【正文】 每次活動都要有媒介負(fù)責(zé)人，能夠保證相關(guān)信息的及時有利的報道、宣傳。二）、公開強(qiáng)銷期以報紙夾報廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺、DM廣告、促銷活動和現(xiàn)場廣告，來形成強(qiáng)烈的宣傳攻勢，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次；在銷售的同時，利用軟性廣告，用新聞炒作形式即時宣傳銷售情況，以形成一種新聞熱點(diǎn)；更新戶外媒體畫面和信息，以保持宣傳的持久性；定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法，即時調(diào)整與更換媒介組合。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。形成對本項目的期待心理。本項目以自身所具有的優(yōu)勢和開發(fā)企業(yè)“關(guān)愛生命，還居住以本來”的居開發(fā)理念，為遂寧樹立了新的人文精神地標(biāo)。③、招商初期，多數(shù)有興趣參與經(jīng)營的商戶多會因無法評估未來的經(jīng)營業(yè)績,擔(dān)心經(jīng)營風(fēng)險而躊躇不前，為達(dá)到招商目的建議采“放水養(yǎng)魚”的策略，對于部分大經(jīng)營戶建議采取聯(lián)營的合作方式引進(jìn)。（3）招商手法制定一套靈活的招商策略、組建一支專業(yè)的招商隊伍，全力爭取各業(yè)態(tài)最具影響之代表，以吸引更多經(jīng)營戶加入經(jīng)營行列，并造成一段熱潮，以求獲得最優(yōu)良的經(jīng)營組合。綜合超市為定向招商。由于家居專業(yè)市場的業(yè)態(tài)定位在遂寧尚屬首個，地段商業(yè)氛圍也未形成，消費(fèi)市場信心不足，需要有一個市場培育過程，建議先做熱市場再行銷售，成立管理公司統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。作為綜合超市業(yè)態(tài)而言，目前所承擔(dān)的主要任務(wù)是為整個居住片區(qū)生活配套，品種雖豐富但經(jīng)營利潤薄，銷量是贏利的主要手段。能夠依托對面已經(jīng)成型的美食一條街和吧街的人氣，形成良好的商業(yè)氛圍。 生活方式五、品牌評估通過對項目品牌的塑造和推廣，從產(chǎn)品自身的角度和消費(fèi)者（市場）角度將品牌牢固地樹立于社會，同時將產(chǎn)品美譽(yù)度結(jié)合知名度進(jìn)行銜接，在此基礎(chǔ)上奠定客戶對產(chǎn)品的忠誠度。 物業(yè)管理252。 物業(yè)管理252。 景觀資源252。 護(hù)理急救服務(wù)252。 客戶活動組織252。 設(shè)計精良的精致戶型252。 營銷推廣252。 景觀資源252。地理位置交通便捷，周邊配套成熟。對企業(yè)而言，品牌的促銷力能擴(kuò)大目標(biāo)市場容量、提升項目產(chǎn)品附加值，從而推高項目的實際銷售價格；社會效益則表現(xiàn)于增加項目的社會影響力，實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)無形資產(chǎn)的保值增值，并對將來其它項目的開發(fā)打下良好的社會基礎(chǔ)。水波蕩漾的樣子，令人產(chǎn)生對美好生活環(huán)境的遐想。三是防止開盤形成滯銷。周邊競爭樓盤如在未來一段時間熱銷將對我方銷售有一定影響，且競爭對手單價偏高，客戶群體消費(fèi)較高，故先搶占中低檔市場才是我方前期銷售的關(guān)鍵。l 戰(zhàn)略之二：通過建立龐大的營銷網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，拓寬銷售渠道，實現(xiàn)突破性銷售。三、建立傳播上的深度營銷操作思路是：產(chǎn)品賣點(diǎn)的豐富性、營銷推廣的連續(xù)性和全程營銷的科學(xué)性。將產(chǎn)生以下幾大推廣功效：使本項目成為城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和現(xiàn)代生活文明的重要組成部分，從而實現(xiàn)項目品牌與業(yè)主生活品質(zhì)的雙贏；對同素質(zhì)競爭性樓盤在觀念上拉開差異，不與其正面交鋒?！?以三房二廳為主，總價控制在16——25萬之間較易接受?！?壓力大，需要一個休閑的生活氛圍，強(qiáng)調(diào)配套設(shè)施?！?生活、工作壓力大，需要壓力的釋放?！?出行一般用車（私車、單位配車、出租車等交通工具）七）、目標(biāo)客戶心理及購房需求描述心理需求※ 生活經(jīng)歷豐富，消費(fèi)理性。這些人事業(yè)有一定的基礎(chǔ)，有所成就，但大多數(shù)未達(dá)到事業(yè)的頂峰水平。五）、目標(biāo)客戶群描述區(qū)域年齡狀況家庭構(gòu)成工作行業(yè)及職位收入狀況以遂寧市城區(qū)及區(qū)縣行政區(qū)為主年齡主要在3039歲、4055歲、兩個階段。二）、年齡構(gòu)成客戶年齡狀況確定（參考競爭項目情況）年齡段（歲）2529303940555665其它預(yù)計比例10%左右30%左右40%左右10%左右10%左右相關(guān)說明：從上表可以看出，年齡結(jié)構(gòu)主要以4055歲的中年群體為主，中青年群體作為補(bǔ)充，集中在3039歲之間。　　慢讀書：“細(xì)嚼慢咽”地讀書可以完全沉浸在書籍的氛圍中，給予細(xì)節(jié)更多的關(guān)注，這樣做不僅閱讀效果好，也能夠帶來更多心靈上的愉悅。【定位釋疑】“慢生活”——重在享受生活人們期望能沉下心來慢慢享受生活，但是現(xiàn)實似乎并沒有給大家一個“慢”下來的機(jī)會。六、項目生活文化定位慢調(diào)生活【定位支撐】忙碌之余的悠閑才是真正的享受如果每天我們都是可以隨心所欲的，悠悠閑閑、懶懶散散的，沒有了“物以稀為貴”的向往，沒有了強(qiáng)烈對比的沖擊，哪還會感到快樂？大家都開始過上一種“慢生活”， “慢生活”和“快工作”其實并不矛盾，是對生活境界的描述 適當(dāng)慢一點(diǎn)，人生會少很多遺憾※ 周邊寧靜的居住凈土，渠河將城區(qū)與項目居住地完美地劃分開來，體育館、吧街、市委市政府的居住地（集資房），表現(xiàn)出項目周邊良好的人居環(huán)境。親近：將近鄰文化從項目產(chǎn)品設(shè)計上表現(xiàn)出人與自然的和諧和美麗。三、形象定位親水◆ 項目定位符合的條件：符合項目的優(yōu)劣勢特征，符合市場競爭趨勢特征，符合目標(biāo)消費(fèi)群體價值取向，擁有良好的內(nèi)涵延續(xù)和包裝空間?！鬼椖磕繕?biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位和形象定位之間形成一個相互支持的定位系統(tǒng)，具有充分的可行性。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略以成本優(yōu)勢取勝，但其單位產(chǎn)品的盈利能力較?。徊町惢瘧?zhàn)略的運(yùn)作成本較高，但盈利預(yù)期也較高。第二部分 住宅定位一、項目定位總體原則有效吸引、有效市場、有效品牌、有效利潤一）、項目市場定位解析定位的必要性和可行性根據(jù)市場調(diào)研的情況，以市場為準(zhǔn)繩，我們將對本項目進(jìn)行，在此我們將對項目市場定位的必要性和可行性作進(jìn)一步的分析。由于本項目的交通不盡方便，建議開發(fā)商設(shè)住戶專車，往來小區(qū)及市區(qū)之間，在規(guī)劃小學(xué)建成之前，設(shè)學(xué)童專車接送小學(xué)生上下學(xué)。（這一點(diǎn)將在售房部得到體現(xiàn)）。3）、緊急按鈕當(dāng)業(yè)主家出現(xiàn)緊急情況或突發(fā)事情時，就可以按這個按鈕，將信號直接傳輸?shù)轿飿I(yè)管理服務(wù)中心，這樣就可以避免一些事情發(fā)生，如火災(zāi)等。四周種植花草，形成一條綠色走廊，與區(qū)內(nèi)園林系統(tǒng)、工件系統(tǒng)相結(jié)合，以營造社交、兒童游戲等人居活動。規(guī)劃設(shè)計中，對地面之間的各種高差及臺階進(jìn)行無障礙設(shè)計，設(shè)置殘疾人坡道，在庭院設(shè)計中考慮增設(shè)道路，鋪砌盲人導(dǎo)引磚。七）、園林細(xì)節(jié)處理建議兩邊為步行道，路旁也可設(shè)置坐椅或石凳等休閑設(shè)施。消除疲勞的植物:具有香味的月季、松、竹、梅、桂花。綠化由于地塊條件及容積率的限制，不可能做大面積的園林景觀，應(yīng)引進(jìn)綠色空間全新概念，變觀賞性綠化為休閑性綠化，變平面綠化為立體綠化，力爭做到一步一景，步移景異，將人與社區(qū)空間環(huán)境有機(jī)融合，提高景觀觀賞的均好性，充分彰顯精品小區(qū)的特色?！酒渌ㄗh】環(huán)境設(shè)計的“以人為本”主要體現(xiàn)在下面三個方面的功能層次：A：使用功能層次（主要針對兒童與老人）強(qiáng)調(diào)動態(tài)景觀和靜態(tài)景觀的結(jié)合B：審美功能層次（主要針對中年人）C：生態(tài)功能層次（側(cè)重于對環(huán)境景觀整體把握；對可持續(xù)發(fā)展的把握，對資源低耗、節(jié)能、高效的把握；對環(huán)境景觀服務(wù)的終極目標(biāo)健康與舒適性的把握。景觀設(shè)計分為9大類：包括綠化種植景觀、道路景觀、場所景觀、硬質(zhì)景觀、水景景觀、庇護(hù)性景觀、模擬化景觀、高視點(diǎn)景觀和照明景觀。四）、園林主題建議海派精致實用型園林【定位理由】※ 鑒于本項目的實際情況，不可能會有大型的園林景觀，只有將園林做得更加精致，并成為本項目的一個賣點(diǎn)。 三）、本項目園林風(fēng)格園林風(fēng)格建議海派園林風(fēng)格※ 融入業(yè)主生活細(xì)節(jié)※ 植被關(guān)愛業(yè)主健康※ 小品彰顯社區(qū)人文【定位詮釋】生活：人之根本則為生活，生活的舒適度和品位層次感是人們所向往的，生活區(qū)域是人類第一大活動范圍，園林景觀與生活聯(lián)系在一起，使和諧的氛圍讓客戶自己逐步感受，產(chǎn)生居住高品質(zhì)社區(qū)的層次感。④綠色組團(tuán)內(nèi)容、形式配合相應(yīng)的樓宇名稱。所以本項目園林規(guī)劃的核心理念是：庭園一體、人景合一。躍層住宅占15%。天脊線 天脊線處理也是體現(xiàn)項目個性的地方，科學(xué)合理的天脊線設(shè)計，能夠體現(xiàn)建筑的美感，也是現(xiàn)代簡約主義建筑風(fēng)格的展線。建議采用外瓢窗或轉(zhuǎn)角窗。色彩的豎向構(gòu)圖強(qiáng)調(diào)垂直的趨勢，能給人帶來高聳挺拔的視覺印象，正好充分體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑簡潔、理性的特色，因此在高層住宅中廣為運(yùn)用。與本項目周邊的景觀（山景、水景等）、休閑場所（吧街等）、城市建筑（體育館等）、周邊房屋（中國人民銀行、中國電信等）在有機(jī)地融合的同時，也體現(xiàn)項目的特色?！窘ㄗh理由】現(xiàn)代簡約主義者宣揚(yáng)文化多元論及其差異性、開放性與變異性，項目產(chǎn)品將在市場形成差異化的特征。四）、價值最大化發(fā)揮土地的稀缺性決定了房地產(chǎn)的價值，在可用的土地越來越小的背景下，最大可能發(fā)揮土地的價值是必要的。二）、地塊價值感的發(fā)揮項目是遂寧市城市北進(jìn)的一個重要組成部分，交通便利，配套完善。第三篇項目住宅部分第一部分 住宅規(guī)劃設(shè)計建議一、地塊規(guī)劃要求一）、地塊限定產(chǎn)品什么樣的地塊一定就具有什么樣的價值，從而對其承載的產(chǎn)品提出要求。業(yè)態(tài)分布建議：一樓：餐飲、咖啡廳、其它二樓：茶樓、酒吧、洗浴中心五、客戶群定位項目的目標(biāo)客戶群主要有幾大類：一是純投資者；二是自鉤自營者；三是自營兼投資者。休閑娛樂：休閑娛樂商業(yè)是對該片區(qū)商業(yè)的延續(xù)和補(bǔ)充，它包括了茶樓、酒吧、咖啡廳等。建議該段的商業(yè)做超市和片區(qū)的其它配套相結(jié)合，如美容美發(fā)、音響店、糕點(diǎn)店、家電維修、雜貨鋪等。二樓：窗簾、家用小電器，如電吹風(fēng)、電飯煲、微波爐等。項目的主要業(yè)態(tài)是家居飾品，約占整個商業(yè)的60%以上。二是以中高檔產(chǎn)品如市，能夠形成市場轟動效應(yīng)，迅速聚集人氣，保證資金的迅速回籠。第二部分 商業(yè)定位一、功能定位集休閑、娛樂、購物于一體的商業(yè)群落 根據(jù)項目商業(yè)的規(guī)劃，靠渠河的商業(yè)主要用于休閑娛樂，在其它三面的商業(yè)用于購物，包括滿足社區(qū)居民日常消費(fèi)的社區(qū)超市以及面向全市消費(fèi)者的家居飾品的專業(yè)賣場。劃分獨(dú)立門面時，要考慮以下三個因素：※ 使用率最大化；※ 控制門面的面積，以便控制總價；※ 便于經(jīng)營使用。留設(shè)依據(jù)： ※設(shè)置在人流量大的地方；※可視度高的地方；※ 大小適中。建議在道路的旁設(shè)置休閑座椅，放置綠色花壇，以體現(xiàn)出設(shè)計的人性化，也可以增加駐足的人流。室內(nèi)設(shè)計面向內(nèi)部的建筑由于不受整體規(guī)劃的限制，可以進(jìn)行比較大膽前衛(wèi)的設(shè)計。建筑外立面的要求 根據(jù)政策要求，建筑外立面用材不得使用外墻瓷磚。結(jié)構(gòu)柱要求 建筑結(jié)構(gòu)中，柱的大小與柱距將影響商業(yè)的使用。堡坎的立面設(shè)計為廣告位。車流動線如圖中橙色箭頭所示。商場內(nèi)的人流主要通過上下通道、扶梯、商場的進(jìn)出口進(jìn)行有效組織，商場內(nèi)的人流圖中紅色尖頭所示，形成循環(huán)人流。商業(yè)形態(tài)：根據(jù)的最大化昭示面的要求，以及居民的消費(fèi)習(xí)慣，項目商業(yè)采用兩層或局部地方三層的設(shè)計。本項目的消費(fèi)群具備以下特征：來源的區(qū)域：來自遂寧市區(qū)的常住人口和流動人口年齡：主力消費(fèi)者集中于25—50歲之間，約占總數(shù)的六成家庭結(jié)構(gòu)：以兩代戶為主職業(yè)歸類：政府官員、企業(yè)中高層管理人員、專業(yè)人士、家庭主婦等收入歸類：中高收入家庭，家庭月收入在2000元/月以上餐飲消費(fèi)習(xí)慣：光顧特色餐館、火鍋、中餐等類型休閑娛樂消費(fèi)：喜歡去酒吧、歌城、洗浴中心消費(fèi)區(qū)域需求：對區(qū)域的消費(fèi)觀念不強(qiáng)二、商業(yè)規(guī)劃布局根據(jù)前面所講的相關(guān)的原則，結(jié)合市場的有效需求，我們建議商業(yè)的規(guī)劃布局如下：商業(yè)面積：根據(jù)規(guī)劃布局和消費(fèi)的承載力，商業(yè)的總體量在20000㎡左右，約占項目總體量的20%。結(jié)合區(qū)域的消費(fèi)承載力是保證物業(yè)價值實現(xiàn)的前提，過量的商業(yè)只能造成空置，最終造成商業(yè)價值無法實現(xiàn)。以百貨零售為主體的區(qū)域：遂州南路以休閑娛樂為主體的區(qū)域；涪江濱江路沿線，即犀牛堤附近餐飲較為集中的區(qū)域：涪江濱江路沿線、渠河路批發(fā)市場：遂州南路第二篇項目商業(yè)部分第一部分 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計建議一、設(shè)計原則及思路一）、昭示面最大化原則這里所說的昭示面是指臨街商業(yè)的面積。但傳統(tǒng)的餐飲、美容美發(fā)、便民店、雜貨店依然占據(jù)大半部分。第四部分 遂