【正文】 套全的優(yōu)勢(shì)，但缺乏一種生活意境的塑造。目前國(guó)內(nèi)流行的西式風(fēng)格還是歐式的多點(diǎn)，歐式建筑給人高貴、典雅之感，又不失時(shí)尚、浪漫之情。我們可以在萬(wàn)科、當(dāng)代已經(jīng)吸引全市關(guān)注的板塊基礎(chǔ)上，創(chuàng)新一條有別于它們的風(fēng)格。歐式：本案周邊最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是當(dāng)代國(guó)際花園、萬(wàn)科魅力之城、萬(wàn)科城市花園、坐標(biāo)城、錦繡龍城、芭比倫堡、青江山水。對(duì)于本案周邊而言，沒(méi)有任何天然資源，不存在任何山、水、湖等景致，其他樓盤(pán)也都是內(nèi)部造景，但景觀沒(méi)有鮮明的特色。針對(duì)這種情況，本項(xiàng)目在前期推廣時(shí)應(yīng)將宣傳重點(diǎn)放在擴(kuò)大“科技園板塊”的知名度和公眾認(rèn)知度上，以便盡快普及“科技園板塊”的公眾到達(dá)率，擴(kuò)展?jié)撛诳腿喝藬?shù)。n 選房心理偏好：項(xiàng)目影響程度要求交通較強(qiáng)交通暢通，生活便利位置較強(qiáng)離主城區(qū)較近，周圍相關(guān)配套成熟戶型較強(qiáng)中、小戶型比較受歡迎價(jià)格較強(qiáng)對(duì)總價(jià)比較敏感，單價(jià)可接受較高價(jià)位環(huán)境較強(qiáng)希望能有較好的景觀資源與娛樂(lè)空間現(xiàn)場(chǎng)包裝較強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝的好壞與否影響其對(duì)樓盤(pán)的印象物業(yè)管理較強(qiáng)希望得到專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，安全型要求較高工程進(jìn)度一般 希望是現(xiàn)房，或者是準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)展商形象一般品牌開(kāi)發(fā)商號(hào)召力強(qiáng)些廣告模式一般一般都是看廣告后才買(mǎi)房付款方式一般大多數(shù)要求是按揭的方式樣板間一般樣板房能給購(gòu)房者以更好的想想空間法律條文一般希望購(gòu)房在法律沒(méi)有任何問(wèn)題：銷售許可證、預(yù)售證等等n 具體戶型面積偏好：一房50㎡90㎡投資客、科技園內(nèi)年輕白領(lǐng)二房90㎡120㎡周邊居民、投資客、企事業(yè)單位年輕職工、科技園內(nèi)中高層管理人員三房120㎡140㎡經(jīng)商人士、私營(yíng)業(yè)主、周邊學(xué)校等中層人士，企業(yè)中級(jí)管理人員等結(jié)論：由于目前光谷片區(qū)的科技園板塊仍處于成長(zhǎng)階段，較周邊成熟板塊而言，未能形成較高知名度。基于自主需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)以及宏觀調(diào)空政策影響被消化，客戶群體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷受外界影響較大，開(kāi)發(fā)企業(yè)的炒作加上價(jià)格以及促銷手段的刺激下，購(gòu)房過(guò)程中極容易形成購(gòu)房沖動(dòng)。在滿足物質(zhì)基礎(chǔ)的同時(shí)還需要 一定的精神文化消費(fèi)支撐。n 職業(yè)特征：主要為工作穩(wěn)定的工薪階層。n 家庭構(gòu)成：以三口之家為主，或目前與老人同住的青年一代，周邊住地拆遷戶。n 居住區(qū)域：居住在本區(qū)域或周邊，與光谷片區(qū)有一定地緣性，對(duì)本案地塊將來(lái)的發(fā)展有信心。因武漢公共交通發(fā)達(dá)，公交也是本案客群出行的主要交通工具。n 收入水平：收入水平較高，家庭年收入在6萬(wàn)元以上且較穩(wěn)定，有一定財(cái)富積累，子女購(gòu)房有父母支持。各種優(yōu)美的景觀等等都是會(huì)產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲的出發(fā)點(diǎn)，喜歡與風(fēng)景為鄰，和大自然共處——對(duì)社區(qū)整體環(huán)境比較注重，喜歡室內(nèi)空間的舒適、創(chuàng)新——配套設(shè)施與物業(yè)服務(wù)方面的質(zhì)量要求高，客戶住進(jìn)社區(qū)的時(shí)候希望既能在小區(qū)生活中享受大自然的寧?kù)o與舒適，同時(shí)又要能擁有生活上的一切便利。目標(biāo)客群年齡23——38歲為主流，35歲左右為主，少部分4550歲人群目標(biāo)客群職業(yè)客戶的職業(yè)科技園企業(yè)員工、高校老師以及周邊私營(yíng)業(yè)主、從事金融、IT業(yè)、旅游業(yè)、外貿(mào)業(yè)等較高收入人群為主，部分是其他區(qū)域的剛性需求的人群。賣(mài)點(diǎn) 買(mǎi)點(diǎn)高知性人文生活環(huán)境，升值空間不可估量四通八達(dá)中環(huán)線成型提供最暢捷交通；近距離接近工作地，方便省心更舒適美輪美奐內(nèi)景設(shè)計(jì)與外景規(guī)劃提升居住美感與榮耀感；歐式小鎮(zhèn)生活情調(diào)主打，讓居住與格調(diào)生活零距離；社區(qū)完美配套，足不出戶滿足生活各種所需豐富選擇中意戶型舒適居住體貼到家，讓居住更享舒適科技創(chuàng)新品質(zhì)保證，專家物業(yè)讓居家生活充滿幸福；專注品質(zhì)建筑，為居住提供品牌保證；位于光谷核心區(qū)域中環(huán)線成型，交通暢達(dá)科技產(chǎn)業(yè)園支撐匠心制造內(nèi)部園林景觀與外部規(guī)劃：片區(qū)規(guī)劃品質(zhì)高、功能完善30萬(wàn)方大社區(qū)規(guī)模優(yōu)勢(shì)物業(yè)形態(tài)齊備戶型豐富，符合市場(chǎng)主流需求完備配套：集中供暖、供冷氣、24小時(shí)熱水科技建筑集團(tuán)品牌優(yōu)勢(shì)第三章 項(xiàng)目定位一、客群定位2338歲科技園內(nèi)白領(lǐng)高新區(qū)企業(yè)職工中高層管理人員關(guān)聯(lián)行業(yè)從業(yè)者城市新移民私人企事業(yè)主自住，多為首次置業(yè)，未來(lái)可用于投資本地先富村民高校教職工二次置業(yè)，改善生活品質(zhì) 以及投資需求（一）客群擬定：興趣愛(ài)好：◆旅游 ◆泡吧◆SHOPPING ◆速食/素食/西餐/咖啡◆上網(wǎng) ◆戶外運(yùn)動(dòng)◆DIY ◆朋友歡聚情感訴求：◆獨(dú)立 ◆個(gè)性/熱愛(ài)自由◆崇尚簡(jiǎn)約 ◆文化◆思想前衛(wèi) ◆自信◆激情/創(chuàng)造性 ◆實(shí)用主義◆即時(shí)享受 ◆珍藏理想職業(yè)特征：◆創(chuàng)意行業(yè) ◆信息咨詢◆商業(yè)藝術(shù) ◆網(wǎng)絡(luò)/IT◆媒體 ◆貿(mào)易◆機(jī)關(guān)公務(wù)員 ◆金融證券◆服務(wù)行業(yè) ◆自由職業(yè)者人群特征：◆擁有較高學(xué)歷，◆年齡集中在23－38，“70”“80”后◆收入水平較高，城市中層人士◆二人或三口之家居多◆追求品質(zhì)生活，崇尚健康目標(biāo)客群來(lái)源■ 周邊富士康、中芯國(guó)際等大型科技企業(yè)員工，其他科技園企業(yè)員工、周邊高校老師將構(gòu)成本項(xiàng)目相當(dāng)龐大的主力客群；■ 項(xiàng)目周邊私營(yíng)業(yè)主、從事金融、IT業(yè)、旅游業(yè)、外貿(mào)業(yè)等收入較高的人群將是本項(xiàng)目的延伸客群；■ 光谷片區(qū)相鄰的青山和洪山等區(qū)域部分人群很有可能成為本項(xiàng)目的潛在客群；本項(xiàng)目的創(chuàng)造性客群將主要是通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新和集團(tuán)的品牌宣傳被吸引而來(lái)的全市性人群。小鎮(zhèn)：武漢全新的居住理念、生活理念，生活在這里，享受不一樣的生活情趣。經(jīng)由SWOT分析，我們提出以下項(xiàng)目發(fā)展策略：“資源整合，建立優(yōu)勢(shì)”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略 “文化營(yíng)銷，顯化價(jià)值”的市場(chǎng)營(yíng)銷策略“引入標(biāo)準(zhǔn)，提升品質(zhì)”的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)策略 “盡快入市，快速銷售”的風(fēng)險(xiǎn)控制策略三、賣(mài)點(diǎn)與買(mǎi)點(diǎn)提煉 本案核心價(jià)值點(diǎn)和立基點(diǎn)：光谷中心區(qū)域，歐式小鎮(zhèn)，內(nèi)部森林景觀光谷中心：升值潛力巨大，中環(huán)線匯聚、科技產(chǎn)業(yè)園提供支撐。在本案所在區(qū)域受市場(chǎng)追捧的過(guò)程中，將可能面臨更多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的加入。隨著武漢城市規(guī)模的迅速擴(kuò)張，第一條全立交的快速的城市環(huán)線——中環(huán)線成型，將對(duì)武漢三鎮(zhèn)格局而言形成巨力推動(dòng)，中環(huán)線的形成將會(huì)帶來(lái)前所未有的改變。1產(chǎn)業(yè)支撐：周邊多家高新技術(shù)企業(yè)和高校先期入駐，同時(shí)距離富士康大型工業(yè)園、中芯國(guó)際工業(yè)園、藏龍科技園等新興科技園區(qū)，帶來(lái)更多的穩(wěn)定的較高收入人群；12 、集團(tuán)品牌優(yōu)勢(shì)：作為武漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)前20強(qiáng)之一，已通過(guò)前期樓盤(pán)的成功開(kāi)發(fā)，獲得了較高的市場(chǎng)形象，擁有一批忠實(shí)的品牌擁護(hù)者，后期品牌號(hào)召力呈上升趨勢(shì)。小區(qū)內(nèi)俱樂(lè)部，幼兒園，高級(jí)會(huì)所，游泳池，酒店，超市一應(yīng)俱全。其中一期推出11棟小高層、高層，%，總戶數(shù)2405，車位共計(jì)1250個(gè)（二）、小區(qū)物業(yè)形態(tài)小區(qū)的物業(yè)形態(tài)為純板式結(jié)構(gòu)的小高層和高層，戶型面積跨度大，種類齊全（三）、小區(qū)配套小區(qū)內(nèi)設(shè)有四星酒店，俱樂(lè)部，幼兒園，游泳池，森林廣場(chǎng)，鐘樓，底商 超市（四）、小區(qū)景觀設(shè)計(jì)人工水系貫穿整個(gè)小區(qū)，自然劃分小區(qū)組團(tuán)，園林景觀精致典雅，小品景觀應(yīng)接不暇，超大的花園廣場(chǎng)彰顯大氣。（八）、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析總結(jié)■ 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)打造的都是社區(qū)大盤(pán)，配套設(shè)施較為完善■ 產(chǎn)品之間競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，誰(shuí)先抓住客戶的心誰(shuí)就是最大的贏家■ 景觀設(shè)計(jì)與小區(qū)規(guī)劃趨同，園林、綠化加水系景觀設(shè)計(jì)成為主打■ 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品品質(zhì)間的距離越來(lái)越小，價(jià)格導(dǎo)向、環(huán)境導(dǎo)向逐漸淡化■ 大品牌、好口碑、定位新穎準(zhǔn)確的產(chǎn)品將備受購(gòu)房者的青睞■ 各個(gè)樓盤(pán)都重視樓盤(pán)本身的文化注入，強(qiáng)調(diào)提供高品質(zhì)文化知性的居住生活環(huán)境（九）、項(xiàng)目建議經(jīng)過(guò)上面對(duì)光谷各樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)及概念的分析我們可以看出：光谷大部分樓盤(pán)根據(jù)本區(qū)域客群的特點(diǎn)都不約而同的提出了“知性、文化”路線，例如光谷坐標(biāo)城的“思想第一城”概念，錦繡龍城的“生態(tài)人文城”概念，說(shuō)明“知性”“文化”路線是我們所擬定的客群樂(lè)于接受的。（五）各競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)核心賣(mài)點(diǎn)及核心概念對(duì)比樓盤(pán)名稱光谷坐標(biāo)城錦繡龍城清江山水萬(wàn)科魅力之城芭比倫堡當(dāng)代國(guó)際花園核心賣(mài)點(diǎn)最具國(guó)際氣質(zhì)的光谷24小時(shí)供暖大社區(qū)80萬(wàn)方坡地公園社區(qū)74萬(wàn)方純現(xiàn)代原創(chuàng)生活城大型魅力生活住區(qū)玲瓏空間、魔幻天地光谷首府60萬(wàn)方別墅級(jí)國(guó)際居住區(qū)核心概念思想第一城生態(tài)人文城新都市主義之城新城市主義新古典主義城市別墅（六）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中，周邊配套以及小區(qū)配套是否健全成為爭(zhēng)奪市場(chǎng)的關(guān)鍵點(diǎn)周邊配套較完善樓盤(pán)樓盤(pán)名稱配套設(shè)施芭比倫堡學(xué)校：中建三局幼兒園、光谷小學(xué)、華師一附小、光谷實(shí)驗(yàn)中學(xué)華師一附中（初中部、高中部）等超市：關(guān)山超市，曙光超市，魯廣超市，中百超市、蘇寧電器、工貿(mào)家電等銀行:招商銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、民生銀行等醫(yī)院：武漢融達(dá)醫(yī)院、關(guān)山醫(yī)院、東湖醫(yī)院、武漢市長(zhǎng)動(dòng)醫(yī)院、湖北省中醫(yī)院商業(yè)：小區(qū)配套商業(yè)街、魯廣15萬(wàn)平米商業(yè)街小區(qū)配套：高8米的原生態(tài)坡地、水系、籃球場(chǎng)等錦繡龍城學(xué)校: 中南財(cái)經(jīng)政法幼兒園、光谷實(shí)驗(yàn)小學(xué)、魯巷小學(xué)、中南民族大學(xué)附屬小學(xué)、關(guān)山中學(xué)綜合商場(chǎng):魯巷廣場(chǎng)、蘇寧電器銀行:工商銀行、建設(shè)銀行、民生銀行醫(yī)院:東湖醫(yī)院光谷門(mén)診部、關(guān)山醫(yī)院清江山水學(xué)校：小區(qū)內(nèi)幼兒園、光谷小學(xué)、華師一附小、光谷實(shí)驗(yàn)中學(xué)華師一附中（初中部、高中部）等超市：關(guān)山超市，曙光超市，魯廣超市，中百超市、蘇寧電器、工貿(mào)家電等銀行:工行、農(nóng)行、建行、民行等醫(yī)院：關(guān)山醫(yī)院、東湖醫(yī)院、武漢市長(zhǎng)動(dòng)醫(yī)院、湖北省中醫(yī)院商業(yè)：小區(qū)配套商業(yè)街、3000平米大超市、魯廣15萬(wàn)平米商業(yè)街小區(qū)配套：2萬(wàn)方人工湖、幼兒園、商業(yè)街、會(huì)所等光谷坐標(biāo)城超市：關(guān)山超市，曙光超市，魯廣超市，中百超市等等銀行：工行，建行，農(nóng)行，民生銀行，招商銀行等等醫(yī)院：省中醫(yī)院，關(guān)山醫(yī)院，東湖醫(yī)院，建設(shè)中的中德醫(yī)院教育：華師幼兒園、光谷六小、光谷實(shí)驗(yàn)小學(xué)、新華師一附中、光山中學(xué)以及華中科技大學(xué)、中南民族大學(xué)等18所高等院校周邊配套不夠完善樓盤(pán)樓盤(pán)名稱小區(qū)配套當(dāng)代國(guó)際花園學(xué)校:湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院，綜合商場(chǎng):魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物中心，中百超市，萬(wàn)家福超市,銀行:中國(guó)銀行，光大銀行，農(nóng)行，建行，工行,醫(yī)院:關(guān)山醫(yī)院，市十二醫(yī)院萬(wàn)科魅力之城學(xué)校：世紀(jì)雙星雙語(yǔ)幼兒園、華師附小城市花園分校商業(yè)：休閑商業(yè)區(qū)、小區(qū)商業(yè)從上面配套對(duì)比看出，當(dāng)前各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目配套都比較重視，即便周邊配套不盡完善的樓盤(pán)也加大了小區(qū)內(nèi)的配套建設(shè)，同時(shí)加大對(duì)周邊政府將會(huì)在此區(qū)域投入大量的配套的宣傳。暖內(nèi)建設(shè)幼兒園，教育配套完善。建筑類別多樣有多層、小高層和高層。此外其賣(mài)點(diǎn)是他的高性價(jià)比和較低的總價(jià)，這對(duì)中低層購(gòu)房者還是有一定的吸引力的。項(xiàng)目的地理位置較理想，出行較方便，周邊有EDS這樣的大企業(yè)。小區(qū)的配套和綠化也一般，但是其定價(jià)是周邊樓盤(pán)中最低的，其戶型也多為精致小戶型小至50平方一房一廳， 大至110平方三房?jī)蓮d。依托其上個(gè)樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，此樓盤(pán)將繼續(xù)受到追捧。一期的樓盤(pán)非常成功，陸續(xù)推出的樓盤(pán)也延續(xù)其良好的勢(shì)頭。當(dāng)代國(guó)際花園項(xiàng)目定位：光谷首府 60萬(wàn)方別墅級(jí)國(guó)際居住區(qū)總體特點(diǎn)：項(xiàng)目體量大，戶型分布廣，涵蓋70——300平米，多種戶型可供選擇，主要有普通多層、退臺(tái)式花園洋房和寬HOUSE且有城市別墅“比弗利”，小區(qū)配套有6萬(wàn)平米運(yùn)動(dòng)公園及 “當(dāng)代藝術(shù)館”，建筑低密度，24小時(shí)供暖。地理位置較理想，出行較方便，周邊有EDS這樣的大企業(yè)。（四）、直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比清江山水 項(xiàng)目定位： 74萬(wàn)方純現(xiàn)代原創(chuàng)生活城總體特點(diǎn)：項(xiàng)目總建筑面積超過(guò)74萬(wàn)平方米，由筑壩工程魯班獎(jiǎng)清江置業(yè)設(shè)計(jì)。（三）、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)供應(yīng)趨勢(shì)樓盤(pán)名稱當(dāng)前供應(yīng)面積未來(lái)供應(yīng)面積清江山水約5萬(wàn)方約60萬(wàn)方當(dāng)代國(guó)際花園約8萬(wàn)方約20萬(wàn)方萬(wàn)科魅力之城約4萬(wàn)方約30萬(wàn)方芭比倫堡約2萬(wàn)方約2萬(wàn)方錦繡龍城約7萬(wàn)方約30萬(wàn)方光谷坐標(biāo)城約3萬(wàn)方（已售完）約7萬(wàn)方合計(jì)29萬(wàn)方149萬(wàn)方與本案競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)當(dāng)前供應(yīng)量也比較大，四個(gè)樓盤(pán)合計(jì)有29萬(wàn)平米，雖然本案暫時(shí)未開(kāi)盤(pán)，但對(duì)本案的目標(biāo)客戶必定形成一定的分流。物業(yè)類型基本都是小高層和多層。（五） 區(qū)域優(yōu)勢(shì)梳理■ 區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，高新企業(yè)不斷的遷入帶來(lái)大量的需求■ 經(jīng)濟(jì)的騰飛帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展，步行街的完工進(jìn)一步完善了板塊內(nèi)商業(yè)的配套■ 城市中環(huán)線成型，助推片區(qū)發(fā)展南移，區(qū)域升值空間巨大■ 地鐵的動(dòng)工交通不再是阻礙區(qū)域發(fā)展的障礙■ 良好的投資環(huán)境吸引了眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，樓盤(pán)品質(zhì)整體提升，百家爭(zhēng)鳴■ 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，樓盤(pán)銷售依然火爆■ 居民素質(zhì)高保證了強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力四、直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析（二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)概況：樓盤(pán)名稱光谷坐標(biāo)城錦繡龍城清江山水萬(wàn)科魅力之城芭比倫堡當(dāng)代國(guó)際花園開(kāi)發(fā)商湖北長(zhǎng)城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司湖北長(zhǎng)城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司湖北清江置業(yè)有限責(zé)任公司武漢市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司武漢宏騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司項(xiàng)目地址東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)