使個性成為必須。四川成都龍泉項目策劃案之四◆區(qū)域形象：作為國家級的旅游區(qū)、成都市家喻戶曉的休閑度假勝地。地塊條件：地塊內(nèi)自然條件十分優(yōu)越——山水俱備，價值值得深入挖掘。多個大型項目已經(jīng)啟動，但城東窮人區(qū)的影響還烙印在這些項目的開發(fā)上。萬科城市花園系列的延展深入、中海名城的精致，無一不是高品質(zhì)樓盤的寫照，而其價格并不高于成都市原有市場價。別墅熱潮：2002年成都房地產(chǎn)市場患了別墅熱，除北部區(qū)域外，東、南、西面別墅全面開花。南部將形成城市副中心，而東部也將在原有工業(yè)、旅游混合發(fā)展的基礎(chǔ)得以改善。867青白江區(qū)1096921金牛區(qū)60城北：金牛區(qū))龍泉驛區(qū)人口密度最低：地區(qū)城東：成華區(qū) 錦江區(qū) 龍泉驛總結(jié)高速公路收費給人們帶來置業(yè)的心理障礙；amp。旅游度假對于區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有較大的促進(jìn)作用。商品住宅整體開發(fā)水平不高、價格較低，市場發(fā)展空間較大；252。萬科城市花園總體印象是“富人區(qū)”、高新區(qū)的所在，代表著新居住的較高層次自然條件隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的修建、萬科城市花園等項目近一兩年的出現(xiàn)和帶動，未來有逐漸加快的勢頭城市戰(zhàn)略方向之一，以組團(tuán)形式發(fā)展，未來將建成城市南部副中心，總體上建設(shè)集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團(tuán)近期規(guī)劃實施的受益程度城東與城南發(fā)展?jié)摿Ρ容^——成都市的本地知名發(fā)展商（以置信為例）則相對比較大膽，對歐式（麗都花園）、現(xiàn)代式（逸都花園）乃至純傳統(tǒng)式（芙蓉古城）均有嘗試，開發(fā)主題也因不同項目而不同。(中收入階層為主)168。 (高收入階層購買者)不刻意強(qiáng)調(diào)風(fēng)格的歸屬，以獨特優(yōu)勢或賣點為開發(fā)主題物質(zhì)表現(xiàn)、實用、現(xiàn)代精神的歸屬混合型芙蓉古城等表現(xiàn)開發(fā)主題名目繁多——168。更為值得關(guān)注的是，成都人的文化素質(zhì)較高，且提高速度快（）。這時期在成都開發(fā)的精典社區(qū)“棕南”、“棕北”，是這一歷史的真實見證。出城去，便成了當(dāng)今成都人的新的追求，時尚潮流，人山人海里伸長了脖子，想在那里尋找一方自在天地，暢暢快快透一口氣；u在成都人心目中，這絕不只是一座供人玩樂休憩的園林，更是能給人以人格參照和文化滋養(yǎng)的的圣地；u成都人就生活在龍門陣中，猶如他們大半輩子都浸泡在濃茶中一樣；uu真可謂“成都大茶館，茶館小成都”，茶館無疑是這座兩千年古城最傳神的人文風(fēng)景。13 / 14四川成都龍泉項目策劃案四川成都龍泉項目策劃案之一多多真實案例盡在： 四川成都龍泉項目策劃案之一%，全年城市居民人均可支配收入為7649元，%。老式小茶館，精致蓋碗茶，泡老了悠悠歲月，恍惚了百年人生。成都人就這樣，喜歡把一切都當(dāng)門敞戶擺在天光底下來享受；成都人無論是干什么行當(dāng)?shù)亩疾辉敢鉃閹讉€小錢放棄自己的閑適瀟灑，也不想為掙大錢成富豪而拼掉老命；u成都人、成都文人，對杜甫草堂確是有很深沉的感情的?！叭嘶钅槪瑯浠钇ぁ保@就是成都人心目中做人的一個基本標(biāo)準(zhǔn)；成都人是把面子看得很重，愛繃，但一般來講并無害人之心；u80年代，房產(chǎn)熱在沿海城市掀起，房地產(chǎn)的颶風(fēng)刮向成都。對比三個城市的房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)狀況，可以發(fā)現(xiàn)成都除收入狀況與廣州、深圳差距較大外（絕對值相當(dāng)于深圳9495年水平），其全市人口的密度與廣州基本相近，城區(qū)人口密度甚至高于深圳全市六區(qū)的平均值。由于深圳房地產(chǎn)發(fā)展的相對成熟，其遞增趨勢逐年減緩(98年為11%，99年3%，2000年不到1%，對比成都2000年遞增10%)，說明成都近年商品住宅還處于快速增長的發(fā)展階段。分類由外（建筑形式）到內(nèi)（生活方式）強(qiáng)調(diào)蜀式風(fēng)格凱萊帝景、新加坡花園、中海名城、圣安卓花園等傳統(tǒng)精神的歸屬、實用個性型無個性住宅Oslash。無論哪種風(fēng)格，成都人溫飽之余的精神追求是不可忽視的，新開發(fā)樓盤應(yīng)注重這種需要。城市戰(zhàn)略方向之一，以帶狀形式發(fā)展，未來將建成城市東部副中心（近市區(qū)部分，以居住和旅游休閑功能為主），遠(yuǎn)市區(qū)部分將為機(jī)械工業(yè)帶、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)屬于成都市開發(fā)較慢的區(qū)域，價位較低。成都市較偏的“窮人區(qū)”，集中了老的大廠，交通、配套均還不行，但城東旅游區(qū)市場影響較大城市的發(fā)展戰(zhàn)略方向之一，未來城市副中心的所在，前景良好代表樓盤Oslash。住宅普遍售價水平偏低。人口密度（人/
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