戴德梁行)長沙新河三角洲項目建筑規(guī)劃建議-文庫吧資料
2025-01-25 00:26本頁面
【正文】 650 10% 火車站商圈 900 477 20% 嶸灣商圈 300 180 15% 27 伍家?guī)X商圈 400 240 30% 72 整體項目首層街鋪 目標(biāo)平均租金 ? 平均租金為片區(qū)或項目臨街鋪參考租金的平均水平； ? 權(quán)重比例是根據(jù)參考項目對本項目距離的遠(yuǎn)近，租金影響的程度及可參考性的大少等標(biāo)準(zhǔn)綜合衡量制定； Page 63 A1地塊 業(yè)態(tài)組合 比例 面積 (M2) 目標(biāo)月租價 （元 /㎡） 小計 (萬 ) 均價 （元 /㎡ ） 1層 精品超市 25% 3000 6080 1824 137159 零售（復(fù)式） 3% 300 500600 1518 零售 /便利店 52% 6200 180200 休閑餐飲 21% 2500 80100 2025 2層 零售（復(fù)式） 4% 500 120150 6383 零售 25% 3000 120150 3545 健身中心 25% 3000 5070 1521 纖體中心 13% 1500 5070 KTV 33% 4000 3040 1216 3層 大型餐飲 100% 12022 3040 3648 3040 4層 俱樂部 58% 7000 2535 2535 高級餐廳 17% 2022 2535 57 SPA水療會所 25% 3000 2535 5層 SPA水療會所 100% 12022 2535 3042 2535 月總收入 年總收入 租金預(yù)測 | A1地塊 Page 64 D1地塊 業(yè)態(tài) 比例 面積 (M2) 目標(biāo)月租價 （元 /㎡） 小計 (萬 ) 酒吧 30％ 9000 5060 4554 主題餐廳 20％ 6000 4555 2733 酒吧 +特色餐飲 10％ 3000 5060 1518 大型餐飲 20％ 6000 4050 2430 大型娛樂 20％ 6000 3545 2127 月總收入 132162 年總收入 15841944 租金預(yù)測 | D1地塊 Page 65 65 首期商業(yè)項目收益預(yù)估 租金年收入 (元 ) 平均租金 (元 /月 ) D1 15,840,000 19,440,000 5670 A1 40,452,000 50,760,000 4454 合計 56,292,000 — 70,200,000 (備注 :首期商業(yè)地塊 A1+D1預(yù)期招商業(yè)態(tài)對裝修要求較低 ,故可降低首期建筑成本投入 ) Page 66 各業(yè)態(tài) 工程技術(shù) 條件 要點 Page 67 ? 在業(yè)態(tài)規(guī)劃時，應(yīng)充分考慮將要引進(jìn)的商家其經(jīng)營的業(yè)態(tài)有何特殊的工程技術(shù)要求，包括層高、柱網(wǎng)、結(jié)構(gòu)負(fù)荷、電氣、給水、排水、排煙、消防等方面。 ? 明確開發(fā)者、使用者和消費者之間的關(guān)系。 A1商 業(yè) 內(nèi)部建筑 規(guī) 劃 —— 柱網(wǎng)布局建 議 一般大型商場的柱距為 ,當(dāng)然柱距在一定長度范圍內(nèi)越長越好 ,但建筑成本也會呈正比增長 ,因此 ,考慮符合經(jīng)濟(jì)成本 、 滿足商場定位及業(yè)態(tài)布局需要 的前提下，為使商場內(nèi)有良好的空間感及舒適感，建議最適合柱距為 10M。 ? 停車位 /停車場的布局 。 使消費者或游客從外觀視覺即可感受到進(jìn)入商場購物所帶來的快樂與激情。 2. 同時兩地塊的大型綠化廣場提供戶外綠化及休閑設(shè)施；也為物業(yè)提供更廣、更闊的視野空間及景觀附加值； A1商業(yè)規(guī)劃建議 —— 戶外廣場（ 39M） Page 38 戶外大型廣場設(shè)臵探索 ? 前廣場綠化景觀，成為商場的標(biāo)志性入口，同時有效連接兩館一廳的公共配套，為消費群及周邊居民提供更多的休閑、活動空間，同時為商業(yè)、住宅提供景觀，提升產(chǎn)品附加值，營造了項目建筑的整體形象與濃厚的商業(yè)氛圍，更多的景觀空間讓更多的顧客愿意駐留和購物； ? 大型外廣場，提供城市公共景觀，是市民休閑活動和大型戶外活動之處，如大型戶外巡演、新年倒數(shù)、娛樂嘉年華，成為城市的焦點，也是項目的亮點； Page 39 商場外立面的設(shè)計原則： ? 與商業(yè)定位相符，根據(jù)商業(yè)定位來決定外立面形式及結(jié)構(gòu)，營造一個現(xiàn)代的、時尚的、具有一定品牌號召力的商場； ? 與城市特色相結(jié)合，同時考慮到區(qū)域環(huán)境的特點，進(jìn)行適當(dāng)?shù)某靶栽O(shè)計； ? 要能突出創(chuàng)新性、協(xié)調(diào)性、綜合性、超前性的特點； ? 體現(xiàn)時尚、流行、開放的主題，符合消費者對一個現(xiàn)代商場購物樂趣的期望。 為使進(jìn)入停車場的人流迅速上到 P層，同時符合人群的距離心理，建議間隔一定距離設(shè)臵四架自動扶梯。 隨著城市的發(fā)展，私家車出行將成為大眾需求，對汽車特別是對停車位需求的增長成為 城市發(fā)展的必然趨勢；對商業(yè)來說，充足的停車位已會成為保持未來競爭力的因素，因此對停車場的設(shè)臵不僅立足于現(xiàn)狀，應(yīng)著眼于未來發(fā)展的需求，才能持續(xù)地保持商業(yè)的魅力與競爭力； Page 14 地 塊 D1 A1 商場建筑面積（ M2） 約 2022030000 約 6000070000 停車位數(shù)（個） 約 200300 約 600700 停車場面積（ M2） 約 60009000 約 1800021000 停 車 位的建筑面 積 以 30M2計 算 首期商場總體規(guī)劃 —— 停車場設(shè)臵建議 1. 考慮城市的汽車需求趨勢、項目定位、業(yè)態(tài)及目標(biāo)群體的特性，建議首期商業(yè)每 100M2配一停車位； 2. 一個標(biāo)準(zhǔn) 的停車面積約為 15M2， 加上停車場內(nèi)的車道、公共設(shè)臵及設(shè)備房所占用的面積灘分，停車位的建筑面積約為 30M2； 初步估算首期項目商場營運所需停車場面積： Page 15 首期商場總體規(guī)劃 —— 停車場設(shè)臵建議 ? 根據(jù)在成熟商圈運營成功的高級寫字樓的停車場設(shè)臵，一般 10萬 M2以上的高級實際寫字樓配 400左右停車位； ? 由于酒店對固定停車的需求不大，一般以臨時性停車需求為主，同時酒店的車位換轉(zhuǎn)很快，可以共享商場（錯開使用時間）解決對特殊情況的處理，因此不需要對酒店設(shè)臵更多停車位； 對首期商業(yè)的寫字樓與酒店的停車位面積作出初步的估算： A1地塊 建筑面積（ M2） 面積 /停車位比例 需停車位個數(shù)（個） 停車位面積（ M2） 高
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