【正文】 。每年根據(jù)考評結(jié)果，適當(dāng)時候進行工資待遇調(diào)整。 3. 實行工資福利等級機制。 每年開展一次 評優(yōu)爭先 活動，從員工中選出一名優(yōu)秀員工。 ㈢激勵機制 、員工的業(yè)績與個人收入掛鉤，給予各級人員與其貢獻相適應(yīng)的報酬。 （ 2） 協(xié)助業(yè)主委員會起草《業(yè)主委員會章程》、《臨時管理規(guī)約》。 （ 4） 在保修期滿時，代表業(yè)主對其產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)進行一次全面的檢查。 （ 2） 在保修期間協(xié)助開發(fā)商解決職責(zé)范圍內(nèi)業(yè)主提出的房屋配套設(shè)施的返修問題。 組員 4：負責(zé)前期介入 隱蔽工程的跟進工作，掌握隱蔽工程的走向，了解各種設(shè)施設(shè)備的安裝情況；參與房屋、設(shè)備的驗收、移交；工程資料的交接及辦理入伙手續(xù)等工作。 組員 2：負責(zé)前期介入的監(jiān)督管理及后勤工作。 副組長：負責(zé)前期介入工作的管理、培訓(xùn)、入伙資料的準備、房屋驗收交接工作。 ④ 財務(wù)收費票證等。 ② ② 核對各房號鑰匙。必須嚴格按以下程序進行。 五、 入伙管理和資料準備 入伙管理歷來是物業(yè)管理工作重點，難度較大。 ，同小區(qū)的交接單位進行正式移 18 交。 ，寫出單項工程驗收報告。 驗收完畢將 驗收結(jié)果記錄在《驗收交接記錄表》中。 ⑵ 工程的主要設(shè)備的實際安裝位置與設(shè)計安裝位置 相 符合。小區(qū)的正式驗收 預(yù)驗收中提出的項目落實后，驗收小組要進行檢查、驗證，如整改合格，則進行正式的小區(qū)驗收。 ，交公司總經(jīng) 理 審查。 。 并清點數(shù)量、安裝位置等。屆時，驗收小組根據(jù)驗收計劃、標(biāo)準（依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗 收標(biāo)準》），按專業(yè)分工進行預(yù)驗收 ： 、設(shè)計變更、竣工圖、設(shè)備清單進行預(yù)驗收，對住宅的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進行質(zhì)量與使用功能的檢驗。 17 小區(qū)接管驗收應(yīng)具備的條件 依 據(jù)《 AA市房地產(chǎn)開發(fā)項目交付使用管理暫行辦法 》 實施： 、設(shè)計 單位勘察單位、施工單位、監(jiān)理單位蓋章同意的《建筑工程竣工驗收意見書》； 《建筑工程消防 驗收意見書》； 《城市排水許可證》； 的供配電設(shè)施驗收合格意見； ； （舊改項目）； 16 ； ，住宅室內(nèi)敷設(shè)到戶； 、有線電視線敷設(shè)到戶； ，綠化工程按方案要求進行建設(shè)； ，并簽訂了書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 ，驗收 方案 。 訂 驗收方案，統(tǒng)一驗收標(biāo)準。 四、 XX 接管驗收的工作計劃 ㈠接管驗收原則 ㈡接管驗收應(yīng)具備的條件 ㈢接管驗收標(biāo)準 ㈣職責(zé)分工 ㈤日期安排及工作內(nèi)容、驗收要求 另外還增加了電飯鍋、電炒鍋、微波爐、電暖器、電熱水器等大功率電器，這樣用電負荷猛增。 ，小區(qū)應(yīng)該設(shè)有娛樂室、文化活動 室、綠化觀景點、休閑椅等。 ，應(yīng)考慮酒樓飲食的 慮排煙、排污、噪音、和配電問題 ， 要符合環(huán)保要求，不能影響左鄰右舍及社區(qū)業(yè)主的正常生活。 ㈧其他建議 ，建議在內(nèi)圍墻邊全部種上三角梅或其它帶刺的灌木，一可以作為綠化美化環(huán)境，二可以起防盜作用 ,三可以減少保安管理的成本。住戶空調(diào)外機的安裝位置應(yīng)合理，外機安裝簡捷、安 全?，F(xiàn)在提倡節(jié)約型社會，太陽能熱水器是節(jié)能產(chǎn)品，規(guī)劃設(shè)計時需考慮周全，讓人們用上節(jié)能產(chǎn)品。 。 電梯應(yīng)安裝停電自動平層裝置及 5 方呼叫系統(tǒng) ，以確保突然停電時業(yè)主不被困在電梯間。小區(qū)內(nèi)主干道相距 30 M左右設(shè)置一個果皮箱。 ㈦ 公共設(shè)施設(shè)備的配置 ： 14 。 ㈤消防設(shè)施 根據(jù)消防部門的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)合理配備消火栓、消防器材、移動式消防滅火器。如：要求 24小時開的燈、要求節(jié)假日開的燈，要求梅花間隔的，要求分段間隔的，要求分區(qū)、分塊間隔燈等來配備組合開關(guān)，以達到日后物業(yè)管理者根據(jù)效果功能及節(jié)能要求來任意控制，在硬件上做好設(shè)計配備工作。 ㈢供水、供電共用設(shè)施設(shè)備 、用電計量分表的配備，應(yīng)考慮單獨配置 ，如綠化用水、水景觀、路燈、安防智能系統(tǒng)、電梯、物業(yè)管理用 房、公共衛(wèi)生間、會所、便民商店、消防、自來水二次加壓等都應(yīng)安裝分表，以便后期物業(yè)管理統(tǒng)計、收費工作。 ⑶排水系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置：檢查井、跌水井，便于定期維修、清理，疏通管道。 2 給排水系統(tǒng) 13 ⑴閥門和水表的配置：水表前后和旁通管上應(yīng)配置檢修閥門 ,水表與表后閥門之間應(yīng)配置泄水裝置。 ㈡ 市政設(shè)施設(shè)備 市政設(shè)施設(shè)備應(yīng)根據(jù)小區(qū)的實際情況合理配置。 、檔案和表格 （附后） 三、 設(shè)計規(guī)劃、環(huán)境 布 局的建議方案 根據(jù)“ XX”小區(qū)提供的總平面規(guī)劃圖，結(jié)合小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗， 從物業(yè)使用功能 的實際 出發(fā)， 對“ XX”的設(shè)計規(guī)劃、環(huán)境佈局提出如下 建議性意見 ： ㈠ 物業(yè)管理 用 房 物業(yè)管理 用 房按國家相關(guān)的法律法規(guī)要求，由開發(fā)商無償提供給物業(yè)公司。 《前期物業(yè)管理協(xié)議》。 （后面專項論述）。位置、戶型是否可以滿足管理及服務(wù)的需要。 ⑶小區(qū)商業(yè)及辦公用房等配套用戶的情況（位置、面積、戶型）。綠化用植物的品種是否會給業(yè)主帶來生活上的不方便，如容易飛絮、容易生蟲等。 ⑵綠化的情況。注意在設(shè)計上對 各種管線的維修是否方便，對各種管線的設(shè)計是否安全，與配套設(shè)備供應(yīng)商聯(lián)系是否方便。 （水、電、燃氣、電視、寬帶、電話、空調(diào)預(yù)留位置、廚衛(wèi)通風(fēng)道等），了解這些設(shè)施在設(shè)計上對各種管線的維修是否方便、對各種管線的設(shè)計是否安全、業(yè)主家中常用備件是什么？ 、配套設(shè)備設(shè)施的情況。前期物業(yè)管理的企業(yè)介入物業(yè)項目很 大的一項工作就是收集設(shè)計資料，根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗提出改進方案。 ㈡小區(qū)物業(yè)項目配置情況資料的收集 。 8.《建設(shè)用地紅線圖》。 6.《國有土地使用證》。 4.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 2.《房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證書》。 二、前期介入管理工作方案 主要是從物業(yè)的使用功能上，經(jīng)常與開發(fā)商、施工單位溝通，并熟悉建筑項目的隱蔽工程、水電、安防、消防、市政設(shè)施、綠化等設(shè)計規(guī)劃及實施方案，從今后方便管理、方便業(yè)主、符 合實際情況出發(fā)向開發(fā)商、施工單位提出可選擇的工作意見。 3． 在出現(xiàn)偏差時進行糾正和修訂。 ㈢前期介入工作計劃 工作計劃 表 序號 項目內(nèi)容 2022 年 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 負責(zé)部門 1 制訂管理方案 — 公司總部 2 物業(yè)前期介入 — — — — — — — — 前期介入小組 3 管理處籌建 3． 入伙、裝修資料準備 — — 公司總部 4 綠化工程施工 — — — — — 綠化部 5 畫停車場車位線 — — 管理處 6 物業(yè)辦公用房裝修 — — 公司總部 7 物業(yè)辦公用品配備 — 公司總部 10 8 保安進駐 — 保安部 9 資料交接、 入伙前對接會 — 房開、客服、售樓、物業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo) 10 工程接管資料驗收 — — — — — 前期介入小組 11 對驗房交房區(qū)域全面清洗 — 管理處 12 驗房 — — 前期介入小組 13 發(fā)入伙通知書 — 管理處 14 辦理入伙、交房 — 管理處 15 驗房回訪登記 — 16 裝修 管理 — — — — — — 管理處 17 日常物管職能運營 — — — — — — 管理處 ㈣ 實施措施 1．各部門 根據(jù)上述計劃安排工作。 ⑸周邊服務(wù)機構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍、接待能力、檔次。 ⑶戶口遷移手續(xù)。掌握 —— ⑴ 機構(gòu)名稱、地點。 了解與物業(yè)管理有關(guān)系的部門有：街道辦、居委員、城區(qū)機構(gòu)、派出所、消防部門等。 ⑷如設(shè)備管線發(fā)生突發(fā)故障，與其聯(lián)系方法等。 ⑵ 機構(gòu)負責(zé)人的姓名及聯(lián)系方法。 了解的主要項目有：供 電、供排水、燃氣、網(wǎng)絡(luò)、有限電視等。 5． 做好業(yè)主入伙運作方案準備工作。 3． 配合開發(fā)商制訂《臨時管理規(guī)約》，與購房者簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。 一、 前期介入服務(wù)方案 8 ㈠ 依據(jù)與開發(fā)商簽訂的《 XX 小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》開展以下工作： 1． 組建管理機構(gòu)。 第二階段 ：業(yè)主入伙至業(yè)主委員會成立前。 。 。 管理員考核制度。 。 。 二、 日常管理制度 。 —— 負責(zé)保安部門物品、設(shè)施設(shè)備的管理。 —— 協(xié)助處理突發(fā)性事件。 4．保安管理部 —— 協(xié)助公安部門搞好小區(qū)內(nèi)的治安工作。 7 —— 負責(zé)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生清潔。 3．綠化潔衛(wèi)部 —— 負責(zé)綠化地的養(yǎng)護、修剪與管理。 —— 負責(zé)智能化系統(tǒng)設(shè)施的養(yǎng)護及培訓(xùn)指 導(dǎo)使用。 —— 處理住戶水、電、氣、消防、通訊、電視、等投訴并開展維修業(yè)務(wù)。 2．工程維修部 —— 負責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備安全檢查、保養(yǎng)和維修。 —— 定期公布各種物業(yè)費用收支情況。 —— 聯(lián)系家政服務(wù)及有償服務(wù)工作。 —— 水電費、物業(yè)管理服務(wù)費的收