【正文】 層店面 ， 以低端零售為主兼營批發(fā) ， 客戶主要來源滁州各縣區(qū)零售商和市區(qū)低收入人群 。目前，滁州白云商廈主體樓共三層，總面積 ，總資產(chǎn)達(dá) ，員工 920人，是皖東地區(qū)大型的商業(yè)機(jī)構(gòu)。 通力玉橋批發(fā)市場規(guī)模雖然不大，但其小商品在滁州 影響之深是不言而喻的，因此我司認(rèn)為，如何利用政府規(guī)劃，媒體 輿 論造勢炒作、合理引導(dǎo) 通力玉橋的商戶，提高其對我項(xiàng)目的認(rèn)同度，促使商家整體的進(jìn)駐。 專業(yè)市場調(diào)研 分析點(diǎn)評： ? 通力玉橋批發(fā)市場是滁州市最專業(yè)，輻射范圍最廣的小商品專業(yè)批發(fā)市場， 是滁州地區(qū)重要的小商品集散地； ? 以經(jīng)營中低端小商品批發(fā)為主，憑借便利的交通和物流條件，立足滁州，面向周邊地區(qū)，是區(qū)域范圍內(nèi)小商品批發(fā)流通首選之地； ?市場經(jīng)營戶為各類小商品經(jīng)銷商，客戶以滁州市各縣區(qū)小商品零售商為主； ?通力玉橋批發(fā)市場是目前滁州地區(qū)最集中和具有市場影響力的小商品批發(fā)市場。市場以小商品作為主要經(jīng)營大類，經(jīng)營品種有工藝品、花類、玩具、童車、文化體育用品、小五金、小電器、鐘表、箱包、編制品、地毯、針棉制品、鞋帽、化妝品、皮具、日常用品和副食品等數(shù)十個系列近萬個品種。位于滁州市世紀(jì)商業(yè)園的通力玉橋批發(fā)市場，已與南譙路商業(yè)街、天長路商業(yè)街、豐樂路商業(yè)街形成滁城中心商圈。 2021年正式開業(yè)，是南京都市圈滁州市首個商貿(mào)對接項(xiàng)目。床上用品新招租商鋪 30余間（每間面積 25m2），面積近千平方米，小商品擴(kuò)招面積約 800平方米，攤位數(shù)量 50個（攤位面積 920m2）。為了滿足顧客“一站式”消費(fèi)的新形式，擴(kuò)充經(jīng)營范圍，市場計劃在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大市場規(guī)模和經(jīng)營品種，市場二期招商即日起全面啟動。 2021年經(jīng)營面積 7千平方米的蘇果超市加盟入駐和 2千平方米小商品批發(fā)市場的開業(yè)，使得園區(qū)人氣直線上升，物流、人流暢通無阻，旺地、旺鋪潛力無限。 南譙小商品市場為滁州經(jīng)營時間比較長的小商品市場，我司認(rèn)為應(yīng)善于利用現(xiàn)有資源，突出我項(xiàng)目商業(yè)優(yōu)勢，合理運(yùn)用策略，分析客戶源，整合區(qū)域資源，為我項(xiàng)目所用。 其建筑形態(tài)主要以商業(yè)攤位為主，輔以鋼架結(jié)構(gòu)大棚，已經(jīng)制約了其進(jìn)一步的發(fā)展。 ?南譙小商品市場 以低端服裝 、 鞋帽等商品零售為主 ， 有少量批發(fā) ，市場內(nèi)商品相對廉價 ， 主要客戶群體為滁州市區(qū)居民 ， 所售產(chǎn)品層次性 、 豐富性不足 ， 分布凌亂 ， 市場分布不夠統(tǒng)一 ， 市場競爭力有待提高 。如何在競爭中脫穎而出，占據(jù)有利的競爭位臵，規(guī)避風(fēng)險？首先要從項(xiàng)目自身分析出發(fā)，把握市場趨勢，認(rèn)準(zhǔn)目標(biāo)客戶群體，對主要競爭對手做到知己知彼，突出項(xiàng)目的主要優(yōu)勢，引發(fā)市場的共鳴和關(guān)注。目前滁州樓盤存量很多，加之眾多新推房源，勢必加劇滁州的樓市競爭局面，開發(fā)商回收資金風(fēng)險加大。 ?政策微妙，風(fēng)險加大，競爭加劇。 ?營銷推廣手法單一，力度欠缺。 ?產(chǎn)品定位不清，同質(zhì)化嚴(yán)重。 在售樓盤調(diào)研 目前滁州市域范圍內(nèi)在售項(xiàng)目的特征為： ?住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，缺少可投資的產(chǎn)品 。 此項(xiàng)目雖然位于全椒 ， 但是滁州比較小 ， 經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá) ， 客戶群體有限 ， 購買力不足 。 目前項(xiàng)目處于前期積累階段 ， 從項(xiàng)目現(xiàn)場售樓處包裝還是工地圍墻包裝來看都顯得非常一般 ， 檔次不高 。 該項(xiàng)目的建成 ， 將成為全椒規(guī)模最大 、建材品種最多 、 信息最全 、 經(jīng)營理念超新的大型市場之一 。 在售樓盤調(diào)研 盛大裝飾城 【 項(xiàng)目地址 】 全椒城南新區(qū) S206省道與南屏路交界處 【 開發(fā)商 】 盛華建材市場開發(fā)有限公司 【 物業(yè)類型 】 商業(yè) 【 建筑規(guī)劃 】 上海江南規(guī)劃設(shè)院 【 運(yùn)營商 】 全椒盛華建材市場開發(fā)有限公司 【 占地面積 】 68800平米 【 建筑面積 】 約 10萬平米 【 業(yè)態(tài)劃分 】 陶瓷 、 潔具 、 燈飾 、 窗簾 、 家具 、 機(jī)電 、 板型材 、餐飲娛樂等 。 項(xiàng)目于 2021年 9月 16日盛大開工 , 總用地面積 18494 ㎡ ， 總建筑面積 47000 ㎡ 。 【 項(xiàng)目簡介 】 水石廣場位于滁州市中心 ， 交通快捷便利 ， 是安徽德通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司著力打造的滁州市房地產(chǎn)經(jīng)典品牌產(chǎn)品之一 。 在售樓盤調(diào)研 水石購物廣場 【 項(xiàng)目地址 】 天長東路與南譙北路交界處 【 物業(yè)類型 】 商業(yè) 【 開發(fā)商 】 安徽德通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 【 營銷代理 】 千策地產(chǎn) 【 銷售率 】 銷售已完成 ， 目前招商中 【 周邊配套 】 麥當(dāng)勞 、 時代超市 、 五星電器 、 市政府 、 中國郵政 、 中國電信 、 中國移動 、 工商銀行 、 新華書店等 。有主力店的進(jìn)駐對物業(yè)的價值也有很大的提升，加上紫薇小學(xué)學(xué)區(qū)的良好教育資源更讓投資價值可見一斑。 該項(xiàng)目的包裝推廣做得比較到位，從營銷中心包裝布臵，到沙盤模型制作，以及圍墻廣告的包裝，處處都體現(xiàn)出其專業(yè)的手法。 在售樓盤調(diào)研 泰鑫 〃 城市星座 【 項(xiàng)目地址 】 清流路與南譙南路交匯處 【 物業(yè)類型 】 住宅 【 建筑類型 】 高層 /商住 【 開發(fā)商 】 滁州泰鑫臵業(yè)有限公司 【 建筑規(guī)劃 】 深圳市建筑設(shè)計研究院有限公司 【 營銷代理 】 子令策劃 【 建筑面積 】 占地 10萬平米 【 銷售率 】 尚未開盤 【 主力戶型 】 3568平米 1房 ， 7288平米 2房 【 周邊配套 】 紫薇小學(xué) 、 清流公園 、 農(nóng)行 、 滁州職業(yè)技術(shù)學(xué)院 在售樓盤調(diào)研 泰鑫 〃 城市星座 【 核心賣點(diǎn) 】 地段、小戶型、配套、交通等 【 銷售情況 】 未開盤，價格未定 分析點(diǎn)評： 項(xiàng)目位于市區(qū)稀貴地段 —— 中都大道，清流西路。 09年 6月份交房，在沒有專業(yè)營銷代理公司的協(xié)助下， 07年6月份開始銷售，至今銷售率為 %，可見銷售狀況很差。 在售樓盤調(diào)研 山水人家 分析點(diǎn)評： 、園林景觀和學(xué)區(qū)房概念，營造公園水岸生活。 在售樓盤調(diào)研 山水人家 【 周邊配套 】 紫薇小學(xué)、會峰小學(xué)、新英中學(xué)、滁州學(xué)院、瑯琊山、工商銀行、會峰醫(yī)院、長江商貿(mào)城、政府行政副中心等 【 核心賣點(diǎn) 】 山水景觀、園林設(shè)計、小區(qū)配套、周邊配套、經(jīng)典戶型 【 租售情況 】 住宅均價 3900元 /㎡ ， 一次性付款優(yōu)惠 98折。 5期為 1 1 130平米 3房 。 在售樓盤調(diào)研 山水人家 【 項(xiàng)目地址 】 滁州市豐樂南路 86號 【 物業(yè)類型 】 住宅 【 建筑類型 】 多層 /小高層 /底商 【 開發(fā)商 】 滁州市新紀(jì)元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 【 建筑面積 】 35萬平米 ， 住宅 530套 【 銷售率 】 %， 目前在售第 5期 。一是當(dāng)?shù)囟鞖鉁氐停藲獠?；二是交房時間在 2021年年底，拖得太久，對銷售不利。 09年 2月份推出一期房源以來，大力炒作學(xué)區(qū)房概念，在多處設(shè)銷售點(diǎn)，配合網(wǎng)上銷售等多種渠道，目前一期銷售狀況良好。 在售樓盤調(diào)研 水岸帝景 【 周邊配套 】 瑯琊區(qū)委區(qū)政府、瑯琊山、鳳凰湖、建行、工行、信用社、幼兒園、二院附屬醫(yī)院、銀花購物廣場、紫薇小學(xué)、五中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、滁州技校等 【 核心賣點(diǎn) 】 山水景觀、園林設(shè)計、小區(qū)配套、逸和集團(tuán)品牌、物業(yè)管理、經(jīng)典戶型 【 租售情況 】 住宅均價 4400元 /㎡ ， 一次性付款優(yōu)惠 60元 /平米 、按揭優(yōu)惠 30元 /平米 。 2期預(yù)計 12月份推出 ?？梢婍?xiàng)目的運(yùn)作離不開專業(yè)的營銷代理公司的推力，很多賣點(diǎn)未能得到整合釋放，項(xiàng)目的價值也未實(shí)現(xiàn)最大化。 ，全國房價上漲又進(jìn)入一個瘋狂時期。 07年 6月份推出一期房源以來，銷售狀況一直不錯。 在售樓盤調(diào)研 維也納春天 【 周邊配套 】 購物：商之都 、 千百惠 、 蘇果超市 教育：滁州二中 、 實(shí)驗(yàn)中學(xué) 、 實(shí)驗(yàn)小學(xué) 餐飲 :民以食為天 、 巴將軍火鍋店 、 漁家莊等 休閑：咖啡館 、 ZIPPO、 禾子 、 南湖公園等 【 核心賣點(diǎn) 】 成熟配套、教育資源、項(xiàng)目品質(zhì)、園林景觀、經(jīng)典戶型 【 租售情況 】 住宅均價 4400元 /㎡ ，一次性付款 97折，按揭 ，物管費(fèi) 。我們的項(xiàng)目營銷要引導(dǎo)當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)方式，客戶定位不能局限于小范圍群體。 3. 西區(qū)項(xiàng)目體量不大，滁州市民也具備一定的消費(fèi)能力。市調(diào)中發(fā)現(xiàn)其營銷手段單一，戶外廣告也缺乏品質(zhì)感。 天安都市花園 在售樓盤調(diào)研 分析點(diǎn)評： ，大滁城建設(shè)向南發(fā)展意味著地處南區(qū)核心位臵的該項(xiàng)目巨大的升值空間，這無疑會吸引大批投資者的目光。底商一層均價 12021元 /㎡ ，二層均價 7000元 /㎡ 。 【 銷售率 】 住宅： % 天安都市花園 在售樓盤調(diào)研 【 主力戶型 】 65平米 1房 ， 79平米 2房； 115139平米三房；商鋪111133平米 。 城市與經(jīng)濟(jì)發(fā)展 思維導(dǎo)圖 滁州在售項(xiàng)目調(diào)研 客戶深度訪談 宏觀市場分析 滁州市房地產(chǎn)調(diào)研 微觀市場分析 項(xiàng)目定位 市場調(diào)研 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 滁州專業(yè)市場調(diào)研 【 項(xiàng)目地址 】 全椒路與會峰路交叉口 （ 滁州學(xué)院正門斜對面 ） 【 物業(yè)類型 】 住宅 /底商 【 建筑類型 】 多層 /小高層 【 開發(fā)商 】 滁州天安臵業(yè)有限公司 【 營銷顧問 】 南京紅與黑地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 【 建筑面積 】 分東 、 西兩區(qū) 。作為是江淮城市群中重要一環(huán)的滁州正迎來她進(jìn)一步發(fā)展崛起的最佳時機(jī)。 三大片區(qū)是滁西 、 滁東 、滁南 ， 片區(qū)之間由鐵路 、 河流 、 生態(tài)綠地分隔 ， 并由環(huán)路和城市快速道路相連；六個組團(tuán)是老城區(qū)組團(tuán) 、 城西組團(tuán) 、 城南組團(tuán) 、 高速鐵路站前組團(tuán) 、 城東組團(tuán) 、 城北組團(tuán)；一個風(fēng)景區(qū)是瑯琊山風(fēng)景區(qū) 。大滁城地域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)以滁城為主中心，全椒、來安、烏衣為副中心，以國道、省道、高速公路、城市快速干路為交通聯(lián)絡(luò)線，在規(guī)劃期內(nèi)，形成“一主三副多點(diǎn)”的空間結(jié)構(gòu)。 城市與經(jīng)濟(jì)發(fā)展 城市發(fā)展規(guī)劃 —— 城市向南發(fā)展 ?大滁城地域構(gòu)成大滁州地域由滁州市瑯琊、南譙二區(qū)和來安、全椒兩縣構(gòu)成，總面積為 4472平方千米。 ?規(guī)劃預(yù)測滁州市 2021年總?cè)丝跒?455萬人， 2020年為 480萬人。由滁城、來安、全椒組成的大滁城地域。 城市與經(jīng)濟(jì)發(fā)展 滁州市城市整體規(guī)劃 大滁州規(guī)劃 ?未來滁州將形成“一區(qū)三軸”的扇形空間模式和“兩主一副”發(fā)展軸線。 全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 , 按可比價格計算 ， 比上年增長 %， 增幅比 “ 十五 ” 時期年平均增幅高 。 滁州年產(chǎn)彩電、冰箱、空調(diào)等 1400多萬臺，其中彩電產(chǎn)量占了安徽省的“半壁江山”、冰箱占 1/家用空調(diào)占10%。北部（鳳陽、定遠(yuǎn)、明光）以農(nóng)業(yè)、旅游、農(nóng)產(chǎn)品深加工、非金屬深加工為主，東部（天長、來安、瑯琊、南譙、全椒）以家電、機(jī)械、紡織、化工為主。 ?旅游資源：有國家級風(fēng)景名勝區(qū)、國家級森林公園、國家級重點(diǎn)文物保護(hù)單位 7處，省級自然保護(hù)區(qū)和重點(diǎn)文物保護(hù)單位 11處，有名山、名亭、古關(guān)、古寺、歷史文化遺址等自然人文景觀 100多處。 ?水資源： 全市多年平均地表水逕流量約 ，人均占有量為 716立方米，已建成大中小型水庫 1000多座，總蓄水量 。非金屬礦產(chǎn)是本市礦產(chǎn)資源的優(yōu)勢，其中石英巖、鑄型用砂、凹凸捧粘土礦以儲量大、品質(zhì)優(yōu)聞名全國，巖鹽、石膏、鈣芒硝、石油是安徽省內(nèi)唯一的非金屬礦產(chǎn)。 ?【 鐵路 】 鐵路：京滬鐵路 、 寧西鐵路 高速鐵路：京滬高速鐵路 （ 在建 ） 、 滬漢蓉高速鐵路（ 在建 ） 。 京滬鐵路 、 京滬高鐵 、 寧西鐵路穿行而過 。 年未全市人口 （ 截止 2021年 6月 ） 。 地理位臵 —— 區(qū)位優(yōu)勢明顯，南京一小時生活圈 滁州概況 行政區(qū)劃 —— 轄 2市 4縣 2區(qū)，安徽面積第三大地級市 ?滁州市轄瑯琊區(qū) 、 南譙區(qū) ， 天長市 、 明光市和全椒 、來安 、 定遠(yuǎn) 、 鳳陽 4縣 ， 總面積 13398平方公里 ， 為安徽省面積第三大地級市 。 京滬鐵路 ， 合寧高速公路 ， 蚌寧高速公路穿越市境 ， 待建中的京滬高速鐵路 ， 寧西鐵路將在市境內(nèi)通過 ， 滁河航運(yùn)直達(dá)長江 。 宏觀分析 09年房地產(chǎn)宏觀政策回顧 思維導(dǎo)圖 滁州概況 經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展 宏觀市場分析 滁州市房地產(chǎn)調(diào)研 微觀市場分析 項(xiàng)目定位 市場調(diào)研 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 ? 滁州 ， 滁州市位于安徽省東部 ， 長江三角洲西部邊緣 ， 習(xí)慣稱皖東 。目前成熟市場商鋪回報一般在 6%8%，如果物業(yè)稅按 %計算，則投資者收益還不如住宅或者銀行定期，而投資商業(yè)風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資住宅。 宏觀分析 09年房地產(chǎn)宏觀政策回顧 現(xiàn)階段又盛傳物業(yè)稅將從商業(yè)開始 征收，這對我項(xiàng)目來說是一個非常不利的消息。 “短短一年間，中國樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變