【正文】 陽光少、陰暗角落多，宜種植耐陰性好、花期長、顏色鮮的低矮植物如萬年青、斑葉林等。③大環(huán)境主題鮮明，小環(huán)境講求精致。其次是傳統(tǒng)的平層住宅，約占總套數(shù)的40%。三）、建筑細(xì)部建議窗的設(shè)計為增強(qiáng)戶型的通透性，增強(qiáng)戶型的通風(fēng)、采光，有利于室內(nèi)空氣的對流，保證有一個舒適的居住環(huán)境。采用現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格規(guī)避了同玻璃幕墻立方體一樣立面單調(diào)的功能主義建筑的缺點，而是賦予項目建筑獨特的節(jié)奏感和韻律感，使外立面變得活躍和豐富，此外橫平豎直的外立面線條和天際線也將增強(qiáng)建筑的時尚感。對于目標(biāo)消費人群對市中心的居住情節(jié)，通過便捷的交通和完善小區(qū)配套設(shè)施可以得到更好的解決，這也使區(qū)域的居住價值將會得到進(jìn)一步的提升，同時根據(jù)交通制約價格的發(fā)展定律，區(qū)域可以承載更高價值的居住人群。同時具有投資者及自購自營者的特征目的購買商鋪后轉(zhuǎn)租給經(jīng)營商家以獲取收益或待商鋪升值后轉(zhuǎn)賣以套現(xiàn)購買商鋪并自己經(jīng)營購買商鋪除自己經(jīng)營外，同時兼顧商鋪投資，具有一定的特殊性看中因素看重商鋪的升值潛力及穩(wěn)定的投資回報看重商鋪的地段、人氣、商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營管理等經(jīng)營指標(biāo)注重商鋪的經(jīng)營性及投資前景。超市的昭市面設(shè)置在靠小區(qū)主入口的位置。分布如下：一樓：床墊，包括各種品牌的床墊。三、檔次定位中高檔將本項目定位于中高檔，其原因有三：一是結(jié)合該片區(qū)目前的商業(yè)情況，目前該片區(qū)的商業(yè)氛圍不濃且人流量較小將不利于商業(yè)的發(fā)展。鋪位的劃分為了便于后期的銷售推廣的要求，在一樓將設(shè)置獨立門面，以便快速回籠資金；二樓、三樓根據(jù)后期的招商進(jìn)行合理劃分。建筑景觀 建筑景觀也是建筑不可缺少的元素，項目的商業(yè)主要都臨街而建，因此要注重道路的綠化，讓它成為一大靚點。建議項目設(shè)計安全通道和扶梯，其數(shù)量根據(jù)具體要求而定。這樣的設(shè)計可以解決一層商業(yè)的采光、通風(fēng)問題。本項目商業(yè)采用圍合住宅而建，商業(yè)的連續(xù)性強(qiáng)，便于大循環(huán)人流動線確立，如圖中黑色尖頭所示。五）、本項目商業(yè)的消費群體分析項目商業(yè)的最終消費群體、消費習(xí)慣對指導(dǎo)項目的規(guī)劃有很大作用，只有修建適合他們消費的場所，才能夠吸引他們前來購物消費。三、功能格局基本形成 根據(jù)我們調(diào)查的結(jié)果，遂寧商業(yè)功能格局基本形成，主要是源于多年的發(fā)展。人氣旺，商業(yè)氛圍濃，價格較高，最高價格達(dá)到24000元/㎡。從物業(yè)管理內(nèi)容上看，服務(wù)內(nèi)容較為單一，主要是日常的保潔、安保。可以看出，市場對兩房、三房的需求量大。二、房地產(chǎn)需求特征一）、購買用途購房者購房的主要用途是用于自主，其次是購買房屋跟家人居住，出于其他目的購房的比例較小。隨著市場的不斷發(fā)展，高層住宅將有很大的發(fā)展空間?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將改善城市環(huán)境，縮小幾個區(qū)的差異，改變居民的消費觀念。近兩年城市表現(xiàn)出向三個方向擴(kuò)張的趨勢，呈現(xiàn)“三個重心”。戰(zhàn)略目標(biāo)到2010年國民經(jīng)濟(jì)整體素質(zhì)提高，經(jīng)濟(jì)實力增強(qiáng)，各業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，初步建成四川第二大交通樞紐和商貿(mào)中心。商業(yè)需求量減小。此項政策將逐步在四川其他城市實施。2004年9月份建設(shè)部公布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》的修正令，辦法要求：開發(fā)商在商品房交付使用后的90天內(nèi)必須協(xié)助業(yè)主辦理好房產(chǎn)證，否則就要承擔(dān)違約責(zé)任。二）、規(guī)劃人口據(jù)規(guī)劃局資料：遂寧近期（2005年）建成區(qū)面積26平方公里，人口35萬；中期（2010年）建成區(qū)面積36平方公里，人口40—50萬；遠(yuǎn)期（2020年）建成區(qū)面積51平方公里，人口55—60萬；遠(yuǎn)景建成區(qū)80平方公里，人口近100萬的大城市。２００４年遂寧全市的ＧＤＰ較上年增長１３％，若按此計算，05年國民生產(chǎn)總值將達(dá)到了218．7億元，地方財政收入達(dá)到了５．０９億元!這是遂寧建市以來ＧＤＰ增長最快的一年!遂寧主動適應(yīng)國家宏觀調(diào)控政策，走可持續(xù)發(fā)展的道路，從２００２年到２００４年連續(xù)三年超過了兩位數(shù)的增長。第一篇項目背景及思考第一部分 房地產(chǎn)發(fā)展宏觀背景一、經(jīng)濟(jì)狀況及影響經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)的發(fā)展影響大而深遠(yuǎn)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動將直接影響區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。農(nóng)民人均增收在１００元以上。目前遂寧市市區(qū)常住人口35萬人左右。（%%），（%%）規(guī)范預(yù)售程序。成都市建委發(fā)出(2003)489號通知，通知說：“為提高城市品位、提升城市形象，根據(jù)成都市政府關(guān)于市區(qū)新建工程外立面及改建、擴(kuò)建工程涉及外立面裝飾的，不得采用瓷磚、藍(lán)色玻璃”。國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)預(yù)售程序的監(jiān)管，使得以前那種規(guī)劃一出就可以賣房的情況消失，由此導(dǎo)致回收資金的時間延緩。四、城市規(guī)劃的影響一）、2010年城市總體規(guī)劃遂寧市戰(zhàn)略思路充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，積極推進(jìn)“堅持以科教為先導(dǎo)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)田基礎(chǔ)地位，加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化進(jìn)程”發(fā)展戰(zhàn)略，帶動經(jīng)濟(jì)社會全面發(fā)展。二）、城市發(fā)展方向遂寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市以一個中心，三個副中心組團(tuán)格局發(fā)展，規(guī)模不斷擴(kuò)大。市民生活水平不斷提高，整體購買力增強(qiáng)。三）、物業(yè)形態(tài)遂寧住宅市場發(fā)展逐漸趨于成熟，物業(yè)形態(tài)趨于多樣化，目前仍是多層占主流，但高層住宅已經(jīng)出現(xiàn)，如金港名都、碧水逸景、金碧文化廣場、中天外灘。戶型結(jié)構(gòu)主要以平層為主，錯層住宅主要是在面積較大的三房，躍層住宅形態(tài)已初現(xiàn)。在面積需求上，主要集中在80—140平米之間。月，但購房者認(rèn)為電梯房物業(yè)管理費較高。商業(yè)集中投放量主要集中在老城區(qū)。同時商業(yè)摩爾也開始出現(xiàn)并在一定程度上有所發(fā)展，如摩爾春天，一些大體量的商業(yè)項目即將投入使用，商業(yè)業(yè)態(tài)將不斷的得到完善和發(fā)展。一旦商業(yè)形成斷帶，對人流的組織將造成極大的影響。人流組織：本項目商業(yè)人流的組織要做到水平人流動線與垂直人流動線相結(jié)合，大循環(huán)人流與小循環(huán)（商場內(nèi)部）人流相補(bǔ)充的設(shè)計。為規(guī)避這一點，圖例中3F的商業(yè)一層往后退3米，形成一個人行通道，即內(nèi)街，二層與道路相平。上下通道的要求 上下通道承載著顧客通行和貨物運輸?shù)墓δ?，科學(xué)合理的設(shè)計將有利于人流的組織和貨物的運輸。內(nèi)部立面對色彩的運用可以更加多樣和夸張，甚至利用整塊立面做一些震撼性的平面效果。因此，建議家居商場的主入口設(shè)置在圖中所示位置。定位依據(jù)有以下三個方面：一是擁有35萬人的消費群體；二是目前市場沒有專業(yè)的家居飾品商場；三是項目硬件設(shè)施具備這樣的條件，包括交通、體量、配套等?？紤]到商場人流的組織和貨物的運輸，建議家居飾品中大件的商品置于一樓和二樓，而較小的商品置于三樓。建議二樓全部用于做超市，社區(qū)的其它配套集中一樓。一 資金實力雄厚；后 注重后期經(jīng)營管理；經(jīng) 檔次為中高檔；經(jīng) 注重經(jīng)營面積與業(yè)態(tài)檔次；對整體規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計要求高。三）、地塊的價值空間在城市中心功能外移過程中，本項目的居住功能發(fā)揮突出。這與本項目以市場為導(dǎo)向的定位思路是一致的。對于本項目的外立面色彩布局，我們更傾向于采用豎狀構(gòu)圖的方式，即對項目建筑輪廓的勾勒和描繪。五、產(chǎn)品設(shè)計建議一）、戶型設(shè)計建議采用兩梯六戶設(shè)計：（參考設(shè)計方案） 采用一梯四戶設(shè)計：（參考設(shè)計方案）二）、戶型結(jié)構(gòu)建議戶型結(jié)構(gòu)主要以錯層為主（市場差異化），約占總套數(shù)的45%，錯層住宅主要是在面積較大的三房。②注重庭和園，現(xiàn)代生活和綠色自然的和諧交融。人文：是園林景觀的核心部分，結(jié)合了地塊該區(qū)域?qū)嶋H情況，倡導(dǎo)一種“人文社區(qū)、人文居家”，有很大的價值引導(dǎo)力。對本案園林景觀的營造，我們重點應(yīng)考慮到與項目自身的命名、項目地塊形式、建筑物布局、樓間距四個因素的制約。除此之外，還應(yīng)選用一些具有生態(tài)效應(yīng)的植物：如抗污染的綠化：棕櫚植物、夾竹桃、丁香、柳樹等，可抗苯酚、二氧化碳、二氧化氮、三氧化硫等有害氣體。園內(nèi)景觀之間動態(tài)關(guān)聯(lián)，尺度怡人，互為借景，力求做到視線的轉(zhuǎn)折和遮擋，力求給業(yè)主以驚喜和期待。七、物業(yè)管理建議一）、物業(yè)管理定位：專業(yè)化“五心”級物管細(xì)心、貼心、專心、省心、放心【定位詮釋】主要從以下幾個方面來詮釋定位：物業(yè)管理智能化：1）、可視對講系統(tǒng)：當(dāng)客人來訪時，業(yè)主可在家看見來訪者是誰，這樣增強(qiáng)了小區(qū)的安全性，給社區(qū)一個安寧、祥和的居住環(huán)境。社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點良好的社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)，可以使業(yè)主在辛勤工作之余，放松心情，體味生活。我們認(rèn)為，本項目另劈蹊徑的差異化定位既可以規(guī)避同質(zhì)化競爭，又可以引領(lǐng)區(qū)域市場的發(fā)展?！?從市場出發(fā),以基本市場盈利為最基本的經(jīng)營目的；◆ 從消費者的心理謀求定位，創(chuàng)造適度超前的合理的產(chǎn)品，而不是以生產(chǎn)或銷售者的立場來確定；◆ 針對特定目標(biāo)市場，而非整個市場；◆ 充分考慮細(xì)分市場的容量以及市場進(jìn)入風(fēng)險；◆ 思路決定出路,項目開發(fā)富有挑戰(zhàn)性，群策群力，堅持高起點，高品質(zhì)，高性價比的運營原則；◆ 由于項目市場定位高，功能組合豐富，運營參照系不應(yīng)局限于重慶，在定位，產(chǎn)品及推廣等方面起點要高。親情【定位詮釋】親水：水的靈動之美演繹了住宅優(yōu)美的情懷。五、功能定位抒寫人生的親水住宅【定位詮釋】抒寫人生：人生需要記載，更需要一種情感的載體，人生的記載更是如此，抒寫的不僅僅是對生活品質(zhì)的追求，更是生活態(tài)度的一種表現(xiàn)?！　÷惋嫞郝椭v究飲食的營養(yǎng)搭配和制作工藝。三）、所從事行業(yè)初步確定行業(yè)種類紡織業(yè)等工業(yè)國家機(jī)關(guān)團(tuán)體事業(yè)單位金融證券通信、交通郵電、教育、衛(wèi)生、廣電批發(fā)零售餐飲娛樂個體經(jīng)營其它情況預(yù)計比例10%左右15%左右10%左右30%左右25%左右10%左右四）、家庭收入狀況收入段（元/月）1000150015002500250040004000元/以上合計所占比例10%25%左右50%左右15%左右100%說明:※ 從客戶的收入狀況可以看出,25004000元/月的家庭收入是其主力。他們生活閱歷豐富，見多識廣，視野開闊，含蓄內(nèi)斂、深藏不露，不事張揚，不愛露富；對生活品質(zhì)和高品質(zhì)建筑認(rèn)同，追求“珍品化生活”；在釋放成功的同時，喜歡樹立自我，標(biāo)榜個性，追求文化品位，注重高質(zhì)量健康的生活方式；在家庭中，屬于支柱型人物，家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，為自己和家人創(chuàng)造一個良好的生活環(huán)境?！?強(qiáng)調(diào)安全感，注重安全保障措施（物管、智能化等）※ 要求有舒適的生活環(huán)境。在合理的價格體系下迅速消化，實現(xiàn)開發(fā)商資金的良性循環(huán)。對本案進(jìn)行推廣資源的全面整合，推廣節(jié)奏的全程掌控以及對推廣賣點的縱深挖掘，從而避免產(chǎn)品賣點枯竭或推廣斷檔現(xiàn)象，并形成全面、系統(tǒng)、高效、具有可操作性的具體實施方略。本項目本身定位就屬泛定位，目標(biāo)客戶廣泛，項目一面市，很有可能各種客戶都會聞訊而來，所以我們必須考慮到各種目標(biāo)客戶群的需求。水漾清城的案名，氣質(zhì)高雅、手筆宏大，將自然生態(tài)與人居未來完美結(jié)合，既與競爭對手拉開了差距，又給人美好的想象空間。營銷推廣遂寧純高層親水社區(qū)物業(yè)管理符合現(xiàn)代生活文明的貼身物管，體現(xiàn)細(xì)心、高效、專業(yè)生活方式海派園林景觀風(fēng)格、完善的配套設(shè)施締造休閑式高層住宅、水景品質(zhì)生活四、本項目品牌塑造與推廣科學(xué)地管理品牌資產(chǎn)，累積豐厚的品牌資產(chǎn)，創(chuàng)建具有鮮明的核心價值與個性、豐富的品牌聯(lián)想、高品牌知名度、高溢價能力、高品牌忠誠度和高價值感的強(qiáng)勢大品牌。 VI設(shè)計252。 住戶資料檔案252。 產(chǎn)品設(shè)計252。 營銷推廣252。不但可以快速回收資金，也能造成商業(yè)開盤即旺銷的印象，為下一步商鋪銷售帶來良好口碑。在大多數(shù)經(jīng)營戶購買鋪面經(jīng)營后，以此為據(jù)，進(jìn)一步強(qiáng)化本項目作為遂寧家居專業(yè)市場不可動搖的地位，吸引其他投資。招商手段分解①、確定商業(yè)的市場定位、經(jīng)營主題和準(zhǔn)備好招商推廣所應(yīng)準(zhǔn)備的主要招商資料后，在項目招商推廣的初期，將商場的條件、發(fā)展前景、經(jīng)營方式等通過用直接推廣的方式（電話、傳真、EMALL等）向目標(biāo)商家發(fā)出信息，同時，再以廣告進(jìn)行配合，使項目引起有興趣的經(jīng)營者、消費者者及更多人士的關(guān)注。推廣主題3多數(shù)人的向往 少數(shù)人的擁有文案詮釋：在這里花園很多、朋友很多、可以和朋友一起去的地方也很多，不管是休閑購物還是娛樂餐飲，不管是孩子上學(xué)還是醫(yī)療保健都近在咫尺。公開發(fā)售中期：（廣告原則：給產(chǎn)品）通過對項目的賣點細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商以人為本的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾本項目不可多得的絕版印象，形成物超所值的感覺