【正文】 娛樂的部分面積為5000㎡。人流組織：本項(xiàng)目商業(yè)人流的組織要做到水平人流動(dòng)線與垂直人流動(dòng)線相結(jié)合，大循環(huán)人流與小循環(huán)（商場內(nèi)部）人流相補(bǔ)充的設(shè)計(jì)。考慮到項(xiàng)目在渠河邊有較寬的綠化帶，因此可以在那里修建部分露天停車場，以解決商業(yè)的停車問題。為規(guī)避這一點(diǎn)，圖例中3F的商業(yè)一層往后退3米，形成一個(gè)人行通道，即內(nèi)街，二層與道路相平。二）、具體建議結(jié)構(gòu)要求 對商業(yè)而言，鋪面的隨意分割性強(qiáng)，承重大量將有利于后期的經(jīng)營使用，為此對建筑結(jié)構(gòu)提出了要求。上下通道的要求 上下通道承載著顧客通行和貨物運(yùn)輸?shù)墓δ?，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)將有利于人流的組織和貨物的運(yùn)輸。廣告位設(shè)計(jì) 一個(gè)大型的商業(yè)，留設(shè)廣告位是相當(dāng)重要的，這將為項(xiàng)目招商增加籌碼。內(nèi)部立面對色彩的運(yùn)用可以更加多樣和夸張，甚至利用整塊立面做一些震撼性的平面效果。家居商場主入口設(shè)計(jì)商場的主入口是商場的重要組成部分，也是商場的昭示面。因此，建議家居商場的主入口設(shè)置在圖中所示位置。停車位 項(xiàng)目的商業(yè)近20000平米，設(shè)置專門的停車位是非常必要的。定位依據(jù)有以下三個(gè)方面：一是擁有35萬人的消費(fèi)群體；二是目前市場沒有專業(yè)的家居飾品商場；三是項(xiàng)目硬件設(shè)施具備這樣的條件，包括交通、體量、配套等。四、業(yè)態(tài)建議以家居市場為主導(dǎo)，結(jié)合超市、休閑娛樂商業(yè)通過我們對市場的調(diào)查研究，以及項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議項(xiàng)目的業(yè)態(tài)以以家居市場為主導(dǎo)，結(jié)合超市、休閑商業(yè)娛樂商業(yè)?？紤]到商場人流的組織和貨物的運(yùn)輸，建議家居飾品中大件的商品置于一樓和二樓，而較小的商品置于三樓。超市：本項(xiàng)目的超市是滿足該片區(qū)居民日常消費(fèi)，包括本項(xiàng)目的居民，它也將成為本項(xiàng)目的一個(gè)配套。建議二樓全部用于做超市，社區(qū)的其它配套集中一樓。其它們的配比如下：茶樓：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的15%，即750平米；酒吧：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的25%，即1250平米；咖啡廳：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的15%，即750平米；洗浴中心：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的10%，即500平米；餐飲：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的30%，即1500平米。一 資金實(shí)力雄厚；后 注重后期經(jīng)營管理；經(jīng) 檔次為中高檔；經(jīng) 注重經(jīng)營面積與業(yè)態(tài)檔次；對整體規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求高。本項(xiàng)目位于渠河邊，周邊的景觀資源豐富，有總多的人文景觀。三）、地塊的價(jià)值空間在城市中心功能外移過程中，本項(xiàng)目的居住功能發(fā)揮突出。項(xiàng)目應(yīng)從多方面入手，發(fā)揮土地的最大價(jià)值。這與本項(xiàng)目以市場為導(dǎo)向的定位思路是一致的。二）、外立面構(gòu)圖建議由于本項(xiàng)目為高層物業(yè)形態(tài)，因此其立面要求俊朗、挺拔。對于本項(xiàng)目的外立面色彩布局，我們更傾向于采用豎狀構(gòu)圖的方式，即對項(xiàng)目建筑輪廓的勾勒和描繪。為提高項(xiàng)目的品質(zhì)，以及體現(xiàn)出差異性，建議項(xiàng)目采用鐵花欄桿陽臺(tái)或鋁合金欄桿陽臺(tái)。五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議一）、戶型設(shè)計(jì)建議采用兩梯六戶設(shè)計(jì)：（參考設(shè)計(jì)方案） 采用一梯四戶設(shè)計(jì)：（參考設(shè)計(jì)方案）二）、戶型結(jié)構(gòu)建議戶型結(jié)構(gòu)主要以錯(cuò)層為主（市場差異化），約占總套數(shù)的45%，錯(cuò)層住宅主要是在面積較大的三房。小區(qū)雖有公共花、草坪、景觀漂亮，管理有條不紊，但業(yè)主卻只能遠(yuǎn)觀，不能充分融入到其中。②注重庭和園，現(xiàn)代生活和綠色自然的和諧交融。二）、園林規(guī)劃布局圖主題景觀詳細(xì)描述：中央景觀綠地由動(dòng)靜、私密與開放空間組成，形成良好的景觀秩序；在組團(tuán)內(nèi)設(shè)置必要的活動(dòng)場所和設(shè)施，并與地形相結(jié)合。人文：是園林景觀的核心部分，結(jié)合了地塊該區(qū)域?qū)嶋H情況，倡導(dǎo)一種“人文社區(qū)、人文居家”，有很大的價(jià)值引導(dǎo)力?！径ㄎ辉忈尅烤聦?shí)用型：“精致”一詞從根本上區(qū)別于目前冉家壩市場上的房地產(chǎn)景觀產(chǎn)品，把本項(xiàng)目的時(shí)尚感、先導(dǎo)性有機(jī)地結(jié)合在一起；“實(shí)用型”結(jié)合了重慶市的消費(fèi)市場。對本案園林景觀的營造，我們重點(diǎn)應(yīng)考慮到與項(xiàng)目自身的命名、項(xiàng)目地塊形式、建筑物布局、樓間距四個(gè)因素的制約。休閑、運(yùn)動(dòng)、交流等人性化的空間與設(shè)施融合園林景觀之中，從而使園林變得更加可親可近。除此之外，還應(yīng)選用一些具有生態(tài)效應(yīng)的植物：如抗污染的綠化：棕櫚植物、夾竹桃、丁香、柳樹等，可抗苯酚、二氧化碳、二氧化氮、三氧化硫等有害氣體。雕塑小區(qū)內(nèi)可以增加一些體現(xiàn)自然生態(tài)環(huán)境的墻體雕塑或 者雕塑小品，在材料上盡量使用木制或者石制的材料，體現(xiàn)原始生態(tài)的特點(diǎn)，并且把環(huán)保生態(tài)的知識融入雕塑作品之中。園內(nèi)景觀之間動(dòng)態(tài)關(guān)聯(lián)，尺度怡人，互為借景，力求做到視線的轉(zhuǎn)折和遮擋，力求給業(yè)主以驚喜和期待。在小區(qū)種植較高大的隔音綠化帶，形成圍合小區(qū)的隔音屏障，并采用中空門窗、隔音墻以及運(yùn)用先進(jìn)的其它隔音材料以降低南邊城市主干道的噪音。七、物業(yè)管理建議一）、物業(yè)管理定位：專業(yè)化“五心”級物管細(xì)心、貼心、專心、省心、放心【定位詮釋】主要從以下幾個(gè)方面來詮釋定位：物業(yè)管理智能化：1）、可視對講系統(tǒng)：當(dāng)客人來訪時(shí)，業(yè)主可在家看見來訪者是誰，這樣增強(qiáng)了小區(qū)的安全性，給社區(qū)一個(gè)安寧、祥和的居住環(huán)境。2）、服務(wù)意識：從業(yè)主進(jìn)入社區(qū)大門到入戶，都能體現(xiàn)其良好的服務(wù)意識，給業(yè)主一個(gè)震撼的效果，讓業(yè)主根本就沒有想到，能夠得到這樣的服務(wù)。社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn)良好的社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)，可以使業(yè)主在辛勤工作之余，放松心情，體味生活。鑒于本項(xiàng)目的市場定位，建議聘請名牌物業(yè)管理公司專業(yè)管理，借助名物管公司的品牌優(yōu)勢，增強(qiáng)客戶的購買信心，也起到價(jià)格支撐的作用。我們認(rèn)為，本項(xiàng)目另劈蹊徑的差異化定位既可以規(guī)避同質(zhì)化競爭，又可以引領(lǐng)區(qū)域市場的發(fā)展。通過前述分析我們不難看出，本項(xiàng)目具備實(shí)施成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的優(yōu)勢較為明顯（因?yàn)榈貎r(jià)便宜）?！?從市場出發(fā),以基本市場盈利為最基本的經(jīng)營目的；◆ 從消費(fèi)者的心理謀求定位，創(chuàng)造適度超前的合理的產(chǎn)品，而不是以生產(chǎn)或銷售者的立場來確定；◆ 針對特定目標(biāo)市場，而非整個(gè)市場；◆ 充分考慮細(xì)分市場的容量以及市場進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)；◆ 思路決定出路,項(xiàng)目開發(fā)富有挑戰(zhàn)性，群策群力，堅(jiān)持高起點(diǎn)，高品質(zhì)，高性價(jià)比的運(yùn)營原則；◆ 由于項(xiàng)目市場定位高，功能組合豐富，運(yùn)營參照系不應(yīng)局限于重慶，在定位，產(chǎn)品及推廣等方面起點(diǎn)要高。打造一品質(zhì)樓盤。親情【定位詮釋】親水：水的靈動(dòng)之美演繹了住宅優(yōu)美的情懷。親情：一個(gè)高品質(zhì)的社區(qū)猶如跳動(dòng)的音符，只有將情感融入到項(xiàng)目中，融入表現(xiàn)于外在的親情元素。五、功能定位抒寫人生的親水住宅【定位詮釋】抒寫人生：人生需要記載，更需要一種情感的載體，人生的記載更是如此，抒寫的不僅僅是對生活品質(zhì)的追求，更是生活態(tài)度的一種表現(xiàn)。每個(gè)人的生活都可以適當(dāng)?shù)芈稽c(diǎn)，多留一些私人時(shí)間去享受生活的樂趣，人生才會(huì)少很多遺憾?！　÷惋嫞郝椭v究飲食的營養(yǎng)搭配和制作工藝?！　÷蓍e：不接受任何大規(guī)模聚會(huì)邀請，而是和妻子或幾個(gè)好友相約外出，要么釣魚，要么尋找其他休閑方式。三）、所從事行業(yè)初步確定行業(yè)種類紡織業(yè)等工業(yè)國家機(jī)關(guān)團(tuán)體事業(yè)單位金融證券通信、交通郵電、教育、衛(wèi)生、廣電批發(fā)零售餐飲娛樂個(gè)體經(jīng)營其它情況預(yù)計(jì)比例10%左右15%左右10%左右30%左右25%左右10%左右四）、家庭收入狀況收入段（元/月）1000150015002500250040004000元/以上合計(jì)所占比例10%25%左右50%左右15%左右100%說明:※ 從客戶的收入狀況可以看出,25004000元/月的家庭收入是其主力。行業(yè)分布較廣，從職業(yè)（職位）來看，以通信、交通、教育衛(wèi)生、國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位等收入穩(wěn)定的職業(yè)從家庭收入來看，主要集中在15004000元/月的階段內(nèi)。他們生活閱歷豐富，見多識廣，視野開闊，含蓄內(nèi)斂、深藏不露，不事張揚(yáng)，不愛露富；對生活品質(zhì)和高品質(zhì)建筑認(rèn)同，追求“珍品化生活”；在釋放成功的同時(shí)，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求文化品位，注重高質(zhì)量健康的生活方式；在家庭中，屬于支柱型人物，家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，為自己和家人創(chuàng)造一個(gè)良好的生活環(huán)境?！?關(guān)心家庭的穩(wěn)定性，對和睦的家庭生活特別在意?！?強(qiáng)調(diào)安全感，注重安全保障措施（物管、智能化等）※ 要求有舒適的生活環(huán)境。八）、目標(biāo)客戶購房動(dòng)機(jī)與消費(fèi)特征購房動(dòng)機(jī)※ 改善現(xiàn)有居住條件※ 希望居住在一個(gè)有品質(zhì)的地方※ 對生活質(zhì)量要求比較高※ 作為房地產(chǎn)投資消費(fèi)特征※ 年齡以中青年消費(fèi)者為主※ 置業(yè)以自用為主，多為家庭購買，表現(xiàn)為三口、二口之家。在合理的價(jià)格體系下迅速消化，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商資金的良性循環(huán)。在推廣中，重點(diǎn)提煉產(chǎn)品核心賣點(diǎn)并進(jìn)行藝術(shù)性、感染力的廣告形象包裝，使其具備新聞價(jià)值和口碑傳播的價(jià)值，從而迅速引爆產(chǎn)品銷售市場。對本案進(jìn)行推廣資源的全面整合，推廣節(jié)奏的全程掌控以及對推廣賣點(diǎn)的縱深挖掘，從而避免產(chǎn)品賣點(diǎn)枯竭或推廣斷檔現(xiàn)象，并形成全面、系統(tǒng)、高效、具有可操作性的具體實(shí)施方略。l 戰(zhàn)略之四：引進(jìn)節(jié)能、科技住宅，依靠科技再造強(qiáng)力賣點(diǎn)。本項(xiàng)目本身定位就屬泛定位，目標(biāo)客戶廣泛，項(xiàng)目一面市，很有可能各種客戶都會(huì)聞?dòng)嵍鴣?，所以我們必須考慮到各種目標(biāo)客戶群的需求。第四部分 品牌樹立一、案名建議1）主推案名：水漾清城【案名釋義】：生命來自水，水讓生活更具靈性；本案背山面水，為傳統(tǒng)意義上的風(fēng)水寶坻，優(yōu)秀的規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)更使這塊土地的價(jià)值得以彰顯；生活其間，采菊渠河岸，悠然見南山……多數(shù)人夢想的生活在這里呼之欲出。水漾清城的案名，氣質(zhì)高雅、手筆宏大，將自然生態(tài)與人居未來完美結(jié)合，既與競爭對手拉開了差距，又給人美好的想象空間。三、項(xiàng)目品牌形象分析 結(jié)合本項(xiàng)目自身情況，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目品牌核心可從項(xiàng)目景觀資源、地理位置、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷推廣、物業(yè)管理、生活方式等六個(gè)方面進(jìn)行塑造。營銷推廣遂寧純高層親水社區(qū)物業(yè)管理符合現(xiàn)代生活文明的貼身物管，體現(xiàn)細(xì)心、高效、專業(yè)生活方式海派園林景觀風(fēng)格、完善的配套設(shè)施締造休閑式高層住宅、水景品質(zhì)生活四、本項(xiàng)目品牌塑造與推廣科學(xué)地管理品牌資產(chǎn)，累積豐厚的品牌資產(chǎn)，創(chuàng)建具有鮮明的核心價(jià)值與個(gè)性、豐富的品牌聯(lián)想、高品牌知名度、高溢價(jià)能力、高品牌忠誠度和高價(jià)值感的強(qiáng)勢大品牌。 項(xiàng)目規(guī)模252。 VI設(shè)計(jì)252。 倡導(dǎo)健康、高效、現(xiàn)代的生活方式252。 住戶資料檔案252。 參與項(xiàng)目評獎(jiǎng)252。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)252。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)252。 營銷推廣252。第五部分 商業(yè)租售策略及運(yùn)用一、銷售策略本項(xiàng)目商業(yè)布局分為三大版塊：購物街、綜合超市、休閑娛樂區(qū)。不但可以快速回收資金，也能造成商業(yè)開盤即旺銷的印象，為下一步商鋪銷售帶來良好口碑。在鋪面劃分上，做小面積、低總價(jià)的產(chǎn)品，以擴(kuò)大投資群體面，降低投資門檻，即：做大眾投資型物業(yè)。在大多數(shù)經(jīng)營戶購買鋪面經(jīng)營后，以此為據(jù)，進(jìn)一步強(qiáng)化本項(xiàng)目作為遂寧家居專業(yè)市場不可動(dòng)搖的地位，吸引其他投資。商戶的選擇及招商手法建議（1）品牌商鋪以優(yōu)惠的條件主動(dòng)爭取符合本項(xiàng)目發(fā)展方向、有良好形象、良好業(yè)績、具有經(jīng)營管理特色、具有集客能力的國內(nèi)外具有大店鋪經(jīng)營能力的主題商鋪。招商手段分解①、確定商業(yè)的市場定位、經(jīng)營主題和準(zhǔn)備好招商推廣所應(yīng)準(zhǔn)備的主要招商資料后，在項(xiàng)目招商推廣的初期，將商場的條件、發(fā)展前景、經(jīng)營方式等通過用直接推廣的方式（電話、傳真、EMALL等）向目標(biāo)商家發(fā)出信息，同時(shí)，再以廣告進(jìn)行配合，使項(xiàng)目引起有興趣的經(jīng)營者、消費(fèi)者者及更多人士的關(guān)注。⑤從招商形式、招商政策、招商手段、招商內(nèi)容和雙方的合作方式等各個(gè)方面進(jìn)行創(chuàng)新突破。推廣主題3多數(shù)人的向往 少數(shù)人的擁有文案詮釋：在這里花園很多、朋友很多、可以和朋友一起去的地方也很多，不管是休閑購物還是娛樂餐飲，不管是孩子上學(xué)還是醫(yī)療保健都近在咫尺。公開發(fā)售期：（廣告原則：給感覺）以活動(dòng)與廣告塑造項(xiàng)目的生活品位，完成形象沉淀。公開發(fā)售中期：（廣告原則：給產(chǎn)品）通過對項(xiàng)目的賣點(diǎn)細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商以人為本的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾本項(xiàng)目不可多得的絕版印象，形成物超所值的感覺。 媒體新聞炒作，作銷售輔助