某地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)行銷推廣案-文庫(kù)吧資料
2025-04-23 03:25本頁(yè)面
【正文】 Ⅰ 大堂設(shè)保安中心、過(guò)濾閑雜人等Ⅱ 各走廊、電梯公共區(qū)域電子閉路監(jiān)控系統(tǒng)、小偷不得入內(nèi)Ⅲ 住戶自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、瓦斯報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)等，一旦用戶按鈴報(bào)警，保安中心就知道所在單元樓層與戶號(hào)，即往救護(hù)，老人、小孩安全有保障。建議與福州知名保姆公司合作，實(shí)行保姆式家政物業(yè)服務(wù)、智能化裝甲保全系統(tǒng)。物業(yè)管理服務(wù)的強(qiáng)化與魅力化資源整合：由于現(xiàn)代居家日益重視小區(qū)的物業(yè)管理，而本案目標(biāo)客戶群大多是理性的、挑剔的換房族，小區(qū)物業(yè)的收費(fèi)多少、小區(qū)安全智能化的有無(wú)、物業(yè)管理品質(zhì)的好壞也是其購(gòu)房的考量因素之一。滿足本案目標(biāo)客戶群的審美需求。將三大堂的裝修風(fēng)格與本案建筑風(fēng)格——漢唐風(fēng)格一脈相承。滿足本案目標(biāo)客戶群的審美需求。鑒于本案綠化是分為一樓綠化和二樓綠化，建議將一、二樓綠化立體化，同時(shí)引入假山流瀑，綠化園林主題同樣圍繞中國(guó)古典——蘇州園林風(fēng)格——小巧、自由、精致、淡雅、善于以小見大、寫意山水見長(zhǎng)的江南寫意山水園林風(fēng)格。本案針對(duì)目標(biāo)客戶群事業(yè)有成、文化品位高的特點(diǎn)，應(yīng)著重滿足其安全需求、尊重需求與審美需求。以目標(biāo)客戶群需求出發(fā)，進(jìn)而迎合目標(biāo)客戶群的需求。至此我們找到本案的產(chǎn)品魅力突破點(diǎn)——漢唐建筑風(fēng)格，作為本案產(chǎn)品最大的市場(chǎng)魅力點(diǎn)與區(qū)隔點(diǎn)。 由于本案地段顯要處于十字路口，若以建筑風(fēng)格為突破點(diǎn)，易于傳播且有效節(jié)約廣告費(fèi)用；縱觀福州各大樓盤，歐風(fēng)泛濫，現(xiàn)代派或后現(xiàn)代派也時(shí)有所聞，但作為中國(guó)古典建筑風(fēng)格的漢唐國(guó)風(fēng)卻極為稀有，這也為本案提供了市場(chǎng)空白點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)。主核心魅力的尋找：產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)資源細(xì)化資源可行性分析外資源景觀周邊無(wú)優(yōu)秀景觀可以整合，NO！區(qū)位區(qū)位資源為周邊共有，難以形成獨(dú)特魅力，NO！配套周邊有知名配套體育中心，但為周邊個(gè)案所共有，難以形成獨(dú)特魅力，NO！教育周邊無(wú)知名學(xué)?？梢哉?，NO！內(nèi)資源戶型與功能本案產(chǎn)品戶型與產(chǎn)品功能無(wú)出彩地方，NO！內(nèi)部景觀本案內(nèi)部綠化面積僅900平方米左右，若以此為主核心魅力缺乏權(quán)威性與魅力性，NO！內(nèi)部會(huì)所配套本案內(nèi)部無(wú)會(huì)所規(guī)劃，NO！建筑風(fēng)格？ 本案實(shí)際上除區(qū)域地段魅力外在產(chǎn)品自身并無(wú)太大的優(yōu)勢(shì)資源，無(wú)論從產(chǎn)品戶型、景觀、社區(qū)內(nèi)部配套無(wú)權(quán)威性的出彩地方，若要塑造產(chǎn)品魅力需無(wú)中生有，從建筑風(fēng)格、內(nèi)部園林景觀及區(qū)域地段魅力等各方面進(jìn)行大膽設(shè)想小心求證。本案的主核心魅力是由產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)資源出發(fā)，進(jìn)行整合。主核心魅力是產(chǎn)品區(qū)隔競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所獨(dú)有的特色魅力。 第二篇、本案目標(biāo)客戶群分析 綜合本案大戶型規(guī)劃與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)群細(xì)分得，本案的目標(biāo)客戶群為：以生活換檔、品質(zhì)升級(jí)為目的的鼓樓區(qū)福州人（中產(chǎn)階層）細(xì)化特征：區(qū)域：以鼓樓區(qū)為主的福州人 年齡：30~50歲職業(yè)：國(guó)企部門中上層領(lǐng)導(dǎo)、公務(wù)員（省直機(jī)關(guān)干部）私企老板、退休干部收入：較高（家庭收入4000元以上） 購(gòu)買目的：生活換檔、品質(zhì)一步到位65%換房自用、30%首次購(gòu)房自用、5%投資保值增值消費(fèi)心理特征：事業(yè)有成、有一定社會(huì)地位、注重生活品質(zhì)與精神成就感住得好，還要花錢少、付得輕松文化素質(zhì)較高、消費(fèi)注重品位與文化內(nèi)涵愛(ài)好運(yùn)動(dòng)與健康養(yǎng)生具備福州人相對(duì)斤斤計(jì)較、貪小便宜的特點(diǎn)購(gòu)買誘因TBI：優(yōu)良樓盤品質(zhì)（地段、區(qū)域配套、建筑品質(zhì)風(fēng)格、內(nèi)部景觀、戶型、項(xiàng)目形象）2）輕松付款方式（首付款、按揭、裝修按揭）本案目標(biāo)客戶群人性特征及其應(yīng)用人性五大特征表現(xiàn)對(duì)策及應(yīng)用虛榮性因?yàn)槭聵I(yè)有成，而且本案總價(jià)高達(dá)40萬(wàn)以上對(duì)項(xiàng)目、地段、目標(biāo)客戶群、開發(fā)商、建筑師、景觀設(shè)計(jì)師進(jìn)行有效包裝現(xiàn)實(shí)性由于此客戶群社會(huì)閱歷較深，且為二次購(gòu)房，消費(fèi)較為理性與挑剔將產(chǎn)品魅力做足，將本案主核心魅力——漢唐建筑風(fēng)格豐滿化物美還要價(jià)廉，買得要輕松同時(shí)研究目標(biāo)客戶群的需求，在本案投入不大的前提下，在中庭、物業(yè)、內(nèi)部配套等方面提升項(xiàng)目附加值與產(chǎn)品魅力，提高產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力自私性在人性自私性的表現(xiàn)中，福州購(gòu)房客戶普遍表現(xiàn)為貪小利設(shè)計(jì)產(chǎn)品利基，突出產(chǎn)品稀有性在行銷推廣中適時(shí)適當(dāng)設(shè)計(jì)促銷活動(dòng)（注：促銷活動(dòng)要圍繞漢唐文化。 注1：唯一性是指產(chǎn)品具備市場(chǎng)差異化；排他性是指此差異具有迅速感性魅力，一見鐘 情；權(quán)威性是指產(chǎn)品所塑造的魅力是有根據(jù)的，建立在項(xiàng)目資源基礎(chǔ)上，而不是 掛羊頭賣狗肉。四、本案市場(chǎng)策略：整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源，塑造唯一性、權(quán)威性、排他性的產(chǎn)品，迎合客戶需求，制造 強(qiáng)大購(gòu)買誘因。周邊項(xiàng)目并沒(méi)有意識(shí)到大戶型、高總價(jià)房子銷售不好原因，主要在于二次購(gòu)房市場(chǎng)容量有限，沒(méi)有采用輕松的付款方式吸引原本只可購(gòu)買中低檔商品房、現(xiàn)一步到位購(gòu)買中高檔商品房的客戶——城市中產(chǎn)階層，變被動(dòng)為主動(dòng)。O：機(jī)會(huì)點(diǎn)本案區(qū)域配套齊全，生活便利，且周邊配套皆為檔次高、品位高雅的配套如上島咖啡、東方紅、南海漁村、長(zhǎng)冠保鈴球館，給人一種精致市心生活的感覺(jué)。區(qū)域消費(fèi)群體（階層屬性）階層比例偏好樓盤特征市場(chǎng)供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)激烈度工薪階層約占28%Ⅰ低單價(jià)、低總價(jià)，單價(jià)約2800元/m2，總價(jià)約25~30萬(wàn)Ⅱ戶型以2房70~80 m2 ，3房120 m2 為宜，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)不足，湖前蘭庭、米羅時(shí)代、星河名居、達(dá)芙妮名苑均針對(duì)此目標(biāo)，由于此客戶群市場(chǎng)容量大，銷售良好且未飽和
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