【正文】 第一篇項(xiàng)目背景及思考第一部分 房地產(chǎn)發(fā)展宏觀背景一、經(jīng)濟(jì)狀況及影響經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展影響大而深遠(yuǎn)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)將直接影響區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。分析研究遂寧近幾年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)律，以致能我們夠更好地利用良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，保證項(xiàng)目的成功開發(fā)。一）、2004年經(jīng)濟(jì)總結(jié)據(jù)統(tǒng)計(jì)部門資料：2004年，年均增長(zhǎng)10%。：：：：。實(shí)現(xiàn)了市區(qū)縣良性互動(dòng)、協(xié)調(diào)發(fā)展。這一比例的變化說明，遂寧第三產(chǎn)業(yè)的比例在增加，服務(wù)產(chǎn)業(yè)的功能在加強(qiáng)。二）、2005年經(jīng)濟(jì)展望據(jù)市管理部門預(yù)測(cè)：２００５年遂寧經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)定增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)遂寧的ＧＤＰ增長(zhǎng)將保持在１０％左右的增長(zhǎng)速度，社會(huì)投資的增幅將保持１０％。農(nóng)民人均增收在１００元以上。２００４年遂寧全市的ＧＤＰ較上年增長(zhǎng)１３％，若按此計(jì)算，05年國民生產(chǎn)總值將達(dá)到了218．7億元，地方財(cái)政收入達(dá)到了５．０９億元!這是遂寧建市以來ＧＤＰ增長(zhǎng)最快的一年!遂寧主動(dòng)適應(yīng)國家宏觀調(diào)控政策，走可持續(xù)發(fā)展的道路，從２００２年到２００４年連續(xù)三年超過了兩位數(shù)的增長(zhǎng)。遂寧經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展，為遂寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了源動(dòng)力。三）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展回顧及預(yù)測(cè)通過我們對(duì)近幾年經(jīng)濟(jì)情況的分析得出：近幾年，遂寧經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)到05年國民生產(chǎn)總值將超過200億元人民幣。如果按10%的增長(zhǎng)率計(jì)算，到2006年國民生產(chǎn)總值將達(dá)到240億元人民幣。GDP是衡量一個(gè)地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比同等城市遂寧房產(chǎn)潛在的購買需求還是樂觀的!二、人口狀況 房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者是人，人是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體之一，分析遂寧人口的狀況，可以得出的遂寧房地產(chǎn)的潛在需求量。一）、目前人口狀況據(jù)統(tǒng)計(jì)部門資料：。全市勞動(dòng)力總量263萬人。目前遂寧市市區(qū)常住人口35萬人左右。二）、規(guī)劃人口據(jù)規(guī)劃局資料：遂寧近期（2005年）建成區(qū)面積26平方公里，人口35萬；中期（2010年）建成區(qū)面積36平方公里，人口40—50萬；遠(yuǎn)期（2020年）建成區(qū)面積51平方公里，人口55—60萬；遠(yuǎn)景建成區(qū)80平方公里，人口近100萬的大城市。通過以上的資料可以看出，遂寧市城市人口將快速的增加。城市人口的增長(zhǎng)將直接增加對(duì)房地產(chǎn)的需求量，從而為遂寧房地產(chǎn)的健康發(fā)展提供了基礎(chǔ)。三、影響房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策政策是國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段之一，國家通過對(duì)金融政策、土地政策等政策對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施調(diào)控以保證其能夠健康有序的發(fā)展。一）、相關(guān)政策整理對(duì)貸款進(jìn)行調(diào)控。2004年上半年金融調(diào)控的政策中，五大商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始限制對(duì)高檔住宅項(xiàng)目的貸款和個(gè)人按揭服務(wù)，金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為在這些項(xiàng)目中存在著較多的金融風(fēng)險(xiǎn)。提高貸款利率。（%%），（%%）規(guī)范預(yù)售程序。2004年9月份建設(shè)部公布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》的修正令，辦法要求：開發(fā)商在商品房交付使用后的90天內(nèi)必須協(xié)助業(yè)主辦理好房產(chǎn)證，否則就要承擔(dān)違約責(zé)任。另外，修正令對(duì)違反預(yù)售辦理手續(xù)的開發(fā)商將進(jìn)行懲罰。加強(qiáng)土地管理。2004年8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)必須以招拍掛的公開出讓方式進(jìn)行。征收營(yíng)業(yè)稅。建設(shè)部等七部委下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》的文件，意見》指出，自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。禁次使用外墻瓷磚。成都市建委發(fā)出(2003)489號(hào)通知，通知說：“為提高城市品位、提升城市形象，根據(jù)成都市政府關(guān)于市區(qū)新建工程外立面及改建、擴(kuò)建工程涉及外立面裝飾的，不得采用瓷磚、藍(lán)色玻璃”。此項(xiàng)政策將逐步在四川其他城市實(shí)施。面積誤差超過3%，可以退房。由四川省建設(shè)廳等七部門擬定的《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見》已經(jīng)四川省政府同意正式實(shí)施。對(duì)商品房銷售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對(duì)值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。二）、政策對(duì)項(xiàng)目的影響國家和地區(qū)政府對(duì)各項(xiàng)政策的執(zhí)行實(shí)施，將使得遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)更加的規(guī)范，同時(shí)也將影響項(xiàng)目的開發(fā)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：面臨更大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。，土地的供應(yīng)量增加，隨之而來的產(chǎn)品的供應(yīng)量增加，項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境加劇。資金回籠延緩。國家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售程序的監(jiān)管，使得以前那種規(guī)劃一出就可以賣房的情況消失，由此導(dǎo)致回收資金的時(shí)間延緩。商業(yè)需求量減小。國家征收收營(yíng)業(yè)稅，進(jìn)一步打壓投資投機(jī)行為，使得的商業(yè)投資的比例減少，從而減小了商業(yè)的需求量。這對(duì)遂寧并景氣商業(yè)地產(chǎn)更是雪上加霜。購房者購房積極性減弱。由于新政的實(shí)施，房地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，購房者持幣觀望比例上升。對(duì)建筑健康、環(huán)保、節(jié)能、安全等方面要求更高。特別是政府出臺(tái)了關(guān)于，建筑外立面禁止使用外強(qiáng)瓷磚的規(guī)定。四、城市規(guī)劃的影響一）、2010年城市總體規(guī)劃遂寧市戰(zhàn)略思路充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極推進(jìn)“堅(jiān)持以科教為先導(dǎo)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)田基礎(chǔ)地位，加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化進(jìn)程”發(fā)展戰(zhàn)略，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展。戰(zhàn)略目標(biāo)到2010年國民經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)提高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，各業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，初步建成四川第二大交通樞紐和商貿(mào)中心。2010年遂寧城市總體規(guī)劃，遂寧城市發(fā)展的主要目標(biāo)是：城市性質(zhì)：是四川省第二大交通樞紐、盆中商貿(mào)中心、區(qū)域性中心城市和生態(tài)園林城市。城市形態(tài)：未來遂寧將建成一個(gè)中心（舊城）、三個(gè)副中心（東城、南城、鳳臺(tái)）組團(tuán)式城市格局，同時(shí)沿江形成七大組團(tuán)（舊城、屈家溝、流通壩、鳳臺(tái)、南壩、東壩、永興）。城市特色：遂寧將利用獨(dú)特的“兩面臨山水，中間一座城”自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，建成突出生態(tài)園林特色的現(xiàn)代化城市。城市發(fā)展目標(biāo)：一是成都經(jīng)濟(jì)區(qū)與重慶經(jīng)濟(jì)區(qū)結(jié)合部重要的中心城市（距離成都、重慶各150公里）；二是盆中交通樞紐和商貿(mào)中心；三是現(xiàn)代化輕工業(yè)城市和生態(tài)園林城市；四是成渝兩地的農(nóng)副產(chǎn)品基地，作為大城市、特大城市的休閑、居住之地。遂寧本世紀(jì)前10年的總體目標(biāo)是：建成四川丘陵地區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，建成四川盆地中部交通樞紐和商貿(mào)中心。到2005年，GDP達(dá)到209億元，年均增長(zhǎng)10%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過全省2000年的水平，一、二、：：：40：36；公有、非公有經(jīng)濟(jì)的比例由目前的69：31調(diào)整為40：60；城鎮(zhèn)化率達(dá)到25%以上。二）、城市發(fā)展方向遂寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市以一個(gè)中心，三個(gè)副中心組團(tuán)格局發(fā)展，規(guī)模不斷擴(kuò)大。近兩年城市表現(xiàn)出向三個(gè)方向擴(kuò)張的趨勢(shì)，呈現(xiàn)“三個(gè)重心”。向東，以河?xùn)|新區(qū)為重心；向南，以創(chuàng)新工業(yè)園區(qū)為重心；向北，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為重心。 根據(jù)城市的發(fā)展重心，結(jié)合項(xiàng)目的區(qū)位可以看出：項(xiàng)目所處的位置較為尷尬。宏觀環(huán)境小結(jié)：通過對(duì)遂寧房地產(chǎn)政策、遂寧市近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況及經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)、城市規(guī)劃、人口發(fā)展等方面的調(diào)查分析得出：遂寧市房地產(chǎn)政策處于不斷完善的過程，在一些政策的實(shí)施走在前列，如外墻強(qiáng)制性采用涂料。房地產(chǎn)銷售程序不斷規(guī)范，那些違規(guī)進(jìn)行銷售的行為受到打壓。遂寧經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定發(fā)展，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式良好。預(yù)計(jì)05年、06年，遂寧經(jīng)濟(jì)仍將保持快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭。市民生活水平不斷提高，整體購買力增強(qiáng)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將改善城市環(huán)境，縮小幾個(gè)區(qū)的差異，改變居民的消費(fèi)觀念。城市規(guī)劃發(fā)展為遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了契機(jī)。城市規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)需求量不斷增加，將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。第二部分 房地產(chǎn)供需市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)供應(yīng)特征一）、供應(yīng)體量分析根據(jù)走訪調(diào)查，近兩年遂寧市房地產(chǎn)發(fā)展迅速，建筑開發(fā)量大。據(jù)調(diào)查，目前在建項(xiàng)目的數(shù)量超過20個(gè)，項(xiàng)目占地面積超過30萬平方米，總建筑面積超過80萬平方米（包括部分集資房）。二）、供應(yīng)分布情況目前遂寧在開發(fā)項(xiàng)目中，住宅項(xiàng)目以涪江沿線和城南較為集中。城北也有放量，包括碧水逸景、中天外灘等項(xiàng)目；而商業(yè)項(xiàng)目以遂州中路較為集中，包括海琪時(shí)代廣場(chǎng)、金碧文化廣場(chǎng)等項(xiàng)目。三）、物業(yè)形態(tài)遂寧住宅市場(chǎng)發(fā)展逐漸趨于成熟，物業(yè)形態(tài)趨于多樣化，目前仍是多層占主流，但高層住宅已經(jīng)出現(xiàn)，如金港名都、碧水逸景、金碧文化廣場(chǎng)、中天外灘。隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，高層住宅將有很大的發(fā)展空間。坡屋頂住宅，頂層帶花園的住宅樓盤成為建筑的一大特色。傳統(tǒng)的臨街商業(yè)與集約型商鋪共同發(fā)展，零售業(yè)的不斷發(fā)展促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。遂寧目前商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)較大，主要是臨街門面和集約型商鋪。臨街獨(dú)立門面經(jīng)營(yíng)形式靈活，升值潛力大，受投資者的追捧。集約型商鋪體量大，地處城市核心區(qū)，輻射面廣。四）、戶型特征遂寧住宅戶型主要是兩房和三房，兩房的面積集中在70—95平米，三房面積集中在110—140平米。戶型結(jié)構(gòu)主要以平層為主，錯(cuò)層住宅主要是在面積較大的三房，躍層住宅形態(tài)已初現(xiàn)。二、房地產(chǎn)需求特征一）、購買用途購房者購房的主要用途是用于自主，其次是購買房屋跟家人居住，出于其他目的購房的比例較小。二）、購買區(qū)域受交通條件、購房心理等因素的影響，購房者愿意在開發(fā)新區(qū)購房的比例較小，更多選擇涪江以西的城區(qū)，主要是因?yàn)槌鲂屑百徫锓奖恪Ｈ?、購買類型在物業(yè)類型的選擇上，有半數(shù)以上的購房者選擇多層住宅，其次是選擇小高層或者高層住宅的購房者。主要原因是在于高層的物業(yè)管理費(fèi)高和價(jià)格相對(duì)較多層偏高。四）、購買物業(yè)總價(jià)在總價(jià)選擇上，主要集中在8—20萬元之間，其中8—11萬元之間的比例最大，12—15萬元之間的比例是次之，16—20萬元也有相當(dāng)?shù)谋壤?0萬元以上的較小?？梢钥闯?220萬的是市場(chǎng)的主流。五）、戶型需求受家庭結(jié)構(gòu)以及購房總價(jià)等的影響，在戶型選擇上，選擇兩房的比例和選擇三房的比例最大，選擇四房的比例次之。在面積需求上，主要集中在80—140平米之間?？梢钥闯觯袌?chǎng)對(duì)兩房、三房的需求量大。六）、陽臺(tái)的需求隨著人民生活水平的提高，對(duì)住房品質(zhì)的要求越來越高，陽臺(tái)作為一個(gè)重要的功能空間，它的設(shè)計(jì)被提上了重要日程。購房者對(duì)陽臺(tái)的需求度高，主要源于陽臺(tái)能夠改善戶型的采光和通風(fēng)與部分休閑功能。七）、交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)依然是清水房為主流，而裝修房在遂寧還未出現(xiàn)，主要原因是購房者對(duì)裝修質(zhì)量的不信任，裝修標(biāo)準(zhǔn)的差異性，以及價(jià)格原因。八）、停車位停車位作為項(xiàng)目的重要配套之一，隨著居民收入的不斷提高，有車的家庭越來越多，對(duì)小區(qū)的停車位的數(shù)量及比例提出了新的要求。九）、物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主入住后必須支付的費(fèi)用之一，物業(yè)管理費(fèi)的高低很大程度上影響著購房者購房選擇?！O月，但購房者認(rèn)為電梯房物業(yè)管理費(fèi)較高。從物業(yè)管理內(nèi)容上看，服務(wù)內(nèi)容較為單一，主要是日常的保潔、安保。因此， 在不增加大量成本的前提下，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量也將是項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。十）、購房者購房看中的主要因素購房者在購房時(shí)，看重項(xiàng)目的交通、小區(qū)綠化及園林景觀、價(jià)格、戶型等因素，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目配套、物業(yè)管理也比較看重。第三部分 房地產(chǎn)價(jià)格分析一、住宅價(jià)格分析通過我們對(duì)目前遂寧在售樓盤的統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)合科學(xué)的計(jì)算方法：∑各樓盤的銷售均價(jià)銷售面積/∑各樓盤的銷售面積得出，遂寧目前住宅整體銷售均價(jià)在1200元/㎡，處于一個(gè)合理的水平。但呈現(xiàn)價(jià)格差異較大的特征，位置、品質(zhì)較差的住宅價(jià)格在750—950元/㎡，大多數(shù)住宅的價(jià)格集中在1100—1400元/㎡，個(gè)別項(xiàng)目的價(jià)格最高達(dá)到了17001800元/㎡。從總體上看，城南住宅的價(jià)格要高于城北的價(jià)格。二、商業(yè)價(jià)格分析根據(jù)我們對(duì)遂寧商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查得出：商業(yè)平街層的銷售均價(jià)在10000元/㎡，二、三層商業(yè)的銷售均價(jià)在3000元/㎡左右。商業(yè)集中投放量主要集中在老城區(qū)。人氣旺，商業(yè)氛圍濃，價(jià)格較高，最高價(jià)格達(dá)到24000元/㎡。第四部分 遂寧市商業(yè)簡(jiǎn)析一、臨街獨(dú)立門面為主體 根據(jù)我們的調(diào)查得出：目前遂寧已投入使用的商業(yè)中，臨街獨(dú)立門面的比重最大。究起原因，一是遂寧商業(yè)房地產(chǎn)還處于一個(gè)初級(jí)發(fā)展階段；二是受居民消費(fèi)觀念的影響，二層或二層以上的商業(yè)經(jīng)營(yíng)較困難。但隨著時(shí)間的推移，這種局面將有所改觀。二、傳統(tǒng)商業(yè)占據(jù)半壁江山遂寧商業(yè)不斷發(fā)展，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多樣化。但傳統(tǒng)的餐飲、美容美發(fā)、便民店、雜貨店依然占據(jù)大半部分。一些大賣場(chǎng)也正在發(fā)展，如電器大賣場(chǎng)、服裝大