【正文】 以上的資料可以看出，遂寧市城市人口將快速的增加。遂寧經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展，為遂寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了源動(dòng)力。分析研究遂寧近幾年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)律，以致能我們夠更好地利用良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，保證項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)。二）、2005年經(jīng)濟(jì)展望據(jù)市管理部門(mén)預(yù)測(cè)：２００５年遂寧經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)定增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)遂寧的ＧＤＰ增長(zhǎng)將保持在１０％左右的增長(zhǎng)速度，社會(huì)投資的增幅將保持１０％。全市勞動(dòng)力總量263萬(wàn)人。提高貸款利率。禁次使用外墻瓷磚。資金回籠延緩。特別是政府出臺(tái)了關(guān)于，建筑外立面禁止使用外強(qiáng)瓷磚的規(guī)定。到2005年，GDP達(dá)到209億元，年均增長(zhǎng)10%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過(guò)全省2000年的水平，一、二、：：：40：36；公有、非公有經(jīng)濟(jì)的比例由目前的69：31調(diào)整為40：60；城鎮(zhèn)化率達(dá)到25%以上。預(yù)計(jì)05年、06年，遂寧經(jīng)濟(jì)仍將保持快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭。城北也有放量，包括碧水逸景、中天外灘等項(xiàng)目；而商業(yè)項(xiàng)目以遂州中路較為集中，包括海琪時(shí)代廣場(chǎng)、金碧文化廣場(chǎng)等項(xiàng)目。四）、戶型特征遂寧住宅戶型主要是兩房和三房，兩房的面積集中在70—95平米，三房面積集中在110—140平米。五）、戶型需求受家庭結(jié)構(gòu)以及購(gòu)房總價(jià)等的影響，在戶型選擇上，選擇兩房的比例和選擇三房的比例最大，選擇四房的比例次之。—㎡二、商業(yè)價(jià)格分析根據(jù)我們對(duì)遂寧商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查得出：商業(yè)平街層的銷(xiāo)售均價(jià)在10000元/㎡，二、三層商業(yè)的銷(xiāo)售均價(jià)在3000元/㎡左右。一些大賣(mài)場(chǎng)也正在發(fā)展，如電器大賣(mài)場(chǎng)、服裝大賣(mài)場(chǎng)。四）、商業(yè)的連續(xù)性商業(yè)的連續(xù)性是商業(yè)與商業(yè)之間的有效銜接，這是對(duì)商業(yè)建筑規(guī)劃的要求，同時(shí)也是對(duì)后期的經(jīng)營(yíng)的要求。即項(xiàng)目靠橋的一面采用三層設(shè)計(jì)，其余均采用二層設(shè)計(jì)，以利于后期的經(jīng)營(yíng)使用和價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。3米通道：由于本項(xiàng)目與道路存在高差，約為3米，這一點(diǎn)給項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃帶來(lái)不利的影響?？紤]到這一點(diǎn)，建議項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)柱采用：（）M（）M的標(biāo)準(zhǔn)；。在公共部分考慮修飾，如采用有鑲邊的墻磚，有色彩的地磚；增大立面的玻璃使用面積，增強(qiáng)通透感。結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，項(xiàng)目商業(yè)在靠體育館方向人流量，可視度高。二、形象定位遂寧首個(gè)家居飾品主題購(gòu)物街通過(guò)我們的調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)家居飾品仍是市場(chǎng)的空白，同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)基礎(chǔ)，專業(yè)家居市場(chǎng)具有市場(chǎng)可行性。家居飾品商場(chǎng)投入使用，將為遂寧市民提供一個(gè)安全、舒適、便捷的購(gòu)物環(huán)境。配比如下：超市：占該段商業(yè)的70%，約1750平米；其它配套：占該段商業(yè)的30%，約750平米。預(yù)計(jì)項(xiàng)目各類群體的比例如下：純投資者：約占20%自購(gòu)自營(yíng)者：約占40%自營(yíng)兼投資者：約占40%以下是對(duì)幾類目標(biāo)客戶群體的描述：客戶群分類純投資者自購(gòu)自營(yíng)者自營(yíng)兼投資者特征覆蓋各年齡階段，30—50歲的購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)；投資者最看重的投資因素依此為地段、升值潛力、投資回報(bào)率；希望專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司管理；選擇小面積的鋪面；投資在40萬(wàn)元以下的較多。周邊有市體育管、銀行等市政配套設(shè)施，在對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)要充分挖掘這一潛力。 本項(xiàng)目采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格設(shè)計(jì)主要是打破功能主義設(shè)計(jì)觀念的束縛，強(qiáng)調(diào)物品的裝飾性，大膽地使用鮮艷的顏色，展現(xiàn)出與國(guó)際主義、功能主義完全不同的設(shè)計(jì)新觀念。點(diǎn)狀構(gòu)圖居住建筑的外觀色彩不同于一般美術(shù)創(chuàng)作的地方在于，色彩的選取與構(gòu)圖在很多時(shí)候要以建筑本身的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及造型為依據(jù)，因此，居住建筑色彩最常見(jiàn)的布置方式就是對(duì)不同的立面組成部分如墻面、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、檐口、線腳、屋頂?shù)确謩e設(shè)色加以強(qiáng)調(diào)，由于這些構(gòu)件大部分有規(guī)律地分散在整個(gè)立面之中，這樣的施色結(jié)果就形成了外觀色彩的點(diǎn)狀構(gòu)圖。建議天脊線設(shè)計(jì)要簡(jiǎn)單、簡(jiǎn)潔。規(guī)劃要?jiǎng)t：①在造園、構(gòu)景、選擇樹(shù)種等方面處處突出海派庭園風(fēng)格。健康：“健康”一詞可以說(shuō)是一種精神上的保障，不僅僅是項(xiàng)目得天獨(dú)厚的天然生態(tài)資源，更是小區(qū)景觀的營(yíng)造，能給客戶一個(gè)健康的居家環(huán)境、健康的生活方式、健康的鄰里氛圍。在每一個(gè)類別中又從環(huán)境景觀的組成元素進(jìn)行細(xì)分，比如水景景觀從功能性元素和園藝類元素的角度，分出自然水景、游泳池水景、景觀用水和庭院水景、裝飾水景等內(nèi)容，并逐層進(jìn)行細(xì)化分解。使小區(qū)的綠化率達(dá)到立體化的同時(shí)，應(yīng)增添部分人文景觀或人文小景，使整個(gè)社區(qū)不僅僅擁有綠化，更擁有濃郁的文化氛圍，從而進(jìn)一步提升社區(qū)的質(zhì)素。充分利用有限的園林地塊塑造更多的和諧氛圍。徹底實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。3）、服務(wù)內(nèi)容在服務(wù)內(nèi)容上做到“人無(wú)我有、人有我優(yōu)”。首先是項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)人群居家的理念已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生了一定的變化，特別是對(duì)于城市邊緣地區(qū)（未來(lái)核心人居區(qū)域）的中高檔項(xiàng)目更為重視，這為將本項(xiàng)目打造成為該區(qū)域中高檔住宅樓盤(pán)提供了市場(chǎng)可能性；其次從北部新區(qū)現(xiàn)有市場(chǎng)狀況分析，市場(chǎng)存在客戶定位空白和產(chǎn)品空白，這一客觀事實(shí)是作出項(xiàng)目定位最為關(guān)鍵的因素，因?yàn)椴町惢a(chǎn)品就意味作低強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)，如果產(chǎn)品的定位方向能夠與目標(biāo)消費(fèi)人群的消費(fèi)價(jià)值取向和對(duì)產(chǎn)品的使用方式的發(fā)展趨勢(shì)相一致，將會(huì)釋放出巨大的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。二）、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位是由：項(xiàng)目主題定位、形象定位、客戶定位、價(jià)格定位等諸多定位因素組成的，項(xiàng)目定位關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目最終實(shí)施成敗的與否，因此一個(gè)好的項(xiàng)目在項(xiàng)目前期的定位一定是理性的、符合市場(chǎng)需求的和具有前瞻性的。親近※ 本項(xiàng)目從建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上，將走在遂寧地產(chǎn)市場(chǎng)前沿，市場(chǎng)導(dǎo)向、產(chǎn)品制勝。中年人逐漸從緊張的生活中脫離出來(lái)，開(kāi)始重視身體和精神健康，勇敢地讓生活“慢”下來(lái)。 3055歲是資金充?；蛴兴Ｓ噘Y金者的集中年齡段。工作有一定的沖勁，且相對(duì)穩(wěn)定，收入比較客觀?！?追求生活的品質(zhì)和居住氛圍的優(yōu)化營(yíng)造購(gòu)房需求※ 強(qiáng)調(diào)尊崇感、品質(zhì)感※ 注重生活檔次，滿足消費(fèi)心理※ 收入比較客觀，需要有一個(gè)適合自己身份的居住場(chǎng)所 ※ 強(qiáng)調(diào)生活居住，交通方便，周邊有相應(yīng)的配套設(shè)施。第四篇項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)與推廣第一部分 整體營(yíng)銷(xiāo)思路通過(guò)前幾部分對(duì)市場(chǎng)調(diào)查、目標(biāo)消費(fèi)群研究、功能確立、產(chǎn)品打造、園林規(guī)劃以及市場(chǎng)差異化定位，我們不難看出，本項(xiàng)目的環(huán)境特質(zhì)和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)是購(gòu)買(mǎi)發(fā)生的主要因素，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在“整合資源，塑造品牌”的營(yíng)銷(xiāo)思路下走“品質(zhì)生活+高端產(chǎn)品”之路，首要的是強(qiáng)效提升本項(xiàng)目認(rèn)知度，積累人氣，吸引、強(qiáng)化對(duì)產(chǎn)品和環(huán)境的興趣和購(gòu)買(mǎi)欲望，同時(shí)實(shí)施突破性營(yíng)銷(xiāo)措施，建立可操作的激勵(lì)和約束機(jī)制，確保銷(xiāo)售條件的落實(shí)。就是要深入挖掘產(chǎn)品的系列賣(mài)點(diǎn)，建立產(chǎn)品的核心價(jià)值體系，保障項(xiàng)目全程營(yíng)銷(xiāo)推廣的高效率、高含金量和高覆蓋率，從而使所推廣項(xiàng)目形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。二是低開(kāi)高走，便于價(jià)格控制提升價(jià)值。清城：清，清寧、清凈、清秀，清雅……一則形容本案規(guī)劃利落；二則寓意本案建筑外觀清俊、明朗；三則說(shuō)明本案所處地理位置清寧祥和，適宜居家；最后，以城來(lái)彰顯本案全高層的氣勢(shì)，提高業(yè)主對(duì)本案的自豪感。產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，適度超前，精致住宅及專業(yè)化商業(yè)配套。 炒作252。 社區(qū)活動(dòng)組織252。 項(xiàng)目規(guī)模252。 生活方式項(xiàng)目后續(xù)階段252。面積適中，業(yè)態(tài)引導(dǎo)上不難，在銷(xiāo)售上壓力較小，建議首推銷(xiāo)售。將商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶作為重點(diǎn)，培養(yǎng)經(jīng)營(yíng)戶信心，給予其較大的優(yōu)惠政策，適當(dāng)降低單價(jià)預(yù)留升值空間，促成大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買(mǎi)自己經(jīng)營(yíng)的鋪面。二）、策略運(yùn)用招商策略思想我們要成功地將經(jīng)營(yíng)戶吸引過(guò)來(lái)，必須具備兩個(gè)最根本的要素：①、傳達(dá)我們擁有的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，這種優(yōu)勢(shì)對(duì)經(jīng)營(yíng)戶要有吸引力；②、了解經(jīng)營(yíng)戶需求，并告之我們所達(dá)到的需求。推廣主題2給生命以豐饒 給生活以慢調(diào) 文案詮釋：在城市中建筑自然的園林，在園林中融入水和綠樹(shù)，在別人單調(diào)、喧囂的城市生活中享受山水的樂(lè)趣，享受交流的樂(lè)趣，享受生活本來(lái)的樂(lè)趣，這一切只有當(dāng)生活的節(jié)奏不再慌張才能得以實(shí)現(xiàn)。開(kāi)發(fā)潛在消費(fèi)者。盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 第 57 頁(yè) 共 57 頁(yè)。四、媒體策略一）、引導(dǎo)試銷(xiāo)期以戶外廣告為主，預(yù)告樓盤(pán)作前期形象宣傳；針對(duì)目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)樓書(shū)和DM廣告。三、廣告策略分期引導(dǎo)試銷(xiāo)期（廣告原則：給信息）通過(guò)活動(dòng)與立體廣告?zhèn)鞑ゾW(wǎng)絡(luò)（以戶外媒體、案場(chǎng)包裝為主，其他大眾傳播媒體為輔）告知廣大市民，特別是目標(biāo)消費(fèi)者，本項(xiàng)目正準(zhǔn)備銷(xiāo)售。②、本項(xiàng)目屬新項(xiàng)目，多數(shù)經(jīng)營(yíng)商家不敢貿(mào)然加入，可用優(yōu)惠條件引進(jìn)2—3家有影響力的大經(jīng)營(yíng)戶，就會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)商鋪的知名度和吸納力，這對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面招商有著強(qiáng)大的推動(dòng)作用。推出區(qū)域推出時(shí)間銷(xiāo)售方式休閑娛樂(lè)區(qū)首推獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)綜合超市簽定進(jìn)場(chǎng)商家即可推出投資回報(bào)產(chǎn)權(quán)式家居飾品主題購(gòu)物街開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)半年后推出帶租約產(chǎn)權(quán)式二、租賃策略及運(yùn)用商鋪營(yíng)銷(xiāo)圍繞鎖定商圈購(gòu)物群體、滿足時(shí)尚生活需求、符合現(xiàn)代商業(yè)理念、堪稱區(qū)域商業(yè)領(lǐng)袖的指導(dǎo)思想，以一線品牌立戶、二線品牌為主、三線品牌為輔的原則進(jìn)行招商，為銷(xiāo)售作鋪墊。綜合超市：雖然體量最小，但是可售鋪位劃分、產(chǎn)權(quán)分割較困難。 物業(yè)管理252。 營(yíng)銷(xiāo)推廣252。 住戶貼身管家式服務(wù)252。 前衛(wèi)領(lǐng)先的建筑形態(tài)252。在項(xiàng)目各階段的開(kāi)發(fā)中，應(yīng)針對(duì)項(xiàng)目各個(gè)品牌層面，配合階段性推廣重點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目品牌核心進(jìn)行漸進(jìn)式的闡述，以逐漸完成項(xiàng)目整體品牌的塑造，具體推廣執(zhí)行計(jì)劃如下：開(kāi)發(fā)階段項(xiàng)目階段性品牌主要推廣內(nèi)容執(zhí)行內(nèi)容項(xiàng)目前期252。2）其他備選案名右岸華庭 都市藍(lán)調(diào) 水晶街區(qū) 雍景華都二、品牌樹(shù)立總體戰(zhàn)略品牌的樹(shù)立有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益的最大化。采取推出房屋高中低檔適當(dāng)搭配的方式，可擴(kuò)大客戶群范圍，快速消化產(chǎn)品，迅速回籠資金。策略分解l 戰(zhàn)略之一：通過(guò)建立銷(xiāo)售管理鏈系統(tǒng)，提高客戶滿意度。第二部分 營(yíng)銷(xiāo)策略一、建立戰(zhàn)略上的高度營(yíng)銷(xiāo)操作思路是：高檔產(chǎn)品、高端生活方式引領(lǐng)，將本案的開(kāi)發(fā)理念提升到引領(lǐng)生活潮流或行業(yè)方向的高度?！?強(qiáng)調(diào)健康，注重物業(yè)的環(huán)境營(yíng)造。六）、客戶行為習(xí)慣分析※ 主要活動(dòng)場(chǎng)所：公司、高檔娛樂(lè)場(chǎng)所、酒店等；※ 長(zhǎng)期投入到工作之中，各方面的壓力比較大；※ 對(duì)居住、時(shí)尚、購(gòu)物、旅游等方式比較偏重；※ 喜歡一些有文化內(nèi)涵、藝術(shù)性較強(qiáng)的事物。※ 根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查并結(jié)合遂寧市近幾年整體經(jīng)濟(jì)收入和人均GDP等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行深入分析后，將收入段劃分為上述各段?！　÷ぷ鳎骸奥蛔濉边€強(qiáng)調(diào)花更多的時(shí)間處理一件事，而不是在不同的事之間周旋。住宅：本項(xiàng)目以居住為主，輔以休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物，是一個(gè)復(fù)合型物業(yè)。水的柔美將居住的人性美、科技美、生活美凝聚在一起。對(duì)于中端價(jià)格的高端物業(yè)，品質(zhì)是價(jià)格的前提，項(xiàng)目的無(wú)差異運(yùn)作要求品質(zhì)必須保證一流；◆ 項(xiàng)目定位首先要考慮項(xiàng)目自身特點(diǎn)，包括項(xiàng)目的規(guī)模、地塊特征等重要因素，然后根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的周邊環(huán)境、配套以及房地產(chǎn)大市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、走勢(shì)等市場(chǎng)因素綜合考慮，從而挖掘出可讓項(xiàng)目利潤(rùn)最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化的定位。任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略無(wú)外乎有三種，即成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、聚焦戰(zhàn)略（市場(chǎng)專業(yè)化或產(chǎn)品專業(yè)化）。本項(xiàng)目的會(huì)所設(shè)置，要因地制宜，充分考慮自身優(yōu)勢(shì)，將園林主題和會(huì)所功能充分融合，會(huì)所做法，集功能性、服務(wù)性、維護(hù)性、趣味性于一體。2）、貼心服務(wù)電話當(dāng)業(yè)主在家需要物業(yè)服務(wù)時(shí)，只需提機(jī)按特殊設(shè)定的一個(gè)號(hào)碼，就可以告之社區(qū)內(nèi)的商家，商家根據(jù)業(yè)主的需要就能很快地為業(yè)主提供服務(wù)。利用窗前植物的婆娑多姿、將灌木植物修成的不同的圖案、蟲(chóng)草的低鳴，以營(yíng)造出最細(xì)部的花園景觀。保健作用的植物：松柏、枇杷、香梓等葉面系數(shù)大,釋放有益離子強(qiáng)的植物群落。從景觀設(shè)計(jì)上建議采用道路景觀、種植景觀與水景景觀相輔相成的設(shè)計(jì)思路。園林設(shè)計(jì)及營(yíng)造建議1）、主題：水清木華香溢遠(yuǎn)——花木繁多，花香不斷2）、構(gòu)景要素：高低錯(cuò)落、形態(tài)各異的造園植物，水和石、橋和路、游廊和棚架、休閑椅和亭臺(tái)、雕塑小品和綠化造型等3）、基本搭配植物：高低錯(cuò)落、形態(tài)各異，從早到晚散發(fā)不同香味圍墻、山石、植物之間的搭配考慮形式、色彩的和諧完美水體同充滿陽(yáng)光、長(zhǎng)滿鮮花的棚架花缽相間，使人體會(huì)到氣溫的變化房前屋后