【正文】 ??????41445111111i ntirrraiaV? ? ? ? ? ? ? ? ? ?%811%8111%8300%81280%81250%81220%81200???????????????????? ?第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 167。市場分析顯示，其未來前 4年的凈收益分別為 200萬元、 220萬元、 250萬元、 280萬元；第 5年開始經(jīng)營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在 300萬元左右，該類房地產(chǎn)的還原利率為 8%。 ? ? ? ??? ????t1ittiir1Vr1aV? ? ? ?? ?? ? 22 %101%101%101%10155??????? VV萬元1 1 0 0?V第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 七、有效毛收入與運營費用的變化不同 設： Ai—— 每一期的經(jīng)營收入； Ci—— 每一期的經(jīng)營費用， 則： ai=Ai－ Ci ? ? ? ?? ?? ? ????niniiiiirCrAV1 1 11第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 Ai每一期以一定的比率 gA遞增， Ci 每一期以一定的比率 gC遞增，且收益年限為 n ???????? ??????????????????? ???????????nCCnAA r1g11grCr1g11grAVAi每一期不變， Ci 每一期以一定的比率 gC遞減，且收益年限為 n ? ? ???????? ????????????????????nCCn rggrCrrAV111111Ai每一期以一定的數(shù)額 b遞增， Ci 每期固定不變，且收益年限為無限年 rCrbrAV2 ??????? ??Ai每一期以一定的比率 gA遞增， Ci每一期以一定的比率 gC遞減，且收益年限為無限 CA grCgrAV????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 如下情形，請指出哪些不能使用或有條件使用 CA grCgrAV????CA grCgrAV????CA grCgrAV????CA grCgrAV????A. B. C. D. 第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 516 某房地產(chǎn)預計未來第一年的租金收入為 100萬元，以后每年會在上一年的基礎上遞增 2%；未來第一年的費用為 30萬元，以后每年會在上一年的基礎上遞增 %；收益年限為 45年，還原利率為9%，試評估該房地產(chǎn)的價格。該類房地產(chǎn)的還原利率為 10%。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為 5000元 /㎡ 。 2rbraV ?? %91%982 ???第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 遞減沒有無限年 1?? banbnaa n )1( ???abn ?? )1(第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 五、預知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價格 Vt a1 a2 a3 …… at 0 1 2 3 …… t ? ? ? ? ? ? tttt221r1V.... ..r1a.... ..r1ar1aV????????? ? ? ??? ????tittiirVraV1 11第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 若 t年前的純收益每年相等 ? ? ? ? ttt r1Vr111raV???????????若 t年前的純收益每年按一定比率 g遞增 ? ? tttrVrggraV???????????????? ????? 1111若 t年前的純收益每年按一定數(shù)額 b遞增 ? ? ? ? ? ? tttt rVrrnbrrbraV?????????????????? ??111112第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 例 514 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為 3000元 /㎡ ，年凈收益為 200元 /㎡ ，還原利率為 %。 ???????????????????nr1g11graV 1 2%91%211%2%98 65 ????????????????????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 0 1 2 3 4 …… 19 20 21…… n a1 a2 a3 a …… a a a(1+g) …… 2020332033221)1(1111)1(1)1(11)1()1(1 rrggrarrrarararaV n?????????? ??????????????????????????????1919331933221)1(1111)1(1)1(11)1()1(1 ggagrarrrarararaV n??????????????????????????????????????????2020332033221)1(1111)1()1(1)1(11)1()1(1 rrggrgarrrarararaV n?????????? ???????????????????????????????第五章 收益法 房地產(chǎn)估價 四、純收益按一定數(shù)額遞增 ? ? ? ?? ?? ? n32 r1b1na......r1b2ar1bar1aV?????????????? ? ? ? nn rrnbrrbraV???????????????? ??11112—— 有限年 2rbraV ?? —— 無限年 0 1 2 3 …… n a a+b a+2b …… a+(n1)b 第五章 收益法 ai=a+(i1)b 房地產(chǎn)估價 例 513 某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的凈收益為 8萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加 1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為 9%。 ? ?? ?平方米元 /%6111%611115005048504850 ?????????