【正文】 項目簡介藍海國際汽配城依托規(guī)劃中的山西汽車后市場基地 —藍海國際物流港的全面配套，打造現(xiàn)代化一站式綜合性專業(yè)汽配市場功能分區(qū)n 汽配商貿(mào)區(qū)n 轎車專修區(qū)n 汽車美容用品園區(qū)轎車專修園區(qū)汽車美容用品園區(qū)汽配商貿(mào)區(qū) 汽配城局部平面示意 汽配城功能分區(qū)示意工程機械一條街 底盤系列一條街 底盤系列一條街8m10m 10m店鋪 店鋪 店鋪 店鋪5m5m5m8m5m? 沿街店面 ? 三種商鋪戶型項目借鑒n 太原現(xiàn)有市場無較好規(guī)劃的汽配、汽修園區(qū)，皆布局混亂n 園區(qū)分區(qū)明確，以汽配商貿(mào)區(qū)為核心，居中布置，汽配商貿(mào)以豎排行列式布局，規(guī)整有序，方便車輛進出通用件一條街微配一條街機油一條街店鋪店鋪店鋪藍海國際汽配城是太原目前汽配、汽修市場中規(guī)劃布局最規(guī)整合理的汽車園區(qū)| 項目基本概況 | 項目 SWOT分析 | 項目目標客群鎖定| 項目形象定位項目本體分析項目本體分析從地塊位置來看，地塊處在城南新區(qū)西部，屬于仙桃發(fā)展的核心帶，地塊未來升值價值較佳，地塊緊臨漢宜高速，物流交通運輸較為方便，規(guī)劃的整體環(huán)境及配套較為齊全。n開發(fā)策略先行啟動車輛常用零配件及養(yǎng)護用品，同時結(jié)合“ 五年回購 ” 等優(yōu)惠政策、汽配交易會迅速聚集人氣；遠期將依托 1500畝藍海（武宿）國際物流港規(guī)劃的山西后市場基地的多元化完善汽車服務配套體系打造太原最大的綜合汽配商貿(mào)基地 汽配城總體效果圖示意 汽配城局部平面示意案例一：藍海國際汽配 城依托規(guī)劃中的山西汽車后市場基地 —藍海國際物流港的全面配套，打造現(xiàn)代化一站式綜合性專業(yè)汽配市場。仙桃市場解讀仙桃市場解讀| 仙桃重點指標分析 | 仙桃房產(chǎn)市場分析 | 仙桃在售商業(yè)項目調(diào)研| 仙桃汽車市場分析 | 仙桃周邊汽車市場分析 | 專業(yè)汽車市場案例借鑒轎車專修園區(qū)汽配城一、二期汽車美容用品園區(qū)n占地面積 410畝，其中一、二期汽配市場及倉儲用地 200畝（目前一期已建成），未來將建成集汽配交易、車輛美容修理、倉儲物流于一體的現(xiàn)代化綜合專業(yè)汽配市場。 多期開發(fā)，回籠一部分資金， 根據(jù)項目實際銷售情況整合定位下期開發(fā)布局。 后續(xù)經(jīng)營交為商業(yè)管理公司或物業(yè)公司管理，以實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)快速回籠資金。 新市場培育期大致為 3—5年， 期間實際租金水平較低，租售比小于投資預期。門面皆為街鋪上下連買，面積在 100平米左右。武漢汽車公園一期武漢汽車公園一期區(qū)域周邊汽車市場總結(jié)區(qū)域周邊汽車市場總結(jié)■ 周邊區(qū)塊汽車市場規(guī)模都不大，除武漢中心板塊外；■ 品牌 4S店先行，作為市場切入點，提升項目整體形象。 但高檔汽車展廳現(xiàn)在還處于招商階段，對返祖方式的有效性疑慮 、投資者對汽車展廳的營運模式、盈利模式認知匱乏，接受度不高是項目的最大抗性?，F(xiàn)在售 15000㎡ 高檔汽車展廳，銷售周期已近 3年預計銷售 85%。均價 10000元／㎡左右。 2023年 3月開盤。武漢汽車公園一期武漢汽車公園一期武漢汽車公園一期武漢汽車公園一期區(qū)域劃分明確，確定租賃板塊，銷售板塊目前 9個汽車 4S店已建成投入使用，由開發(fā)商與品牌經(jīng)銷商定向合作開發(fā)。潛江嘉業(yè)汽配城潛江嘉業(yè)汽配城洪湖柏枝汽車城洪湖柏枝汽車城汽車展示區(qū)商務酒店汽車美容區(qū)汽車維修區(qū)洪湖汽車銷售店多存在私房底樓，市場規(guī)范程度低荊門宜洋汽車后市場荊門宜洋汽車后市場荊門宜洋汽車后市場荊門宜洋汽車后市場■ 面 積區(qū)間在 2050平米之間， 采取 “0” 公攤銷售，但價格較高，實質(zhì)將公攤面積通過核算后，計入售價中，銷售套內(nèi)使用面積。后期銷售有一定難度。 從認籌前期到開盤期，均無實際招商工作，雖有項目主體定位但無可持續(xù)經(jīng)營模式，很難打動投資購買意愿。 現(xiàn)行優(yōu)惠：認籌期間一萬抵三萬，每日增值 300元，優(yōu)惠后均價 4700元／㎡左右。共銷售 126套商鋪，共計 18900平米。項目分三期開發(fā)，項目由 2棟臨街商鋪， 10棟汽配、維修、美容集群內(nèi)街鋪組成。 一期銷售較好，市場氛圍已初步形成，銷售壓力大。宣傳口號 買兩層送一層。銷售評估： 8個汽車 4S店由公司股東持有經(jīng)營，品牌已招租完成（豐田、雪佛蘭、別克、東風日產(chǎn)、東風悅達起亞、東風風神、本田）其中雪佛蘭、別克、東風日產(chǎn)以于 9月份試營業(yè)，招商難度不大。由物業(yè)管理公司每年按年返還。共銷售 40套商鋪，共計 。前期認籌 70%， 元旦期間開盤，因體量較小資金壓力不大，主打價格優(yōu)勢吸引投資、自主經(jīng)營群體。優(yōu)惠后一、二樓均價 4000元／㎡左右，三樓均價 2023元／㎡左右。一、二層連買，三層單買。缺乏專業(yè)、規(guī)范的專業(yè)市場關注收益空間，對成本控制較大仙桃市場解讀| 仙桃重點指標分析 | 仙桃房產(chǎn)市場分析 | 仙桃在售商業(yè)項目調(diào)研| 仙桃汽車市場分析 | 仙桃周邊汽車市場分析 | 專業(yè)汽車市場案例借鑒天門陸宇汽車大市場（一期）天門陸宇汽車大市場（一期）4S店汽車展廳、維修車間辦公服務區(qū)商務中心目前 6個汽車 4S店已建成由公司股東持有經(jīng)營，在售的是 一期汽配用品、美容保養(yǎng)綜合樓，目前共銷售 28套商鋪，總計 5000平米。購地自主經(jīng)營對項目是否賣地較為在意區(qū)域汽車市場特征總結(jié)區(qū)域汽車市場特征總結(jié)從 仙桃汽車市場 分析來看，主要有以下幾個方面的特征：經(jīng)營不規(guī)范，沿街亂停亂放，占道經(jīng)營，嚴重影響市容市貌；經(jīng)營規(guī)模小，車輛品種較為單一，不能集多個品牌于一體，不能滿足快速發(fā)展的汽車環(huán)境；汽車銷售點分布散亂，店面狹小簡陋，不利于管理；多數(shù)區(qū)域內(nèi)客戶選擇外地購車，稅收流失嚴重。月，該店是仙桃較為有影響力的店面，銷售情況較好，考慮到形象改造，目前，經(jīng)銷商正考慮購地或租地自建專業(yè)標準的 4S銷售展廳。市場信心不足關注租賃及招商政策客戶訪談客戶訪談 ——蘭霸蘭三環(huán)瑞通展示店蘭霸蘭三環(huán)瑞通展示店基本概況：店鋪總面積約 230平米，由四檔單層面積 50多平米的集群市場打通經(jīng)營，整體以汽車展示為主，展示區(qū)后面是停車大院，形成 “ 前廳后院 ” 的格局市場，商鋪僅一層，辦公區(qū)位于后院搭建的板房內(nèi)。訪談描述：店鋪經(jīng)理對本項目比較了解，比較關心租賃價格、同時對項目的市場信心比較擔憂，中途多次詢問其它品牌汽車是否入駐。目前店鋪租金在 30元 /平米 整體形象檔次偏低，缺乏專業(yè)管理。區(qū)，沿街店鋪較多，集中市場較少。僅 4家汽車 4S店（福特、雪鐵龍、昌河）且坐落分散。區(qū)，沿街店鋪較多，集中市場較少。投資客戶占主導。從以上數(shù)據(jù)可以看出，仙桃市如今的大部分商業(yè)銷售價格在 12樓在 34萬元 /㎡ 左右， 35層售價略低 。區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特征總結(jié)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特征總結(jié) 仙桃未來商業(yè)供應量較大 ，本項目后期面臨市場風險相對較大； 仙桃市商業(yè)分部兩塊（城南新城、老城） ， 近年逐步向城南發(fā)展，新城價格明顯比老城價格要低，差不多每平米少 10000元，近兩年仙桃商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)量迅速增大，不但開盤項目數(shù)量增多，體量也逐步增大， 由原來的單個三四萬方的小項目發(fā)展到有著數(shù)十萬平方米的大型綜合體。實質(zhì)：銷售招商滯后，等待后期區(qū)域價值飆升，再創(chuàng)造利潤增長點。森林國際城森林國際城 營銷策略及銷售情況分析營銷策略及銷售情況分析營銷策略： 項目走高端盤路線，現(xiàn)階段重點銷售住宅，再來做商業(yè)部分商業(yè)招商滯后，招商方向與政策不明。銷售方式：長期返租 年限： 10年 回報率： 68%10年返租回報率調(diào)查如下：現(xiàn)代現(xiàn)代 新世界步行街運營管理同為湖北思銳代理，但其招商為另一家新世界步行街運營管理同為湖北思銳代理，但其招商為另一家代理機構(gòu)。 現(xiàn)代現(xiàn)代 森林國際城森林國際城一期二期三期商業(yè)鋪面面積劃分區(qū)間保持在商業(yè)鋪面面積劃分區(qū)間保持在 40平米左右，平米左右， 總價在總價在 5080萬。推廣形式： 戶外造勢、活動推升區(qū)域知名度及促銷、不定期組織推介活動、短信、派單、及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段。實質(zhì)：營造投資熱度，招商先行、統(tǒng)一運營管理，從而達到銷售目的。新世界步行街新世界步行街元泰元泰 新世界步行街招商和管理為湖北思銳代理，其典型項目為武漢光谷步行街，西班牙風情街。新世界步行街新世界步行街商業(yè)鋪面面積劃分區(qū)間保持在 20—100平米之間， 但是鋪子多為2030平米左右和 50平米左右的商鋪， 購買大面積為幾個相連鋪子打通，且可以認多個籌。推廣形式： 戶外造勢、派單、及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段。實質(zhì)：利用成熟的地段與市場優(yōu)勢，無需擔心招商，通過控制招商質(zhì)量，從而達到銷售目的。推廣形式： 戶外造勢、商家入駐活動推升區(qū)域知名度及促銷、不定期組織推介活動、短信、派單、網(wǎng)絡及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段。實質(zhì)：借助入駐大型成功商業(yè)體來保障投資收益，增加對其的投資熱度，促進商鋪銷售目的。一樓 二樓銷售方式：長期返租 年限： 3年 回報率： 6%3年返租回報率調(diào)查如下： 小體量商業(yè)，且又只銷售一樓和二樓，銷售總面積不到 1萬方，銷售 9個月剩少量商鋪。銷售總面積不到 1萬方， 銷售 9個月剩 10個商鋪，皆為小面積商鋪。推廣形式： 戶外造勢、商家入駐活動推升區(qū)域知名度及促銷、不定期組織推介活動、短信、派單、網(wǎng)絡及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段。實質(zhì)：借助入駐大型成功商業(yè)體來保障投資收益，增加對其的投資熱度，促進商鋪銷售目的。新天地國際廣場新天地國際廣場家樂福和蘇寧電器的入場已經(jīng)占據(jù)了商業(yè)部分的一半，家樂福在整個二樓及二樓以上，蘇寧在一樓內(nèi)街再加上一些品牌店鋪的入駐， 可供銷售的自營店鋪僅為一樓臨街鋪子。客群分析： 鋪面總價不高，項目投資客戶面較大， 主要集中在仙桃彭場鎮(zhèn)等周邊經(jīng)濟情況較好鄉(xiāng)鎮(zhèn)及仙桃本地投資客，部分江漢平原及周邊市投資客戶。豪布斯卡豪布斯卡 營銷策略及銷售情況分析營銷策略及銷售情況分析營銷策略： 項目對外宣傳 “ 先招商后銷售 ” 的形式，提升項目在市場的公信力、客戶對項目的認可度，從而拉動項目銷售，從項目實質(zhì)情況來看，以商業(yè)布局為噱頭，通過拉高價格，提升投資回報力，壓縮項目投資風險，從而吸引區(qū)域投資客戶對項目的認可度。較低的鋪面去化情況較為理想。新世界步行街 7： 現(xiàn)代森林國際城 8：歐亞達家具廣場9：翔球家具廣場區(qū)域商業(yè)樓盤信息匯總區(qū)域商業(yè)樓盤信息匯總文華文華 仙桃市場解讀| 仙桃重點指標分析 | 仙桃房產(chǎn)市場分析 | 仙桃在售商業(yè)項目調(diào)研| 仙桃汽車市場分析 | 仙桃周邊汽車市場分析 | 專業(yè)汽車市場案例借鑒仙桃商業(yè)項目分布圖仙桃商業(yè)項目分布圖漢宜高速黃金大道仙桃大道紡織大道1362漢江路復州大道5 絲寶路47891：文華 商業(yè)整體裝修風格和層次較低，商業(yè)面貌比較陳舊；216。 城南新城的規(guī)劃利好，多個大型商業(yè)體的集中開發(fā)，將形成 “ 雙圈 ” 格局。 國內(nèi) 省內(nèi)一線中大型超市、綜合農(nóng)貿(mào)小百貨市場、傳統(tǒng)商業(yè)街、新型商業(yè)體等多形態(tài)，多層次并存 的狀態(tài)，難以提升城市商業(yè)整體品味；216。區(qū)域商業(yè)發(fā)展特征216。 目前元泰 發(fā)展處于初步階段，市場培育期較長。 而且，隨著眾多品牌開發(fā)商進駐，市場的競爭會變得更加激烈。城西北片區(qū)預計未來還將有 17萬平方上市老城區(qū)預計未來還將有 29萬平方上市城東片區(qū)預計未來還將有 55萬平方米上市城南片區(qū)預計未來還將有 32萬平方上市南城新區(qū)預計未來還將有 150萬平方上市城西南片區(qū)預計未來還將有 91萬平方上市仙桃市呈現(xiàn)被迫迎合離心式的城市化擴張模式（動態(tài)的競爭趨勢）老城區(qū)老城區(qū)土地日趨稀缺，土地價格攀升，帶動房價上漲，開發(fā)商向新城區(qū)轉(zhuǎn)移；引進衛(wèi)星城居住觀念，區(qū)域功能得到升級從被動郊區(qū)化到新城市化在市政規(guī)劃下，隨著市政建設的逐步完善，仙桃的房地產(chǎn)開發(fā)風生水起，發(fā)展熱度越來越高。方的供應量，市場供應量已過度飽和。隨著眾多商業(yè)項目的入市，商業(yè)競爭慢慢凸顯。存量物業(yè)占市場主導， 當前市場商業(yè)整體供應量較為飽和，商業(yè)競爭格局日益凸顯，挖掘投資客是商業(yè)運營的重點?！? 4 月，全市商品房供應 16459 套， 約 萬方，其中：住宅供應 12990套，占比 %，供應面積為 萬方，占比%； 商業(yè)供應 2040 套，占比%，供應面積為 萬，占比%； 車庫供應 303 套，占比 %，供應面積為 萬方，占比 %。第一季度銷售情況分析：第一季度銷售情況分析： 受春節(jié)返鄉(xiāng)潮的影響，仙桃第一季度銷售情況受春節(jié)返鄉(xiāng)潮的影響，仙桃第一季度銷售情況較好，整體城南板塊銷售情況尤佳。從銷售情況來看，城南版塊的住宅銷售量占總比例癿 42%，其次是城西版塊占總比癿 24%，老城區(qū)占 22%，城東最少，僅為 12%。城西北片 老城區(qū)城市南擴南城新區(qū)城南片區(qū)城西南片城東片區(qū)2023年第一季度， 仙桃城區(qū)共銷售房源 3445套（同比 2023年增長 %），面積 ㎡ （同比 2023年增長 %）， 均價 /㎡ （同比2023年略微下降 %）。地產(chǎn)政策解讀小結(jié)地產(chǎn)政策解讀小結(jié)仙桃