【正文】 管理 流 程材 料 選 型 定板 流 程總 體 規(guī) 劃 設(shè)計(jì) 管 理流 程 產(chǎn) 品 標(biāo) 準(zhǔn) 研究 和 推 廣 設(shè) 計(jì) 單 位 選 擇 與管 理 （ 方 案 設(shè)計(jì) ） 設(shè) 計(jì) 單 位 選 擇 與管 理 （ 景 觀 與 施工 圖 ） 設(shè) 計(jì) 單 位 選 擇 與管 理 （ 室 內(nèi) 設(shè)計(jì) ） 工 藝 和 材 料 技 術(shù)研 究聯(lián) 合 審 圖 管理 指 引景 觀 設(shè)計(jì) 管 理流 程2初 步 方 案設(shè) 計(jì)初 步 / 擴(kuò) 初設(shè) 計(jì) 管 理流 程設(shè) 計(jì) 后 評估 管 理 流程設(shè) 計(jì) 成 果評 審 指 引設(shè) 計(jì) 圖 紙管 理 指 引住 宅 產(chǎn) 品細(xì) 部 指 引住 宅 室 外工 程 細(xì) 部設(shè) 計(jì) 指 引施 工 圖 交 底作 業(yè) 指 引94 ** 地產(chǎn)公司組織管理手冊 目錄 目錄 ................................ ................................ ................................ ....... 1 第一部分、 手冊說明 ................................ ................................ ........ 2 第二部分、 組織設(shè)計(jì)基本思路 ................................ ...................... 3 組織設(shè)計(jì)的基本原則 ................................ ................................ ................................ .. 3 管控模式的選擇 ................................ ................................ ................................ ............. 4 運(yùn)作模式的選擇 ................................ ................................ ................................ ............. 5 第三部分、 職能架構(gòu)概述 ................................ ............................... 7 組織機(jī)構(gòu)圖 ................................ ................................ ................................ ....................... 7 組織職能架構(gòu)概述 ................................ ................................ ................................ ....... 8 第四部分、 部門職責(zé) ................................ ................................ ...... 10 第五部分、 職位說明書 ................................ ................................ . 49 附錄：關(guān)鍵權(quán)責(zé)分配表 ................................ ................................ ..... 204 組織架構(gòu)確定與權(quán)責(zé)體系設(shè)計(jì)是流程設(shè)計(jì)的基礎(chǔ) 附件一：權(quán)責(zé)表； 附件二：崗位分析 在后續(xù)流程細(xì)化設(shè)計(jì)的研討過程還會做適當(dāng)?shù)母? 95 一、流程設(shè)計(jì)將為實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略服務(wù) 董事長 采購公司 投資發(fā)展部 技術(shù)、設(shè)計(jì)部 人力資源部 酒店投資管理 審計(jì)部 成本管理部 運(yùn)營管理部 營銷公司 財(cái)務(wù)部 公共事務(wù)部 總經(jīng)理 物業(yè)部 IT部 行政采購部 法務(wù)部 客服部 產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略 成本戰(zhàn)略 資源整合戰(zhàn)略 客戶關(guān)系管理戰(zhàn)略 客戶 96 董事長 采購公司 投資發(fā)展部 技術(shù)、設(shè)計(jì)部 人力資源部 酒店投資管理 審計(jì)部 成本管理部 運(yùn)營管理部 營銷公司 財(cái)務(wù)部 公共事務(wù)部 總經(jīng)理 物業(yè)部 IT部 行政采購部 法務(wù)部 客服部 管理監(jiān)控線 區(qū)域公司、項(xiàng)目公司 二、計(jì)劃監(jiān)控流程的嚴(yán)謹(jǐn)性成為流程規(guī)范化方向。 74 萬科新里程參觀通道包裝 參觀通道與工地開放日 75 萬科假日風(fēng)景塔吊廣告 參觀通道與工地開放日 76 Unit Integration是單元一體化的英文解釋， U8又稱之為 Unit Integration of 8，在萬科金域西嶺全面家居解決方案中， U8是住宅 8大創(chuàng)新體系的簡稱。 7對眼睛做設(shè)計(jì) 72 設(shè)計(jì)前期 投資分析 實(shí)施方案 施工圖設(shè)計(jì) 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 宗地自然條件 宗地社會條件 競爭樓盤 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案 規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念 規(guī)劃設(shè)計(jì)草案 項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作控制性計(jì)劃 《 項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 》 形成的過程文件 概念設(shè)計(jì)任務(wù)書 重要節(jié)點(diǎn)的審核意見 * 概念設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)說明 綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及產(chǎn)品分析 概念設(shè)計(jì)圖紙 《 項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 》 項(xiàng)目概況及用地分析 開發(fā)目標(biāo)、開發(fā)計(jì)劃與項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體計(jì)劃 市場定位和產(chǎn)品建議 成本控制因素與工程管理意見 概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論 項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)綜合分析 注：帶 *號的文件必須報(bào)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部審批。 務(wù)實(shí)之家 25% 社 會 新 銳 29% 9% 富貴之家 6% 64 為客戶在哪里拿地 ? 客戶需求清單化 案例 : 天津社會新銳土地屬性需求清單 ?所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 ?所在區(qū)域文化氛圍濃厚 ?所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域 ?所在區(qū)域是具有發(fā)掘潛力的新興區(qū)域 ?靠近 XXX等歷史文化區(qū)域 區(qū)域意義 ?靠近寫字樓 ,金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域 ?靠近繁華商業(yè)區(qū) ?可選擇的交通工具比較多 ?方便的交通路線 ?周邊道路好 ,交通順暢 ?出行道路兩邊景觀好 ?靠近地鐵 /城鐵站 區(qū)域內(nèi)涵 交通設(shè)施 生活設(shè)施 ?靠近比較好的醫(yī)院 ?靠近大超市、購物中心、餐飲等生活設(shè)施 ?靠近大學(xué)等高等教育院校 ?靠近高質(zhì)量的小學(xué)或中學(xué)學(xué)校 ?靠近公園、綠化帶等人工景觀 ?靠近運(yùn)動場館等比較好的健身、休閑設(shè)施 ?風(fēng)水比較好 ?靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物 教育設(shè)施 休閑設(shè)施 自然環(huán)境 65 為客戶在哪里拿地 ? 城市發(fā)展空間分析 片區(qū)市場劃分 重點(diǎn)片區(qū)選擇 片區(qū)定位分析 劃分組團(tuán) 確定人群 組團(tuán)發(fā)展排序 公司總體發(fā)展戰(zhàn)略 土地資源分析 哪里的土地合適誰？ 哪里有地，哪塊最好？ 城市地圖工作流程 為目標(biāo)客戶選擇最佳土地 66 設(shè)計(jì)單位選擇原型產(chǎn)品選擇任務(wù)書編制委 托 、 展 開 設(shè) 計(jì)第 一 輪 草 案第 二 輪 草 案土 地 屬 性 分 析初 步 定 位 ：1 、 客 戶 是 誰 ？2 、 產(chǎn) 品 面 積 、 總 價產(chǎn) 品 形 式 （ ？ 層 ？ 梯 ？ 戶 /板 點(diǎn) ）市場分析競品分析單 一 產(chǎn) 品 假 設(shè) 成 本 測 算產(chǎn) 品 建 議 書可 行 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)完 全 成 本 測 算可 行 性 測 算開 發(fā) 計(jì) 劃 、 銷 售 節(jié) 奏概 念 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書 完 成用 地 強(qiáng) 排用 地 分 析1 、 規(guī) 劃 條 件 研 究2 、 市 政 條 件 研 究3 、 交 通 組 織4 、 功 能 排 布5 、 用 地 價 值6 、 首 期 銷 售 范 圍 、 流 線 項(xiàng) 目 ：工 作 周 期 ： 5 月 2 6 日 7 月 1 0 日5 月 2 6 日6 月 2 日6 月 1 0 日6 月 2 0 日6 月 5 日6 月 2 0 日 6 月 2 0 日6 月 1 5 日6 月 2 5 日6 月 2 7 日7 月 1 日7 月 4 日6 月 3 0 日7 月 1 0 日6 月 3 0 日6 月 2 5 日564321關(guān)注內(nèi)容 —— 從客戶到土地 ?通過土地指標(biāo)對不同屬性客戶的影響，建立客戶與土地的關(guān)系，初步判斷客戶 ?通過城市關(guān)系與城市角色判斷客戶來源以及競爭范圍 ?理解土地的價值，尋求土地價值最大化的產(chǎn)品解決方案 ?理解土地自身以及周邊狀況，判斷規(guī)劃景觀單體的影響 ?土地控規(guī)對單體選型的影響 ?判斷土地與產(chǎn)品的關(guān)系確立開發(fā)思路 ?了解土地周邊配套以及資源，尋求土地屬性的改善機(jī)會 67 設(shè)計(jì)單位選擇原型產(chǎn)品選擇任務(wù)書編制委 托 、 展 開 設(shè) 計(jì)第 一 輪 草 案第 二 輪 草 案土 地 屬 性 分 析初 步 定 位 ：1 、 客 戶 是 誰 ？2 、 產(chǎn) 品 面 積 、 總 價產(chǎn) 品 形 式 （ ？ 層 ？ 梯 ？ 戶 /板 點(diǎn) ）市場分析競品分析單 一 產(chǎn) 品 假 設(shè) 成 本 測 算產(chǎn) 品 建 議 書可 行 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)完 全 成 本 測 算可 行 性 測 算開 發(fā) 計(jì) 劃 、 銷 售 節(jié) 奏概 念 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書 完 成用 地 強(qiáng) 排用 地 分 析1 、 規(guī) 劃 條 件 研 究2 、 市 政 條 件 研 究3 、 交 通 組 織4 、 功 能 排 布5 、 用 地 價 值6 、 首 期 銷 售 范 圍 、 流 線旗 忠 項(xiàng) 目 ：工 作 周 期 ： 5 月 2 6 日 7 月 1 0 日5 月 2 6 日6 月 2 日6 月 1 0 日6 月 2 0 日6 月 5 日6 月 2 0 日 6 月 2 0 日6 月 1 5 日6 月 2 5 日6 月 2 7 日7 月 1 日7 月 4 日6 月 3 0 日7 月 1 0 日6 月 3 0 日6 月 2 5 日564321關(guān)注內(nèi)容 從市場（客戶）到產(chǎn)品機(jī)會 了解區(qū)域的市場成長過程以及發(fā)展趨勢 判斷競爭范圍，鎖定主要競爭板塊 在各個競爭環(huán)境中尋找機(jī)會 判斷項(xiàng)目在不同機(jī)會條件下，不同產(chǎn)品類型的量能價格的接受能力 針對不同客戶審視不同產(chǎn)品的競爭壓力以及機(jī)會 判斷遠(yuǎn)期壓力及主要對手板塊的成長性 重點(diǎn)解決內(nèi)容是 市場機(jī)會 規(guī)劃單體建議 68 設(shè)計(jì)單位選擇原型產(chǎn)品選擇任務(wù)書編制委 托 、 展 開 設(shè) 計(jì)第 一 輪 草 案第 二 輪 草 案土 地 屬 性 分 析初 步 定 位 ：1 、 客 戶 是 誰 ？2 、 產(chǎn) 品 面 積 、 總 價產(chǎn) 品 形 式 （ ？ 層 ？ 梯 ？ 戶 /板 點(diǎn) ）市場分析競品分析單 一 產(chǎn) 品 假 設(shè) 成 本 測 算產(chǎn) 品 建 議 書可 行 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)完 全 成 本 測 算可 行 性 測 算開 發(fā) 計(jì) 劃 、 銷 售 節(jié) 奏概 念 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書 完 成用 地 強(qiáng) 排用 地 分 析1 、 規(guī) 劃 條 件 研 究2 、 市 政 條 件 研 究3 、 交 通 組 織4 、 功 能 排 布5 、 用 地 價 值6 、 首 期 銷 售 范 圍 、 流 線旗 忠 項(xiàng) 目 ：工 作 周 期 ： 5 月 2 6 日 7 月 1 0 日5 月 2 6 日6 月 2 日6 月 1 0 日6 月 2 0 日6 月 5 日6 月 2 0 日 6 月 2 0 日6 月 1 5 日6 月 2 5 日6 月 2 7 日7 月 1 日7 月 4 日