【正文】 rket in the various nonstandard phenomenon resulting in mercial housing consumer life property safety, even bargain rights by direct damage, the real estate market disorder has not been fundamentally resolved,seriously affects the realization of the basic survival rights of consumers, limiting the further improvement of our people39。s rights and interests, and then through the study of specific phenomena against the interests of consumers of mercial housing in the sale process, analyzes the cause of impaired mercial housing consumers39。s consumer protection in the sale of mercial housing, such as not clear protection of consumer rights and interests protection law main position in mercial housing consumers, the right content is not perfect。s allround, multilevel, threedimensional, makes against the legitimate rights and interests of consumers of mercial housing transactions in the process of decrease, even developers have damaged the legitimate rights and interests of consumers, consumers can also related to the legal basis to safeguard their legitimate rights and interests, protection so as to promote the mercial interests of consumers, and promote China39。消費(fèi)者在購買和使用商品房過程中依法享有的權(quán)利和利益能否得到有效保護(hù)，不僅關(guān)系到消費(fèi)者個(gè)人基本生存權(quán)利的保障，而且已經(jīng)成為商品房市場持續(xù)健康發(fā)展的前提條件，因此保護(hù)好商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益具有深刻意義。房地產(chǎn)消費(fèi)投訴率居高不下，并且投訴額度大，涉及內(nèi)容廣，問題解決率低，以至于開發(fā)商與消費(fèi)者之間糾紛呈白熱化的趨勢，甚至維權(quán)過程中發(fā)生流血事件，這既直接損害了消費(fèi)者的生存利益，也有礙于房地產(chǎn)市場乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，更不利于社會的和諧穩(wěn)定。本文以保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益和促進(jìn)商品房市場健康發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，從商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵入手，闡述了商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的種種表現(xiàn)及原因，分析了現(xiàn)行的法律保護(hù)現(xiàn)狀，并就消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制提出了一系列建議，以期建立覆蓋全社會的全方位、多層次、立體化的保護(hù)體系，從而確保商品房消費(fèi)者權(quán)益的順利 實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》 (以下簡稱《消法》 )第 2 條規(guī)定： “消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)。 1993年頒布的《消法》正是以此為出發(fā)點(diǎn)，廣泛吸取、借鑒了各國以及國際消費(fèi)者保護(hù)立法的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)了我國的消費(fèi)者權(quán)利內(nèi)容和體系，并專章規(guī)定了國家對生產(chǎn)經(jīng)營者的監(jiān)督管理、對消費(fèi) 者權(quán)益的保護(hù)職責(zé)以及國家司法機(jī)關(guān)在消費(fèi)者爭議解決辦法中的權(quán)威作用，在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益方面起到了很大的積極作用。 商品房消費(fèi)者的具體權(quán)利 首先，《消法》規(guī)定下的權(quán)利消費(fèi)者權(quán)益不是一項(xiàng)權(quán)益，而是一束權(quán)益，《消法》作為消費(fèi)者權(quán)利特別保護(hù)法 ，其出現(xiàn)標(biāo)志著我國在消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)方面形成了比較完整的法律體系。商品房消費(fèi)者的權(quán)利極為復(fù)雜且具有專業(yè)性 其次，商品房交易涉及金額大，交易風(fēng)險(xiǎn)大，相關(guān)契約條款非常復(fù)雜，涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識，而普通的消費(fèi)者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。 再次，商品房的交易程序極為復(fù)雜，需要簽訂購買房屋意向書、房屋買賣合同書，辦理過戶登記手續(xù)、入住手續(xù)，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取商品房所有權(quán)證等。由于商品房交易涉及主體眾多，運(yùn) 用法律紛繁，既有民事法律關(guān)系，又涉及行政法律關(guān)系，同時(shí)涉及標(biāo)的價(jià)值巨大，社會影響廣泛，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)、金融、中介等多個(gè)行業(yè)，使得商品房交易問題復(fù)雜化。 在商品房買賣中消費(fèi)者的權(quán)益的特點(diǎn) 商品房消費(fèi)者的權(quán)利是最容易受到損害的權(quán)利 商品房消費(fèi)者的權(quán)利是最容易受到損 害的權(quán)利與一般的消費(fèi)者相比，商品房消費(fèi)者的弱勢性更加明顯，商品房消費(fèi)者在購買商品房的過程中，因缺乏有關(guān)專業(yè)性、技術(shù)性知識、信息以及受開發(fā)商等的控制等因素，導(dǎo)致其知情權(quán)、公平交易權(quán)、受償權(quán)、監(jiān)督權(quán)等在一定程度上被剝奪，造成消費(fèi)者權(quán)益的損害。消費(fèi)者因缺乏相應(yīng)知識與信息，在選擇、購買商品房過程中很大程度上依賴于經(jīng)營者，而經(jīng)營者往往會利用消費(fèi)者的這種依賴，對其提供片面虛假信息，以謀求自身利益的最大化。在房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)，商品房消費(fèi)者利益的保障也被提到了前所未有的高度。 9 商品房消費(fèi)者的權(quán)利極為復(fù)雜且具有專業(yè)性 首先，商品房交易涉及金額大，交易風(fēng)險(xiǎn)大 ，相關(guān)契約條款非常復(fù)雜，涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識，而普通的消費(fèi)者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。 10 2 商品房消費(fèi)者權(quán)益受損現(xiàn)象 近年來，隨著商品房市場持續(xù)升溫，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了快速增長，人民群眾的住房條件也迅速改善。為了推動房地產(chǎn)市場的誠信建設(shè)，中消協(xié)同中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會及有關(guān)單位，在全國開展房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)狀況調(diào)查，加強(qiáng)對消費(fèi)者選購商品房的消費(fèi)教育和指導(dǎo)，征集評選在房地產(chǎn)市場誠信建設(shè)中的典型人物和事件，支持消費(fèi)者起訴商品房消費(fèi)糾紛案件，并為建立商品房市場誠信建設(shè)和消費(fèi)者滿意度評價(jià)體系做了很多探索工作，在配合政府有關(guān)部門搞好房地產(chǎn)市場監(jiān)管，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面，發(fā)揮了重要作用。目前，侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 商品房質(zhì)量不過關(guān) 在關(guān)于商品房投訴中，涉及質(zhì)量問題方面的投訴一直居高不下，商品房質(zhì)量問題指房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 商品房面積縮水 商品房的銷售面積是指 購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。 商品房銷售廣告不真實(shí) 商品房銷售廣告是房地產(chǎn)開發(fā)商或其代理人制作的，向不特定的人宣傳和發(fā)送的有 11 關(guān)預(yù)售商品房的圖片和文字說明。因此，售樓廣告對消費(fèi)者決定是否購買商品房起著非常重要的作用。從國內(nèi)和國際主要研究來看，租售比、房價(jià)收入比、家庭月供收入比是三個(gè)基本指標(biāo)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，用來衡量一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般為 1： 300～ 1： 200。 房屋產(chǎn)權(quán)證書難辦理 房屋產(chǎn)權(quán)證是證明房屋所有權(quán)的重要憑證，能否辦到房屋產(chǎn)權(quán)證對于消費(fèi)者而言極其重要。有的經(jīng)營者在集體土地或者公益用地上開發(fā)建造商品房，消費(fèi)者購買后根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書。 12 3 商品房消費(fèi)者權(quán)益受損原因 商品房消費(fèi)者的劣勢地位 住房制度改革明確了房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)系的市場屬性，而消費(fèi)者的弱者地位是由商品經(jīng)濟(jì)本身所決定的。首先，從力量對比上看，商品房消費(fèi)者是個(gè)人，而房地產(chǎn)經(jīng)營者一般是擁有雄厚資本、設(shè)有復(fù)雜組織機(jī)構(gòu)的企業(yè)。 房地產(chǎn)商追逐暴利 商品房價(jià)格過高是導(dǎo)致商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的重要原因，現(xiàn)實(shí)中，商品房價(jià)格過高的原因是多方面的，但其中一個(gè)非常重要的一點(diǎn)便是房地產(chǎn)商過度投機(jī)追逐暴利的結(jié)果。因商品房買賣標(biāo)的物的特殊性，在很長一段時(shí)間內(nèi)，一直實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，但隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前，除經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)外，普通商品房的價(jià)格均已放開，買賣雙方根據(jù)商品房的質(zhì)量、市場需求商定銷售價(jià)格。一套商品房動則幾十上百萬，如此巨大的價(jià)值，使得消費(fèi)者在購買這一商品的時(shí)候，必須非常慎重，對于開發(fā)商來講同樣如此。的確，面對商品房如此巨大的價(jià)值，消費(fèi)者和開發(fā)商哪一方都不愿承擔(dān)如此巨大的損失，即使是開發(fā)商的過錯(cuò)，其也會想方設(shè)法逃脫。 商品房質(zhì)量使用檢驗(yàn)周期長 一般而言，消費(fèi)者看房，對商品房進(jìn)行質(zhì)量檢查主要 是看房屋有無裂縫、有無傾斜、有無滲漏等等。 商品房生產(chǎn)過程復(fù)雜，環(huán)節(jié)較多 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長，開發(fā)過程中受各種因素的影響很大，房屋開發(fā)、銷售涉及的行業(yè)和部門較多，一幢商品房從策劃到生產(chǎn)，再到銷售給消費(fèi)者，需要經(jīng)過許多與其他商品不一樣的多個(gè)立體交叉環(huán)節(jié)，需要多個(gè)部門和機(jī)構(gòu)的參與，包括房產(chǎn)、城市規(guī)劃、價(jià)格、衛(wèi)生等部門和勘測、設(shè)計(jì)、施工、金融等行業(yè)。 14 4 房地產(chǎn)市場存在一系列問題 商品房一級市場發(fā)展過熱 自 2022 年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價(jià)格等以超常的速度攀升，逐步呈現(xiàn)出過熱態(tài)勢。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資 額不斷提高， 2022年僅為 0． 63 萬億元，到 2022 年底己增加到 1． 94 萬 億元，每年均保持 20％以上的增長率。相關(guān)調(diào)查顯示，我國 98％的房貸消費(fèi)者有精神病癥，可見高房價(jià)已經(jīng)對消費(fèi)者的心理健康造成了嚴(yán)重影響。 房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對單一 來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示， 2022 年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中的國內(nèi)貸款高位反彈，并且顯現(xiàn)出越漲越快的趨勢。薪階層則實(shí)際消費(fèi)能力下降，導(dǎo)致貧者越貧。 綜上，目前我國房地產(chǎn)市場尚不規(guī)范，除上述外，還存在許多問題導(dǎo)致商品房消費(fèi)者的權(quán)益受損，如違 規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積縮水、秩序混亂等等，而目前的法律對房地產(chǎn)消費(fèi)市場的規(guī)范比較欠缺，對商品房消費(fèi)者利益保護(hù)的規(guī)范較為薄弱。由于商品房交易自身的特點(diǎn)以及市場經(jīng)濟(jì)條件下商品房消費(fèi)者的弱勢地位，近幾年消費(fèi)者對商品房投訴的案件日漸增多，并成為我國消費(fèi)者保護(hù)的一個(gè)新課題。為此，對房地消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行充分保護(hù)是非常有必要的。為了實(shí)現(xiàn)社會和諧，建設(shè)美好社會，就必須加強(qiáng)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。 商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度的不足 《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的缺陷 商品房消費(fèi)者主體地位不明確 商品房像普通商品一樣已經(jīng)完全具備了商品的屬性：作為不動產(chǎn)的商品房也是法律意義上的消費(fèi)者消費(fèi)的對象，商品房買賣合同和作為動產(chǎn)的普通商品的買賣合同相比沒有本質(zhì)上的差異；不能按價(jià)值的高低來確定一件物品是不是商品。 商品房消費(fèi)者的權(quán)利范圍過窄 消費(fèi)者權(quán)利是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的核心問題，《消法》賦予了消費(fèi)者九項(xiàng)權(quán)利，隨著社會的發(fā)展和新型行業(yè)的出現(xiàn)，這九項(xiàng)權(quán)利已經(jīng)不能滿足保護(hù)消費(fèi)者利益的需要。出于保護(hù)消費(fèi) 者的利益，目前許多國家的法律規(guī)定了銷售金額較大的商品允許消費(fèi)者在一定期限內(nèi)可以反悔 (即反悔權(quán)，也叫猶豫期 )。 17 司法解釋的不足 從總體上講，《解釋》的公布和實(shí)施，有助于保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益和制裁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違法經(jīng)營行為，但仍存在不少需進(jìn)一步完善的地方。 相關(guān)法律制度存在沖突 我國商品房消費(fèi)者保護(hù)法律制度的沖突是比較嚴(yán)重的，舉幾例予以說明：例一：《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的關(guān)系非?；靵y。這兩大重要法律之間的混亂關(guān)系給房地產(chǎn)的執(zhí)法和司法實(shí)踐以及商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)帶來了無窮的后患 調(diào)整一級市場的法規(guī)較多，規(guī)范二級三級市場的法規(guī)較少房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場；房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)出售和出租給消費(fèi)者的市場；房地產(chǎn)