商務(wù)大廈房地產(chǎn)市場分析報告-文庫吧資料
2024-08-16 10:42本頁面
【正文】 州市有大量寫字樓出現(xiàn)，金茂財富大廈、恒茂國際商務(wù)中心等中高檔寫字樓相繼推出，但相比較，我們的項目現(xiàn)已開始灌鑄底板，工程進度的優(yōu)勢，可在市場上占得先機。 F、快速的項目工程建設(shè)進度： 金凱隆房地產(chǎn)開發(fā)公司依托于徐州飯店，坐落在車站北側(cè)的徐州飯店，在徐州有極高的知名度和美譽度。 E、品牌積累 經(jīng)過近二十年的發(fā)展，金凱隆商務(wù)大廈周邊已形成較為成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)，中小賓館業(yè)、相關(guān)服務(wù)業(yè)、以及與鐵路、公路運輸相關(guān)的服務(wù)行業(yè)星羅棋布，形成了較為獨特的市場需求。 D、成熟的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)最后是中/低檔賓館長包房,其余所謂寫字樓不在本次調(diào)查范圍之內(nèi),以上所提具體長包房價格見附表表：略七 徐州目前以泛亞大廈,嘉利國際酒店,成功大廈寫字樓租金最高,每平米每月50至68元不等。表：略徐州市內(nèi)商務(wù)辦公相對集中在泛亞大廈(最小使用面積約二十三平方米),成功大廈(最小使用面積約六十二平方米),盛佳大廈(最小使用面積約三十五平方米)之中,一般租用面積在五十至三百方之間,. 區(qū)域租金水平調(diào)查公交總站,離本案不足三百米的長途汽車總站和銅山汽車站,以及近在咫尺的火車站共同構(gòu)成了徐州市整個內(nèi)外交通樞紐.區(qū)域商務(wù)辦公調(diào)查途經(jīng)本案的公交車有0/55/46/47/62路。 規(guī)劃中的火車站東廣場建設(shè)以及火車站西廣場改造工程將進一步改善項目的交通條件,提升項目價值.二公共交通:本項目南北有兩個公交總站，南面公交總站(離本案約二百米范圍內(nèi))始發(fā)的公交車有1/18/19/20/50/58/68/11路。 本案地處火車站廣場,北面是朝陽市場,西邊是白云大廈,人員相當(dāng)繁雜,對項目有不少影響.項目道路條件調(diào)查 總體狀況一原有房地產(chǎn)項目尾盤,重新包裝裝修后進入市場,最具代表的是淮海路和西安路交叉口農(nóng)行大樓,西安路浦一大廈,牌樓附近寫字樓,以及沿淮海路,該類型寫字樓供應(yīng)量超過二十萬方,但其中超過百分之五十為單位定向需求.二完全市場化建設(shè)的較高標準的寫字樓放量涌現(xiàn),根據(jù)市政府年初審定的項目,今年在建和即將開工的寫字樓將超過二十五萬方,徐州恒茂國際大廈,徐州金茂大廈,財富大廈,帝都大廈，金地商都二期商務(wù)樓,貴邦星座,公交大廈的相繼建設(shè)和投入使用,將極大地提升整個徐州市商務(wù)辦公檔次,同時也促使徐州寫字樓市場競爭加劇,寫字樓市場必然面臨一個重新洗牌,重新定位的過程.三徐州市各大中高檔賓館瓜分了部分徐州市寫字樓市場,用中高檔賓館房間作為辦公寫字樓,是許多企業(yè)體現(xiàn)實力常用的方法,嘉利國際酒店、漢園賓館、蘇源賓館等高檔賓館均有近百分之五到十的長包房,而在火車站廣場周邊各家中低檔賓館(招待所)中,長包房的比例更高,詳細情況見附表一 表：（略） 周邊環(huán)境污染調(diào)查 項目（本案）市場調(diào)查六 在中檔寫字樓這個層面中，貴邦星座、公交大廈因比較及時、有力地推出市場，并比較好地尊重市場規(guī)律，已贏得了一定的市場份額，但同時推出的蘇堤大廈、新都大廈，因為沒有良好的整體策劃和包裝，市場反應(yīng)就不理想。 特點：地段優(yōu)勢 開發(fā)商：徐州天信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 特點：地段優(yōu)勢 其他：期房未1樓盤名稱：徐州財富大廈 樓盤所處位置：淮海路蘇源賓館西 預(yù)計銷售/出租率；2號、4號、5號還有部分余房，地下室全部售出1樓盤名稱：徐州金茂大廈 戶型面積：主體68米，進深20米 售價/租價：5000元/平方米 商住房價格偏高，戶型不佳。 銷售狀況不佳， 特點：該樓以商住房為主，純商業(yè)房兩層， 樓盤所處位置：夾河街中山北路口 開發(fā)商：泰山房地產(chǎn)開發(fā)公司 預(yù)計銷售/出租率：已定6套，還未售1樓盤名稱：黃河景園 戶型面積：開間8米，進深14米，148平方米左右 售價/租價：售價未定 5A智能化系統(tǒng)，預(yù)留充足的辦公升級空間。 特點：屬于西部商業(yè)圈，價位與同等競爭樓相比偏低； 樓盤所處位置：淮海西路 開發(fā)商：公交集團 預(yù)計銷售/出租率：營業(yè)房50%1樓盤名稱：公交大廈 戶型面積：128平方米 售價/租價：售價6500元10000元 特點：成熟區(qū)域，精裝修。 樓盤所處位置；歐洲廣場隔壁 開發(fā)商：上海浦一 預(yù)計銷售/出租率：商鋪銷售達70%樓盤名稱；浦一大廈 戶型面積： 二層6000元/平方米 售價/租價：， 特點：地理位置較好，緊鄰海云市場， 樓盤所處位置：中山南路中醫(yī)院北隔壁 開發(fā)商：華翔房產(chǎn) 戶型面積:期房未定樓盤名稱：山水信息港 售價/出價：未定 特點：東站商圈 樓盤所處位置：汽車東站、青年路 開發(fā)商：彭龍房產(chǎn) 戶型面積:期房未定樓盤名稱：彭龍大廈 南鄰風(fēng)景區(qū)和文教區(qū)、北靠商業(yè)區(qū)， 樓盤所處位置：和平路和解放路交叉口西北角 預(yù)計銷售/出租率：不詳樓盤名稱：帝都大廈 戶型面積：37平方米700平方米 售價/租價：未交付 特點；地段優(yōu)勢，完全租賃 樓盤所處位置：中山北路 預(yù)計銷售/出租率；90%樓盤名稱：中山大廈/國貿(mào)商務(wù) 戶型面積：， 小戶型，資金總投入不大， 低廉的物管費是個隱患。 1至4層商、5至8層寫字樓、9至26層商住。 目前租憑狀況一般。 特點：戶型一般，停車位不足， 樓盤所處位置：中山南路 開發(fā)商：華港房地產(chǎn)開發(fā)公司 預(yù)計銷售/出租率：出租率90%樓盤名稱：成功大廈 戶型面積：23平方米98平方米 售價/租價：租金68元/平方米徐州現(xiàn)有商務(wù)樓主要有：樓盤名稱：泛亞大廈 競爭對手市調(diào)情況這表明，徐州市目前商務(wù)辦公樓與市場需求相脫節(jié)，寫字樓市場目前面臨如何調(diào)整自己的定位，以跟上市場需求的步伐。 商務(wù)辦公發(fā)展概況我市嚴格意義上沒有一流的商務(wù)辦公場所，目前大家所推崇的泛亞大廈、成功大廈因其設(shè)計、建造年代相對較早，許多配套（特別是車位的配套）不能滿足現(xiàn)代人們對寫字樓的需求，徐州一流商務(wù)辦公樓租金呈現(xiàn)居高不下的局面，但其內(nèi)部設(shè)施又不符合其高價位的租金，租金價格與其使用價值有些偏離。 品牌蘊含的獨特效應(yīng)引發(fā)的號召力能有效拉動市場，擺脫樓盤區(qū)域上的限制而吸引客源。 品牌已開始呈現(xiàn)其附加值 從前幾年規(guī)劃設(shè)計一味追求強調(diào)出面積，違規(guī)上面積，實際施工再上面積，商務(wù)樓大堂不考
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