【正文】 以上的資料可以看出，遂寧市城市人口將快速的增加。遂寧經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展，為遂寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了源動力。分析研究遂寧近幾年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)律，以致能我們夠更好地利用良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，保證項目的成功開發(fā)。二）、2005年經(jīng)濟(jì)展望據(jù)市管理部門預(yù)測：２００５年遂寧經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)定增長，預(yù)計遂寧的ＧＤＰ增長將保持在１０％左右的增長速度，社會投資的增幅將保持１０％。全市勞動力總量263萬人。提高貸款利率。禁次使用外墻瓷磚。資金回籠延緩。特別是政府出臺了關(guān)于，建筑外立面禁止使用外強瓷磚的規(guī)定。到2005年，GDP達(dá)到209億元，年均增長10%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過全省2000年的水平，一、二、：：：40：36；公有、非公有經(jīng)濟(jì)的比例由目前的69：31調(diào)整為40：60；城鎮(zhèn)化率達(dá)到25%以上。預(yù)計05年、06年，遂寧經(jīng)濟(jì)仍將保持快速的增長勢頭。城北也有放量，包括碧水逸景、中天外灘等項目；而商業(yè)項目以遂州中路較為集中，包括海琪時代廣場、金碧文化廣場等項目。四）、戶型特征遂寧住宅戶型主要是兩房和三房，兩房的面積集中在70—95平米，三房面積集中在110—140平米。五）、戶型需求受家庭結(jié)構(gòu)以及購房總價等的影響，在戶型選擇上，選擇兩房的比例和選擇三房的比例最大，選擇四房的比例次之?！O二、商業(yè)價格分析根據(jù)我們對遂寧商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查得出：商業(yè)平街層的銷售均價在10000元/㎡，二、三層商業(yè)的銷售均價在3000元/㎡左右。一些大賣場也正在發(fā)展，如電器大賣場、服裝大賣場。四）、商業(yè)的連續(xù)性商業(yè)的連續(xù)性是商業(yè)與商業(yè)之間的有效銜接，這是對商業(yè)建筑規(guī)劃的要求，同時也是對后期的經(jīng)營的要求。即項目靠橋的一面采用三層設(shè)計，其余均采用二層設(shè)計，以利于后期的經(jīng)營使用和價值的實現(xiàn)。3米通道：由于本項目與道路存在高差，約為3米，這一點給項目的商業(yè)規(guī)劃帶來不利的影響?？紤]到這一點，建議項目的結(jié)構(gòu)柱采用：（）M（）M的標(biāo)準(zhǔn)；。在公共部分考慮修飾，如采用有鑲邊的墻磚，有色彩的地磚；增大立面的玻璃使用面積，增強通透感。結(jié)合項目的實際情況，項目商業(yè)在靠體育館方向人流量，可視度高。二、形象定位遂寧首個家居飾品主題購物街通過我們的調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)家居飾品仍是市場的空白，同時結(jié)合市場基礎(chǔ)，專業(yè)家居市場具有市場可行性。家居飾品商場投入使用，將為遂寧市民提供一個安全、舒適、便捷的購物環(huán)境。配比如下：超市：占該段商業(yè)的70%，約1750平米；其它配套：占該段商業(yè)的30%，約750平米。預(yù)計項目各類群體的比例如下：純投資者：約占20%自購自營者：約占40%自營兼投資者：約占40%以下是對幾類目標(biāo)客戶群體的描述：客戶群分類純投資者自購自營者自營兼投資者特征覆蓋各年齡階段，30—50歲的購買力最強；投資者最看重的投資因素依此為地段、升值潛力、投資回報率；希望專業(yè)的經(jīng)營管理公司管理；選擇小面積的鋪面；投資在40萬元以下的較多。周邊有市體育管、銀行等市政配套設(shè)施，在對項目規(guī)劃時要充分挖掘這一潛力。 本項目采用現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格設(shè)計主要是打破功能主義設(shè)計觀念的束縛，強調(diào)物品的裝飾性，大膽地使用鮮艷的顏色，展現(xiàn)出與國際主義、功能主義完全不同的設(shè)計新觀念。點狀構(gòu)圖居住建筑的外觀色彩不同于一般美術(shù)創(chuàng)作的地方在于，色彩的選取與構(gòu)圖在很多時候要以建筑本身的結(jié)構(gòu)特點及造型為依據(jù)，因此，居住建筑色彩最常見的布置方式就是對不同的立面組成部分如墻面、陽臺、窗臺、檐口、線腳、屋頂?shù)确謩e設(shè)色加以強調(diào)，由于這些構(gòu)件大部分有規(guī)律地分散在整個立面之中，這樣的施色結(jié)果就形成了外觀色彩的點狀構(gòu)圖。建議天脊線設(shè)計要簡單、簡潔。規(guī)劃要則：①在造園、構(gòu)景、選擇樹種等方面處處突出海派庭園風(fēng)格。健康：“健康”一詞可以說是一種精神上的保障，不僅僅是項目得天獨厚的天然生態(tài)資源，更是小區(qū)景觀的營造，能給客戶一個健康的居家環(huán)境、健康的生活方式、健康的鄰里氛圍。在每一個類別中又從環(huán)境景觀的組成元素進(jìn)行細(xì)分，比如水景景觀從功能性元素和園藝類元素的角度，分出自然水景、游泳池水景、景觀用水和庭院水景、裝飾水景等內(nèi)容，并逐層進(jìn)行細(xì)化分解。使小區(qū)的綠化率達(dá)到立體化的同時，應(yīng)增添部分人文景觀或人文小景，使整個社區(qū)不僅僅擁有綠化，更擁有濃郁的文化氛圍，從而進(jìn)一步提升社區(qū)的質(zhì)素。充分利用有限的園林地塊塑造更多的和諧氛圍。徹底實現(xiàn)人車分流。3）、服務(wù)內(nèi)容在服務(wù)內(nèi)容上做到“人無我有、人有我優(yōu)”。首先是項目目標(biāo)消費人群居家的理念已經(jīng)開始發(fā)生了一定的變化，特別是對于城市邊緣地區(qū)（未來核心人居區(qū)域）的中高檔項目更為重視，這為將本項目打造成為該區(qū)域中高檔住宅樓盤提供了市場可能性；其次從北部新區(qū)現(xiàn)有市場狀況分析，市場存在客戶定位空白和產(chǎn)品空白，這一客觀事實是作出項目定位最為關(guān)鍵的因素，因為差異化產(chǎn)品就意味作低強度競爭，如果產(chǎn)品的定位方向能夠與目標(biāo)消費人群的消費價值取向和對產(chǎn)品的使用方式的發(fā)展趨勢相一致，將會釋放出巨大的市場購買力。二）、項目定位項目定位是由：項目主題定位、形象定位、客戶定位、價格定位等諸多定位因素組成的，項目定位關(guān)系到一個項目最終實施成敗的與否，因此一個好的項目在項目前期的定位一定是理性的、符合市場需求的和具有前瞻性的。親近※ 本項目從建筑規(guī)劃設(shè)計上，將走在遂寧地產(chǎn)市場前沿，市場導(dǎo)向、產(chǎn)品制勝。中年人逐漸從緊張的生活中脫離出來，開始重視身體和精神健康，勇敢地讓生活“慢”下來。 3055歲是資金充?；蛴兴Ｓ噘Y金者的集中年齡段。工作有一定的沖勁，且相對穩(wěn)定，收入比較客觀?！?追求生活的品質(zhì)和居住氛圍的優(yōu)化營造購房需求※ 強調(diào)尊崇感、品質(zhì)感※ 注重生活檔次，滿足消費心理※ 收入比較客觀，需要有一個適合自己身份的居住場所 ※ 強調(diào)生活居住，交通方便，周邊有相應(yīng)的配套設(shè)施。第四篇項目營銷與推廣第一部分 整體營銷思路通過前幾部分對市場調(diào)查、目標(biāo)消費群研究、功能確立、產(chǎn)品打造、園林規(guī)劃以及市場差異化定位，我們不難看出，本項目的環(huán)境特質(zhì)和產(chǎn)品優(yōu)勢是購買發(fā)生的主要因素，對于本項目來說，在“整合資源，塑造品牌”的營銷思路下走“品質(zhì)生活+高端產(chǎn)品”之路，首要的是強效提升本項目認(rèn)知度，積累人氣，吸引、強化對產(chǎn)品和環(huán)境的興趣和購買欲望，同時實施突破性營銷措施，建立可操作的激勵和約束機(jī)制，確保銷售條件的落實。就是要深入挖掘產(chǎn)品的系列賣點，建立產(chǎn)品的核心價值體系，保障項目全程營銷推廣的高效率、高含金量和高覆蓋率，從而使所推廣項目形成核心競爭力。二是低開高走，便于價格控制提升價值。清城：清，清寧、清凈、清秀，清雅……一則形容本案規(guī)劃利落；二則寓意本案建筑外觀清俊、明朗；三則說明本案所處地理位置清寧祥和，適宜居家；最后，以城來彰顯本案全高層的氣勢，提高業(yè)主對本案的自豪感。產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品設(shè)計合理，適度超前，精致住宅及專業(yè)化商業(yè)配套。 炒作252。 社區(qū)活動組織252。 項目規(guī)模252。 生活方式項目后續(xù)階段252。面積適中，業(yè)態(tài)引導(dǎo)上不難，在銷售上壓力較小，建議首推銷售。將商場內(nèi)經(jīng)營戶作為重點，培養(yǎng)經(jīng)營戶信心，給予其較大的優(yōu)惠政策，適當(dāng)降低單價預(yù)留升值空間，促成大多數(shù)經(jīng)營戶購買自己經(jīng)營的鋪面。二）、策略運用招商策略思想我們要成功地將經(jīng)營戶吸引過來，必須具備兩個最根本的要素：①、傳達(dá)我們擁有的經(jīng)營優(yōu)勢，這種優(yōu)勢對經(jīng)營戶要有吸引力；②、了解經(jīng)營戶需求，并告之我們所達(dá)到的需求。推廣主題2給生命以豐饒 給生活以慢調(diào) 文案詮釋：在城市中建筑自然的園林，在園林中融入水和綠樹，在別人單調(diào)、喧囂的城市生活中享受山水的樂趣，享受交流的樂趣，享受生活本來的樂趣，這一切只有當(dāng)生活的節(jié)奏不再慌張才能得以實現(xiàn)。開發(fā)潛在消費者。盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問有限公司 第 57 頁 共 57 頁。四、媒體策略一）、引導(dǎo)試銷期以戶外廣告為主，預(yù)告樓盤作前期形象宣傳；針對目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)樓書和DM廣告。三、廣告策略分期引導(dǎo)試銷期（廣告原則：給信息）通過活動與立體廣告?zhèn)鞑ゾW(wǎng)絡(luò)（以戶外媒體、案場包裝為主，其他大眾傳播媒體為輔）告知廣大市民，特別是目標(biāo)消費者，本項目正準(zhǔn)備銷售。②、本項目屬新項目，多數(shù)經(jīng)營商家不敢貿(mào)然加入，可用優(yōu)惠條件引進(jìn)2—3家有影響力的大經(jīng)營戶，就會進(jìn)一步增強商鋪的知名度和吸納力，這對項目進(jìn)行全面招商有著強大的推動作用。推出區(qū)域推出時間銷售方式休閑娛樂區(qū)首推獨立產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)綜合超市簽定進(jìn)場商家即可推出投資回報產(chǎn)權(quán)式家居飾品主題購物街開業(yè)經(jīng)營半年后推出帶租約產(chǎn)權(quán)式二、租賃策略及運用商鋪營銷圍繞鎖定商圈購物群體、滿足時尚生活需求、符合現(xiàn)代商業(yè)理念、堪稱區(qū)域商業(yè)領(lǐng)袖的指導(dǎo)思想，以一線品牌立戶、二線品牌為主、三線品牌為輔的原則進(jìn)行招商，為銷售作鋪墊。綜合超市：雖然體量最小，但是可售鋪位劃分、產(chǎn)權(quán)分割較困難。 物業(yè)管理252。 營銷推廣252。 住戶貼身管家式服務(wù)252。 前衛(wèi)領(lǐng)先的建筑形態(tài)252。在項目各階段的開發(fā)中，應(yīng)針對項目各個品牌層面，配合階段性推廣重點，對項目品牌核心進(jìn)行漸進(jìn)式的闡述，以逐漸完成項目整體品牌的塑造，具體推廣執(zhí)行計劃如下：開發(fā)階段項目階段性品牌主要推廣內(nèi)容執(zhí)行內(nèi)容項目前期252。2）其他備選案名右岸華庭 都市藍(lán)調(diào) 水晶街區(qū) 雍景華都二、品牌樹立總體戰(zhàn)略品牌的樹立有助于實現(xiàn)企業(yè)社會效益及經(jīng)濟(jì)效益的最大化。采取推出房屋高中低檔適當(dāng)搭配的方式，可擴(kuò)大客戶群范圍，快速消化產(chǎn)品，迅速回籠資金。策略分解l 戰(zhàn)略之一：通過建立銷售管理鏈系統(tǒng)，提高客戶滿意度。第二部分 營銷策略一、建立戰(zhàn)略上的高度營銷操作思路是：高檔產(chǎn)品、高端生活方式引領(lǐng)，將本案的開發(fā)理念提升到引領(lǐng)生活潮流或行業(yè)方向的高度?！?強調(diào)健康，注重物業(yè)的環(huán)境營造。六）、客戶行為習(xí)慣分析※ 主要活動場所：公司、高檔娛樂場所、酒店等；※ 長期投入到工作之中，各方面的壓力比較大；※ 對居住、時尚、購物、旅游等方式比較偏重；※ 喜歡一些有文化內(nèi)涵、藝術(shù)性較強的事物?！?根據(jù)前期市場調(diào)查并結(jié)合遂寧市近幾年整體經(jīng)濟(jì)收入和人均GDP等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行深入分析后，將收入段劃分為上述各段?！　÷ぷ鳎骸奥蛔濉边€強調(diào)花更多的時間處理一件事，而不是在不同的事之間周旋。住宅：本項目以居住為主，輔以休閑、娛樂、購物，是一個復(fù)合型物業(yè)。水的柔美將居住的人性美、科技美、生活美凝聚在一起。對于中端價格的高端物業(yè)，品質(zhì)是價格的前提，項目的無差異運作要求品質(zhì)必須保證一流；◆ 項目定位首先要考慮項目自身特點，包括項目的規(guī)模、地塊特征等重要因素，然后根據(jù)項目所在區(qū)域的周邊環(huán)境、配套以及房地產(chǎn)大市場和區(qū)域房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、走勢等市場因素綜合考慮，從而挖掘出可讓項目利潤最大化、風(fēng)險最小化的定位。任何一個房地產(chǎn)項目的基本競爭戰(zhàn)略無外乎有三種，即成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、聚焦戰(zhàn)略（市場專業(yè)化或產(chǎn)品專業(yè)化）。本項目的會所設(shè)置，要因地制宜，充分考慮自身優(yōu)勢，將園林主題和會所功能充分融合，會所做法，集功能性、服務(wù)性、維護(hù)性、趣味性于一體。2）、貼心服務(wù)電話當(dāng)業(yè)主在家需要物業(yè)服務(wù)時，只需提機(jī)按特殊設(shè)定的一個號碼，就可以告之社區(qū)內(nèi)的商家，商家根據(jù)業(yè)主的需要就能很快地為業(yè)主提供服務(wù)。利用窗前植物的婆娑多姿、將灌木植物修成的不同的圖案、蟲草的低鳴，以營造出最細(xì)部的花園景觀。保健作用的植物：松柏、枇杷、香梓等葉面系數(shù)大,釋放有益離子強的植物群落。從景觀設(shè)計上建議采用道路景觀、種植景觀與水景景觀相輔相成的設(shè)計思路。園林設(shè)計及營造建議1）、主題：水清木華香溢遠(yuǎn)——花木繁多，花香不斷2）、構(gòu)景要素：高低錯落、形態(tài)各異的造園植物，水和石、橋和路、游廊和棚架、休閑椅和亭臺、雕塑小品和綠化造型等3）、基本搭配植物：高低錯落、形態(tài)各異，從早到晚散發(fā)不同香味圍墻、山石、植物之間的搭配考慮形式、色彩的和諧完美水體同充滿陽光、長滿鮮花的棚架花缽相間，使人體會到氣溫的變化房前屋后