【正文】 3M 左右，上面標注樓盤名稱及方向指示，并在箭頭上注明距離。 3)導視系統(tǒng)包裝 ? 燈桿旗： 在樓 盤附近的 主干道 兩側做上燈桿旗，既可為客戶進入現(xiàn)場作指引，又可在客戶進入現(xiàn)場前營造 熱烈的銷售氣氛，帶動客戶情緒。 2)建筑主體包裝 主體工程進行到 8 層左右時，建議在樓體上懸掛巨幅的宣傳條幅，“華?！?、“電話號碼”、“主廣告語”；彩色印制，主要突出樓盤名稱及宣傳口號。 ? 贊助貴港地區(qū)失學兒童，并通過宣傳，以強化發(fā)展商“善者人翁”的形象，同時也體現(xiàn)項目尊貴而大度的 形象； （六）媒體推廣計劃：（見附表） （七）現(xiàn)場包裝 地盤形象包裝 1) 圍墻： ? 圍墻的造型：墻面采用層次分明、富有韻律感之墻柱交替的形式，擺脫傳統(tǒng)的方方塊塊的形狀，柱子上建議進行藝術處理，墻面以突出物業(yè)形象為 主，并注意在 LOGO 以及物業(yè)名稱字體形式上的設計突位，亮出一道別具一格的風景線，以達到搶奪過往人流眼球的目的。 電視劇場冠名 —— 如貴港電視臺“劇場”； 購買貴港電視臺“華海劇場”冠名權（或者貴港有線電視臺“華?！鞭D動游標廣告），在前期迅速提高樓盤知名度，為下一步樓盤的正式推廣奠定良好的基礎。 ? VIP 認籌登記， 3 月 1 日開始執(zhí)行； 認籌方式： 一般樓盤的 VIP 卡認籌，客戶獲得 VIP 卡，實際是獲得了樓盤的優(yōu)先購買權，具體的預選房號須到解籌日進行公開選房，一般采取按照排隊或抽簽順序選房。 （三）推廣突破點 20xx 年 1 月 1 日（元旦）聯(lián)合市政府宣傳部、市衛(wèi)生局、廣西醫(yī)科大學、貴港人民醫(yī)院等單位，以“新年新氣象，健康生活”為主題 ，切入項目倡導的“綠色、生態(tài)、健康”的庭院文化，邀請醫(yī)科大學教授級、博士級專家在項目現(xiàn)場進行為期 3 天的大型健康義診活動； 3 天送出 1000 名體檢卡造成新聞轟動，重塑項目整體形象，形成首次推廣突破。 ? 聚集人氣，為掀起公開發(fā)售的熱銷勢頭造勢。工程節(jié)點關系圖 第二部分 分階段推廣策略 一、 內部認籌期 （一）時間： —— （二）銷售推廣 目標： ? 通過有目的前期醞釀和宣傳工作，使本項目在市場成為討論的焦點，引起廣泛的關注， 初步樹立項目“中央領地 備注： 形象展示期考慮了春節(jié) 1 個月的假期。 持銷期 （ —— ） ： 此階段樓盤整體外觀逐步顯露，準現(xiàn)樓的工程形象吸引客戶購買欲； 同時北區(qū)的二期樓盤擬在此階段發(fā)售， “空中行宮”樣板房的全新開放，將項目的品質又提升到了一個全新的高度，市場的強烈關注帶動著一期剩余單位的銷售。此時項目硬件具備更強的展示性，更容易打動客戶，盡快促成成交，并且在內部認籌期積累交誠意金的客戶在此時完成成交。 春節(jié)后主 動出擊，推出全新 “中央庭院式生態(tài)”樣板房 ，進入內部認籌階段，銷售方面由于此階段項目不具備發(fā)售條件，因此主要以收取客戶認購誠意金（可無理由全部退還）、派發(fā) VIP 卡為主，在促銷策略上額外讓利優(yōu)惠）。根據前面營銷策略中的“提前入市，搶占客戶”策略，要求本階段春節(jié)前以形象導入為主，樓盤的基本硬件設施完成售樓處包裝、看樓通道擬訂、底層商業(yè)完成；現(xiàn)場包裝（圍墻、樓體條幅、燈桿旗、人行車行指示牌等到位）；廣告方面，戶外廣告牌、車體等廣告就位。 在面市時機和公開發(fā)售時間確定的情況下，三明根據以往的經驗將 項目一期銷售劃分為五期 ，即內部認籌期、開盤期、強銷期、持銷期和尾盤期（二期發(fā)售期），不同的銷售期有不同的營銷措施。 結論：根據以上分析，建議本項目在 20xx 年 12 月 20 日開始接受咨詢登記，在 20xx 年 3 月 1 日開始內部認籌，提前搶奪競爭對手客戶， 5 月 1 日開始正式公開發(fā)售。 因此，從競爭角度評估，建議本項 目提早在 12 月中旬份進行內部認 籌，搶奪競爭樓盤客戶。預計 20xx年片區(qū)競爭樓盤將進行大規(guī)模的宣傳推廣活動，片區(qū)炒熱，勢在必行。 具體付款方式初步建議如下： （ 95 折） a. 簽署認購書時付定金 RMB￥ 10000 b. 簽署認購書后 7 天內簽署正式買賣合同時付 30%（含定金） c. 簽署正式買賣合同后 30 天內付 70% 2. 即供銀行按揭（ 97 折） a. 簽署認購書時付定金 RMB￥ 10000 b. 簽署認購書后 7 天內簽署正式買賣合同時付 20%（含定金） c. 簽署正式買賣合同 30 天后即時向客戶提供按揭 80% 三、入市時機評估 （一）工程角度評估 項目于 20xx 年 12 月初開始運作， 根據目前項目現(xiàn)狀，在保持正常工程狀況下，整體進展預計分以下幾個時段（整個項目分兩期開發(fā)，其中一期為南區(qū)，所以這里以一期部分計算時間）： 根據項目工程進度時間預測，本項目在 4 月中下旬主體將達到工程封頂，具備公開發(fā)售的基本條件。 注意事項： 操作時 需注意把握加價時機，加價幅度和頻率不宜過高，一旦超過買家心理承受范圍，則可能阻礙銷售。（詳細的項目定價三明將在開盤前，根據競爭樓盤價格分析比較，堅持領導定價法則，制定出準確的項目均價，這里暫略） （一）價格走勢策略 根據三明多年的市場經驗，結合片區(qū)市場的特殊性，建議 在價格策略上走“高開高走、隨機小幅上揚”的路線。 城北新區(qū)在售樓盤均價基本維持在 18002500 元 /㎡之間，整體價格水平在 20xx 元 /㎡左右。 ： 綜合考慮以上因素，我司建議本項目價格策略： 采用領導定價法，走“高質高價”價格路線，領導片區(qū)價格；同時支撐本項目“頂級庭院”形象。 本項目“中央頂級庭院式生態(tài)住宅”，為整個市場的唯一，套用一句俗語：“獨家經營，可以待價而沽”。 —— 領導定價法 在項目定位報告中，我們分析得出：本項目地價過高、中心區(qū)樓盤定位較為接近，為避免產品同質化，必須走“差異化、高質高價”路