項目開發(fā)策劃案(已修改)
2025-04-29 12:58 本頁面
【正文】 藍(lán)彩明珠項目開發(fā)策劃案 房地產(chǎn)行業(yè)簡單的說就是地皮+鋼筋+水泥+磚頭，幾乎沒有技術(shù)壁壘，其他行業(yè)很容易進(jìn)入這個行業(yè)，也很容易被模仿, 同質(zhì)化的樓盤很容易陷入低價競爭的怪圈。所以如果沒有創(chuàng)新僅靠地皮口岸的差異化來進(jìn)入今天的市場競爭，如同傳統(tǒng)行業(yè)生產(chǎn)大米、磚頭一樣是沒有多大利潤空間的。房地產(chǎn)又是透明度最高的行業(yè)，有了創(chuàng)新的好項目也很容易被人復(fù)制、克隆，所以需要不斷創(chuàng)新來實現(xiàn)產(chǎn)品的差異化來保持這種競爭的優(yōu)勢，這是我們中小型房地產(chǎn)公司生存之道，也是我們領(lǐng)先一步使自己處于相對無競爭領(lǐng)域的核心競爭力的組成部分。 管理學(xué)上有個經(jīng)典原理，局部的優(yōu)化簡單的疊加并不一定導(dǎo)致整體結(jié)果的優(yōu)化，應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)在各方面均好的基礎(chǔ)上有效的整合，可以在各方面做均好的前提下，在一兩個方面做出最優(yōu)從而給消費者全面整體優(yōu)化的印象，這樣可以有高附加值的空間；所以我們提出以下觀點： 首先根據(jù)市場營銷產(chǎn)品差異化的原理及市場細(xì)分的原則，短時間內(nèi)，滿足在一個特定區(qū)域生活的一群特殊消費群體的市場需求的創(chuàng)新產(chǎn)品，無疑會使這個產(chǎn)品處于相對無競爭領(lǐng)域；即以地塊的周邊項目為地基，把客戶的需求理念作為建材，提高各個客戶類別的海拔，努力建構(gòu)高級客戶空間，實現(xiàn)市場獨立細(xì)分。 其次，移植汽車產(chǎn)品外延定位法，把細(xì)分出來的獨立市場進(jìn)行產(chǎn)品各類分化，實現(xiàn)產(chǎn)品定位。參照汽車行業(yè)的創(chuàng)新，如轎車式MPV車的創(chuàng)新或轎車式皮卡車的創(chuàng)新，將此理念移植到房地產(chǎn)行業(yè)，則變成居家的住房也可通過酒店的形式隨時兩用，這是創(chuàng)新的關(guān)鍵所在。 第三，采取可自由選擇的菜單理念，把多種客戶購買目的和客戶多種需求，物業(yè)管理的多種形式等集合成可操作的經(jīng)營模式。房地產(chǎn)開發(fā)在成都早已經(jīng)過了“一招制勝”的時代，很多項目的成功往往是很多套路的組合拳。下面是以上商理的具體應(yīng)用及本策劃案的簡述： 為了體現(xiàn)該項目的個性和創(chuàng)新，我們特意取名“藍(lán)彩明珠”以區(qū)別于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目。，凈地僅有9。2561畝。我們因債務(wù)問題接手“**房產(chǎn)”公司時，土地成本已相當(dāng)高。由于種種原因，地塊囤積了三年，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，周邊土地已開發(fā)成熟、成型?？迫A北路以西形成了成都市有名的棕北小區(qū)，棕南小區(qū)，錦官新城，桐梓林小區(qū)這樣的梯級富人消費群體；科華北路以東是四川大學(xué)以及川大花園這樣的高科技、高收入消費群體，距該項目不到500M范圍內(nèi)正在開發(fā)的“棕南苑”、“棕南俊苑”、“棕南經(jīng)典”及“新棕北”也正是針對這一消費群體；整個科華北路和友誼路寫字樓林立，餐飲娛樂檔次高，熱鬧非凡。房屋中介二手房價位偏高，棕北小區(qū)里的套二住房高達(dá)2000元/㎡（二手房價）以上。所有這一切充分顯示了商務(wù)社區(qū)的市場特征。在這樣的環(huán)境下，如果按傳統(tǒng)的模式開發(fā)，由于土地成本的因素其開發(fā)成本已非常接近這一區(qū)域目前的市場價，這對還沒有樹立企業(yè)形象的“嘉鳳房產(chǎn)”公司來說毫無競爭力可言。況且這塊地皮已耗盡了公司所有的資金，尚還有缺口，根本無法啟動。所以現(xiàn)實條件迫使我們策劃一個非常創(chuàng)新的項目，使這個項目處于相對無競爭的領(lǐng)域，讓投資者
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