【正文】 2003年10月1日試營(yíng)業(yè)在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模多種經(jīng)營(yíng)狀況餐飲中餐、西餐休閑大堂酒吧、金花咖啡廳娛樂酒吧卡拉ok沙龍、宴會(huì)廳、會(huì)議室、桑拿浴、殘疾人專用洗手間、無煙房、商店、美發(fā)院、美容沙龍、俱樂部、商業(yè)特色物品商店、商務(wù)中心、精品廊、觀光服務(wù)其他兌換外幣、客房保險(xiǎn)箱、高爾夫咨詢營(yíng)業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項(xiàng)目名稱西安凱悅（阿房宮）酒店地理位置西安市東大街158號(hào)星級(jí)五星床位數(shù)404間樓高（層數(shù)）16層建筑面積開業(yè)年限在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模多種經(jīng)營(yíng)狀況餐飲中餐、西餐休閑養(yǎng)生軒、美容院和購(gòu)物廊娛樂商業(yè)其他營(yíng)業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項(xiàng)目名稱香格里拉金花飯店地理位置西安市長(zhǎng)樂西路8號(hào)星級(jí)五星床位數(shù)416間樓高（層數(shù)）層建筑面積開業(yè)年限1993年香格里拉酒店管理集團(tuán)購(gòu)入在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模多種經(jīng)營(yíng)狀況餐飲中、晚各式自助餐、西餐休閑歌舞廳、游泳池、健身房、桑拿浴室娛樂麻將室、棋牌室商業(yè)其他營(yíng)業(yè)額員工數(shù)其他附物業(yè)照片項(xiàng)目名稱曲江賓館地理位置西安市雁塔南路南段星級(jí)五星床位數(shù)200間樓高（層數(shù)）3層（4棟）建筑面積占地面積13萬平方米開業(yè)年限2000年在建項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模多種經(jīng)營(yíng)狀況餐飲中、西餐休閑健身，游泳，棋牌，桑拿，卡拉OK，美容美發(fā)，臺(tái)球，按摩，保齡，網(wǎng)球，夜總會(huì)，乒乓球，模擬高爾夫。對(duì)已達(dá)到《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，但企業(yè)因缺乏資金無法繼續(xù)實(shí)施的項(xiàng)目，限期三個(gè)月，由企業(yè)籌措資金或引進(jìn)合作伙伴聯(lián)合開發(fā)建設(shè)；逾期仍無法實(shí)施的，由政府依法收回項(xiàng)目，重新確定實(shí)施單位；二、對(duì)長(zhǎng)期爛尾的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，如三個(gè)月內(nèi)無法啟動(dòng)的，將通過法定程序拍賣，促使項(xiàng)目重新起動(dòng)；三、對(duì)已實(shí)施的拆遷項(xiàng)目中，無法與被拆遷人達(dá)成拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的項(xiàng)目，可按照有關(guān)規(guī)定的程序，由政府職能部門進(jìn)行裁決或向法院提起訴訟；四、對(duì)因規(guī)劃調(diào)整或政策原因無法實(shí)施的項(xiàng)目，由政府提出優(yōu)惠政策，公開招標(biāo)確定實(shí)施單位；五、對(duì)政府部門和企事業(yè)單位的基建項(xiàng)目，政府部門將積極配合相關(guān)職能部門，幫助解決其實(shí)際困難，督促其盡早動(dòng)工建設(shè)；對(duì)上級(jí)機(jī)關(guān)的爛尾樓項(xiàng)目，市上將專題研究，提出建議、措施，上報(bào)上級(jí)機(jī)關(guān)，促使項(xiàng)目盡早復(fù)工建設(shè)。三、與項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)劃介紹 西安市對(duì)閑置土地的清理工作提出五項(xiàng)具體措施：一、對(duì)因城建、規(guī)劃手續(xù)不完善，動(dòng)工開發(fā)延遲，造成土地閑置的，責(zé)令限期辦理相關(guān)手續(xù)，盡快開工；二、對(duì)開發(fā)建設(shè)單位的原因造成土地閑置的，依法收取土地閑置費(fèi)，責(zé)令限期開工；限期內(nèi)不能開工的，依法收回；三、對(duì)資金不到位造成土地閑置的，依法收回土地使用權(quán)，納入政府儲(chǔ)備，通過招標(biāo)拍賣掛牌方式，重新公開供應(yīng)土地；四、對(duì)建設(shè)單位拒不履行或無力完成拆遷安置造成土地閑置的，撤銷其建設(shè)許可手續(xù)，公告收回項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，重新確定開發(fā)建設(shè)單位；五、對(duì)因抵押貸款數(shù)額巨大，法院重復(fù)查封造成土地閑置的，要按司法程序盡快啟動(dòng)。D、問題從每平方公里承載人數(shù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，在這一區(qū)域開發(fā)甲級(jí)寫字間和星級(jí)酒店公寓有很強(qiáng)的市場(chǎng)空間，但是怎樣利用這樣的空間和周邊的商業(yè)環(huán)境相結(jié)合就成為市場(chǎng)成功的關(guān)鍵因素，把握這一區(qū)域企業(yè)和部分行業(yè)對(duì)這一區(qū)域關(guān)注和對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求出發(fā)，把二者有機(jī)結(jié)合起來。B、劣勢(shì)商業(yè)環(huán)境太散，不能集中起來發(fā)展，這是由于歷史原因形成的，缺乏必要的設(shè)施來承載經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在片區(qū)附近沒有一家甲級(jí)寫字間和四星級(jí)以上的商務(wù)配套酒店，目前現(xiàn)有的寫字間都定位為綜合型，吸引不同企業(yè)進(jìn)駐，在一定程度上一不能滿足市場(chǎng)所需。片區(qū)SWOT分析A、優(yōu)勢(shì)南二環(huán)擁有較成熟的市政配套設(shè)施和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，位于兩大商圈之間，具有很獨(dú)厚的商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，商業(yè)氛圍很濃厚。在今年我市對(duì)小寨下水道設(shè)施進(jìn)行改造，天然氣、有線數(shù)字電視都可以進(jìn)行接入?，F(xiàn)在南二環(huán)西段的樓盤均價(jià)已在每平方米4200元左右。片區(qū)歷史土地利用現(xiàn)狀由于南郊近幾年來發(fā)展迅猛造成目前南郊可以大規(guī)模利用的土地資源很少，目前市場(chǎng)掛牌出讓得土地基本以舊房改造、城市規(guī)劃剩地其面積都不大，因此在南郊土地顯得非常稀缺。片區(qū)歷史沿革及現(xiàn)狀老西安人都知道南郊以前是一片荒地，在當(dāng)時(shí)來說那里是城市的郊區(qū)，但是經(jīng)過幾十年的努力和城市規(guī)劃的改造，南郊逐步發(fā)展壯大起來，小寨商業(yè)圈已經(jīng)形成，南二環(huán)、南三環(huán)已經(jīng)相繼建成是整個(gè)南郊凸現(xiàn)出良好的地理位置優(yōu)勢(shì)和作為商業(yè)中心的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。全區(qū)街道總收入達(dá)億元，%；，%，%。目前，區(qū)內(nèi)已建成了門類齊全的工業(yè)體系，其中，紡織、印染、輕工、機(jī)械、化工、醫(yī)藥、電子儀表及傳統(tǒng)工藝加工等行業(yè)已頗具規(guī)模，其它高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)也迅速崛起，使碑林區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿活力。碑林區(qū)擁有十分豐富的文物古跡，其中，被列為國(guó)家級(jí)保護(hù)單位的有四處，省級(jí)六處，市級(jí)一處。在展會(huì)方面西安國(guó)際展覽中心投入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)以來取得不菲的業(yè)績(jī)，已經(jīng)成為我市比較著名的展覽區(qū)，我市大型人才交流會(huì)就在此定期舉行。其成功在于西安金花集團(tuán)和香港豪盛酒店管理集團(tuán)的合作，由金花集團(tuán)投資，豪盛管理，走國(guó)際化管理模式取得成功。西安市經(jīng)典五星酒店、寫字間、展會(huì)介紹西安市目前有21家四星級(jí)以上的酒店，主要分布在城里、城南、城東、曲江幾個(gè)區(qū)域內(nèi)。曲江由于有良好的旅游資源其開發(fā)的主要是以住宅為主。城東區(qū)也在紫薇地產(chǎn)進(jìn)入后成為市場(chǎng)關(guān)注得主力，其擁有比較豐富的教育資源，形成交大板塊、產(chǎn)河板塊、大城東板塊，在此間已有西部國(guó)際電力廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)，城東也顯示出較好的商業(yè)環(huán)境來。城南市場(chǎng)一直是眾多開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)，住宅開發(fā)占到很大比例，而寫字間比例很少，甚至微乎其微，只是在南二環(huán)沿線上寫字間比較多。城內(nèi)主要以商業(yè)辦公為主開發(fā)的項(xiàng)目基本上都是寫字間，住宅項(xiàng)目很少。城內(nèi)由于歷史原因一直是城市的政治金融中心吸引大量的國(guó)際企業(yè)、科技、金融公司入住。目前我市一共有三大商圈，城內(nèi)、南二環(huán)、西高新。第二章 區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查分析一、 西安市整體市場(chǎng)概述西安市商品房市場(chǎng)整體分析在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)上二環(huán)以內(nèi)稱之為城，城墻以內(nèi)是老城，對(duì)二環(huán)以外的看法是“南金、北銀、東銅、西鐵”。難怪有人認(rèn)為中央政府部門對(duì)于會(huì)展業(yè)發(fā)展中的一系列問題似乎還沒有騰出手來進(jìn)行全面研究的緊迫感，對(duì)會(huì)展的發(fā)展一直沒有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃和政策，無法針對(duì)存在的各種問題提出系統(tǒng)的解決辦法，更談不上為規(guī)劃會(huì)展行為和管理來制定專門的法規(guī)。將其改造成住宅、寫字間等。加上我市在致力打造旅游城市，這些都對(duì)星級(jí)酒店有很強(qiáng)的需求。3）、重大事件對(duì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響從我市成立西安旅游酒店協(xié)會(huì)、酒店行業(yè)協(xié)會(huì)等行業(yè)機(jī)構(gòu)從整體上規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)行為是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)范，世界銀行卡協(xié)會(huì)與中國(guó)旅游酒店協(xié)會(huì)的合作是酒店在經(jīng)營(yíng)運(yùn)作上有更大空間。在甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求很大，不僅需要有能滿足大的國(guó)際企業(yè)、金融證券、保險(xiǎn)、IT行業(yè)要求，還要有能滿足中小企業(yè)的高檔甲級(jí)寫字間，市場(chǎng)的需求量很大。展會(huì)也要從傳統(tǒng)的產(chǎn)品、交易形式向?qū)I(yè)的行業(yè)、特色展覽轉(zhuǎn)變，并且近幾年我市的個(gè)人畫展、藝術(shù)展都吸引很多人群前來參觀這就是很好的例證。結(jié)論1)、市場(chǎng)總結(jié)從目前現(xiàn)有市場(chǎng)情況來看，我市在星級(jí)酒店業(yè)處于半飽和狀態(tài)下，市場(chǎng)在未來幾年里仍能容納3家左右的星級(jí)酒店，尤其在四星級(jí)以上酒店市場(chǎng)還有部分市場(chǎng)空缺，因此在市場(chǎng)上怎樣挖掘現(xiàn)有市場(chǎng)潛力、彌補(bǔ)市場(chǎng)不足成為新的星級(jí)酒店在市場(chǎng)上取勝的關(guān)鍵。3）、西安市整體發(fā)展預(yù)測(cè)西安市行政中心的北遷，三大商業(yè)中心的形成，九宮格局、西咸一體化等都將是我市步入一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得快車道，必將是我市成為西部經(jīng)濟(jì)開發(fā)的橋頭堡，把我市打造成一個(gè)名副其實(shí)的西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。 　　中遠(yuǎn)期發(fā)展，西面以咸陽為核心形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，北面以經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)向外輻射形成向三原擴(kuò)展的經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸，西南沿高新開發(fā)區(qū)形成向戶縣延伸的高新科技發(fā)展軸，東南沿曲江旅游度假區(qū)形成向藍(lán)田延伸的旅游度假發(fā)展軸。目前西安在功能上已形成“九宮格局”：中央舊城，東郊工業(yè)區(qū)，西郊工業(yè)區(qū)，南郊文教區(qū)，北郊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東南郊曲江旅游度假區(qū)，西南郊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，西北郊漢城遺址，東北郊灞生態(tài)區(qū)，大力發(fā)展西安市三個(gè)商業(yè)中心，即城內(nèi)、高新、南二環(huán)。以西安為中心發(fā)展“九宮格局” 　　西安城市發(fā)展方向近期主要向南，沿韋曲至秦嶺北麓范圍內(nèi)，沿西邊的西萬路至灃峪口、中部的長(zhǎng)安路至秦嶺、東邊的長(zhǎng)鳴公路至引鎮(zhèn)發(fā)展。二是城市空間布局分為四個(gè)層次：西安中心市區(qū)、西安中心城市、大西安都市圈、關(guān)中城市群。一是城市發(fā)展方向：近期向南，在韋曲至秦嶺北麓范圍內(nèi)，沿西邊的西萬路至灃浴口、中部的長(zhǎng)安路至秦嶺和東邊的長(zhǎng)鳴公路至引鎮(zhèn)的三個(gè)城鎮(zhèn)軸發(fā)展。 西安市城市建設(shè)發(fā)展分析1）、西安市整體發(fā)展?fàn)顩r西安城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的新思路：“近期向南、遠(yuǎn)期向西發(fā)展”，即近期在西安市南郊建設(shè)行政中心新城區(qū)，將行政機(jī)關(guān)從舊城遷出，同時(shí)將舊城內(nèi)人口向外疏散，實(shí)現(xiàn)“重心”南移；遠(yuǎn)期向西發(fā)展，形成關(guān)中城市群。寫字樓市場(chǎng)雖不如住宅那樣競(jìng)爭(zhēng)激烈，但其競(jìng)爭(zhēng)程度也很不差，好的寫字樓不僅綜合情況好，而且價(jià)格也在一路上揚(yáng)，我市目前甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)銷售價(jià)格達(dá)到每平方米40007000元左右，比普通寫字間貴了大概100300元，其出租價(jià)也在5090元之間，有的打上百元，租賃價(jià)格也在緩步上調(diào)，但上調(diào)幅度不會(huì)太大。因此，星級(jí)酒店一般都把目光緊盯住國(guó)外游客，他們的營(yíng)銷計(jì)劃也基本上為此展開。展會(huì)的發(fā)展已經(jīng)慢慢顯示出不僅局限于行業(yè)產(chǎn)品、人才、醫(yī)藥等傳統(tǒng)產(chǎn)品的交流展示，更體現(xiàn)了一種新的趨勢(shì)，如新產(chǎn)品推介展示、個(gè)人畫展、藝術(shù)品展、建筑規(guī)劃展等很強(qiáng)專業(yè)性的展覽，我市雖說舉辦這樣的展覽很少，但也出現(xiàn)一些個(gè)別性的展覽，如在陜西圖書館舉行的個(gè)人畫展，參觀人數(shù)很多，這說明我市居民很喜歡舉行這樣的展覽，市場(chǎng)機(jī)會(huì)是有的，看你怎么挖掘啦，從客觀上說我市還缺乏必要的展覽設(shè)施來承載這些展覽，因此發(fā)展更專業(yè)的展會(huì)是市場(chǎng)大勢(shì)所趨。甲級(jí)寫字間在市場(chǎng)上受到關(guān)注也不足為奇。3）、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，需要的是快捷的信息和交流的平臺(tái)，因此從發(fā)達(dá)城市的商務(wù)酒店來好看，一個(gè)好的商務(wù)酒店應(yīng)具有便利交通離金融、商貿(mào)中心近，功能設(shè)施完善的商務(wù)中心，能收發(fā)郵件、傳真、全球信息共享，其中一些住陜辦事機(jī)構(gòu)很喜歡這類星級(jí)酒店，我市現(xiàn)有的星級(jí)酒很少能具備這么完善的設(shè)施，市場(chǎng)也需要這樣的設(shè)施齊備的商務(wù)星級(jí)酒店，來滿足居住、辦公的商務(wù)一體化。寫字間上再定位是太籠統(tǒng)，定位模糊，趨同現(xiàn)象嚴(yán)重，致使在商業(yè)環(huán)境、外觀、地段上不同，沒有很專業(yè)的行業(yè)寫字間，在高新開發(fā)區(qū)新出來很多專門為IT行業(yè)開發(fā)的寫字間，如西安高薪開發(fā)區(qū)軟件園、成功空間等專業(yè)寫字間的出現(xiàn)，必將使寫字間在功能上劃分更細(xì)、更專業(yè)。會(huì)議經(jīng)濟(jì)作為一個(gè)嶄新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)出現(xiàn)，對(duì)拉動(dòng)一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有很大的幫助，我市會(huì)議展覽這幾年發(fā)展也很快，每年都要舉辦五六十次左右的展覽，有些展覽因?yàn)闊o合適的專業(yè)場(chǎng)館而無法舉行，且舉辦展覽的地方僅2個(gè)，市場(chǎng)容量沒能發(fā)揮到準(zhǔn)大。商務(wù)投資型酒店成為市場(chǎng)上的寵兒，國(guó)際級(jí)酒店管理集團(tuán)紛紛在我國(guó)進(jìn)行布點(diǎn)和對(duì)部分四星級(jí)以下酒店進(jìn)行改造是其上升為四星級(jí)以上，都會(huì)使酒店投資再掀高潮，國(guó)際銀行卡聯(lián)盟與酒店的合作加強(qiáng)都促使酒店業(yè)蓬勃發(fā)展。而專業(yè)的私人收藏展覽在西安很少有，因此其價(jià)格水平無法估計(jì)，向個(gè)人藝術(shù)、畫展等其費(fèi)用也是很高的，是按一個(gè)展期收費(fèi)。會(huì)議展覽是一個(gè)特殊的行業(yè)，它對(duì)場(chǎng)所的要求很高，從我市舉辦的展覽情況來看，組織機(jī)構(gòu)一般以一個(gè)平方1030元/展期的價(jià)格拿到手，然后以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)展位1200—20000元/展期不等價(jià)格出租，專業(yè)性很強(qiáng)的展覽價(jià)格可能更高一些。大部分寫字間都是先租后賣，若大的商業(yè)環(huán)境好，企業(yè)首先會(huì)考慮買下來。物業(yè)費(fèi)用在57元/平方米之內(nèi)，僅包含垃圾、電梯、公共綠化，而水、電、空調(diào)、暖氣等另行計(jì)費(fèi)。從目前市場(chǎng)上現(xiàn)有的四星、五星級(jí)酒店來看其基本出租價(jià)在300—1000元/天之間（標(biāo)間），而行政套間價(jià)格在1200—1680元/天間，價(jià)格水平基本上符合市場(chǎng)所需。因此專業(yè)、特殊的展場(chǎng)是未來市場(chǎng)需求的重點(diǎn)，也將是市場(chǎng)發(fā)展的方向。需求量都在以每年10%的比例增長(zhǎng)。 在對(duì)甲級(jí)寫字樓需求上，越來越多的企業(yè)希望有設(shè)施齊全的商務(wù)中心，提供十分完善的商務(wù)服務(wù)和個(gè)性化服務(wù)，專業(yè)化寫字樓來滿足行業(yè)特殊需求。西安現(xiàn)有的50多家星級(jí)酒店的出租率均在85％以上，有些交通便利、價(jià)位適中的星級(jí)酒店更是早早就高掛出“客滿”的“免戰(zhàn)牌”。由此可以看出，專業(yè)的商務(wù)酒店是為商務(wù)人士提供一個(gè)信息交流的平臺(tái)，了解信息的窗口，因此從這個(gè)層面上來說，市場(chǎng)急需專業(yè)型商務(wù)酒店的出現(xiàn)，并要具有星級(jí)酒店的管理與服務(wù)模式。由于西安是一個(gè)國(guó)際化的旅游大都市，來此旅游的國(guó)內(nèi)外賓客數(shù)以百萬計(jì)，從市場(chǎng)細(xì)分的角度而言，星級(jí)酒店這一經(jīng)營(yíng)策略無可厚非，而且事實(shí)證明也是相當(dāng)成功的。但是我市會(huì)展僅限于舉辦大型展覽會(huì)，而缺乏較專業(yè)的專業(yè)展覽場(chǎng)所，如私家收藏展、專業(yè)（特殊）行業(yè)交流展覽等這也說明我市在會(huì)展經(jīng)濟(jì)方面仍有市場(chǎng)空缺帶挖掘。內(nèi)容涉及及農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、建筑、醫(yī)療、設(shè)備、汽車、藥材、棉紡、服裝、人才、住宅、美容、化妝、禮品、廣播影視等行業(yè)，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)綜合效益11億元，財(cái)政收入6000多萬元。 展會(huì)經(jīng)濟(jì)作為新生事物出現(xiàn)也是近幾年的事，但是其所帶來的效應(yīng)去無法估量，會(huì)展經(jīng)濟(jì)能夠促進(jìn)培育新興產(chǎn)業(yè)群，它不僅可以帶動(dòng)我市旅游、餐飲、住宿、交通、購(gòu)物、廣告等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且可以促進(jìn)我市工業(yè)的振興，形成旅游、科技、商貿(mào)、工業(yè)與會(huì)展互動(dòng)、共興的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為我市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。這種現(xiàn)象十分清楚地說明西安酒店業(yè)需要更多的星級(jí)酒店來開發(fā)和贏得市場(chǎng)。這都需要