【正文】 獨立門面的比重最大。本項目的消費群具備以下特征：來源的區(qū)域：來自遂寧市區(qū)的常住人口和流動人口年齡：主力消費者集中于25—50歲之間，約占總數(shù)的六成家庭結(jié)構(gòu)：以兩代戶為主職業(yè)歸類：政府官員、企業(yè)中高層管理人員、專業(yè)人士、家庭主婦等收入歸類：中高收入家庭，家庭月收入在2000元/月以上餐飲消費習(xí)慣：光顧特色餐館、火鍋、中餐等類型休閑娛樂消費：喜歡去酒吧、歌城、洗浴中心消費區(qū)域需求：對區(qū)域的消費觀念不強二、商業(yè)規(guī)劃布局根據(jù)前面所講的相關(guān)的原則，結(jié)合市場的有效需求，我們建議商業(yè)的規(guī)劃布局如下：商業(yè)面積：根據(jù)規(guī)劃布局和消費的承載力，商業(yè)的總體量在20000㎡左右，約占項目總體量的20%。堡坎的立面設(shè)計為廣告位。建議在道路的旁設(shè)置休閑座椅，放置綠色花壇，以體現(xiàn)出設(shè)計的人性化，也可以增加駐足的人流。二是以中高檔產(chǎn)品如市，能夠形成市場轟動效應(yīng)，迅速聚集人氣，保證資金的迅速回籠。休閑娛樂：休閑娛樂商業(yè)是對該片區(qū)商業(yè)的延續(xù)和補充，它包括了茶樓、酒吧、咖啡廳等。四）、價值最大化發(fā)揮土地的稀缺性決定了房地產(chǎn)的價值，在可用的土地越來越小的背景下，最大可能發(fā)揮土地的價值是必要的。建議采用外瓢窗或轉(zhuǎn)角窗。④綠色組團內(nèi)容、形式配合相應(yīng)的樓宇名稱?！酒渌ㄗh】環(huán)境設(shè)計的“以人為本”主要體現(xiàn)在下面三個方面的功能層次：A：使用功能層次（主要針對兒童與老人）強調(diào)動態(tài)景觀和靜態(tài)景觀的結(jié)合B：審美功能層次（主要針對中年人）C：生態(tài)功能層次（側(cè)重于對環(huán)境景觀整體把握；對可持續(xù)發(fā)展的把握，對資源低耗、節(jié)能、高效的把握；對環(huán)境景觀服務(wù)的終極目標(biāo)健康與舒適性的把握。規(guī)劃設(shè)計中，對地面之間的各種高差及臺階進行無障礙設(shè)計，設(shè)置殘疾人坡道，在庭院設(shè)計中考慮增設(shè)道路，鋪砌盲人導(dǎo)引磚。由于本項目的交通不盡方便，建議開發(fā)商設(shè)住戶專車，往來小區(qū)及市區(qū)之間，在規(guī)劃小學(xué)建成之前，設(shè)學(xué)童專車接送小學(xué)生上下學(xué)?！?項目定位符合的條件：符合項目的優(yōu)劣勢特征，符合市場競爭趨勢特征，符合目標(biāo)消費群體價值取向，擁有良好的內(nèi)涵延續(xù)和包裝空間。六、項目生活文化定位慢調(diào)生活【定位支撐】忙碌之余的悠閑才是真正的享受如果每天我們都是可以隨心所欲的，悠悠閑閑、懶懶散散的，沒有了“物以稀為貴”的向往，沒有了強烈對比的沖擊，哪還會感到快樂？大家都開始過上一種“慢生活”， “慢生活”和“快工作”其實并不矛盾，是對生活境界的描述 適當(dāng)慢一點，人生會少很多遺憾五）、目標(biāo)客戶群描述區(qū)域年齡狀況家庭構(gòu)成工作行業(yè)及職位收入狀況以遂寧市城區(qū)及區(qū)縣行政區(qū)為主年齡主要在3039歲、4055歲、兩個階段?！?壓力大，需要一個休閑的生活氛圍，強調(diào)配套設(shè)施。l 戰(zhàn)略之二：通過建立龐大的營銷網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，拓寬銷售渠道，實現(xiàn)突破性銷售。對企業(yè)而言，品牌的促銷力能擴大目標(biāo)市場容量、提升項目產(chǎn)品附加值，從而推高項目的實際銷售價格；社會效益則表現(xiàn)于增加項目的社會影響力，實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)無形資產(chǎn)的保值增值，并對將來其它項目的開發(fā)打下良好的社會基礎(chǔ)。 設(shè)計精良的精致戶型252。 物業(yè)管理252。作為綜合超市業(yè)態(tài)而言，目前所承擔(dān)的主要任務(wù)是為整個居住片區(qū)生活配套，品種雖豐富但經(jīng)營利潤薄，銷量是贏利的主要手段。③、招商初期，多數(shù)有興趣參與經(jīng)營的商戶多會因無法評估未來的經(jīng)營業(yè)績,擔(dān)心經(jīng)營風(fēng)險而躊躇不前，為達到招商目的建議采“放水養(yǎng)魚”的策略，對于部分大經(jīng)營戶建議采取聯(lián)營的合作方式引進。二）、公開強銷期以報紙夾報廣告和電視廣告為主要媒體，配合電臺、DM廣告、促銷活動和現(xiàn)場廣告，來形成強烈的宣傳攻勢，增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次；在銷售的同時，利用軟性廣告，用新聞炒作形式即時宣傳銷售情況，以形成一種新聞熱點；更新戶外媒體畫面和信息，以保持宣傳的持久性；定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法，即時調(diào)整與更換媒介組合。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。（3）招商手法制定一套靈活的招商策略、組建一支專業(yè)的招商隊伍，全力爭取各業(yè)態(tài)最具影響之代表，以吸引更多經(jīng)營戶加入經(jīng)營行列，并造成一段熱潮，以求獲得最優(yōu)良的經(jīng)營組合。能夠依托對面已經(jīng)成型的美食一條街和吧街的人氣，形成良好的商業(yè)氛圍。 景觀資源252。 營銷推廣252。水波蕩漾的樣子，令人產(chǎn)生對美好生活環(huán)境的遐想。三、建立傳播上的深度營銷操作思路是：產(chǎn)品賣點的豐富性、營銷推廣的連續(xù)性和全程營銷的科學(xué)性。※ 生活、工作壓力大，需要壓力的釋放。二）、年齡構(gòu)成客戶年齡狀況確定（參考競爭項目情況）年齡段（歲）2529303940555665其它預(yù)計比例10%左右30%左右40%左右10%左右10%左右相關(guān)說明：從上表可以看出，年齡結(jié)構(gòu)主要以4055歲的中年群體為主，中青年群體作為補充，集中在3039歲之間?！?周邊寧靜的居住凈土，渠河將城區(qū)與項目居住地完美地劃分開來，體育館、吧街、市委市政府的居住地（集資房），表現(xiàn)出項目周邊良好的人居環(huán)境?！鬼椖磕繕?biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位和形象定位之間形成一個相互支持的定位系統(tǒng)，具有充分的可行性。（這一點將在售房部得到體現(xiàn)）。七）、園林細節(jié)處理建議兩邊為步行道，路旁也可設(shè)置坐椅或石凳等休閑設(shè)施。景觀設(shè)計分為9大類：包括綠化種植景觀、道路景觀、場所景觀、硬質(zhì)景觀、水景景觀、庇護性景觀、模擬化景觀、高視點景觀和照明景觀。所以本項目園林規(guī)劃的核心理念是：庭園一體、人景合一。色彩的豎向構(gòu)圖強調(diào)垂直的趨勢，能給人帶來高聳挺拔的視覺印象，正好充分體現(xiàn)了現(xiàn)代建筑簡潔、理性的特色，因此在高層住宅中廣為運用。二）、地塊價值感的發(fā)揮項目是遂寧市城市北進的一個重要組成部分，交通便利，配套完善。建議該段的商業(yè)做超市和片區(qū)的其它配套相結(jié)合，如美容美發(fā)、音響店、糕點店、家電維修、雜貨鋪等。第二部分 商業(yè)定位一、功能定位集休閑、娛樂、購物于一體的商業(yè)群落 根據(jù)項目商業(yè)的規(guī)劃，靠渠河的商業(yè)主要用于休閑娛樂，在其它三面的商業(yè)用于購物，包括滿足社區(qū)居民日常消費的社區(qū)超市以及面向全市消費者的家居飾品的專業(yè)賣場。室內(nèi)設(shè)計面向內(nèi)部的建筑由于不受整體規(guī)劃的限制，可以進行比較大膽前衛(wèi)的設(shè)計。車流動線如圖中橙色箭頭所示。結(jié)合區(qū)域的消費承載力是保證物業(yè)價值實現(xiàn)的前提，過量的商業(yè)只能造成空置，最終造成商業(yè)價值無法實現(xiàn)。從總體上看，城南住宅的價格要高于城北的價格?？梢钥闯?220萬的是市場的主流。二）、供應(yīng)分布情況目前遂寧在開發(fā)項目中，住宅項目以涪江沿線和城南較為集中。遂寧本世紀前10年的總體目標(biāo)是：建成四川丘陵地區(qū)經(jīng)濟強市，建成四川盆地中部交通樞紐和商貿(mào)中心。土地的供應(yīng)量增加，隨之而來的產(chǎn)品的供應(yīng)量增加，項目市場競爭環(huán)境加劇。2004年上半年金融調(diào)控的政策中，五大商業(yè)銀行等金融機構(gòu)已經(jīng)開始限制對高檔住宅項目的貸款和個人按揭服務(wù)，金融機構(gòu)認為在這些項目中存在著較多的金融風(fēng)險。這一比例的變化說明，遂寧第三產(chǎn)業(yè)的比例在增加，服務(wù)產(chǎn)業(yè)的功能在加強。三）、經(jīng)濟發(fā)展回顧及預(yù)測通過我們對近幾年經(jīng)濟情況的分析得出：近幾年，遂寧經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，預(yù)計到05年國民生產(chǎn)總值將超過200億元人民幣。加強土地管理。這對遂寧并景氣商業(yè)地產(chǎn)更是雪上加霜。 根據(jù)城市的發(fā)展重心，結(jié)合項目的區(qū)位可以看出：項目所處的位置較為尷尬。傳統(tǒng)的臨街商業(yè)與集約型商鋪共同發(fā)展，零售業(yè)的不斷發(fā)展促進了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。購房者對陽臺的需求度高，主要源于陽臺能夠改善戶型的采光和通風(fēng)與部分休閑功能。究起原因，一是遂寧商業(yè)房地產(chǎn)還處于一個初級發(fā)展階段；二是受居民消費觀念的影響，二層或二層以上的商業(yè)經(jīng)營較困難。其中圖例所述；超市部分面積為2500㎡左右。如圖所示:三、商業(yè)風(fēng)格表現(xiàn)建議為保證項目建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性，在市場中形成統(tǒng)一的社會形象，商業(yè)部分的建筑風(fēng)格與住宅的建筑風(fēng)格要相同，建議采用：現(xiàn)代簡約主義的建筑風(fēng)格（風(fēng)格闡述見住宅建筑風(fēng)格定位部分）四、商業(yè)產(chǎn)品建議一）、產(chǎn)品設(shè)計要求有效使用率最大化；有利于鋪位的分割；有利于商場內(nèi)人流動線的組織；有利于商場內(nèi)貨物的運輸；商場的整體性。在靠渠河的商業(yè)可以建設(shè)一些休閑的設(shè)施，如秋千等。三是考慮市場風(fēng)險?？Х葟d、洗浴中心、餐飲等。建筑向上發(fā)展和向下發(fā)展已經(jīng)提上了日程。陽臺設(shè)計 陽臺作為重要的輔助功能，在設(shè)計上要做到精益求精。⑤精心布置房前屋后。）首先，景觀環(huán)境不僅具備審美功能，同時必須兼?zhèn)溆^賞性與實用性。減噪設(shè)計。而良好的社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)的良性運作，要依靠物業(yè)管理公司一系列的專業(yè)性安排，才能取得一個較完善的結(jié)果。二、整體定位遂寧純高層親水社區(qū)【定位釋疑】：純高層：將本項目的物業(yè)形態(tài)進行了充分的描述和體現(xiàn)，高層住宅拉大樓間距、使地塊更多的面積用作綠化，創(chuàng)新性引入新人居概念。 在追逐利益、實現(xiàn)價值的過程中，很多人的生活的確是慢不下來，往往為此錯過了許多更為寶貴的東西。主要以夫妻無小孩、夫妻加未成年的孩子為主，夫妻加成年的孩子為主，直系家庭也占有較大比重。※ 中年群體為主，在購房時多考慮一個良好的居住環(huán)境※ 大部分已有住房，但品質(zhì)較差，需要一次置業(yè)者，二次置業(yè)者也占有相當(dāng)比重；出于家庭結(jié)構(gòu)的變化、養(yǎng)老、提高生活質(zhì)量的角度出發(fā)，考慮置業(yè)，但是有此經(jīng)濟實力。l 戰(zhàn)略之三：嚴格工程進度，兌現(xiàn)產(chǎn)品承諾；招入知名商業(yè)，提升項目檔次。我們認為，本項目的品牌主體包含三個方面：項目自身品牌、開發(fā)商品牌以及社會關(guān)注度。 全面的業(yè)態(tài)多樣的社區(qū)配套精致的現(xiàn)代園林設(shè)計252。 生活方式項目后期252。超市發(fā)展到今天已經(jīng)基本上完成了行業(yè)洗牌，中小型超市自身生存困難，如將其引入，雖租賃價格能得到保障，但其長期贏利能力值得質(zhì)疑，不利于物業(yè)經(jīng)營和銷售；建議引入知名超市進場經(jīng)營，簽定長期租賃合同或聯(lián)營，利用其強大品牌號召力和公信度，作為銷售背景。④招商根本要素細化。三）、銷售沖刺期根據(jù)前期銷售情況及客戶反饋意見，對廣告訴求及表現(xiàn)形式作出調(diào)整，繼續(xù)以DM派發(fā)為主的廣告攻勢，并對已購買的客戶作跟蹤服務(wù)，挖掘潛在客戶。通過公關(guān)及促銷活動，使公眾對項目形成新的認知，為樓盤發(fā)售積蓄形象資源。（2）主力商鋪盡可能引進擁有良好商譽的商店和商家，他們具有較高的顧客吸引力和成交率，并有較高品質(zhì)的服務(wù)，這對建立和提升項目的整體形象有莫大的益處。休閑娛樂區(qū)：臨近渠河，地理位置好，底層為臨街獨立鋪面，價值最高。 樹立老總個人品牌項目中期252。 產(chǎn)品設(shè)計252。水漾：點明本案的價值所在，即親水住宅?？善鸬絻纱笸茝V效果：充分展示產(chǎn)品的卓越品質(zhì)和個性風(fēng)范，實現(xiàn)產(chǎn)品的差異化競爭，提高目標(biāo)客戶的識別度與認可度；實現(xiàn)產(chǎn)品品牌的有效傳播，并形成行業(yè)的例證效應(yīng)。※ 有所成就，有一定的虛榮心。七、項目客戶群體定位一）、客戶來源結(jié)合本項目所在區(qū)域的情況：一個中高檔社區(qū)（市政府機關(guān)、事業(yè)單位集資房聚集地）、一個類聚人群的棲息地，遂寧城市發(fā)展的一片凈土，因此大部分來自市區(qū)收入較高的人群?！径ㄎ恢巍克?、檔次定位高 檔【定位詮釋】※ 本項目有得天獨厚的景觀資源——渠河，以及本項目自身規(guī)劃設(shè)計的景觀。與此相反，項目自身建設(shè)條件、項目所處市場環(huán)境和項目開發(fā)商所擁有資源狀況等決策因素都對差異化戰(zhàn)略構(gòu)成支持，因此選擇差異化戰(zhàn)略是一種必然——以體現(xiàn)該區(qū)域該類型商品房市場空白的目標(biāo)客戶定位為基礎(chǔ)，以差異化產(chǎn)品的設(shè)計為前提，以符合時代生活發(fā)展方向的形象定位為手段。如：一進門保安自覺地為業(yè)主提東西，攙扶老人等，從細節(jié)上來體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)?！?健康小品：小型健身器械（乒乓球臺等）、健康步道；※ 園藝小品：花草搭配，高大樹木形成林蔭，構(gòu)筑和諧安靜的氛圍，層次現(xiàn)代感強。五）、園林景觀建議原則：移步一景、景景相融、景景互動居住區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計的五項基本原則：美化生活環(huán)境是為了體現(xiàn)社區(qū)文化的社會性原則，注重節(jié)能節(jié)材合理用地的經(jīng)濟性原則、生態(tài)原則、地域性原則和歷史性原則。本項目園林規(guī)劃要擯棄這種集中營造大公園的作法，將人性化的建筑理念貫徹落實到每一個角落每一個細節(jié)，為住戶營造成一個真正屬于他們的