【正文】 6，水泵無(wú)水空轉(zhuǎn)或反轉(zhuǎn)時(shí) 。 4，壓力表突然升高或降至不正常范圍時(shí) 。 2，水泵有不正常聲音或發(fā)出強(qiáng)烈振動(dòng)時(shí) 。 2，泵房?jī)?nèi)，水池井蓋周邊應(yīng)保持清潔，人離開(kāi)時(shí)，房門(mén)必須上鎖 . 四，發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)沉著冷靜，迅速判斷事故原因，做出相應(yīng)處理，及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，事故未處理完畢，不允許交接班 . 水泵房運(yùn)行注意事項(xiàng) 一，值班員巡查時(shí)應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)檢查機(jī)組運(yùn)行 情況，做到 三勤 (勤聽(tīng)聲音，勤看儀表，勤測(cè)溫表 ). 二，啟動(dòng)水泵時(shí)嚴(yán)格按《水泵操作程序》進(jìn)行 。 2，泵的填料部分允許有少量滴水 (10～ 20 滴 /分鐘 )，如出現(xiàn)大量滴水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整 .各閥門(mén)填料 處不允許滴水，如出現(xiàn)滴水，應(yīng)擰緊相應(yīng)的螺栓 . 3，供水時(shí)應(yīng)經(jīng)常檢查水箱水位，嚴(yán)禁漏水跑水 。水池內(nèi)儲(chǔ)水是否充足 。 6，通訊設(shè)施，標(biāo)示牌，盤(pán)車(chē)手輪，開(kāi)閘板手等求援工具是否放在指定位置 。 4，變壓器，變頻器，電抗器等是否過(guò)熱 。 2，減速箱的油位，油色是否正常，連軸器是否可靠 。 9，檢查控制柜各元件運(yùn)作是否正常，有無(wú)異常的氣味或噪聲 。 7，冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常 。 5，檢查進(jìn)出冷凍水溫度 (冷凍水進(jìn)水溫度 0～ 18℃ ，溫度 6～ 8℃ )。 3，檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍 100～ 150pa。10%。 3，消防泵安全運(yùn)行 5 分鐘，關(guān)閉排水閥，觀察壓力表達(dá)到正常壓力值時(shí)，消防泵是否停止運(yùn)行 。 5，泵軸及時(shí)添加潤(rùn)滑油，使其保持轉(zhuǎn)運(yùn)靈活等 . 二，啟動(dòng)檢查消防泵加壓是否可靠 1，轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)是否在自動(dòng)位置 。 3，檢查加壓泵泵軸是否滴水 (滴水每分鐘不超過(guò) 20 滴 )，對(duì)泵軸填料做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常 。為此，維修部每月必須對(duì)消防設(shè)備定期做好保養(yǎng)工作，確保設(shè)備完好 . 一，每月對(duì)消防給水設(shè)備做好維護(hù)保養(yǎng)工作 1，檢查緊固控制柜電氣節(jié)點(diǎn)，觸頭有無(wú)氧化現(xiàn)象，柜內(nèi)有無(wú)積塵，蜘蛛網(wǎng)等異物 。 7，管理處對(duì)車(chē)輛只提供車(chē)位及對(duì)車(chē)輛秩序進(jìn)行管理 .停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的車(chē)輛如有遺失，管理處只負(fù)責(zé)協(xié)助車(chē)主進(jìn)行調(diào)查，并協(xié)助 車(chē)主向保險(xiǎn)公司索賠 。 5，車(chē)輛有滴漏機(jī)油等現(xiàn)象必須立即清洗干凈 。 3，不得損壞車(chē)場(chǎng)設(shè)施，正確使用停車(chē)卡，對(duì)沖關(guān)者一律嚴(yán)懲 。 7，除執(zhí)行任務(wù)的消防車(chē)，警車(chē)，軍車(chē)，救護(hù)車(chē)外，其它車(chē)輛一律按本規(guī)定執(zhí)行 . 二，停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定 1，服從保安員指揮，嚴(yán)格按照標(biāo)識(shí)有序行駛及停放 。 5，不準(zhǔn)在行車(chē)道，消防道上停放車(chē)輛，不準(zhǔn)將車(chē)輛駛進(jìn)人行道 。 3，車(chē)輛停放應(yīng)服從管理人員指揮，在規(guī)定位置停放，注意前后左右車(chē)輛安全 。 11，所有人員必須服從消防機(jī)關(guān)和物業(yè)管理處有關(guān)消防方面的管理，監(jiān)督，不得刁難，辱罵或以暴力，威脅手段妨礙消防工作人員執(zhí)行 公務(wù) .縱火者，將依法追究刑事責(zé)任 . 六，物業(yè)管理處或房屋產(chǎn)權(quán)單位需要改變的用途時(shí)，其防火安全必須符合國(guó)家有關(guān)法規(guī)要求，并經(jīng)市消防主管部門(mén)審核同意，方可使用 . 七，在執(zhí)行滅火救災(zāi)任務(wù)中受傷，致殘或犧牲的人員其醫(yī)療，撫恤待遇及其養(yǎng)傷期間的生活費(fèi)用，由發(fā)生火警的肇事者按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償 . 八，公共娛樂(lè)場(chǎng)所按《公共娛樂(lè)場(chǎng)所消防安全管理規(guī)定》執(zhí)行 . 九，凡違反本規(guī)定的，物業(yè)管理處可根據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)及有關(guān)規(guī)定報(bào)請(qǐng)消防主管部門(mén)進(jìn)行處理 . 道路及車(chē)輛管理規(guī)定 為了加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)交通管理，維護(hù)交通秩序，根據(jù)交通有關(guān)法規(guī)， 特制定本規(guī)定 : 一，各類(lèi)車(chē)輛在本區(qū)域行駛停放，須遵守下列規(guī)定 : 1，遵守交通管理規(guī)定，愛(ài)護(hù)道路，共用設(shè)施，不得碾壓綠化草坪，損壞路面路牌及各類(lèi)標(biāo)志等公共設(shè)施 。 9，學(xué)習(xí)消防常識(shí)，掌握簡(jiǎn)易的滅火方法，發(fā)生火警及時(shí)報(bào)警，積極撲救 。 7，遇強(qiáng)雷天氣，盡量關(guān)閉 所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發(fā)生火災(zāi) 。 5，嚴(yán)禁損壞，盜用消防設(shè)施，器材，挪用消防設(shè)施及消防水源 。 3，室內(nèi)不得存放超過(guò) 公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品 。 9，組織人員補(bǔ)救初期火災(zāi)，對(duì)情況嚴(yán)重難以撲滅的，應(yīng)及時(shí)打 119電話(huà)求救，并協(xié)助維持火場(chǎng)秩序，配合事故處理 . 五，工業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)人 員的消防職責(zé)和義務(wù) : 1，遵守電器安全使用規(guī)定，嚴(yán)禁亂拉臨時(shí)電氣線(xiàn)路，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用電器 。 7，領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防組織，進(jìn)行撲救初期火災(zāi)和安全疏散演練 。 5，定期對(duì)轄區(qū)公共消防設(shè)施，器材進(jìn)行檢查和維修，保養(yǎng)，使其處理良好備用狀態(tài) 。 3，定期組織開(kāi)展防火自查，及 時(shí)掌握轄區(qū)物業(yè)的防火情況，協(xié)調(diào)有關(guān)方面采取相應(yīng)保障措施 。第三級(jí)為管理層人員巡查 .另外，我們將編制消防應(yīng)急方案進(jìn)行演練 . (二 )，車(chē)輛管理 (其車(chē)位規(guī)劃方案按規(guī)劃執(zhí)行 ) 1，我們將根據(jù)規(guī)劃實(shí)行規(guī)范管理，包括標(biāo)識(shí)規(guī)范，指揮規(guī)范，制度規(guī)范等 . 2，合理使用停車(chē)場(chǎng)資源，使其資源利用最大化 . (三 )，環(huán)境管理 1，對(duì)于內(nèi)外綠化，我們將按照《綠化管護(hù)制度》嚴(yán)格執(zhí)行，這里不再細(xì)述 . 2，環(huán)衛(wèi)管理上 :我們首 先實(shí)行垃圾分流，使工業(yè)園區(qū)凈化，美化 .其次是實(shí)行人員培訓(xùn)到位，工作到位，檢查評(píng)比到位，質(zhì)量到位的 四個(gè)到位 ，始終保持責(zé)任區(qū)域干凈，整潔 .詳見(jiàn)清潔衛(wèi)生管理 . (四 )，物業(yè)管理標(biāo)的中各項(xiàng)目大，中型維修養(yǎng)護(hù)和日常小修管理 : 管理處在每年年初，向貴公司上報(bào)年度各項(xiàng)目大，中型維修計(jì)劃書(shū)，并按計(jì)劃執(zhí)行 .對(duì)于日常的小型維修，管理處將在第一時(shí)間保質(zhì)保量進(jìn)行維修和按年度計(jì)劃進(jìn)行養(yǎng)護(hù) . (五 )，客戶(hù)服務(wù)及品質(zhì)管理 : 設(shè)文員及品管各一人，負(fù)責(zé)整個(gè)管理處接待，內(nèi)務(wù)，單位的服務(wù)品質(zhì)等工作 .我們將人員崗位職責(zé)上墻公布，并要求服務(wù)人員 統(tǒng)一著裝，佩帶明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，真正起到形象窗口的作用 . 第四章 部分公眾制度及應(yīng)急措施 (以下為節(jié)選的內(nèi)容，供參考，在實(shí)際管理中將有調(diào)整 ) 第一節(jié) :公眾制度 精神文明公約 一，自覺(jué)遵守國(guó)家法律及《市民行為道德規(guī)范》，做遵紀(jì)守法公民 . 二，所有人員互相尊重，互相關(guān)心，互相幫助，和睦相處 . 三，不搞封建迷信，不參與賭博，色情活動(dòng)，不吸毒，販賣(mài)毒品，不將違禁品黃色淫穢的書(shū)刊，畫(huà)片等帶進(jìn)本工業(yè)園區(qū)，不參加非法團(tuán)體組織集會(huì) . 四，講究公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾，瓜殼，紙屑，煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋 物，不飼養(yǎng)禽獸，不在公共場(chǎng)所棄置及堆放雜物，共同維護(hù)公共衛(wèi)生 . 五，愛(ài)護(hù)公共財(cái)物，維護(hù)水電，通訊，消防等公共設(shè)施 . 六，愛(ài)護(hù)花草樹(shù)木及公益設(shè)施，不攀摘花果，不踐踏草坪 . 七，加強(qiáng)安全防范意識(shí)，認(rèn)真做好防盜防火工作 . 八，積極參與公益活動(dòng)，熱心福利事業(yè)，尊重婦女，愛(ài)護(hù)兒童，關(guān)心幫助殘疾人 . 九，積極維護(hù)工業(yè)園區(qū)形象，提出合理化建議，積極配合管理處的各項(xiàng)工作，為將工業(yè)園區(qū)創(chuàng)建成物業(yè)管理示范項(xiàng)目而努力奮斗 . 安全防范管理規(guī)定 為提供優(yōu)質(zhì)保安服務(wù)，保障工業(yè)園區(qū)的公共設(shè)施及人員生命財(cái)產(chǎn)安全，特制定本規(guī)定 . 一，工業(yè)園 區(qū)安全治安保衛(wèi)工作由工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理處協(xié)助轄區(qū)派出所完成 .管理處工作人員有權(quán)對(duì)違反工業(yè)園區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查，糾正 . 二，物業(yè)管理處的職責(zé)和權(quán)利 1，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家治安條例，密切配合公安機(jī)關(guān)維護(hù)工業(yè)園區(qū)公共設(shè)施及人員生命，財(cái)產(chǎn)安全 . 2，實(shí)行封閉式的安全管理辦法，保安人員 24 小時(shí)值班巡邏，處理所有緊急事項(xiàng) . 3，負(fù)責(zé)本區(qū)域的機(jī)動(dòng)車(chē)輛，摩托車(chē)，自行車(chē)的管理，車(chē)內(nèi)所載物品如有可疑須檢查明后方可放行 . 4，夜間門(mén)崗負(fù)責(zé)出入登記等工作 .貴重，大件物品離開(kāi)本區(qū)域，須查驗(yàn)委托單位出具的《物品搬出放行條》方予放行 . 5，對(duì)不遵守制度的人員，應(yīng)進(jìn)行勸阻，制止，情節(jié)嚴(yán)重者移交有關(guān)部門(mén)處理 . 三，工業(yè)園區(qū)嚴(yán)禁下列行為 : 1，嚴(yán)禁非法攜帶，存放槍支彈藥，非法儲(chǔ)存，使用爆炸，劇毒，易燃，放射性等危險(xiǎn)品 . 2，嚴(yán)禁非法制造，販賣(mài)和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具 . 3，嚴(yán)禁非法吸毒，販毒，嫖娼賣(mài)淫，制造，銷(xiāo)售各類(lèi)毒具或聚毒 . 4，禁止窩藏各類(lèi)犯罪分子 . 5，不得利用房間為盜竊活動(dòng)提供方便 . 6，禁止制造，復(fù)制，出售，出租或傳播淫穢書(shū)畫(huà)及淫穢錄像物品 . 7，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改裝，破壞正常供電線(xiàn)路 . 8，不得損壞，移動(dòng)消防器材，標(biāo)志，挪用消防水 泵 . 9 不得故意損壞區(qū)域內(nèi)各種公共設(shè)施，設(shè)備 . 有上述行為，物業(yè)管理處有權(quán)按《治安管理?xiàng)l例》予以糾正，情節(jié)嚴(yán)重交公安機(jī)關(guān)處理 . 四，工業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)人員職責(zé)和義務(wù) : 1，遵守國(guó)家有關(guān)法律，法規(guī)和本工業(yè)園區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度 . 2，具備足夠的安全意識(shí)，積極配合物業(yè)管理處保安人員，搞好工業(yè)園區(qū)的安全保衛(wèi)工作 . 3，勇于制止，舉報(bào)破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理處處理 . 4，正確作用電子智能化系統(tǒng)，保證有關(guān)治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用，并勇于承擔(dān)自己造成的相應(yīng)事故責(zé)任 . 消防安全管理規(guī)定 為了加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)的消防 管理，保障公共設(shè)施及人員生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)國(guó)家有關(guān)消防法律，法規(guī)制定本規(guī)定 . 一，本規(guī)定由物業(yè)管理處和工業(yè)園區(qū)所有人員共同遵照?qǐng)?zhí)行 . 二，工業(yè)園區(qū)的防火工作，依據(jù) 預(yù)防為主，防消結(jié)合 的原則，實(shí)行綜合治理，并接受市公安消防局的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督 . 三，工業(yè)園區(qū)的防火管理實(shí)行分工負(fù)責(zé)制，由產(chǎn)權(quán)單位組織管理，物業(yè)管理處具體負(fù)責(zé)，由消防部門(mén)監(jiān)督實(shí)施 . 四，物業(yè)管理處的防火工作職責(zé) : 1，宣傳消防法律，法規(guī)和防火安全知識(shí)，對(duì)客戶(hù)進(jìn)行經(jīng)常性的防火安全教育 。第四層為 最里層，實(shí)行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí) 處理或匯報(bào)處理，同時(shí)我們將編制專(zhuān)項(xiàng)方案進(jìn)行演練 . 2，消防管理 :我們將建立消防責(zé)任小組，分三級(jí)巡查 :第一級(jí)為保安員巡查 。第二層為門(mén)崗人員進(jìn)行封閉控制 。36 個(gè)月 =29 元 3 個(gè)桶 180 元轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi) =540 569 元 生產(chǎn)垃圾另定方案 3 除四害消殺費(fèi)用 180 元 /月與相關(guān)單位簽合同 180 元 4 保潔工具，清潔用品損耗，材料物資 綜合測(cè)算 2020 元 5 外墻清洗 費(fèi)用與甲方單獨(dú)結(jié)算 小計(jì) 5149 元 共 用 水 電 費(fèi) 1 所有用水用電費(fèi)用 (樓梯燈，路燈，園林燈，水泵運(yùn)行，綠化用水，其它 ) 由物業(yè)使用人直接繳付 無(wú) 物業(yè)公司可代收代繳，收取時(shí)加損耗費(fèi)用 小計(jì) 無(wú) 其 它 支 出 費(fèi) 用 1 文化宣傳費(fèi) 500 元 2 物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn) 30000 元 247。12月 =686003247。 B，管理人員實(shí)行 四個(gè)一 常規(guī)培訓(xùn)，即堅(jiān)持每月寫(xiě)一篇文章，讀一本專(zhuān)業(yè)的好書(shū)，參加一次講座，參與一次競(jìng)賽 . (4)新政策，新理論培訓(xùn) : 物業(yè)管理理論動(dòng)態(tài)，有關(guān)法律， 法規(guī)，同行業(yè)新動(dòng)向等 . (5)培訓(xùn)者培訓(xùn) : 培訓(xùn)者更新知識(shí)及觀念，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn) . 3，培訓(xùn)計(jì)劃 (不具體闡述 ) 4，培訓(xùn)的評(píng)估考核 (1)培訓(xùn)中考核 :根據(jù)實(shí)情，邊培訓(xùn)，邊考察，理論與實(shí)踐相結(jié)合，這樣便于了解員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，對(duì)沒(méi)有按要求做的員工進(jìn)行監(jiān)督和指正 . (2)培訓(xùn)后考核 :分為實(shí)操考評(píng)和書(shū)面考核兩種，反饋培訓(xùn)績(jī)效，把考評(píng)的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù) . 第五節(jié) :管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案， 設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理 一，管理規(guī)章制度 科學(xué)完善，合理量化 .健全實(shí)操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?，也是提高服?wù)品質(zhì)，提升工業(yè)園區(qū)形象的重要依據(jù) .為進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范和管理，接管后，我們將嚴(yán)格按照 ISO9001 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)人，及我公司質(zhì)量體系文件的要求，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施專(zhuān)業(yè)化，規(guī)范化管理 .我們還將根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當(dāng)調(diào)整 .管理制度主要包括公眾制度及應(yīng)急措施， ISO9001 服務(wù)質(zhì)量控制程序文件，公司內(nèi)部管理制度等 . 二，檔案建立與管理 隨著建筑設(shè)計(jì)高科技，專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時(shí)廣開(kāi)信息渠道，存儲(chǔ)時(shí)做到內(nèi)容全面， 豐富，收集時(shí)盡可能地完整 .我們擬對(duì)項(xiàng)目所有物業(yè)管理與服務(wù)的項(xiàng)目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案 .并樹(shù)立檔案管理的財(cái)富觀，資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù) . 三，檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié) 1，資料的收集，直接隸屬于客戶(hù)服務(wù)中心 .建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案資源進(jìn)行嚴(yán)格管理 .在收集時(shí)，堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)際全面收集，小到一盆花都有 詳細(xì)的資料收集 . 2，資料的分類(lèi)整理，根據(jù)其性質(zhì)，特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰，分類(lèi)合理 . 3，資料歸檔管理，按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律，聯(lián)系進(jìn)行分類(lèi) 保存，做到便于查找和調(diào)用，在進(jìn)，出檔案室都有嚴(yán)格的規(guī)定，嚴(yán)防文件流失 .檔案的管理環(huán)境必須做到 三防 ，即防火，防潮，防變質(zhì) . 四，檔案資料的分類(lèi) 1，接管移交資料 : 名 稱(chēng) 資 料 內(nèi) 容 工程建筑產(chǎn)權(quán)資料 A:規(guī)劃圖紙，項(xiàng)目批文，用地批文 B:建筑許可證，投資許可證，開(kāi)工許可證 C:拆遷安置資料 工程技術(shù)資料 A:紅線(xiàn)圖，總平面圖 B:地質(zhì)勘察報(bào)告，開(kāi)竣工報(bào)告，圖紙會(huì)審報(bào)告 C:工程合同，工程預(yù)決算 D:工程設(shè)計(jì)變更，通知及技術(shù)核算單 E:竣工圖 : ，結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖 ，智能化，中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖 F:房屋，消防，智能化，中央空調(diào)等竣工驗(yàn)收證明書(shū) G:鋼材，水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū) H:新材料，構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū) I:供水，供電，