星期八大廈房地產(chǎn)評估報告-文庫吧資料
2025-01-27 16:15本頁面
【正文】 十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記。十、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，經(jīng)過現(xiàn)場勘察與市場調(diào)查，采用科學合理的估價方法，綜合考慮房地產(chǎn)市場價格影響因素的影響和相關(guān)估價資料，通過認真的分析和測算，我公司確認估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的前提下，于估價時點的估價結(jié)果如下：1. 估價對象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值為：人民幣玖仟零陸拾捌萬玖仟元整（￥），房地產(chǎn)單價為78049元/m2。（1）比較法計算公式如下：估價對象價格＝可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)房地產(chǎn)個別因素修正系數(shù)（2）比較法測算步驟：①搜集交易實例→②選取可比實例→③建立價格可比基礎(chǔ)→④進行交易情況修正→⑤進行交易日期修正→⑥進行區(qū)域因素修正→⑦進行個別因素修正→⑧求出比準價格2. 收益法：預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。九、估價方法估價師深入細致地分析了估價項目的特點和實際情況，并研究了委托方提供的及估價師掌握的資料，在實地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象同一供求圈內(nèi)并在估價時點的近期，類似房地產(chǎn)的交易較為活躍的特點及估價對象類似房地產(chǎn)租賃較多，有收益或有潛在收益的情況，決定采用市場法和收益法進行估價。房地產(chǎn)的價格具有很強的時間性，在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與估價對象有替代可能的房地產(chǎn)的價格和條件，通過與估價對象進行比較來確定估價對象價格。也就是說，房地產(chǎn)評估價格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。因此，估價中以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提。因此，房地產(chǎn)估價工作的性質(zhì)，決定了獨立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價的基本原則。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。六、價值定義本次估價的房地產(chǎn)抵押價值為估價對象在估價時點2013年9月12日，在現(xiàn)實市場情況下，滿足上述全部限制條件下的市場價值。四、估價目的為金融機構(gòu)確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。（2）土地實物狀況四至東臨車站巷，南臨站北巷，西臨人民南路，北臨住宅分攤面積用途城鎮(zhèn)住宅（兼容商業(yè)）用地形狀形狀規(guī)則地形地勢地形地勢平坦地質(zhì)地基地質(zhì)狀況為25噸/㎡，地質(zhì)地基條件較好基礎(chǔ)設(shè)施“六通”：通路、通電、通訊、供水、排水、通氣平整程度土地平整 4．房地產(chǎn)用途：法定用途：商業(yè)服務(wù)。估價對象入戶為玻璃推拉門，樓地面為普通瓷磚地面，內(nèi)墻刷墻漆，天棚為石膏板吊頂。（4） 法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況根據(jù)委托方提供的資料及估價人員的調(diào)查，無估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果報告湘國地信之源估（抵）字2013第1266號一、委托方 姓 名：湘潭名流貿(mào)易有限公司委托方與產(chǎn)權(quán)方的關(guān)系：一致二、估價方 機構(gòu)名稱：湖南國地信之源房地產(chǎn)評估有限公司機構(gòu)地址：長沙市天心區(qū)芙蓉路與城南路交匯處西北角城市之心909室資質(zhì)級別：二級證書編號：湘建房（估）證字第048號法人代表：方 丹聯(lián)系電話：073185132578三、估價對象(一)估價對象范圍的界定本次估價對象范圍為株洲市蘆淞區(qū)人民南路366號星期8大廈105號房地產(chǎn)，㎡，設(shè)計用途為商業(yè)服務(wù)，本次評估設(shè)定用途為商業(yè)，包括房屋主體、分攤的土地使用權(quán)價值、上下水、供電、供氣、衛(wèi)生等設(shè)施設(shè)備，不包含房屋裝飾、家具家電等非房屋附屬設(shè)施設(shè)備的價值。（5） 本報告結(jié)論系為委托方提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估者只對結(jié)論本身合乎規(guī)范要求負責，而不對信貸決策負責。（4） 根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記。（3） 本估價報告按估價時點的國家法律、法規(guī)、市場情況以及估價對象的個別因素等估價要素與依據(jù)評估制作完成。（2） 本報告估價結(jié)果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。此為正常情況，不影響計算結(jié)果及最終評估結(jié)論的準確性。即在估價時點，估價對象不存在法定優(yōu)先受償權(quán)。（4） 本報告的結(jié)論中包含了估價對象應(yīng)分攤的土地使用權(quán)的價值。（2） 本報告估價結(jié)果沒有考慮快速變現(xiàn)、稅費轉(zhuǎn)嫁等特殊交易方式，以及可能發(fā)生的辦理抵押登記、權(quán)利轉(zhuǎn)移相關(guān)費用對估價對象房地產(chǎn)的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響。（2） 假設(shè)估價對象于估價時點無抵押情況或原有的抵押情況已注銷。（6） 對于法定優(yōu)先受償款，通過估價師進行必要的盡職調(diào)查和委托方的配合
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