【正文】 動如下：公關活動之一：在公園、廣場做形象巡回展公關活動之二： “名門世家”隆重的開盤儀式管理實力 項目的成功取決于資金+管理+人才，可見管理的重要，而管理能力是通過嚴格、務實、創(chuàng)新的管理制度和規(guī)范化的程序，從細微處來體現的。開發(fā)商實力包裝開發(fā)商實力的包裝，主要體現在以下幾個方面：i. 資金實力ii. 管理實力iii. 人才實力在這三個方面又以資金實力最為重要，下面著重對資金實力進行包裝。2）彩旗：在清虛街、北大街上安插彩旗，以烘托現場氣氛。（三）工地現場包裝道路形象包裝1）現場看板：在工地現場樹立大型看板，畫面內容為樓盤的鳥瞰圖。文化藝術式：清新淡雅的書房、考究的書櫥書籍、造型簡約的臺燈，窗前舒適的休閑椅、鋼琴、工藝精良的大型陶瓷藝術品等構成一種濃重的書卷氣和藝術氣質，使現代文化人士產生親切的認同感。（二）樣板房包裝建議樣板房是一種最具有說服力的銷售道具，它能對客戶起到很好的引導作用。LOGO 墻應簡潔明了，不宜復雜化。建議盡快進行區(qū)內環(huán)境景觀設計。室內：應展現出現代風格。由于整個項目是一個多層居住社區(qū)，我們建議售樓部設計風格應配合項目特質表現出親切溫馨、大氣現代的風格。針對本項目的特征，經過反復斟酌，我們認為 “名門世家”案名能夠使項目很好的進行銷售和推廣，能夠結合本案項目區(qū)域背景、周邊資源、目標客戶群、社區(qū)建筑風格等特征，將推廣主題和案名有機地結合起來，充分體現出本案的品位、地位與檔次。功能設置要求：“小而精”，規(guī)模不用太大，要能滿足小區(qū)居民的實際需要?！?內墻、頂：全部水泥砂漿拉毛，頂棚抹光。（九）建材的實施標準建議◆ 外墻：建議采用大面積外墻磚和成本適中、質量高的局部外墻涂料。優(yōu)雅的戶外硬質景觀營造高尚居住環(huán)境項目的外部環(huán)境體現是多維的，其中戶外硬質景觀設計是營造環(huán)境空間的重要載體。環(huán)境設計還應注重實用性。建議本案采用現代主義建筑風格，在樓盤頂部、外觀、立面、色彩處理等方面要特色，具體樓盤的外立面由開發(fā)商會同設計院、代理商共同確定。由于樓盤體量不算太大，建議一次性開發(fā)完畢，為規(guī)避市場風險，建議本案在產品定位環(huán)節(jié)一定要慎重，不能存在任何偏差，否則可能會導致一部分產品滯銷，不能實現項目利益最大化。建筑層數：6層，一梯兩戶。（2）快速回籠資金作為企業(yè)的戰(zhàn)略目標——銷售收入回籠速度，是最重要的目標之一，它將為建立項目內資金鏈，實現項目的滾動開發(fā)奠定良好的基礎。具體售價待雙方確立合作關系后通過更為詳細的市調甚至試銷再行確定。（三）價格定位： 價格建議通過對許昌市住宅市場的調查分析，結合本案自身情況，建議本案住宅價位在14201450元/ m178。178。 本案客戶年齡定位將集中在25—50歲。 中高收入為主，目標客戶家庭年收入應該在2萬元以上。 市區(qū)客戶特別是區(qū)域客為主，另外周邊市縣特別是長葛市、禹州市也是本案重要客源。主力總價在13萬左右。其房型有一房、兩房、三房、復式，一房面積在53平米，兩房面積在90平米，三房面積在121平米。產品類型：套型有兩房、三房、四房、躍層復式四種，復式住宅從205平方米——275平方米不同面積的7個檔次，平層住宅從105平方米——185平方米不同面積的8個檔次。項目總占地41374平方米，由11棟小高層組成。主力總價在21萬左右。樓盤優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：◇萬里集團為許昌知名企業(yè)，有一定名企效應◇樓盤規(guī)模大，有規(guī)模優(yōu)勢◇房型面積控制合理◇地段尚可，周邊配套齊全劣勢：◇營銷推廣水平差新時代莊園位于蓮城大道東段，開發(fā)商為許昌鼎鑫房地產開發(fā)有限公司。一次性付款折扣30元/平米，按折扣揭20元/平米。目前在售的為二期，二期由二十余棟多層組成，2006年7月交工。主力房型為三房兩廳兩衛(wèi)。一次性付款95折，按揭97折，實際成交單價在1920元/平米左右。威尼斯花園房型有兩房、三房、四房、復式，面積范圍在103220平米，主力房型為三房兩廳兩衛(wèi)，主力面積在137平米。建議本項目同時從硬性產品和軟性價值兩方面提升項目的綜合品質。 本案現有及潛在競爭對手較多本案商業(yè)用房面積達一萬平米，其主要競爭對手是思故臺商業(yè)街、文峰城市花園等個案，特別是前者，商業(yè)房體量高達三萬平米，開發(fā)商宇通房地產（河南）有限公司實力雄厚，對本案影響較大；從住宅項目來看，文峰城市花園、新時代莊園、德豐九曲苑三個競爭個案，或與本案品質相近，或距離較近，對本案有一定影響。威脅分析【THREAT】178。 教育機會點房地產的競爭主要是硬件和軟件的競爭。 物業(yè)管理機會點從物業(yè)管理產生的效果看，一方面可為業(yè)主提供一個優(yōu)美、舒適、安全的生活環(huán)境，滿足業(yè)主對物業(yè)管理日常消費需求；另一方面，可維持物業(yè)的完好性，延長物業(yè)的使用壽命，使物業(yè)保值增值，對物業(yè)價值起支撐作用。 品牌形象機會點目前購房者的關注重點從住宅單體向小區(qū)整體環(huán)境轉移；從實用性消費向個性消費和帶有文化色彩的精神消費轉移；購買住房也變成部分人的投資行為，房屋能否保值、增值格外令人關注等等，這是房地產業(yè)需要品牌產品的原因，而許昌市房地產還未開始注重品牌塑造，本案可抓住此市場機會先發(fā)制勝。 本案周邊視線稍差本案目前東面、西面、北面三面均為低矮破舊民房，景觀視線較差178。 護城河有一定污染項目臨近的的護城河尚未治理好，氣味難聞。 本案周邊環(huán)境佳本案緊鄰西湖公園，周邊環(huán)境佳，適合人居。 有規(guī)模優(yōu)勢項目總建面達3萬余平米，這有利于將來的物業(yè)管理和社區(qū)內部環(huán)境營造，特別是利于發(fā)展商長遠發(fā)展，創(chuàng)出企業(yè)品牌。 地理區(qū)位佳本案地處老城區(qū)，周邊配套十分齊全，居民工作、生活、出行、購物、休閑均十分便利?！笕績蓮d是市場主流房型?！笸獾卮笮偷姆康禺a公司已開始進入許昌市場，房地產市場競爭將加劇。◇產品同質化嚴重。 購房動機：以首次購房客戶為主，二次置業(yè)客戶為輔?？驮捶治?16。下面給出個案主力總價分布：上述個案中，文峰城市花園、新世紀花園、新時代莊園、德豐九曲苑四個競爭個案對本案參考意義較大，這三個樓盤的三房主力總價在20萬左右，兩房主力總價在13萬左右。上述多層個案的平均售價在1361元/平米，考慮到統(tǒng)計在內的樓盤多為優(yōu)質樓盤，價位相對較高，而未統(tǒng)計在內的個案要較此價格低得多，因此許昌市多層住宅價格應低于1361元/平米，基本上應在12001250元/平米左右。面積分布分析下面給出主要競爭個案主力房型及面積分布:由上圖看出，除金地嘉苑、金桂麗園、德豐九曲苑外，其它個案主力房型均為三房兩廳兩衛(wèi)，主力面積在125160平米。因此，對于許昌市地產開發(fā)，我們的觀點是“機會來了”。小結：根據以上對許昌開發(fā)階段的分析，我們認為本案面臨很大的市場時機。定向開發(fā)階段隨著初級開發(fā)階段的結束，很多單位以聯(lián)建或定向的形式解決職工住房的問題。 交通現狀：本案緊鄰城市次干道——清虛街、北大街，距健康路、天平街也僅百米之遙，交通較便利。周邊配套：216。216。 城市規(guī)劃：為積極響應國家關于加快推進城鎮(zhèn)化進程的戰(zhàn)略部署，許昌市于1996年《許昌市城市總體規(guī)劃》，并于1998年經省政府正式批準實施。%，其中，%。 地理交通：許昌具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，交通便利，是河南省正在構筑的“中原建筑群”的南大門，北靠河南省省會鄭州和國家級歷史文化名城開封，西接煤城平頂山，南臨內陸特區(qū)漯河市，東臨周口市。第一部分 市場調查與分析本次市調主要采用踏街記錄、競爭個案調查和相關部門關系征詢三種主要方式，對許昌市房地產狀況進行了調查。其次，銷售傭金是代理行從市場中賺取的，而不是從發(fā)展商處賺取的。代理行對樓盤的認識是源于產品本身，也就是物業(yè)第一性的原則。其實，這種誤解在很早以前的沿海地區(qū)也存在。代理公司大舉進入內地市場，給當地房地產業(yè)的發(fā)展起到了良好的推動作用，帶來了先進的操作方式和開發(fā)理念。同時，中介是以單套房子為交易對象的，代理是以整個項目為交易對象的，包括了一個項目的前期規(guī)劃、市場定位、推廣企劃和現場銷售等方面，是一種全程服務。某某項目策劃案目 錄前 言第一部分 市場調查與分析一、地理區(qū)位二、許昌市房地產業(yè)概況分析（一）房地產發(fā)展階段分析（二）許昌市房地產市場調查分析第二部分 項目定位及建議一、目標客戶定位二、產品形象定位三、產品定位第三部分 企劃部分一、案名、推廣主題及廣告語的確定二、項目形象包裝建議（一）售樓部包裝建議（二）樣板房包裝建議（三）工地現場包裝（四）開發(fā)商形象包裝三、樓盤推廣策略（一） 總體推廣策略（二） 本案總體推廣費用預算（三） 階段性推廣策略第四部分 業(yè)務部分一、銷售部架構及職能二、銷售環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)控后 序前 言代理行作為一個新興行業(yè)，一個高智力的服務行業(yè)，興起于80年代中期的臺灣地區(qū)。在這樣的雙重背景下，臺灣開始出現了專業(yè)的地產代理行，他不同于中介公司，中介是服務于三級市場的，也就是在消費者之間進行交易，而代理行是服務于二級市場的，也就是在發(fā)展商與消費者之間進行交易。從1998年開始，代理行開始全面進入內地各大城市，如武漢、成都、重慶、南昌、長沙、鄭州、西安等內地省份的省會城市。甚至認為代理行是“空手套白狼”的“高手”，不出分文便從發(fā)展商處得到高額的銷售傭金。首先，代理行不是萬能的，也就是說不是所有的項目通過代理介入就能賣好的。所以，代理行在項目前期介入的重要性不言而喻，只有雙方共同對一個產品的每一絲細節(jié)溝通協(xié)商，才會有一個真正在市場上知名度響亮的項目。最終還是發(fā)展商的獲利最大，代理公司只是從市場中獲取了應得的回報。許昌市簡介216。 經濟建設：改革開放以來，許昌市始終堅持以經濟建設為中心，以加快發(fā)展為主題，綜合經濟實力不斷增強，社會事業(yè)全面發(fā)展。216。 宗地