項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃案-全文預(yù)覽
【正文】 隨時(shí)轉(zhuǎn)換居家、辦公兩種功能的公寓式自助酒店，從而與其他的周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目相區(qū)別?，F(xiàn)在正進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段。要求物業(yè)管理公司在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售時(shí)介入，開(kāi)發(fā)時(shí)從日后管理和最終用戶使用的角度就整體設(shè)計(jì)、工程設(shè)備安裝、人流車(chē)流控制和分流、潔污分區(qū)是否合理等問(wèn)題提出合理化建議；銷(xiāo)售時(shí)指定某些營(yíng)業(yè)房或公共場(chǎng)所的某個(gè)區(qū)域只能用來(lái)做小型超市、洗衣房、快餐店等，并由物管公司統(tǒng)一管理。設(shè)計(jì)時(shí)有意識(shí)的制造溝通條件和溝通場(chǎng)所，同時(shí)也要符合未來(lái)業(yè)主的身份定位。陽(yáng)臺(tái)的頂板外伸成上面樓層的花臺(tái)和空調(diào)板，這樣業(yè)主綠化后形成立體生態(tài)建筑景觀，充分體現(xiàn)建筑的個(gè)性和空間的多變。這樣和街對(duì)面的“同源大廈”的高大、渾圓、飽滿、敦實(shí)形象形成對(duì)比的、有趣的城市景觀。這類(lèi)戶型要求朝向好、樓層好、帶花園，采光、通風(fēng)等質(zhì)數(shù)要求做到均好，所以面積大、價(jià)格高也是符合市場(chǎng)規(guī)律的。70—90㎡為2類(lèi)，占總面積的15%左右，一般在6—10層或11層、12層朝向不好位置。單數(shù)層沒(méi)有中走廊，好處是公攤縮小，電梯使用效率高。戶型室內(nèi)布局設(shè)計(jì)除衛(wèi)生間、廚房必要的管道固定外，所有的房間大小均由業(yè)主根據(jù)自己所購(gòu)的面積來(lái)考慮組合，然后通過(guò)開(kāi)發(fā)商二次裝修提供菜單式服務(wù)來(lái)完成。為了滿足規(guī)劃需要和使空間富于變化，在科華北路臨街的“L”型短邊方向由高12層向低層層跌落至4層，層層退臺(tái)的屋頂業(yè)主自行綠化后容易形成建筑的立體綠化。㎡，臨街科華北路的底層和二層為營(yíng)業(yè)房共計(jì)：㎡，公寓建筑面積為：㎡（公攤面積為：㎡）。 總體平面布置上：在準(zhǔn)確的項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，為了最大限度的利用土地資源，策略上先定平面總體布局，待通過(guò)規(guī)劃后確定單體戶型。該項(xiàng)目引導(dǎo)一種“用買(mǎi)住宅的錢(qián)買(mǎi)酒店”，“用買(mǎi)住宅的錢(qián)買(mǎi)辦公用房”的概念。住店的客人通過(guò)電話或大堂里的電腦選定業(yè)主裝修和定價(jià)的房屋（必須有最低價(jià)），然后接待臺(tái)前辦理跟酒店一樣的住店手續(xù)，入住后酒店提供電話呼叫服務(wù)，每個(gè)樓層都不設(shè)服務(wù)員，客人離店后的保潔費(fèi)和整個(gè)物業(yè)的管理費(fèi)都由代收的房費(fèi)里直接扣出。消費(fèi)者“投資4—5萬(wàn)即刻擁有星際酒店”。由于周邊開(kāi)發(fā)配套的成熟，最后開(kāi)發(fā)的這一地塊也決定了該項(xiàng)目在短期內(nèi)無(wú)法克隆，可以達(dá)到唯一性的效果。去再遠(yuǎn)的賓館就要?jiǎng)榆?chē)，市內(nèi)交通擁擠，餐飲娛樂(lè)還要往返，不能滿足商務(wù)接待方便、快捷、高效、安全的需求。此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策劃方案最后獲得投資方的認(rèn)可并融資成功，于2001年順利啟動(dòng)。所以現(xiàn)實(shí)條件迫使我們策劃一個(gè)非常創(chuàng)新的項(xiàng)目，使這個(gè)項(xiàng)目處于相對(duì)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)域，讓投資者很容易看出該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景和投資回報(bào)而無(wú)須經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的論證。房屋中介二手房?jī)r(jià)位偏高，棕北小區(qū)里的套二住房高達(dá)2000元/㎡（二手房?jī)r(jià)）以上。2561畝。 第三，采取可自由選擇的菜單理念，把多種客戶購(gòu)買(mǎi)目的和客戶多種需求，物業(yè)管理的多種形式等集合成可操作的經(jīng)營(yíng)模式。房地產(chǎn)又是透明度最高的行業(yè)，有了創(chuàng)新的好項(xiàng)目也很容易被人復(fù)制、克隆，所以需要不斷創(chuàng)新來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化來(lái)保持這種競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)，這是我們中小型房地產(chǎn)公司生存之道，也是我們領(lǐng)先一步使自己處于相對(duì)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域的核心競(jìng)爭(zhēng)力的組成部
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