【正文】 物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 一、介入期 在此階段，我們主要是進行調(diào)研、編寫方案、做好驗收接管工作。在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)內(nèi)容進行闡述。 12 月 2500 元 3 稅金 85625 % 4709 元 小計 7709 元 總計 79603 物業(yè)公司利潤 85625－ 79603＝ 6022 元 第八節(jié)：日常物業(yè)管理 日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實施管理與服務(wù)功能的重要階段，我們將該項目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個部分，在介入期 我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認可項目實施整改和進一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ)。 36 個月＝ 29元 3 個桶 180元轉(zhuǎn)運費＝ 540 569 元 生產(chǎn)垃圾另定方案 3 除四害消殺費用 180 元 /月與相關(guān)單位簽合同 180 元 4 保潔工具、清潔用品損耗、材料物資 綜合測算 2020 元 5 外墻清洗 費用與甲方單獨結(jié)算 小計 5149 元 共 用 水 1 所有用水用電費用（樓梯燈、路燈、園林燈、由物業(yè)使用人直接繳付 無 物業(yè)公司可代收代繳，收取 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 31 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 設(shè) 備 日 常 維 護 費 用 4 污、雨 水井清理維護 5 停車場道路維護 6 燈具（園林、路燈、樓道燈、高桿燈等） 7 標示牌、宣傳欄等維護 8 水泵（含水管閥門）日常維護 9 變壓器、配電房維護 10 消防設(shè)備維護 11 其它設(shè)備設(shè)施維護 12 電梯保養(yǎng)、維修、檢測等費用 13 發(fā)電機維護保養(yǎng)費 14 煤氣站維護 『學習改變?nèi)松?12月＝ 68600 3247。做成功物業(yè)管理人！』 第 30 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 環(huán)衛(wèi)工： 700 元 8人＝ 5600 元 維修技工： 2020元 2 人＝ 4000元 2 員工 保險 30 120 元 30247。 序號 項 目 服 務(wù) 收 費 標 準 備注 1 代理辦公物品維修 按維修單位標準收取維修費，每次維修費貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當服務(wù)費 2 代購車船航空票 除實際費用外，按規(guī)定加收手續(xù)費 3 代寄、代領(lǐng)郵件 加收適當服務(wù)費 4 配備急救箱、急救藥品 按藥品的實際收費，不加收服務(wù)費 5 建立活動組織，組織文體活動 活動費用按實際發(fā)生收費，不加收服務(wù)費 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 28 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) E：管理處榮譽一覽表 F：管理處接待來訪參觀記錄表 會務(wù)資料 A：會務(wù)承辦實施方案 B：會務(wù)攝影及錄音、錄像資料 第六節(jié)：便民服務(wù) 當我公司接管本項目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持“以客戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價收費”的經(jīng)營方針，盡量開展各項便民服務(wù)，包括無償服務(wù)項目和有償服務(wù)項目，以下面所列。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) F：房屋、消防、智能化、中央空調(diào)等竣工驗收證明書 G：鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書 H：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書 I：供水、供電、電梯、消防、智能化、中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗合格證書 J：供水、供電、電梯、消防、智能化、中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料 K：砂漿、混凝土試塊、試壓報告 L：綠化工程竣工圖 M：其它技術(shù)資料 管理檔案資料 名 稱 資 料 內(nèi) 容 物業(yè)資料 A：基本資料 B：標識資料 事務(wù)管理資料 A：事務(wù)值班表 B：事務(wù)交接記錄表 C：物品搬出（入）登 記表 D：日常事務(wù)巡視記錄 E：事務(wù)回訪登記表 維修資料 A：維修申報表 B：維修服務(wù)派工單 『學習改變?nèi)松鷻n案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。 資料的分類整理，根據(jù)其性質(zhì)、特點進行細分，做到條理清晰，分類合理。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資源進行嚴格管理。 三、檔案管理運作環(huán)節(jié) 『學習改變?nèi)松覀償M對項目所有 物業(yè)管理與服務(wù)的項目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案。管理制度主要包括公眾制度及應(yīng)急措施、 ISO9001服務(wù)質(zhì)量控制程序文件、公司內(nèi)部管理制度等。為進行統(tǒng)一規(guī)范和管理，接管后，我們將嚴格按照 ISO9001 國際標準人、及我公司質(zhì)量體系文件的要求，對項目實施專業(yè)化、規(guī)范化管理。 第五節(jié)：管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案、 設(shè)施、設(shè)備、業(yè)主檔案的建立與管理 一、管理規(guī)章制度 科學完善、合理量化。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 這樣便于了解員工是否按培訓要求和標準指導工作，對沒有按要求做的員工進行監(jiān)督和指正。 （ 5）培訓者培訓： 培訓者更新 知識及觀念，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓工作思路的培訓。 （ 3）素質(zhì)提高培訓： A、操作層自我開發(fā)培訓：進行有關(guān)學歷、職稱的外送培訓，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦、消防、環(huán)保等相關(guān)知識講座； B、管理人員實行“四個一”常規(guī)培訓，即堅持每月寫一篇文章，讀一本專業(yè)的好書、參加一次講座、參與一次競賽。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) B、員工手冊培訓：員工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育等； C、管理處概況培訓：工業(yè)園區(qū)概況、公眾管理制度、內(nèi)部規(guī)章制度、管理架構(gòu)等； D、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及強化服務(wù)意識的專題培訓； E、軍訓與參觀學習。 培訓的目標： 通過培訓，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，使物業(yè)管理更加富有成效。 環(huán)衛(wèi)工人： 8 名負責工業(yè)園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生。 環(huán)境管理部部長： 1 名，負責清潔、綠化全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作。 保安隊中隊長： 1 名，負責保安隊全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作。 品 管： 1名，負責各部門、各崗位的工作質(zhì)量的檢查、監(jiān)督。 文 員：負責前臺服務(wù)，和處理行政、物業(yè)事務(wù)等工作，并協(xié)助管理處主任 1 人 文員（ 1 人）品管（ 1 人） （共 30 人） 服務(wù)中心 保安隊： 14 人 隊長： 1 人 戰(zhàn)士： 13 人 其中輪休一人 環(huán)境管理部 11 人 部長： 1 人 綠化技師： 2 人 環(huán)衛(wèi)隊： 8 人 維修部： 2 人 『學習改變?nèi)松诠芾黻犖榻ㄔO(shè)上，我們將采取規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運用激勵機制，嚴格管理、考核，并實行淘汰制，才能確保管理目標實現(xiàn)。 第四節(jié)：管理人員的配備、人員培訓 一、物業(yè)管理處人員配備 該管理處人員配備因考慮對外形象和設(shè)備配置情況，幫我們在人員配備上堅持以公司“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重學歷也重能力、重水平更重品德”的用人標準，嚴把人才選聘關(guān)。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 12 違章處理率 90%以下 條例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則、 ISO9001質(zhì)量標準 跟蹤管理，對私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼亂畫等現(xiàn)象及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪制度 13 火災(zāi)發(fā)生率 1%以下（年） 全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則、 ISO9001質(zhì)量標準 全員義務(wù)消防員制，確定消防應(yīng)急方案，定期培訓和演習，加大宣傳力度，由保安日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保安全 14 綠化完好 率 無 全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則、 ISO9001質(zhì)量標準 建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護隊伍，責任到人，區(qū)域負責與巡查制度相結(jié)合，加強宣傳，發(fā)現(xiàn)問題，及時修復(fù)，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露；室內(nèi)綠化 『學習改變?nèi)松⒔⒒卦L制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本， 24 實行小時值班制度 3 維修工程質(zhì)量合格率 99% 全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則、 ISO9001質(zhì)量標準 建立維修回訪制度，及時征求貴單位意見，保證反饋渠道暢通，以 確保維修服務(wù)質(zhì)量 4 大型及重要機電設(shè)備完好率 99% 全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則、 ISO9001質(zhì)量標準 完善機電設(shè)備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實行 24 小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排除 5 疾呼完好及使用率 95% 全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)落實責任人，堅持對道路、路燈及停車 『學習改變?nèi)松? 序號 指標名稱 工作標準 指標測定依據(jù) 管理指標實施措施 1 房屋及配套設(shè)施完好率 95% 全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則、 ISO9001質(zhì)量標準 采用區(qū)域巡查管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，落實責任，責任 到人，建立完善的區(qū)域日檢、周檢、月檢制度，健全檔案記錄 2 房屋零修、急修及時率 96% 全國物業(yè)管理條例、全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達標評分細則、 ISO9001質(zhì)量標準 建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具 5 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 16 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 木工工具 泥工工具 高空作業(yè)用工具 鋁合金梯 常用材料備件 吸塵機 垃圾箱 清潔工具（套） 清潔車（專用） 手推平板車 手推斗車 剪草機 綠籬機 人工噴霧器 綠化工具（套） 對講機 防毒面具 鋼盔 消防靴 訓練用具（套） 1 1 1 2（一大一?。? 一批 1 10 18 4 1 2 1 1 1 7 8 4 10 10 1 700 300 1000 2020 3000 1000 4000 5000 3200 1500 1000 3200 150 700 8000 800 800 500 2020 維修用 維修用 維修用 維修用 維修用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 環(huán)境管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 15 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 制度。 接管驗收后開始 7 客戶服務(wù)管理 設(shè)立服務(wù)員和保安；人員形象及服務(wù)意識管理。 接管驗收后開始 5 清潔衛(wèi)生管理 清潔衛(wèi)生管理； 環(huán)保管理； 消殺管理。做成功物業(yè)管理人！』 第 14 頁，共 76 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 及設(shè)立廣告管理； 消防管理； 來人來訪管理； 物品出入管理。 接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿 屬施工單位保修責任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助 2 公共設(shè)施、設(shè)備及場所的使用、維修、養(yǎng)護、管理 建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理； 運行管理； 維修保養(yǎng)管理； 險情應(yīng)急管理；水池水泵管理； 其他。 （一）前期管理工作計劃 序號 項目 內(nèi)容 時間 備注 1 物業(yè)管理標的調(diào)研 全面了解物