【正文】 商品房丌發(fā)是一項環(huán)節(jié)眾多的系統(tǒng)工程，需要多 個機構協(xié)作，各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，哪個環(huán)節(jié)出問題均可對商品房造成影響，而現(xiàn)實生活中保證每一個環(huán)節(jié)不出問題并不容易，并且在出問題后各開發(fā)商往往相互推諉，消費者很難追究開發(fā)商的責任，因而其權益得不到有效的保障。明顯的裂縫與滲漏短期內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)，但很多質(zhì)量問題并不是看房當時能 13 發(fā)現(xiàn)的，而是需要少則幾個月，多則幾年甚至上十年的時問。這便一定程度上增加了對商品房消費者保護的難度。在買賣商品房中引發(fā)的糾紛給消費者帶來的經(jīng)濟損失、精神傷害也更大。 商品房價值巨大 商品房與人民群眾 生活密切相關而且價值巨大，購房不論對哪個收入階層的消費者來講，都是生活消費中的頭等大事。搞房地產(chǎn)一定賺大錢是老百姓普遍認同的觀點，房地產(chǎn)商甚至一度被稱為“暴利戶、“房老虎”。二者從交易起始，地位便是不平等的，特別是集團化的大型壟斷企業(yè)，在利益驅(qū)動下，憑借其優(yōu)勢地位，有可能不惜采取各種手段損害消費者的利益。從經(jīng)濟結(jié)構上分析，普通居民作為房地產(chǎn)消費者很難與房地產(chǎn)經(jīng)營者相抗衡，消費者在這種交易中總是處于弱者地位。實踐中，因房屋產(chǎn)權證問題而引發(fā)的侵害消費者權益的 案例屢見不鮮。然而現(xiàn)實中，有的經(jīng)營者在沒有取得《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《商品房預售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時又對購房者隱瞞無產(chǎn)權的實際情況，導致購房者誤認為所購房屋合法，能取得產(chǎn)權，但實際上卻無法辦理房屋所有權證和國有土地使用證。如果租售比低于 1： 300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于 1： 200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大， 后市看好。所謂租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。 商品房價格虛高 對于我國的房價是否有泡沫的問 題，自 2022 年以來就一直是爭論的熱點，對房價是否虛高，判斷標準不一，國內(nèi)甚至有學者用 30 個指標作為評價依據(jù)，比如房地產(chǎn)投資占 GDP 比重、空置率等。在商品房預售時房屋尚未建成，購房人不能通過實物，而只能通過售樓廣告了解所購房的狀況。實踐中常出現(xiàn)以下侵害買房人權益的現(xiàn)象：總的建筑面積不變，而分攤的共有建筑面積增加。常見的主要有因房屋沉降造成的墻體開裂、下水道堵塞、斷裂；因墻體材料選擇、不當引起的墻體開裂及粉刷起殼等這樣的工程有的被檢查出來，還有很多沒被檢查出來，從而形成嚴重的事故隱患。從 2022 年以 來，房地產(chǎn)業(yè)消費者投訴量逐年下降 ， 但是消費者對商品房仍有眾多的抱怨和不滿。據(jù)統(tǒng)計， 從 1996 年起，城鄉(xiāng)每年建房超過 10 億平方米，折合 100萬套住宅，與此同時，商品房消費市場中也暴露出不少問題。其次，商品房價值巨大，生產(chǎn)過程復雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)相互依存，現(xiàn)實中保證每一個環(huán)節(jié)都不出問題非常困難，而一旦出問題，設計單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責任，因此面對極為復雜的商品房糾紛，普通的消費者作為非專業(yè)、非知情人士其權益受到損害也便順理成章。黨中央、國務院高度重視解決人民群眾的住房問題，始終把改善群眾居住條件、保障城鄉(xiāng)購房者的合法權益作為住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。 商品房消費者 的權利是公民最基本的生存權利之一 近年來，我國的消費結(jié)構正在發(fā)生歷史性的變化，人民的生活水平不斷提高，房屋已經(jīng)成為繼食、衣等問題解決以后最重要的消費品，買房已成為新的消費熱點，這為中國房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的契機。商品房本身和商品房交易的特點決定了商品房消費者的權利是復雜的、具有相當專業(yè)性、技術性的權利。上述所述商品房消費者權利的這些特點都決定我國有必要大幅度提高商品房消費者權益保護意識，加大對商品房消費者權益的保護力度，使得購房者在不具有專業(yè)購房知識的情況下，其權益依舊能夠得到很好的保護，進而促進商品房交易市場及整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 綜上可知，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度改革的深入，商品房在公民生活消費中的地位日漸重要。其次，商品房價值巨大 ，生產(chǎn)過程復雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)相互依存，而一旦出問題，設計單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責任，因此面對極為復 8 雜的商品房糾紛，普通的消費者作為非專業(yè)、非知情人士其權益受到損害也便順理成章。根據(jù)《消法》的規(guī)定，消費者在購買、使用商品和接受服務時主要享有如下權利： (1)安全權； (2)知情權； (3)選擇權； (4)公平交易權； (5)求償權； (6)結(jié)社權；(7)獲得有關知識權； (8)人格尊嚴和民族風俗習慣受尊重權； (9)監(jiān)督批評權。 商品房消費者權益 商品房消費者權益的內(nèi)涵 商品房消費者權益，是指商品房消費者在購買和使用商品房過程中依法享有相應的權利并有權作出或者不作出一定行為，并有權要求政府、房地產(chǎn)商作出不作出一定行為，從而使權利得到保護并給商品房消費者帶來應得的利益。切實保護，是我國消費者權益保護法的出發(fā)點和核心內(nèi)容。 7 1 商品房消費者權益的內(nèi)涵及特點 商品房消費者權益的內(nèi)涵 探討商品房消費者權益的概念，首先需明確何為消費者。目前我國已經(jīng)制定了一系列的法律、法規(guī)，并建立了各種組織，采用司法和行政手段加強對商品房消費者權益的保護，但我國商品房消費者權益保護法律制度仍存 在許多不足，如商品房消費者保護主體地位不明確，權利內(nèi)容不完善；商品房買賣中買方合同權益保護不足；商品房消費者權益保護法律、法抓規(guī)章等之間存在著較嚴重的法律沖突；商品房交易法律、法規(guī)、規(guī)章中買賣雙方信息不對稱；法律規(guī)制不完善等等。然而 ，現(xiàn)實的情形是，消費者在購買商品房的過程中常常與開發(fā)商發(fā)生糾紛，消費者的合法權益往往受到侵害而沒有得到及時適當有效的保護或救濟。s real estate industry and even the entire national economy healthy and orderly development. Keywords： Commercial Apartment Consumer； Protection of Right and Interest；南通職業(yè)大學畢業(yè)論文 商品房消費者權益保護 4 目錄 中文摘要 ............................................................................................................................ 1 英文摘要 ............................................................................................................................ 2 1 商品房消費者權益的內(nèi)涵及特點 ................................................................................ 7 商品房消費者權益的內(nèi)涵 ................................................................................. 7 商品房消費者權益 ................................................................................. 7 在商品房買賣中消費者的權益的特點 ............................................................. 8 商品房消費者的權利是最容易受到損害的權利 ................................. 8 商品房消費者的權利是公民最基本的生存權利之一 ......................... 8 商品房消費者的權利極為復雜且具有專業(yè)性 ..................................... 9 2 商品房消費者權益受損現(xiàn)象 ...................................................................................... 10 商品房質(zhì)量不過關 ........................................................................................... 10 商品房面積縮水 .............................................................................................. 10 商品房銷售廣告不真實 .................................................................................. 10 商品房價格虛高 .............................................................................................. 11 房屋產(chǎn)權證書難辦理 ...................................................................................... 11 3 商品房消費者權益受損原因 ...................................................................................... 12 商品房消費者的劣勢地位 ............................................................................... 12 房地產(chǎn)商追逐暴利 ........................................................................................... 12 商品房價值巨大 ................................................................................... 12 商品房質(zhì)量使用檢驗周期長 ............................................................... 12 商品房生產(chǎn)過程復雜，環(huán)節(jié)較多 ....................................................... 13 4 房地產(chǎn)市場存在一系列問題 ...................................................................................... 14 商品房一級市場發(fā)展過熱 ............................................................................... 14 官商結(jié)合，幕后操作 ....................................................................................... 14 房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對單一 ........................................................................... 14 5 對商品房消費者權益進行保護的必要性 .................................................................. 15 6 我國商品房消費者權益法律保護的現(xiàn)狀及不足 ...................................................... 16 商品房消費者權益法律保護現(xiàn)狀 .......................