高景華庭行銷(xiāo)推廣實(shí)戰(zhàn)案-文庫(kù)吧資料
2025-01-13 07:48本頁(yè)面
【正文】 業(yè)服務(wù)等服務(wù) Ⅱ 體貼入微的保姆式家政服務(wù) ★ 代管房屋 ★ 家居保潔 ★送洗衣服送定餐服務(wù) ★ 修理水電煤設(shè)施 ★代叫醫(yī)護(hù)服務(wù) ★代定鮮花盆景、賀卡服務(wù) 建議可以與福州知名保姆服務(wù)公司配合。所以有必要對(duì)本案的小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行強(qiáng)化與包裝。 注 2：背景音樂(lè)投入約幾千元。內(nèi)部布置金碧輝煌，太白唐詩(shī)、飛天壁畫(huà)、富貴牡丹絢麗多彩，尊貴從走進(jìn)大堂的瞬間就油然而起，同時(shí)大堂配備背景音 樂(lè)，每當(dāng)華燈初上，宮廷雅樂(lè)四起，古箏、琵琶弦音裊裊，夢(mèng)回唐朝。 2） 3 個(gè)面積 40~60 平方米不等的大堂 整合資源：大堂是小區(qū)的門(mén)面，其重要性不言而寓。亭臺(tái)樓榭，假山池沼，花草樹(shù)木映襯，移步換景，如置圖畫(huà)中。 1） 800 余平方米的景觀中庭 整合資源：小區(qū)園林綠化是住房品質(zhì)的重要組成部分，沒(méi)有景觀的樓盤(pán)算不得高尚住宅。人的五大需求，生存需求—— 安全需求 —— 尊重需求 —— 審美需求 —— 自我實(shí)現(xiàn)需求。 產(chǎn)品魅力的豐滿化： 產(chǎn)品魅力豐滿化是在整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源的基礎(chǔ)上，從建筑外觀、戶(hù)型、環(huán)境、配套、物業(yè)管理服務(wù)五方面著眼。同時(shí)在市場(chǎng)論證過(guò)程中我們發(fā)現(xiàn)相當(dāng)多的潛在目標(biāo)客戶(hù)對(duì)中國(guó)古典建筑是充滿了興趣，對(duì)漢唐國(guó)風(fēng)更是情有獨(dú)鐘，因?yàn)樵趪?guó)人眼里，漢唐尤其唐朝代表中國(guó)鼎盛時(shí)期，蘊(yùn)涵典雅古韻的文化底蘊(yùn)。 所以我們落實(shí)到客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)誘因與項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源上，我們發(fā)現(xiàn)： 1）本案的地段特征是精致的、高雅的、齊全的、便利的 2）客戶(hù)對(duì)此地段是認(rèn)可的，地段特性也成為客戶(hù)的強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)理由 3）本案在面臨周邊或大社區(qū)取勝如米羅時(shí)代或或以?xún)?nèi)部景觀見(jiàn)長(zhǎng)如天元山莊或以配套顯圣如時(shí)代經(jīng)典，在此種競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，我們的產(chǎn)品魅力是根據(jù)項(xiàng)目自身特征，占地不大但精致，走市心精致生活館路線 ，同時(shí)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中進(jìn)行權(quán)威性支撐，使其魅力豐滿化、感性化。塑造出唯一性、權(quán)威性、排他性的產(chǎn)品。輔助魅力是為提高產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力而附加于產(chǎn)品，是對(duì)產(chǎn)品魅力的豐滿化，以提高產(chǎn)品的價(jià)格性能比，制造目標(biāo)客戶(hù)價(jià)廉物美的購(gòu)買(mǎi)感覺(jué)。 盲從性 注重社會(huì)口碑，認(rèn)為暢銷(xiāo)品就是好產(chǎn)品 7） 整合營(yíng)銷(xiāo)、設(shè)計(jì)大量軟性文章 8） 在證言性廣告中設(shè)計(jì)專(zhuān)家 好奇性 對(duì)新鮮的、稀有的、首創(chuàng)的產(chǎn)品興趣度大 9） 創(chuàng)造首創(chuàng)性、迅速感性魅力產(chǎn)品 10）在營(yíng)銷(xiāo)推廣中注重新、奇、特的推廣方法 第三篇 產(chǎn)品策略 — 魅力化與豐滿化 魅力性、豐滿化的產(chǎn)品內(nèi)涵設(shè)計(jì) 由兩方面構(gòu)成：主核心魅力 +輔助魅力。 注 2：輕松付款方式主要在強(qiáng)銷(xiāo)期、促銷(xiāo)期備用。 2） 避開(kāi)工薪樓盤(pán)的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)與高收入階層市場(chǎng)容量有限的弱點(diǎn)，尋找適合本產(chǎn)品之 目標(biāo)客戶(hù)群 —— 中產(chǎn)階層，以?xún)?yōu)良品質(zhì)、輕松付款吸引原只可買(mǎi)中低檔商品房的中產(chǎn)階層（普通市民）一步到位，進(jìn)入中高檔商品房市場(chǎng)。 T：威脅 本案大三房、大四房產(chǎn)品規(guī)劃 ，總價(jià)高達(dá) 45 萬(wàn)左右，該產(chǎn)品面臨全鼓樓區(qū)域樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案多達(dá)近二十余個(gè)，競(jìng)爭(zhēng)白熱化。這也是本區(qū)域潛在客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)誘因之一。 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 S：優(yōu)勢(shì) 1） 地塊平整 2） 地段處于五四路體育中心區(qū)域，生活配套齊全便利，休閑健身 W：劣勢(shì) 1） 本案內(nèi)部景觀、配套無(wú)優(yōu)勢(shì) 2） 社區(qū)規(guī)模小 3） 產(chǎn)品戶(hù)型相對(duì)區(qū) 域主力需求（白領(lǐng)需求），且產(chǎn)品徑深過(guò)深，達(dá) 16 米左右，戶(hù)型規(guī)劃不是相當(dāng)理想。 區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目列表 案名 規(guī)模 工程 進(jìn)度 主力戶(hù)型 面積規(guī)劃 均價(jià) 魅力特色 銷(xiāo)售狀況 米蘭 花苑 9 幢 8 層 建筑面積 17985m2 現(xiàn)房 二房半 113m2 三房 125～ 142m2 2300 元 /m2 起價(jià) 2600 元 /m2 均價(jià) 靠河 綠化中庭 由于項(xiàng)目售價(jià)較低，銷(xiāo)售良好；其中二房半 113m2 、三房125m2 尤其暢銷(xiāo) 星河明居 建筑面積 22490m2 1樓 13 層 212 層 接近 現(xiàn)房 二房 78～ 89m2 二房半 95m2 3 房 138～ 148m2 均價(jià) 2700 元 ～2800 元 /m2 五四路段 低價(jià)銷(xiāo)售較好， 2 房 78m2 已售完 湖 前 蘭庭 19 幢 多層與小高層、大別苑混合 期房 二房 70～ 80m2 二房半 99m2 3 房 128～ 131m2 小高層均價(jià)2600～ 2700，別墅售價(jià) 3000 元 / m2 大社區(qū) 森林景觀 中庭綠化 已形成蘭庭品牌，小高層、多層基本售完；別墅銷(xiāo)售一般 天元山莊 26 幢 現(xiàn)房 期房 標(biāo)準(zhǔn)房 134～139m2 復(fù)式 204m2 左右 一期 2600 元 / m2 二期 2900 元 /m2 山水景觀 大社區(qū) 銷(xiāo)售較好 天驊大廈 26層商住樓 現(xiàn)房 2 房 106m2 3 房 212m2 帶裝修均價(jià) 3200～ 3300 元/m2， 不帶裝修則為 3000 元 /m2 地段 基本售完 屏山 匯景苑 小高層 18層 期房 3 房 110～ 172m2 2 房 71~100 m2 2390 元 /m2 均價(jià) 2900～ 3000元 /m2 休閑會(huì)所智能化系統(tǒng)，酒店物業(yè)， 屏山景觀 一般 2 年多時(shí)間銷(xiāo)售 80% 時(shí)代 金典 單幢高層 31層 一期至 19層 二期 20~31層 封頂 2022 年 3月交房 3 房 145m2～ 163 4 房 182m2 一期均價(jià) 3500 元/m2 二期均價(jià) 4000 元/m2 空中會(huì)所，窗語(yǔ)言豐富， 體育中心 精致樣板房 銷(xiāo)售一般，約 30%主要 原
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