【正文】 公開(kāi)發(fā)售中期：（廣告原則：給產(chǎn)品）通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的賣點(diǎn)細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商以人為本的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾本項(xiàng)目不可多得的絕版印象，形成物超所值的感覺(jué)。招商手段分解①、確定商業(yè)的市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)主題和準(zhǔn)備好招商推廣所應(yīng)準(zhǔn)備的主要招商資料后，在項(xiàng)目招商推廣的初期，將商場(chǎng)的條件、發(fā)展前景、經(jīng)營(yíng)方式等通過(guò)用直接推廣的方式（電話、傳真、EMALL等）向目標(biāo)商家發(fā)出信息，同時(shí)，再以廣告進(jìn)行配合，使項(xiàng)目引起有興趣的經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者者及更多人士的關(guān)注。不但可以快速回收資金，也能造成商業(yè)開(kāi)盤(pán)即旺銷的印象，為下一步商鋪銷售帶來(lái)良好口碑。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)252。 VI設(shè)計(jì)252。水漾清城的案名，氣質(zhì)高雅、手筆宏大，將自然生態(tài)與人居未來(lái)完美結(jié)合，既與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開(kāi)了差距，又給人美好的想象空間。對(duì)本案進(jìn)行推廣資源的全面整合，推廣節(jié)奏的全程掌控以及對(duì)推廣賣點(diǎn)的縱深挖掘，從而避免產(chǎn)品賣點(diǎn)枯竭或推廣斷檔現(xiàn)象，并形成全面、系統(tǒng)、高效、具有可操作性的具體實(shí)施方略?！?強(qiáng)調(diào)安全感，注重安全保障措施（物管、智能化等）※ 要求有舒適的生活環(huán)境。三）、所從事行業(yè)初步確定行業(yè)種類紡織業(yè)等工業(yè)國(guó)家機(jī)關(guān)團(tuán)體事業(yè)單位金融證券通信、交通郵電、教育、衛(wèi)生、廣電批發(fā)零售餐飲娛樂(lè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)其它情況預(yù)計(jì)比例10%左右15%左右10%左右30%左右25%左右10%左右四）、家庭收入狀況收入段（元/月）1000150015002500250040004000元/以上合計(jì)所占比例10%25%左右50%左右15%左右100%說(shuō)明:※ 從客戶的收入狀況可以看出,25004000元/月的家庭收入是其主力。五、功能定位抒寫(xiě)人生的親水住宅【定位詮釋】抒寫(xiě)人生：人生需要記載，更需要一種情感的載體，人生的記載更是如此，抒寫(xiě)的不僅僅是對(duì)生活品質(zhì)的追求，更是生活態(tài)度的一種表現(xiàn)。◆ 從市場(chǎng)出發(fā),以基本市場(chǎng)盈利為最基本的經(jīng)營(yíng)目的；◆ 從消費(fèi)者的心理謀求定位，創(chuàng)造適度超前的合理的產(chǎn)品，而不是以生產(chǎn)或銷售者的立場(chǎng)來(lái)確定；◆ 針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)；◆ 充分考慮細(xì)分市場(chǎng)的容量以及市場(chǎng)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)；◆ 思路決定出路,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)富有挑戰(zhàn)性，群策群力，堅(jiān)持高起點(diǎn)，高品質(zhì)，高性價(jià)比的運(yùn)營(yíng)原則；◆ 由于項(xiàng)目市場(chǎng)定位高，功能組合豐富，運(yùn)營(yíng)參照系不應(yīng)局限于重慶，在定位，產(chǎn)品及推廣等方面起點(diǎn)要高。社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn)良好的社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)，可以使業(yè)主在辛勤工作之余，放松心情，體味生活。園內(nèi)景觀之間動(dòng)態(tài)關(guān)聯(lián)，尺度怡人，互為借景，力求做到視線的轉(zhuǎn)折和遮擋，力求給業(yè)主以驚喜和期待。對(duì)本案園林景觀的營(yíng)造，我們重點(diǎn)應(yīng)考慮到與項(xiàng)目自身的命名、項(xiàng)目地塊形式、建筑物布局、樓間距四個(gè)因素的制約。②注重庭和園，現(xiàn)代生活和綠色自然的和諧交融。對(duì)于本項(xiàng)目的外立面色彩布局，我們更傾向于采用豎狀構(gòu)圖的方式，即對(duì)項(xiàng)目建筑輪廓的勾勒和描繪。三）、地塊的價(jià)值空間在城市中心功能外移過(guò)程中，本項(xiàng)目的居住功能發(fā)揮突出。建議二樓全部用于做超市，社區(qū)的其它配套集中一樓。定位依據(jù)有以下三個(gè)方面：一是擁有35萬(wàn)人的消費(fèi)群體；二是目前市場(chǎng)沒(méi)有專業(yè)的家居飾品商場(chǎng)；三是項(xiàng)目硬件設(shè)施具備這樣的條件，包括交通、體量、配套等。內(nèi)部立面對(duì)色彩的運(yùn)用可以更加多樣和夸張，甚至利用整塊立面做一些震撼性的平面效果。為規(guī)避這一點(diǎn)，圖例中3F的商業(yè)一層往后退3米，形成一個(gè)人行通道，即內(nèi)街，二層與道路相平。一旦商業(yè)形成斷帶，對(duì)人流的組織將造成極大的影響。商業(yè)集中投放量主要集中在老城區(qū)。在面積需求上，主要集中在80—140平米之間。三）、物業(yè)形態(tài)遂寧住宅市場(chǎng)發(fā)展逐漸趨于成熟，物業(yè)形態(tài)趨于多樣化，目前仍是多層占主流，但高層住宅已經(jīng)出現(xiàn)，如金港名都、碧水逸景、金碧文化廣場(chǎng)、中天外灘。二）、城市發(fā)展方向遂寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市以一個(gè)中心，三個(gè)副中心組團(tuán)格局發(fā)展，規(guī)模不斷擴(kuò)大。國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售程序的監(jiān)管，使得以前那種規(guī)劃一出就可以賣房的情況消失，由此導(dǎo)致回收資金的時(shí)間延緩。（%%），（%%）規(guī)范預(yù)售程序。農(nóng)民人均增收在１００元以上。２００４年遂寧全市的ＧＤＰ較上年增長(zhǎng)１３％，若按此計(jì)算，05年國(guó)民生產(chǎn)總值將達(dá)到了218．7億元，地方財(cái)政收入達(dá)到了５．０９億元!這是遂寧建市以來(lái)ＧＤＰ增長(zhǎng)最快的一年!遂寧主動(dòng)適應(yīng)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，走可持續(xù)發(fā)展的道路，從２００２年到２００４年連續(xù)三年超過(guò)了兩位數(shù)的增長(zhǎng)。2004年9月份建設(shè)部公布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》的修正令，辦法要求：開(kāi)發(fā)商在商品房交付使用后的90天內(nèi)必須協(xié)助業(yè)主辦理好房產(chǎn)證，否則就要承擔(dān)違約責(zé)任。商業(yè)需求量減小。近兩年城市表現(xiàn)出向三個(gè)方向擴(kuò)張的趨勢(shì)，呈現(xiàn)“三個(gè)重心”。隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，高層住宅將有很大的發(fā)展空間?？梢钥闯?，市場(chǎng)對(duì)兩房、三房的需求量大。人氣旺，商業(yè)氛圍濃，價(jià)格較高，最高價(jià)格達(dá)到24000元/㎡。五）、本項(xiàng)目商業(yè)的消費(fèi)群體分析項(xiàng)目商業(yè)的最終消費(fèi)群體、消費(fèi)習(xí)慣對(duì)指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃有很大作用，只有修建適合他們消費(fèi)的場(chǎng)所，才能夠吸引他們前來(lái)購(gòu)物消費(fèi)。這樣的設(shè)計(jì)可以解決一層商業(yè)的采光、通風(fēng)問(wèn)題。建筑景觀 建筑景觀也是建筑不可缺少的元素，項(xiàng)目的商業(yè)主要都臨街而建，因此要注重道路的綠化，讓它成為一大靚點(diǎn)。三、檔次定位中高檔將本項(xiàng)目定位于中高檔，其原因有三：一是結(jié)合該片區(qū)目前的商業(yè)情況，目前該片區(qū)的商業(yè)氛圍不濃且人流量較小將不利于商業(yè)的發(fā)展。超市的昭市面設(shè)置在靠小區(qū)主入口的位置。對(duì)于目標(biāo)消費(fèi)人群對(duì)市中心的居住情節(jié)，通過(guò)便捷的交通和完善小區(qū)配套設(shè)施可以得到更好的解決，這也使區(qū)域的居住價(jià)值將會(huì)得到進(jìn)一步的提升，同時(shí)根據(jù)交通制約價(jià)格的發(fā)展定律，區(qū)域可以承載更高價(jià)值的居住人群。三）、建筑細(xì)部建議窗的設(shè)計(jì)為增強(qiáng)戶型的通透性，增強(qiáng)戶型的通風(fēng)、采光，有利于室內(nèi)空氣的對(duì)流，保證有一個(gè)舒適的居住環(huán)境。③大環(huán)境主題鮮明，小環(huán)境講求精致。從景觀設(shè)計(jì)上建議采用道路景觀、種植景觀與水景景觀相輔相成的設(shè)計(jì)思路。利用窗前植物的婆娑多姿、將灌木植物修成的不同的圖案、蟲(chóng)草的低鳴，以營(yíng)造出最細(xì)部的花園景觀。本項(xiàng)目的會(huì)所設(shè)置，要因地制宜，充分考慮自身優(yōu)勢(shì)，將園林主題和會(huì)所功能充分融合，會(huì)所做法，集功能性、服務(wù)性、維護(hù)性、趣味性于一體。對(duì)于中端價(jià)格的高端物業(yè)，品質(zhì)是價(jià)格的前提，項(xiàng)目的無(wú)差異運(yùn)作要求品質(zhì)必須保證一流；◆ 項(xiàng)目定位首先要考慮項(xiàng)目自身特點(diǎn)，包括項(xiàng)目的規(guī)模、地塊特征等重要因素，然后根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的周邊環(huán)境、配套以及房地產(chǎn)大市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀、走勢(shì)等市場(chǎng)因素綜合考慮，從而挖掘出可讓項(xiàng)目利潤(rùn)最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化的定位。住宅：本項(xiàng)目以居住為主，輔以休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物，是一個(gè)復(fù)合型物業(yè)?！?根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查并結(jié)合遂寧市近幾年整體經(jīng)濟(jì)收入和人均GDP等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行深入分析后，將收入段劃分為上述各段?！?強(qiáng)調(diào)健康，注重物業(yè)的環(huán)境營(yíng)造。策略分解l 戰(zhàn)略之一：通過(guò)建立銷售管理鏈系統(tǒng)，提高客戶滿意度。2）其他備選案名右岸華庭 都市藍(lán)調(diào) 水晶街區(qū) 雍景華都二、品牌樹(shù)立總體戰(zhàn)略品牌的樹(shù)立有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益的最大化。 前衛(wèi)領(lǐng)先的建筑形態(tài)252。 營(yíng)銷推廣252。綜合超市：雖然體量最小，但是可售鋪位劃分、產(chǎn)權(quán)分割較困難。②、本項(xiàng)目屬新項(xiàng)目，多數(shù)經(jīng)營(yíng)商家不敢貿(mào)然加入，可用優(yōu)惠條件引進(jìn)2—3家有影響力的大經(jīng)營(yíng)戶，就會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)商鋪的知名度和吸納力，這對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面招商有著強(qiáng)大的推動(dòng)作用。四、媒體策略一）、引導(dǎo)試銷期以戶外廣告為主，預(yù)告樓盤(pán)作前期形象宣傳；針對(duì)目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)樓書(shū)和DM廣告。開(kāi)發(fā)潛在消費(fèi)者。二）、策略運(yùn)用招商策略思想我們要成功地將經(jīng)營(yíng)戶吸引過(guò)來(lái)，必須具備兩個(gè)最根本的要素：①、傳達(dá)我們擁有的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，這種優(yōu)勢(shì)對(duì)經(jīng)營(yíng)戶要有吸引力；②、了解經(jīng)營(yíng)戶需求，并告之我們所達(dá)到的需求。面積適中，業(yè)態(tài)引導(dǎo)上不難，在銷售上壓力較小，建議首推銷售。 項(xiàng)目規(guī)模252。 炒作252。清城：清，清寧、清凈、清秀，清雅……一則形容本案規(guī)劃利落；二則寓意本案建筑外觀清俊、明朗；三則說(shuō)明本案所處地理位置清寧祥和，適宜居家；最后，以城來(lái)彰顯本案全高層的氣勢(shì)，提高業(yè)主對(duì)本案的自豪感。就是要深入挖掘產(chǎn)品的系列賣點(diǎn)，建立產(chǎn)品的核心價(jià)值體系，保障項(xiàng)目全程營(yíng)銷推廣的高效率、高含金量和高覆蓋率，從而使所推廣項(xiàng)目形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。※ 追求生活的品質(zhì)和居住氛圍的優(yōu)化營(yíng)造購(gòu)房需求※ 強(qiáng)調(diào)尊崇感、品質(zhì)感※ 注重生活檔次，滿足消費(fèi)心理※ 收入比較客觀，需要有一個(gè)適合自己身份的居住場(chǎng)所 ※ 強(qiáng)調(diào)生活居住，交通方便，周邊有相應(yīng)的配套設(shè)施。 3055歲是資金充裕或有所剩余資金者的集中年齡段?！?本項(xiàng)目從建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上，將走在遂寧地產(chǎn)市場(chǎng)前沿，市場(chǎng)導(dǎo)向、產(chǎn)品制勝。二）、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位是由：項(xiàng)目主題定位、形象定位、客戶定位、價(jià)格定位等諸多定位因素組成的，項(xiàng)目定位關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目最終實(shí)施成敗的與否，因此一個(gè)好的項(xiàng)目在項(xiàng)目前期的定位一定是理性的、符合市場(chǎng)需求的和具有前瞻性的。3）、服務(wù)內(nèi)容在服務(wù)內(nèi)容上做到“人無(wú)我有、人有我優(yōu)”。充分利用有限的園林地塊塑造更多的和諧氛圍。在每一個(gè)類別中又從環(huán)境景觀的組成元素進(jìn)行細(xì)分，比如水景景觀從功能性元素和園藝類元素的角度，分出自然水景、游泳池水景、景觀用水和庭院水景、裝飾水景等內(nèi)容，并逐層進(jìn)行細(xì)化分解。規(guī)劃要?jiǎng)t：①在造園、構(gòu)景、選擇樹(shù)種等方面處處突出海派庭園風(fēng)格。點(diǎn)狀構(gòu)圖居住建筑的外觀色彩不同于一般美術(shù)創(chuàng)作的地方在于，色彩的選取與構(gòu)圖在很多時(shí)候要以建筑本身的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及造型為依據(jù)，因此，居住建筑色彩最常見(jiàn)的布置方式就是對(duì)不同的立面組成部分如墻面、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、檐口、線腳、屋頂?shù)确謩e設(shè)色加以強(qiáng)調(diào)，由于這些構(gòu)件大部分有規(guī)律地分散在整個(gè)立面之中，這樣的施色結(jié)果就形成了外觀色彩的點(diǎn)狀構(gòu)圖。周邊有市體育管、銀行等市政配套設(shè)施，在對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)要充分挖掘這一潛力。配比如下：超市：占該段商業(yè)的70%，約1750平米；其它配套：占該段商業(yè)的30%，約750平米。二、形象定位遂寧首個(gè)家居飾品主題購(gòu)物街通過(guò)我們的調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)家居飾品仍是市場(chǎng)的空白，同時(shí)結(jié)合市場(chǎng)基礎(chǔ)，專業(yè)家居市場(chǎng)具有市場(chǎng)可行性。在公共部分考慮修飾，如采用有鑲邊的墻磚，有色彩的地磚；增大立面的玻璃使用面積，增強(qiáng)通透感。3米通道：由于本項(xiàng)目與道路存在高差，約為3米，這一點(diǎn)給項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃帶來(lái)不利的影響。四）、商業(yè)的連續(xù)性商業(yè)的連續(xù)性是商業(yè)與商業(yè)之間的有效銜接，這是對(duì)商業(yè)建筑規(guī)劃的要求，同時(shí)也是對(duì)后期的經(jīng)營(yíng)的要求。二、商業(yè)價(jià)格分析根據(jù)我們對(duì)遂寧商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查得出：商業(yè)平街層的銷售均價(jià)在10000元/㎡，二、三層商業(yè)的銷售均價(jià)在3000元/㎡左右。五）、戶型需求受家庭結(jié)構(gòu)以及購(gòu)房總價(jià)等的影響，在戶型選擇上，選擇兩房的比例和選擇三房的比例最大，選擇四房的比例次之。城北也有放量，包括碧水逸景、中天外灘等項(xiàng)目；而商業(yè)項(xiàng)目以遂州中路較為集中，包括海琪時(shí)代廣場(chǎng)、金碧文化廣場(chǎng)等項(xiàng)目。到2005年，GDP達(dá)到209億元，年均增長(zhǎng)10%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值超過(guò)全省2000年的水平，一、二、：：：40：36；公有、非公有經(jīng)濟(jì)的比例由目前的69：31調(diào)整為40：60；城鎮(zhèn)化率達(dá)到25%以上。資金回籠延緩。提高貸款利率。二）、2005年經(jīng)濟(jì)展望據(jù)市管理部門(mén)預(yù)測(cè)：２００５年遂寧經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)定增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)遂寧的ＧＤＰ增長(zhǎng)將保持在１０％左右的增長(zhǎng)速度，社會(huì)投資的增幅將保持１０％。遂寧經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展，為遂寧房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了源動(dòng)力。另外，修正令對(duì)違反預(yù)售辦理手續(xù)的開(kāi)發(fā)商將進(jìn)行懲罰。國(guó)家征收收營(yíng)業(yè)稅，進(jìn)一步打壓投資投機(jī)行為，使得的商業(yè)投資的比例減少，從而減小了商業(yè)的需求量。向東，以河?xùn)|新區(qū)為重心；向南，以創(chuàng)新工業(yè)園區(qū)為重心；向北，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為重心。坡屋頂住宅，頂層帶花園的住宅樓盤(pán)成為建筑的一大特色。六）、陽(yáng)臺(tái)的需求隨著人民生活水平的提高，對(duì)住房品質(zhì)的要求越來(lái)越高，陽(yáng)臺(tái)作為一個(gè)重要的功能空間，它的設(shè)計(jì)被提上了重要日程。第四部分 遂寧市商業(yè)簡(jiǎn)析一、臨街獨(dú)立門(mén)面為主體 根據(jù)我們的調(diào)查得出：目前遂寧已投入使用的商業(yè)中，臨街