【正文】 即犀牛堤附近餐飲較為集中的區(qū)域：涪江濱江路沿線、渠河路批發(fā)市場：遂州南路第二篇項(xiàng)目商業(yè)部分第一部分 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、設(shè)計(jì)原則及思路一）、昭示面最大化原則這里所說的昭示面是指臨街商業(yè)的面積。二）、商業(yè)與住宅的協(xié)調(diào)發(fā)展本項(xiàng)目是一個(gè)商業(yè)與住宅相結(jié)合的綜合型項(xiàng)目，要作到商業(yè)與住宅的協(xié)調(diào)的發(fā)展，才能保證整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成功。結(jié)合區(qū)域的消費(fèi)承載力是保證物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的前提，過量的商業(yè)只能造成空置，最終造成商業(yè)價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)。一旦商業(yè)形成斷帶，對人流的組織將造成極大的影響。本項(xiàng)目的消費(fèi)群具備以下特征：來源的區(qū)域：來自遂寧市區(qū)的常住人口和流動(dòng)人口年齡：主力消費(fèi)者集中于25—50歲之間，約占總數(shù)的六成家庭結(jié)構(gòu)：以兩代戶為主職業(yè)歸類：政府官員、企業(yè)中高層管理人員、專業(yè)人士、家庭主婦等收入歸類：中高收入家庭，家庭月收入在2000元/月以上餐飲消費(fèi)習(xí)慣：光顧特色餐館、火鍋、中餐等類型休閑娛樂消費(fèi)：喜歡去酒吧、歌城、洗浴中心消費(fèi)區(qū)域需求：對區(qū)域的消費(fèi)觀念不強(qiáng)二、商業(yè)規(guī)劃布局根據(jù)前面所講的相關(guān)的原則，結(jié)合市場的有效需求，我們建議商業(yè)的規(guī)劃布局如下：商業(yè)面積：根據(jù)規(guī)劃布局和消費(fèi)的承載力，商業(yè)的總體量在20000㎡左右，約占項(xiàng)目總體量的20%。休閑娛樂的部分面積為5000㎡。商業(yè)形態(tài)：根據(jù)的最大化昭示面的要求，以及居民的消費(fèi)習(xí)慣，項(xiàng)目商業(yè)采用兩層或局部地方三層的設(shè)計(jì)。人流組織：本項(xiàng)目商業(yè)人流的組織要做到水平人流動(dòng)線與垂直人流動(dòng)線相結(jié)合，大循環(huán)人流與小循環(huán)（商場內(nèi)部）人流相補(bǔ)充的設(shè)計(jì)。商場內(nèi)的人流主要通過上下通道、扶梯、商場的進(jìn)出口進(jìn)行有效組織，商場內(nèi)的人流圖中紅色尖頭所示，形成循環(huán)人流。考慮到項(xiàng)目在渠河邊有較寬的綠化帶，因此可以在那里修建部分露天停車場，以解決商業(yè)的停車問題。車流動(dòng)線如圖中橙色箭頭所示。為規(guī)避這一點(diǎn)，圖例中3F的商業(yè)一層往后退3米，形成一個(gè)人行通道，即內(nèi)街，二層與道路相平。堡坎的立面設(shè)計(jì)為廣告位。二）、具體建議結(jié)構(gòu)要求 對商業(yè)而言，鋪面的隨意分割性強(qiáng)，承重大量將有利于后期的經(jīng)營使用，為此對建筑結(jié)構(gòu)提出了要求。結(jié)構(gòu)柱要求 建筑結(jié)構(gòu)中，柱的大小與柱距將影響商業(yè)的使用。上下通道的要求 上下通道承載著顧客通行和貨物運(yùn)輸?shù)墓δ?，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)將有利于人流的組織和貨物的運(yùn)輸。建筑外立面的要求 根據(jù)政策要求，建筑外立面用材不得使用外墻瓷磚。廣告位設(shè)計(jì) 一個(gè)大型的商業(yè)，留設(shè)廣告位是相當(dāng)重要的，這將為項(xiàng)目招商增加籌碼。室內(nèi)設(shè)計(jì)面向內(nèi)部的建筑由于不受整體規(guī)劃的限制，可以進(jìn)行比較大膽前衛(wèi)的設(shè)計(jì)。內(nèi)部立面對色彩的運(yùn)用可以更加多樣和夸張，甚至利用整塊立面做一些震撼性的平面效果。建議在道路的旁設(shè)置休閑座椅，放置綠色花壇，以體現(xiàn)出設(shè)計(jì)的人性化，也可以增加駐足的人流。家居商場主入口設(shè)計(jì)商場的主入口是商場的重要組成部分，也是商場的昭示面。留設(shè)依據(jù)： ※設(shè)置在人流量大的地方；※可視度高的地方；※ 大小適中。因此，建議家居商場的主入口設(shè)置在圖中所示位置。劃分獨(dú)立門面時(shí)，要考慮以下三個(gè)因素：※ 使用率最大化；※ 控制門面的面積，以便控制總價(jià)；※ 便于經(jīng)營使用。停車位 項(xiàng)目的商業(yè)近20000平米，設(shè)置專門的停車位是非常必要的。第二部分 商業(yè)定位一、功能定位集休閑、娛樂、購物于一體的商業(yè)群落 根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)的規(guī)劃，靠渠河的商業(yè)主要用于休閑娛樂，在其它三面的商業(yè)用于購物，包括滿足社區(qū)居民日常消費(fèi)的社區(qū)超市以及面向全市消費(fèi)者的家居飾品的專業(yè)賣場。定位依據(jù)有以下三個(gè)方面：一是擁有35萬人的消費(fèi)群體；二是目前市場沒有專業(yè)的家居飾品商場；三是項(xiàng)目硬件設(shè)施具備這樣的條件，包括交通、體量、配套等。二是以中高檔產(chǎn)品如市，能夠形成市場轟動(dòng)效應(yīng)，迅速聚集人氣，保證資金的迅速回籠。四、業(yè)態(tài)建議以家居市場為主導(dǎo)，結(jié)合超市、休閑娛樂商業(yè)通過我們對市場的調(diào)查研究，以及項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議項(xiàng)目的業(yè)態(tài)以以家居市場為主導(dǎo)，結(jié)合超市、休閑商業(yè)娛樂商業(yè)。項(xiàng)目的主要業(yè)態(tài)是家居飾品，約占整個(gè)商業(yè)的60%以上。考慮到商場人流的組織和貨物的運(yùn)輸，建議家居飾品中大件的商品置于一樓和二樓，而較小的商品置于三樓。二樓：窗簾、家用小電器，如電吹風(fēng)、電飯煲、微波爐等。超市：本項(xiàng)目的超市是滿足該片區(qū)居民日常消費(fèi)，包括本項(xiàng)目的居民，它也將成為本項(xiàng)目的一個(gè)配套。建議該段的商業(yè)做超市和片區(qū)的其它配套相結(jié)合，如美容美發(fā)、音響店、糕點(diǎn)店、家電維修、雜貨鋪等。建議二樓全部用于做超市，社區(qū)的其它配套集中一樓。休閑娛樂：休閑娛樂商業(yè)是對該片區(qū)商業(yè)的延續(xù)和補(bǔ)充，它包括了茶樓、酒吧、咖啡廳等。其它們的配比如下：茶樓：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的15%，即750平米；酒吧：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的25%，即1250平米；咖啡廳：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的15%，即750平米；洗浴中心：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的10%，即500平米；餐飲：占整個(gè)休閑娛樂商業(yè)的30%，即1500平米。業(yè)態(tài)分布建議：一樓：餐飲、咖啡廳、其它二樓：茶樓、酒吧、洗浴中心五、客戶群定位項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要有幾大類：一是純投資者；二是自鉤自營者；三是自營兼投資者。一 資金實(shí)力雄厚；后 注重后期經(jīng)營管理；經(jīng) 檔次為中高檔；經(jīng) 注重經(jīng)營面積與業(yè)態(tài)檔次；對整體規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求高。第三篇項(xiàng)目住宅部分第一部分 住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、地塊規(guī)劃要求一）、地塊限定產(chǎn)品什么樣的地塊一定就具有什么樣的價(jià)值，從而對其承載的產(chǎn)品提出要求。本項(xiàng)目位于渠河邊，周邊的景觀資源豐富，有總多的人文景觀。二）、地塊價(jià)值感的發(fā)揮項(xiàng)目是遂寧市城市北進(jìn)的一個(gè)重要組成部分，交通便利，配套完善。三）、地塊的價(jià)值空間在城市中心功能外移過程中，本項(xiàng)目的居住功能發(fā)揮突出。四）、價(jià)值最大化發(fā)揮土地的稀缺性決定了房地產(chǎn)的價(jià)值，在可用的土地越來越小的背景下，最大可能發(fā)揮土地的價(jià)值是必要的。項(xiàng)目應(yīng)從多方面入手，發(fā)揮土地的最大價(jià)值?！窘ㄗh理由】現(xiàn)代簡約主義者宣揚(yáng)文化多元論及其差異性、開放性與變異性，項(xiàng)目產(chǎn)品將在市場形成差異化的特征。這與本項(xiàng)目以市場為導(dǎo)向的定位思路是一致的。與本項(xiàng)目周邊的景觀（山景、水景等）、休閑場所（吧街等）、城市建筑（體育館等）、周邊房屋（中國人民銀行、中國電信等）在有機(jī)地融合的同時(shí)，也體現(xiàn)項(xiàng)目的特色。二）、外立面構(gòu)圖建議由于本項(xiàng)目為高層物業(yè)形態(tài)，因此其立面要求俊朗、挺拔。色彩的豎向構(gòu)圖強(qiáng)調(diào)垂直的趨勢，能給人帶來高聳挺拔的視覺印象，正好充分體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑簡潔、理性的特色，因此在高層住宅中廣為運(yùn)用。對于本項(xiàng)目的外立面色彩布局，我們更傾向于采用豎狀構(gòu)圖的方式，即對項(xiàng)目建筑輪廓的勾勒和描繪。建議采用外瓢窗或轉(zhuǎn)角窗。為提高項(xiàng)目的品質(zhì)，以及體現(xiàn)出差異性，建議項(xiàng)目采用鐵花欄桿陽臺(tái)或鋁合金欄桿陽臺(tái)。天脊線 天脊線處理也是體現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性的地方，科學(xué)合理的天脊線設(shè)計(jì)，能夠體現(xiàn)建筑的美感，也是現(xiàn)代簡約主義建筑風(fēng)格的展線。五、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議一）、戶型設(shè)計(jì)建議采用兩梯六戶設(shè)計(jì)：（參考設(shè)計(jì)方案） 采用一梯四戶設(shè)計(jì)：（參考設(shè)計(jì)方案）二）、戶型結(jié)構(gòu)建議戶型結(jié)構(gòu)主要以錯(cuò)層為主（市場差異化），約占總套數(shù)的45%，錯(cuò)層住宅主要是在面積較大的三房。躍層住宅占15%。小區(qū)雖有公共花、草坪、景觀漂亮，管理有條不紊，但業(yè)主卻只能遠(yuǎn)觀，不能充分融入到其中。所以本項(xiàng)目園林規(guī)劃的核心理念是：庭園一體、人景合一。②注重庭和園，現(xiàn)代生活和綠色自然的和諧交融。④綠色組團(tuán)內(nèi)容、形式配合相應(yīng)的樓宇名稱。二）、園林規(guī)劃布局圖主題景觀詳細(xì)描述：中央景觀綠地由動(dòng)靜、私密與開放空間組成，形成良好的景觀秩序；在組團(tuán)內(nèi)設(shè)置必要的活動(dòng)場所和設(shè)施，并與地形相結(jié)合。 三）、本項(xiàng)目園林風(fēng)格園林風(fēng)格建議海派園林風(fēng)格※ 融入業(yè)主生活細(xì)節(jié)※ 植被關(guān)愛業(yè)主健康※ 小品彰顯社區(qū)人文【定位詮釋】生活：人之根本則為生活，生活的舒適度和品位層次感是人們所向往的，生活區(qū)域是人類第一大活動(dòng)范圍，園林景觀與生活聯(lián)系在一起，使和諧的氛圍讓客戶自己逐步感受，產(chǎn)生居住高品質(zhì)社區(qū)的層次感。人文：是園林景觀的核心部分，結(jié)合了地塊該區(qū)域?qū)嶋H情況，倡導(dǎo)一種“人文社區(qū)、人文居家”，有很大的價(jià)值引導(dǎo)力。四）、園林主題建議海派精致實(shí)用型園林【定位理由】※ 鑒于本項(xiàng)目的實(shí)際情況，不可能會(huì)有大型的園林景觀，只有將園林做得更加精致，并成為本項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn)?！径ㄎ辉忈尅烤聦?shí)用型：“精致”一詞從根本上區(qū)別于目前冉家壩市場上的房地產(chǎn)景觀產(chǎn)品，把本項(xiàng)目的時(shí)尚感、先導(dǎo)性有機(jī)地結(jié)合在一起；“實(shí)用型”結(jié)合了重慶市的消費(fèi)市場。景觀設(shè)計(jì)分為9大類：包括綠化種植景觀、道路景觀、場所景觀、硬質(zhì)景觀、水景景觀、庇護(hù)性景觀、模擬化景觀、高視點(diǎn)景觀和照明景觀。對本案園林景觀的營造，我們重點(diǎn)應(yīng)考慮到與項(xiàng)目自身的命名、項(xiàng)目地塊形式、建筑物布局、樓間距四個(gè)因素的制約。【其他建議】環(huán)境設(shè)計(jì)的“以人為本”主要體現(xiàn)在下面三個(gè)方面的功能層次：A：使用功能層次（主要針對兒童與老人）強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)景觀和靜態(tài)景觀的結(jié)合B：審美功能層次（主要針對中年人）C：生態(tài)功能層次（側(cè)重于對環(huán)境景觀整體把握；對可持續(xù)發(fā)展的把握，對資源低耗、節(jié)能、高效的把握；對環(huán)境景觀服務(wù)的終極目標(biāo)健康與舒適性的把握。休閑、運(yùn)動(dòng)、交流等人性化的空間與設(shè)施融合園林景觀之中，從而使園林變得更加可親可近。綠化由于地塊條件及容積率的限制，不可能做大面積的園林景觀，應(yīng)引進(jìn)綠色空間全新概念，變觀賞性綠化為休閑性綠化，變平面綠化為立體綠化，力爭做到一步一景，步移景異，將人與社區(qū)空間環(huán)境有機(jī)融合，提高景觀觀賞的均好性，充分彰顯精品小區(qū)的特色。除此之外，還應(yīng)選用一些具有生態(tài)效應(yīng)的植物：如抗污染的綠化：棕櫚植物、夾竹桃、丁香、柳樹等，可抗苯酚、二氧化碳、二氧化氮、三氧化硫等有害氣體。消除疲勞的植物:具有香味的月季、松、竹、梅、桂花。雕塑小區(qū)內(nèi)可以增加一些體現(xiàn)自然生態(tài)環(huán)境的墻體雕塑或 者雕塑小品，在材料上盡量使用木制或者石制的材料，體現(xiàn)原始生態(tài)的特點(diǎn)，并且把環(huán)保生態(tài)的知識(shí)融入雕塑作品之中。七）、園林細(xì)節(jié)處理建議兩邊為步行道，路旁也可設(shè)置坐椅或石凳等休閑設(shè)施。園內(nèi)景觀之間動(dòng)態(tài)關(guān)聯(lián)，尺度怡人，互為借景，力求做到視線的轉(zhuǎn)折和遮擋，力求給業(yè)主以驚喜和期待。規(guī)劃設(shè)計(jì)中，對地面之間的各種高差及臺(tái)階進(jìn)行無障礙設(shè)計(jì)，設(shè)置殘疾人坡道，在庭院設(shè)計(jì)中考慮增設(shè)道路，鋪砌盲人導(dǎo)引磚。在小區(qū)種植較高大的隔音綠化帶，形成圍合小區(qū)的隔音屏障，并采用中空門窗、隔音墻以及運(yùn)用先進(jìn)的其它隔音材料以降低南邊城市主干道的噪音。四周種植花草，形成一條綠色走廊，與區(qū)內(nèi)園林系統(tǒng)、工件系統(tǒng)相結(jié)合，以營造社交、兒童游戲等人居活動(dòng)。七、物業(yè)管理建議一）、物業(yè)管理定位：專業(yè)化“五心”級物管細(xì)心、貼心、專心、省心、放心【定位詮釋】主要從以下幾個(gè)方面來詮釋定位：物業(yè)管理智能化：1）、可視對講系統(tǒng)：當(dāng)客人來訪時(shí)，業(yè)主可在家看見來訪者是誰，這樣增強(qiáng)了小區(qū)的安全性，給社區(qū)一個(gè)安寧、祥和的居住環(huán)境。3）、緊急按鈕當(dāng)業(yè)主家出現(xiàn)緊急情況或突發(fā)事情時(shí)，就可以按這個(gè)按鈕，將信號直接傳輸?shù)轿飿I(yè)管理服務(wù)中心，這樣就可以避免一些事情發(fā)生，如火災(zāi)等。2）、服務(wù)意識(shí)：從業(yè)主進(jìn)入社區(qū)大門到入戶，都能體現(xiàn)其良好的服務(wù)意識(shí)，給業(yè)主一個(gè)震撼的效果，讓業(yè)主根本就沒有想到，能夠得到這樣的服務(wù)。（這一點(diǎn)將在售房部得到體現(xiàn)）。社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn)良好的社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)，可以使業(yè)主在辛勤工作之余，放松心情，體味生活。由于本項(xiàng)目的交通不盡方便，建議開發(fā)商設(shè)住戶專車，往來小區(qū)及市區(qū)之間，在規(guī)劃小學(xué)建成之前，設(shè)學(xué)童專車接送小學(xué)生上下學(xué)。鑒于本項(xiàng)目的市場定位，建議聘請名牌物業(yè)管理公司專業(yè)管理，借助名物管公司的品牌優(yōu)勢，增強(qiáng)客戶的購買信心，也起到價(jià)格支撐的作用。第二部分 住宅定位一、項(xiàng)目定位總體原則有效吸引、有效市場、有效品牌、有效利潤一）