【正文】 套全的優(yōu)勢，但缺乏一種生活意境的塑造。目前國內(nèi)流行的西式風(fēng)格還是歐式的多點(diǎn)，歐式建筑給人高貴、典雅之感，又不失時尚、浪漫之情。我們可以在萬科、當(dāng)代已經(jīng)吸引全市關(guān)注的板塊基礎(chǔ)上，創(chuàng)新一條有別于它們的風(fēng)格。歐式：本案周邊最直接的競爭對手就是當(dāng)代國際花園、萬科魅力之城、萬科城市花園、坐標(biāo)城、錦繡龍城、芭比倫堡、青江山水。對于本案周邊而言，沒有任何天然資源，不存在任何山、水、湖等景致，其他樓盤也都是內(nèi)部造景，但景觀沒有鮮明的特色。針對這種情況，本項目在前期推廣時應(yīng)將宣傳重點(diǎn)放在擴(kuò)大“科技園板塊”的知名度和公眾認(rèn)知度上，以便盡快普及“科技園板塊”的公眾到達(dá)率，擴(kuò)展?jié)撛诳腿喝藬?shù)。n 選房心理偏好：項目影響程度要求交通較強(qiáng)交通暢通，生活便利位置較強(qiáng)離主城區(qū)較近，周圍相關(guān)配套成熟戶型較強(qiáng)中、小戶型比較受歡迎價格較強(qiáng)對總價比較敏感，單價可接受較高價位環(huán)境較強(qiáng)希望能有較好的景觀資源與娛樂空間現(xiàn)場包裝較強(qiáng)現(xiàn)場包裝的好壞與否影響其對樓盤的印象物業(yè)管理較強(qiáng)希望得到專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，安全型要求較高工程進(jìn)度一般 希望是現(xiàn)房，或者是準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)展商形象一般品牌開發(fā)商號召力強(qiáng)些廣告模式一般一般都是看廣告后才買房付款方式一般大多數(shù)要求是按揭的方式樣板間一般樣板房能給購房者以更好的想想空間法律條文一般希望購房在法律沒有任何問題：銷售許可證、預(yù)售證等等n 具體戶型面積偏好：一房50㎡90㎡投資客、科技園內(nèi)年輕白領(lǐng)二房90㎡120㎡周邊居民、投資客、企事業(yè)單位年輕職工、科技園內(nèi)中高層管理人員三房120㎡140㎡經(jīng)商人士、私營業(yè)主、周邊學(xué)校等中層人士，企業(yè)中級管理人員等結(jié)論：由于目前光谷片區(qū)的科技園板塊仍處于成長階段，較周邊成熟板塊而言，未能形成較高知名度?；谧灾餍枨蟮姆€(wěn)定增長以及宏觀調(diào)空政策影響被消化，客戶群體對房地產(chǎn)市場的判斷受外界影響較大，開發(fā)企業(yè)的炒作加上價格以及促銷手段的刺激下，購房過程中極容易形成購房沖動。在滿足物質(zhì)基礎(chǔ)的同時還需要 一定的精神文化消費(fèi)支撐。n 職業(yè)特征：主要為工作穩(wěn)定的工薪階層。n 家庭構(gòu)成：以三口之家為主，或目前與老人同住的青年一代，周邊住地拆遷戶。n 居住區(qū)域：居住在本區(qū)域或周邊，與光谷片區(qū)有一定地緣性，對本案地塊將來的發(fā)展有信心。因武漢公共交通發(fā)達(dá)，公交也是本案客群出行的主要交通工具。n 收入水平：收入水平較高，家庭年收入在6萬元以上且較穩(wěn)定，有一定財富積累，子女購房有父母支持。各種優(yōu)美的景觀等等都是會產(chǎn)生購買欲的出發(fā)點(diǎn)，喜歡與風(fēng)景為鄰，和大自然共處——對社區(qū)整體環(huán)境比較注重，喜歡室內(nèi)空間的舒適、創(chuàng)新——配套設(shè)施與物業(yè)服務(wù)方面的質(zhì)量要求高，客戶住進(jìn)社區(qū)的時候希望既能在小區(qū)生活中享受大自然的寧靜與舒適，同時又要能擁有生活上的一切便利。目標(biāo)客群年齡23——38歲為主流，35歲左右為主，少部分4550歲人群目標(biāo)客群職業(yè)客戶的職業(yè)科技園企業(yè)員工、高校老師以及周邊私營業(yè)主、從事金融、IT業(yè)、旅游業(yè)、外貿(mào)業(yè)等較高收入人群為主，部分是其他區(qū)域的剛性需求的人群。賣點(diǎn) 買點(diǎn)高知性人文生活環(huán)境，升值空間不可估量四通八達(dá)中環(huán)線成型提供最暢捷交通；近距離接近工作地，方便省心更舒適美輪美奐內(nèi)景設(shè)計與外景規(guī)劃提升居住美感與榮耀感；歐式小鎮(zhèn)生活情調(diào)主打，讓居住與格調(diào)生活零距離；社區(qū)完美配套，足不出戶滿足生活各種所需豐富選擇中意戶型舒適居住體貼到家，讓居住更享舒適科技創(chuàng)新品質(zhì)保證，專家物業(yè)讓居家生活充滿幸福；專注品質(zhì)建筑，為居住提供品牌保證；位于光谷核心區(qū)域中環(huán)線成型，交通暢達(dá)科技產(chǎn)業(yè)園支撐匠心制造內(nèi)部園林景觀與外部規(guī)劃：片區(qū)規(guī)劃品質(zhì)高、功能完善30萬方大社區(qū)規(guī)模優(yōu)勢物業(yè)形態(tài)齊備戶型豐富，符合市場主流需求完備配套：集中供暖、供冷氣、24小時熱水科技建筑集團(tuán)品牌優(yōu)勢第三章 項目定位一、客群定位2338歲科技園內(nèi)白領(lǐng)高新區(qū)企業(yè)職工中高層管理人員關(guān)聯(lián)行業(yè)從業(yè)者城市新移民私人企事業(yè)主自住，多為首次置業(yè)，未來可用于投資本地先富村民高校教職工二次置業(yè)，改善生活品質(zhì) 以及投資需求（一）客群擬定：興趣愛好：◆旅游 ◆泡吧◆SHOPPING ◆速食/素食/西餐/咖啡◆上網(wǎng) ◆戶外運(yùn)動◆DIY ◆朋友歡聚情感訴求：◆獨(dú)立 ◆個性/熱愛自由◆崇尚簡約 ◆文化◆思想前衛(wèi) ◆自信◆激情/創(chuàng)造性 ◆實用主義◆即時享受 ◆珍藏理想職業(yè)特征：◆創(chuàng)意行業(yè) ◆信息咨詢◆商業(yè)藝術(shù) ◆網(wǎng)絡(luò)/IT◆媒體 ◆貿(mào)易◆機(jī)關(guān)公務(wù)員 ◆金融證券◆服務(wù)行業(yè) ◆自由職業(yè)者人群特征：◆擁有較高學(xué)歷，◆年齡集中在23－38，“70”“80”后◆收入水平較高，城市中層人士◆二人或三口之家居多◆追求品質(zhì)生活，崇尚健康目標(biāo)客群來源■ 周邊富士康、中芯國際等大型科技企業(yè)員工，其他科技園企業(yè)員工、周邊高校老師將構(gòu)成本項目相當(dāng)龐大的主力客群；■ 項目周邊私營業(yè)主、從事金融、IT業(yè)、旅游業(yè)、外貿(mào)業(yè)等收入較高的人群將是本項目的延伸客群；■ 光谷片區(qū)相鄰的青山和洪山等區(qū)域部分人群很有可能成為本項目的潛在客群；本項目的創(chuàng)造性客群將主要是通過產(chǎn)品創(chuàng)新和集團(tuán)的品牌宣傳被吸引而來的全市性人群。小鎮(zhèn)：武漢全新的居住理念、生活理念，生活在這里，享受不一樣的生活情趣。經(jīng)由SWOT分析，我們提出以下項目發(fā)展策略：“資源整合，建立優(yōu)勢”的市場競爭策略 “文化營銷，顯化價值”的市場營銷策略“引入標(biāo)準(zhǔn)，提升品質(zhì)”的產(chǎn)品開發(fā)策略 “盡快入市，快速銷售”的風(fēng)險控制策略三、賣點(diǎn)與買點(diǎn)提煉 本案核心價值點(diǎn)和立基點(diǎn)：光谷中心區(qū)域，歐式小鎮(zhèn)，內(nèi)部森林景觀光谷中心：升值潛力巨大，中環(huán)線匯聚、科技產(chǎn)業(yè)園提供支撐。在本案所在區(qū)域受市場追捧的過程中，將可能面臨更多競爭對手的加入。隨著武漢城市規(guī)模的迅速擴(kuò)張，第一條全立交的快速的城市環(huán)線——中環(huán)線成型，將對武漢三鎮(zhèn)格局而言形成巨力推動，中環(huán)線的形成將會帶來前所未有的改變。1產(chǎn)業(yè)支撐：周邊多家高新技術(shù)企業(yè)和高校先期入駐，同時距離富士康大型工業(yè)園、中芯國際工業(yè)園、藏龍科技園等新興科技園區(qū)，帶來更多的穩(wěn)定的較高收入人群；12 、集團(tuán)品牌優(yōu)勢：作為武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前20強(qiáng)之一，已通過前期樓盤的成功開發(fā)，獲得了較高的市場形象，擁有一批忠實的品牌擁護(hù)者，后期品牌號召力呈上升趨勢。小區(qū)內(nèi)俱樂部，幼兒園，高級會所，游泳池，酒店，超市一應(yīng)俱全。其中一期推出11棟小高層、高層，%，總戶數(shù)2405，車位共計1250個（二）、小區(qū)物業(yè)形態(tài)小區(qū)的物業(yè)形態(tài)為純板式結(jié)構(gòu)的小高層和高層，戶型面積跨度大，種類齊全（三）、小區(qū)配套小區(qū)內(nèi)設(shè)有四星酒店，俱樂部，幼兒園，游泳池，森林廣場，鐘樓，底商 超市（四）、小區(qū)景觀設(shè)計人工水系貫穿整個小區(qū)，自然劃分小區(qū)組團(tuán)，園林景觀精致典雅，小品景觀應(yīng)接不暇，超大的花園廣場彰顯大氣。（八）、競爭樓盤分析總結(jié)■ 競爭樓盤打造的都是社區(qū)大盤，配套設(shè)施較為完善■ 產(chǎn)品之間競爭愈演愈烈，誰先抓住客戶的心誰就是最大的贏家■ 景觀設(shè)計與小區(qū)規(guī)劃趨同，園林、綠化加水系景觀設(shè)計成為主打■ 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品品質(zhì)間的距離越來越小，價格導(dǎo)向、環(huán)境導(dǎo)向逐漸淡化■ 大品牌、好口碑、定位新穎準(zhǔn)確的產(chǎn)品將備受購房者的青睞■ 各個樓盤都重視樓盤本身的文化注入，強(qiáng)調(diào)提供高品質(zhì)文化知性的居住生活環(huán)境（九）、項目建議經(jīng)過上面對光谷各樓盤賣點(diǎn)及概念的分析我們可以看出：光谷大部分樓盤根據(jù)本區(qū)域客群的特點(diǎn)都不約而同的提出了“知性、文化”路線，例如光谷坐標(biāo)城的“思想第一城”概念，錦繡龍城的“生態(tài)人文城”概念，說明“知性”“文化”路線是我們所擬定的客群樂于接受的。（五）各競爭樓盤核心賣點(diǎn)及核心概念對比樓盤名稱光谷坐標(biāo)城錦繡龍城清江山水萬科魅力之城芭比倫堡當(dāng)代國際花園核心賣點(diǎn)最具國際氣質(zhì)的光谷24小時供暖大社區(qū)80萬方坡地公園社區(qū)74萬方純現(xiàn)代原創(chuàng)生活城大型魅力生活住區(qū)玲瓏空間、魔幻天地光谷首府60萬方別墅級國際居住區(qū)核心概念思想第一城生態(tài)人文城新都市主義之城新城市主義新古典主義城市別墅（六）競爭樓盤中，周邊配套以及小區(qū)配套是否健全成為爭奪市場的關(guān)鍵點(diǎn)周邊配套較完善樓盤樓盤名稱配套設(shè)施芭比倫堡學(xué)校：中建三局幼兒園、光谷小學(xué)、華師一附小、光谷實驗中學(xué)華師一附中（初中部、高中部）等超市：關(guān)山超市，曙光超市，魯廣超市，中百超市、蘇寧電器、工貿(mào)家電等銀行:招商銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、民生銀行等醫(yī)院：武漢融達(dá)醫(yī)院、關(guān)山醫(yī)院、東湖醫(yī)院、武漢市長動醫(yī)院、湖北省中醫(yī)院商業(yè)：小區(qū)配套商業(yè)街、魯廣15萬平米商業(yè)街小區(qū)配套：高8米的原生態(tài)坡地、水系、籃球場等錦繡龍城學(xué)校: 中南財經(jīng)政法幼兒園、光谷實驗小學(xué)、魯巷小學(xué)、中南民族大學(xué)附屬小學(xué)、關(guān)山中學(xué)綜合商場:魯巷廣場、蘇寧電器銀行:工商銀行、建設(shè)銀行、民生銀行醫(yī)院:東湖醫(yī)院光谷門診部、關(guān)山醫(yī)院清江山水學(xué)校：小區(qū)內(nèi)幼兒園、光谷小學(xué)、華師一附小、光谷實驗中學(xué)華師一附中（初中部、高中部）等超市：關(guān)山超市，曙光超市，魯廣超市，中百超市、蘇寧電器、工貿(mào)家電等銀行:工行、農(nóng)行、建行、民行等醫(yī)院：關(guān)山醫(yī)院、東湖醫(yī)院、武漢市長動醫(yī)院、湖北省中醫(yī)院商業(yè)：小區(qū)配套商業(yè)街、3000平米大超市、魯廣15萬平米商業(yè)街小區(qū)配套：2萬方人工湖、幼兒園、商業(yè)街、會所等光谷坐標(biāo)城超市：關(guān)山超市，曙光超市，魯廣超市，中百超市等等銀行：工行，建行，農(nóng)行，民生銀行，招商銀行等等醫(yī)院：省中醫(yī)院，關(guān)山醫(yī)院，東湖醫(yī)院，建設(shè)中的中德醫(yī)院教育：華師幼兒園、光谷六小、光谷實驗小學(xué)、新華師一附中、光山中學(xué)以及華中科技大學(xué)、中南民族大學(xué)等18所高等院校周邊配套不夠完善樓盤樓盤名稱小區(qū)配套當(dāng)代國際花園學(xué)校:湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院，綜合商場:魯巷廣場購物中心，中百超市，萬家福超市,銀行:中國銀行，光大銀行，農(nóng)行，建行，工行,醫(yī)院:關(guān)山醫(yī)院，市十二醫(yī)院萬科魅力之城學(xué)校：世紀(jì)雙星雙語幼兒園、華師附小城市花園分校商業(yè)：休閑商業(yè)區(qū)、小區(qū)商業(yè)從上面配套對比看出，當(dāng)前各個房地產(chǎn)開發(fā)商對項目配套都比較重視，即便周邊配套不盡完善的樓盤也加大了小區(qū)內(nèi)的配套建設(shè)，同時加大對周邊政府將會在此區(qū)域投入大量的配套的宣傳。暖內(nèi)建設(shè)幼兒園，教育配套完善。建筑類別多樣有多層、小高層和高層。此外其賣點(diǎn)是他的高性價比和較低的總價，這對中低層購房者還是有一定的吸引力的。項目的地理位置較理想，出行較方便，周邊有EDS這樣的大企業(yè)。小區(qū)的配套和綠化也一般，但是其定價是周邊樓盤中最低的，其戶型也多為精致小戶型小至50平方一房一廳， 大至110平方三房兩廳。依托其上個樓盤的優(yōu)勢，此樓盤將繼續(xù)受到追捧。一期的樓盤非常成功，陸續(xù)推出的樓盤也延續(xù)其良好的勢頭。當(dāng)代國際花園項目定位：光谷首府 60萬方別墅級國際居住區(qū)總體特點(diǎn)：項目體量大，戶型分布廣，涵蓋70——300平米，多種戶型可供選擇，主要有普通多層、退臺式花園洋房和寬HOUSE且有城市別墅“比弗利”，小區(qū)配套有6萬平米運(yùn)動公園及 “當(dāng)代藝術(shù)館”，建筑低密度，24小時供暖。地理位置較理想，出行較方便，周邊有EDS這樣的大企業(yè)。（四）、直接競爭樓盤對比清江山水 項目定位： 74萬方純現(xiàn)代原創(chuàng)生活城總體特點(diǎn)：項目總建筑面積超過74萬平方米，由筑壩工程魯班獎清江置業(yè)設(shè)計。（三）、未來競爭樓盤供應(yīng)趨勢樓盤名稱當(dāng)前供應(yīng)面積未來供應(yīng)面積清江山水約5萬方約60萬方當(dāng)代國際花園約8萬方約20萬方萬科魅力之城約4萬方約30萬方芭比倫堡約2萬方約2萬方錦繡龍城約7萬方約30萬方光谷坐標(biāo)城約3萬方（已售完）約7萬方合計29萬方149萬方與本案競爭的樓盤當(dāng)前供應(yīng)量也比較大，四個樓盤合計有29萬平米，雖然本案暫時未開盤，但對本案的目標(biāo)客戶必定形成一定的分流。物業(yè)類型基本都是小高層和多層。（五） 區(qū)域優(yōu)勢梳理■ 區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，高新企業(yè)不斷的遷入帶來大量的需求■ 經(jīng)濟(jì)的騰飛帶動商業(yè)的發(fā)展，步行街的完工進(jìn)一步完善了板塊內(nèi)商業(yè)的配套■ 城市中環(huán)線成型，助推片區(qū)發(fā)展南移，區(qū)域升值空間巨大■ 地鐵的動工交通不再是阻礙區(qū)域發(fā)展的障礙■ 良好的投資環(huán)境吸引了眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，樓盤品質(zhì)整體提升，百家爭鳴■ 區(qū)域內(nèi)樓盤價格持續(xù)上揚(yáng)，樓盤銷售依然火爆■ 居民素質(zhì)高保證了強(qiáng)大的購買力四、直接競爭樓盤分析（二）競爭樓盤概況：樓盤名稱光谷坐標(biāo)城錦繡龍城清江山水萬科魅力之城芭比倫堡當(dāng)代國際花園開發(fā)商湖北長城建設(shè)實業(yè)有限公司湖北長城建設(shè)實業(yè)有限公司湖北清江置業(yè)有限責(zé)任公司武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司武漢宏騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司項目地址東湖新技術(shù)開發(fā)