【正文】 管 理系統(tǒng) 及時(shí)用圖表和文字表述出來(lái)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià)，確定成果和考績(jī)，并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。 二、 管理運(yùn)行機(jī)制 為保障物業(yè)管理機(jī)構(gòu)高效地運(yùn)作，必須建立一個(gè)有效的管理運(yùn)行機(jī)制。 4. 聽濤雅苑內(nèi)部組織架構(gòu) （機(jī)構(gòu)設(shè)置） 指 導(dǎo) 深圳市政府主管部門 昌浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 拓普物業(yè) 管理有限公司 聽濤雅苑 管理服務(wù) 聽濤雅苑管理處 計(jì)劃目標(biāo)管理 隸屬關(guān)系 監(jiān) 督 協(xié) 同 內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)說(shuō)明： 設(shè)置原則：精干高效、目標(biāo)管理 物業(yè)公司懂事會(huì) 物業(yè)管理公司 聽濤雅苑管理處 保安隊(duì) 工程維修 客戶服務(wù) 安全維護(hù) 消防管理 車輛管理 強(qiáng)弱電維護(hù) 機(jī)電維護(hù) 智能化管理 樓宇管理 業(yè)主服務(wù) 社區(qū)活動(dòng) 綠化清潔維護(hù) 行政、人事 財(cái) 務(wù) 對(duì)外協(xié)調(diào) 檔案資料 行政人事 物料采購(gòu) 財(cái)務(wù)核算 管理費(fèi)收繳 倉(cāng) 庫(kù) 深圳市拓普物業(yè)管理有限公司對(duì)聽濤雅苑管理處物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)管理；實(shí)施整體管理和責(zé)任管理相結(jié)合的管理方式。 惠州市住宅局及惠州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行行業(yè)管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)。以下分別闡述： 一、 管理架構(gòu) 我司在聽濤雅苑的物業(yè)管理服務(wù)中，將結(jié)合小區(qū)的人文特點(diǎn)及行業(yè)法規(guī)，運(yùn)用先進(jìn)的酒店式物業(yè)管理服務(wù)，并結(jié)合拓普物業(yè)現(xiàn)代物管理念和先進(jìn)經(jīng)營(yíng)模式，確定物業(yè)管理 運(yùn)營(yíng)的管理架構(gòu)。 ? 引入“五星級(jí)”商務(wù)服務(wù)，為使用人提供個(gè)性化的服務(wù)。 月 13000 元 5 合計(jì) 229500 元 二 管理費(fèi)支出 1 人員薪酬 64 人 A+B+?? F 123600 A 經(jīng)理 1人 5000 1 5000 B 主管 5人 4000 5 20200 C 管理員 5人 3000 5 15000 D 保安員 27 人 1800 27 48600 E 保潔、綠化 20 人 1000 20 20200 F 維修工 6人 2500 6 15000 2 基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施 90886 元 A 智能化系統(tǒng)維 護(hù) 日常維護(hù)支出 10000 元 B 消防設(shè)施維護(hù) C 公共水電設(shè)備 維護(hù) D 電梯維護(hù) 700 元 *25 部 =17500 17500 元 E 保潔日耗品 800 元 F 綠化費(fèi)用 300 元 G 除四害 800 元 H 垃圾清運(yùn) 20桶 /天 *120 元 =2400 2400 元 序號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算依據(jù) 計(jì)算式 （ 元） 月支出 （元） I 清理化糞池 每年清理 2次 4000 元 *2 次 /12=666 666 元 J 公共照明用電 30天 * 元 /度 *60 度 1080 元 K 公共用水 含清潔、綠化、公共 用水 30天 * 元 /噸 *30 噸 2340 元 L 電梯電費(fèi) 25 部 *15KW*8 小時(shí) *30 天* 元 /度 54000 元 M 管理費(fèi)用 1000 元 /月 1000 元 3 不可預(yù)知費(fèi)用 （ 1+2） *2% 元 4 物業(yè)管理服務(wù) 酬金 （ 1+2+3） 12% 5 合 計(jì) 1+2+3+4 收入 成本 == 物業(yè)管理思路 拓普物業(yè)在聽濤雅苑的物業(yè)管理服務(wù)中，將創(chuàng)造性地運(yùn)用拓普物業(yè)管理模式，充分利用拓普物業(yè)多年來(lái)物業(yè)管理所積累的各種資源及豐富經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合高檔住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)，確定聽濤雅苑物業(yè)管理的基本思路： ? 引進(jìn)“即時(shí)服務(wù)與隱性管理”相結(jié)合的管理理念，運(yùn)用聽濤“人性化”物業(yè)管理模式并吸收行業(yè)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)小區(qū)進(jìn)行綜合一體化管理 ，既為使用者提供及時(shí)、滿意的服務(wù)，又充分尊重使用者的私密空間。 月 21600 元 3 別墅管理費(fèi) 11000 ㎡ * 元 /㎡ 四、聽濤雅苑管理費(fèi)用測(cè)算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算依據(jù) 計(jì)算式 （ 元） 月支出 （元） 一 管理費(fèi)收入 1 公寓管理費(fèi) 93000 ㎡ * 元 /㎡ 管理單位強(qiáng)化內(nèi)部管理，采取增效節(jié)能措施，降低管理成本。 （具體執(zhí)行及相關(guān)細(xì)節(jié)均遵照以上政府文件及法規(guī)） 三、管 理虧損的解決方法 在保持本方案優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)的情況下，根據(jù)目前測(cè)算，聽濤雅苑每月管理費(fèi)用總收入為 萬(wàn)元，總支出為 萬(wàn)元，每月實(shí)際虧損約 萬(wàn)元。 此基金由區(qū)住宅局設(shè)立專帳管理，?？顚Ｓ糜谧≌瑓^(qū)內(nèi)重大設(shè)施改造。月 公用設(shè)施專用基金 按照《條例》及其實(shí)施細(xì)則以及市住宅相關(guān)規(guī)定，發(fā)展商在聽濤雅苑物業(yè)移交時(shí)，應(yīng)一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥專用基金。月 別墅物業(yè)： 元 /平方米 管理服務(wù)費(fèi) 在對(duì)聽濤雅苑實(shí)行“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務(wù)”，保障服務(wù)質(zhì)量的情況下，聽濤雅苑物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)暫擬為： 高 層、小高層住宅物業(yè)： 元 /平方米 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)及相關(guān)測(cè)算 一、聽濤雅苑物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收費(fèi)原則： 嚴(yán)格按照惠州市物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)收取； 按照管理費(fèi)“收支平衡、略有節(jié)余”原則收?。? 定期公布管理費(fèi)收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。 b) 物業(yè)公司目前可與管理處合并辦公，由開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)提供 80 平米的辦公用房，接待 服務(wù)于業(yè)主。 24 應(yīng)急反應(yīng)速度 接到信息后 90秒 模擬測(cè)試 應(yīng)急反應(yīng)分隊(duì)由巡邏人員組成 ,受中央調(diào)度中心統(tǒng)一調(diào)度 ,熟悉物業(yè)內(nèi)任一治安角落 ,在接到信息后 ,由最臨近事件發(fā)生位置的崗位人員分隊(duì)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。 22 綠化完好率 95% 99% ∑完好綠化覆蓋面積 ∑區(qū)內(nèi)綠化總面積 建立專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡視制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)，確保物業(yè)公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏無(wú)黃土裸露。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。 19 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 99% ∑培訓(xùn)合格數(shù) 100% ∑參加培訓(xùn)數(shù) 加強(qiáng)培訓(xùn)力度，并對(duì)培訓(xùn)過(guò)程進(jìn)行有效的監(jiān)控和檢查。 17 違章發(fā)生率 1? ? ∑違章發(fā)生次數(shù) ∑區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù) 建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。 自行車、摩托車、汽車被盜率 1? 1? ∑車輛總被盜數(shù) ∑物業(yè)登記車輛總數(shù) ╳1000? 15 消防設(shè)施設(shè)備完好率 98% 99% ∑消防設(shè)備完好數(shù) ∑消防設(shè)備數(shù) 每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。 12 停車場(chǎng)、單車棚完好率 95% 96% ∑完好數(shù) ∑停車場(chǎng)、車棚總數(shù) 13 路燈完好率 95% 99% ∑完好路燈盞數(shù) ∑區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù) 14 物業(yè)內(nèi)治安案件發(fā)生率 1? 1? ∑案件發(fā)生次數(shù) ∑區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù) ╳1000? 實(shí)行 24 小時(shí)保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央調(diào)度中心 24 小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立入住期“人防為主、技防為輔”，日常期“技防為主，人防為輔、全面防范”的治安思路。 11 道路完好率 95% 96% ∑完好道路面積 ∑區(qū)內(nèi)道路總面積 落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路、路燈及停車場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視、檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由維修工監(jiān)督執(zhí)行，各主管配合檢查落實(shí)。 9 公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑完好率 98% ∑完好數(shù) ∑公共設(shè)施、雕塑總數(shù) 每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。 7 化糞池、雨水井、污水井完好率 99% ∑化糞池、雨水井完好數(shù) ∑化糞池、雨水井總數(shù) 每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。 5 維修工程質(zhì)量回訪率 100% ∑維修租戶滿意人數(shù) ∑維修租戶人數(shù) 建立維修回訪制度，及時(shí)征求意見(jiàn)，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù) 質(zhì)量?！疲▓?bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程建筑面積） 100% 分項(xiàng)監(jiān)督，工程維護(hù)處嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪，確保功效。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行 24 小時(shí)維修制度。 2 房屋零修、急修及時(shí)率 99% 100% ∑及時(shí)完成的次數(shù) ∑零修、急修次數(shù) 建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到急修請(qǐng)求后攜帶工具五分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜?？偟姆课萁ㄖ娣e 100% 采用小圍合管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國(guó)家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，在聽濤雅苑住宅區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后，承諾： 管理合同生效后，聽濤雅苑住宅區(qū)所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗(yàn)收交付使用一年內(nèi)達(dá)到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書；三年內(nèi)達(dá)到省級(jí)或國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書。 （十一）拓普物業(yè)管理有限公司質(zhì)量管理方 針： 服務(wù)迅捷滿意 管理盡善高效 環(huán)境文明優(yōu)雅 品牌美譽(yù)一流 我們奉行勤業(yè)、敬業(yè)、樂(lè)業(yè)的工作理念，秉持“精益求精”的工作態(tài)度，樹立全心全意服務(wù)的思想；我們重視人力資源的合理配置，發(fā)揮員工的主動(dòng)性、創(chuàng)造力和合作精神；我們提倡事前預(yù)防，而非事后補(bǔ)救；我們要求每位員工與客戶充分溝通，了解他們的需要，解決他們的問(wèn)題，得到他們的理解，獲得他們的支持。 聽濤人認(rèn)為，管理是企業(yè)永恒的主題；企業(yè)管理一定要細(xì)，細(xì)就是全面，細(xì)就是精心，只有管細(xì)，才能管好。 3. 科學(xué)管理意識(shí) 科學(xué)管理和管理科學(xué)化意識(shí)是聽濤一貫倡導(dǎo)的。精品最終的目的是降低成本、增加效益、創(chuàng)造利潤(rùn)。只有每個(gè)環(huán)節(jié)都搞細(xì)致、扎實(shí)、規(guī) 范、健全了，精品意識(shí)才能成為我們企業(yè)的靈魂。即通過(guò)科學(xué)的管理來(lái)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、高信任度、高小區(qū)占有率和高經(jīng)濟(jì)效益，從而促進(jìn)企業(yè)快速、持續(xù)、健康發(fā)展，擴(kuò)大知名度。 創(chuàng)新已在拓普形成一種自覺(jué)的意識(shí)，一種無(wú)形的力量。企業(yè)創(chuàng)新是永恒的主題，是螺旋式上升，是發(fā)展中的快速嫁接。企業(yè)創(chuàng)新是全方位的，它包括： 1）產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化創(chuàng)新； 2）經(jīng)營(yíng)機(jī)制轉(zhuǎn)化創(chuàng)新； 3）管理科學(xué)化的創(chuàng)新。 （八）拓普意識(shí) —— 創(chuàng)新、精品、管理 1. 創(chuàng)新意識(shí) 實(shí)現(xiàn)我們的發(fā)展目標(biāo)，不僅需要有科學(xué)的管理體系，而且還必需要有創(chuàng)新意識(shí)?！? 拓普發(fā)展到今天，我們充分認(rèn)識(shí)到理想的能量，因此在完成了員工持股的改制，構(gòu)筑了員工與企業(yè)的新型利益關(guān)系后，我們?cè)诟叩膶哟紊咸岢隽思訌?qiáng)“聽濤”的企業(yè)文化建設(shè)，樹立起“拓普人”的理想。“巨人”集團(tuán)出現(xiàn)的問(wèn)題給我們敲了警鐘：，由于團(tuán)隊(duì)內(nèi)部沒(méi)有共同的理想，導(dǎo)致在利益的誘惑面前潰不成軍。 企業(yè)要發(fā)展，必須“同舟共濟(jì)”：相互的的利益只能保證企業(yè)之舟不致沉沒(méi)，共同的理想才能保證我們的航行有一致的方向。拓普把企業(yè)比作達(dá)摩渡舟，企業(yè)是載著人才到達(dá)成功彼岸的理想之舟。 （七）拓普使命 —— 成就一番偉業(yè)，塑造一代英才 在企業(yè)取得成功之時(shí)，員工也要獲得進(jìn)步，這是拓普的宗旨?！卑沿?zé)任感作為一種定勢(shì)，從而化為對(duì)振興企業(yè)的使命感。 開放：允許討論任何問(wèn)題，提出任何建議。 拓普的干部應(yīng)能在明確公司經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)