【正文】 及各類標(biāo)志等公共設(shè)施；機(jī)動車輛在本區(qū)域行駛，時速不得超過安全標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁超車；車輛停放應(yīng)服從管理人員指揮，在規(guī)定位置停放，注意前后左右車輛安全；車輛停放后，必須鎖好，并調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，否則后果自負(fù)；不準(zhǔn)在行車道、消防道上停放車輛，不準(zhǔn)將車輛駛進(jìn)人行道；不得在區(qū)域任何路段試剎車、練習(xí)駕駛，有滴漏機(jī)油等必須清洗干凈；除執(zhí)行任務(wù)的消防車、警車、軍車、救護(hù)車外，其它車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行。八、公共娛樂場所按《公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定》執(zhí)行。六、物業(yè)管理處或房屋產(chǎn)權(quán)單位需要改變的用途時，其防火安全必須符合國家有關(guān)法規(guī)要求，并經(jīng)市消防主管部門審核同意，方可使用。使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時，應(yīng)盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈；學(xué)習(xí)消防常識，掌握簡易的滅火方法，發(fā)生火警及時報(bào)警，積極撲救；發(fā)現(xiàn)他人違章用火、用電、用電焊、氣焊或有損壞消防設(shè)施、器材的行為，應(yīng)及時勸阻、制止或向物業(yè)管理處報(bào)告；1所有人員必須服從消防機(jī)關(guān)和物業(yè)管理處有關(guān)消防方面的管理、監(jiān)督，不得刁難、辱罵或以暴力、威脅手段妨礙消防工作人員執(zhí)行公務(wù)。四、物業(yè)管理處的防火工作職責(zé)：宣傳消防法律、法規(guī)和防火安全知識，對客戶進(jìn)行經(jīng)常性的防火安全教育；制訂防火管理制度，并監(jiān)督保障實(shí)施；定期組織開展防火自查，及時掌握轄區(qū)物業(yè)的防火情況，協(xié)調(diào)有關(guān)方面采取相應(yīng)保障措施；保證公共區(qū)域疏散通道的暢通；定期對轄區(qū)公共消防設(shè)施、器材進(jìn)行檢查和維修、保養(yǎng)，使其處理良好備用狀態(tài)；正常情況下消防設(shè)施的停水停電不得過夜，特殊原因需要過夜的，必須經(jīng)有關(guān)人員同意，并及時通知所有人員加強(qiáng)防范；領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防組織，進(jìn)行撲救初期火災(zāi)和安全疏散演練；嚴(yán)禁載有危險(xiǎn)品的車輛進(jìn)入本區(qū)域或停放；組織人員補(bǔ)救初期火災(zāi)，對情況嚴(yán)重難以撲滅的，應(yīng)及時打“119”電話求救，并協(xié)助維持火場秩序，配合事故處理。二、商業(yè)綜合市場的防火工作，依據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的原則，實(shí)行綜合治理，并接受市公安消防局的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。消防安全管理規(guī)定為了加強(qiáng)商業(yè)綜合市場的消防管理，保障公共設(shè)施及人員生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)國家有關(guān)消防法律、法規(guī)制定本規(guī)定。勇于制止、舉報(bào)破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理處處理。四、商業(yè)綜合市場經(jīng)營人員職責(zé)和義務(wù)：遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)和本工業(yè)園區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度。9不得故意損壞區(qū)域內(nèi)各種公共設(shè)施、設(shè)備。未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改裝、破壞正常供電線路。不得利用房間為盜竊活動提供方便。嚴(yán)禁非法吸毒、販毒、嫖娼賣淫，制造、銷售各類毒具或聚毒。三、商業(yè)綜合市場嚴(yán)禁下列行為：嚴(yán)禁非法攜帶、存放槍支彈藥，非法儲存、使用爆炸、劇毒、易燃、放射性等危險(xiǎn)品。貴重、大件物品離開本區(qū)域，須查驗(yàn)委托單位出具的《物品搬出放行條》方予放行。負(fù)責(zé)本區(qū)域的機(jī)動車輛、摩托車、自行車的管理，車內(nèi)所載物品如有可疑須檢查明后方可放行。二、物業(yè)管理處的職責(zé)和權(quán)利嚴(yán)格執(zhí)行國家治安條例，密切配合公安機(jī)關(guān)維護(hù)商業(yè)綜合市場公共設(shè)施及人員生命、財(cái)產(chǎn)安全。一、商業(yè)綜合市場安全治安保衛(wèi)工作由商業(yè)綜合市場物業(yè)管理處協(xié)助轄區(qū)派出所完成。九、積極維護(hù)商業(yè)綜合市場形象，提出合理化建議，積極配合管理處的各項(xiàng)工作，為將商業(yè)綜合市場創(chuàng)建成物業(yè)管理示范項(xiàng)目而努力奮斗。七、加強(qiáng)安全防范意識，認(rèn)真做好防盜防火工作。五、愛護(hù)公共財(cái)物，維護(hù)水電、通訊、消防等公共設(shè)施。三、不搞封建迷信，不參與賭博、色情活動，不吸毒、販賣毒品，不將違禁品黃色淫穢的書刊、畫片等帶進(jìn)本商業(yè)綜合市場，不參加非法團(tuán)體組織集會。第四章 部分公眾制度及應(yīng)急措施（以下為節(jié)選的內(nèi)容，供參考，在實(shí)際管理中將有調(diào)整）第一節(jié) 公眾制度精神文明公約一、自覺遵守國家法律及《市民行為道德規(guī)范》，做遵紀(jì)守法公民。（五）、客戶服務(wù)及品質(zhì)管理：設(shè)文員及品管各一人，負(fù)責(zé)整個管理處接待、內(nèi)務(wù)、單位的服務(wù)品質(zhì)等工作。（四）、物業(yè)管理標(biāo)的中各項(xiàng)目大、中型維修養(yǎng)護(hù)和日常小修管理：管理處在每年年初，向貴公司上報(bào)年度各項(xiàng)目大、中型維修計(jì)劃書，并按計(jì)劃執(zhí)行。其次是實(shí)行人員培訓(xùn)到位、工作到位、檢查評比到位、質(zhì)量到位的“四個到位”，始終保持責(zé)任區(qū)域干凈、整潔。（三）、環(huán)境管理對于內(nèi)外綠化，我們將按照《綠化管護(hù)制度》嚴(yán)格執(zhí)行，這里不再細(xì)述。（二）、車輛管理（其車位規(guī)劃方案按規(guī)劃執(zhí)行）我們將根據(jù)規(guī)劃實(shí)行規(guī)范管理，包括標(biāo)識規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等。消防管理：我們將建立消防責(zé)任小組，分三級巡查：第一級為保安員巡查；第二級為維修人員巡查；第三級為管理層人員巡查。如有整改，在整改完畢后對整改項(xiàng)目進(jìn)行接管，屆時另列清單交接。（一）、調(diào)研、編寫方案工作（二）、驗(yàn)收接管擬定驗(yàn)收接管方案，組建驗(yàn)收接管小組。在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行闡述。第八節(jié) 日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，我們將該項(xiàng)目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個部分，在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認(rèn)可項(xiàng)目實(shí)施整改和進(jìn)一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ)?？傆?jì)796033稅金85625%4709元2物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)30000元247。其　它　支　出　費(fèi)　用1文化宣傳費(fèi)費(fèi)用與甲方單獨(dú)結(jié)算小計(jì)5149元5外墻清洗36個月＝29元3個桶180元轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)＝540569元生產(chǎn)垃圾另定方案3除四害消殺費(fèi)用180元/月與相關(guān)單位簽合同180元小計(jì)17150元14煤氣站維護(hù)12電梯保養(yǎng)、維修、檢測等費(fèi)用10消防設(shè)備維護(hù)8水泵（含水管閥門）日常維護(hù)6燈具（園林、路燈、樓道燈、高桿燈等）4污、雨水井清理維護(hù)2室內(nèi)外走道12月＝686003247。小計(jì)3000元3辦公易耗品及辦公設(shè)備保養(yǎng)辦　公　費(fèi)　用1交通費(fèi)綜合測算3000元12300元意外傷害險(xiǎn)3福利費(fèi)等各類經(jīng)費(fèi)%39400元%6895元第七節(jié) 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測算本項(xiàng)目物業(yè)管理采用包干制，辦公物業(yè)每平方米每月2元，即：每月物業(yè)公司的收入為42400m2+5950m22元/m2+20250m2，每月物業(yè)公司支出及利潤見下表：類別序號項(xiàng)目計(jì)算式月支出備注人　工　費(fèi)　用1員工　工資30人管理處主任：6000元1人＝6000元客服文員：2500元1人＝2500元品管文員：2500元1人＝2500元保安隊(duì)長：2000元1人＝2000元保安：1400元13人＝18200元環(huán)境管理部長：2000元1人＝2000元綠化技工：800元2人＝1600元環(huán)衛(wèi)工：700元8人＝5600元維修技工：2000元2人＝4000元39400元工資中含伙食費(fèi)和員工社保費(fèi)4配備急救箱、急救藥品按藥品的實(shí)際收費(fèi)，不加收服務(wù)費(fèi)2代購車船航空票除實(shí)際費(fèi)用外，按規(guī)定加收手續(xù)費(fèi)總之做到使用人有什么需求，我們就想辦法滿足。檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。資料的分類整理，根據(jù)其性質(zhì)、特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰，分類合理。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資源進(jìn)行嚴(yán)格管理。并樹立檔案管理的財(cái)富觀、資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù)。二、檔案建立與管理隨著建筑設(shè)計(jì)高科技、專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時廣開信息渠道，存儲時做到內(nèi)容全面、豐富，收集時盡可能地完整。我們還將根據(jù)該項(xiàng)目實(shí)際情況對規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當(dāng)調(diào)整。健全實(shí)操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽殻彩翘岣叻?wù)品質(zhì)、提升商業(yè)綜合市場形象的重要依據(jù)。（2）培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操考評和書面考核兩種，反饋培訓(xùn)績效、把考評的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù)。（5）培訓(xùn)者培訓(xùn)：培訓(xùn)者更新知識及觀念，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn)。（3）素質(zhì)提高培訓(xùn)：A、操作層自我開發(fā)培訓(xùn)：進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷、職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦、消防、環(huán)保等相關(guān)知識講座；B、管理人員實(shí)行“四個一”常規(guī)培訓(xùn)，即堅(jiān)持每月寫一篇文章，讀一本專業(yè)的好書、參加一次講座、參與一次競賽。培訓(xùn)內(nèi)容：（1）新員工入職培訓(xùn)：A、企業(yè)培訓(xùn)：企業(yè)質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、企業(yè)理念、企業(yè)精神等；B、員工手冊培訓(xùn)：員工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育等；C、管理處概況培訓(xùn)：工業(yè)園區(qū)概況、公眾管理制度、內(nèi)部規(guī)章制度、管理架構(gòu)等；D、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及強(qiáng)化服務(wù)意識的專題培訓(xùn)；E、軍訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí)。（三）人員培訓(xùn)企業(yè)的競爭是人才的競爭，而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源，要實(shí)現(xiàn)人才資源開發(fā)戰(zhàn)略，我們確定了“全員培訓(xùn)，全過程考核”的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實(shí)到實(shí)處?！　　　【G化技師：2名，負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)工作。?！　　“玻?3名，分三班24小時值班（其中一名輪休），負(fù)責(zé)當(dāng)班期間的安保工作。維　 修 　部：2名，負(fù)責(zé)商業(yè)綜合市場物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場地的日常維修、保養(yǎng)、巡視、維修檢查監(jiān)督等工作。文　　　　員：負(fù)責(zé)前臺服務(wù)，和處理行政、物業(yè)事務(wù)等工作，并協(xié)助管理接待等工作，及負(fù)責(zé)檔案管理、會務(wù)管理等工作。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采取規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵機(jī)制，嚴(yán)格管理、考核，并實(shí)行淘汰制，才能確保管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。第四節(jié) 管理人員的配備、人員培訓(xùn)一、 物業(yè)管理處人員配備該管理處人員配備因考慮對外形象和設(shè)備配置情況，幫我們在人員配備上堅(jiān)持以公司“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ)，確定“重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān)。序號指標(biāo)名稱工作標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)測定依據(jù)管理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋及配套設(shè)施完好率95%全國物業(yè)管理?xiàng)l例、全國物業(yè)管理示范商業(yè)綜合市場達(dá)標(biāo)評分細(xì)則、ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)采用區(qū)域巡查管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，落實(shí)責(zé)任，責(zé)任到人，建立完善的區(qū)域日檢、周檢、月檢制度，健全檔案記錄2房屋零修、急修及時率96%全國物業(yè)管理?xiàng)l例、全國物業(yè)管理示范商業(yè)綜合市場達(dá)標(biāo)評分細(xì)則、ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。8標(biāo)識系統(tǒng)管理標(biāo)識日常維護(hù)管理9檔案管理建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料；建立用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊；建立嚴(yán)格的檔案管理制度。接管驗(yàn)收后開始6綠化管理室內(nèi)綠化管理；室外綠化管理。接管驗(yàn)收后開始4車輛管理進(jìn)出車輛管理；停車場管理；車輛行駛管理。接管驗(yàn)收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助2公共設(shè)施、設(shè)備及場所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、管理建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理；運(yùn)行管理；維修保養(yǎng)管理；險(xiǎn)情應(yīng)急管理；水池水泵管理；其他。工作計(jì)劃依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為前期管理、常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計(jì)劃如下。工資福利機(jī)制重在考核，考核分月考核和年度考核進(jìn)行，實(shí)行浮動工資，增強(qiáng)工作能力。培養(yǎng)提升機(jī)制在實(shí)際工作中極具價值。獎懲機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制相結(jié)合，以獎為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰“打”著員工走，做到人人有動力，個個有壓力。（三）激勵系統(tǒng)：說明：激勵機(jī)制重在尊重個體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會效益。各層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范。（二）運(yùn)作程序系統(tǒng)：整體運(yùn)作程序內(nèi)部運(yùn)作流程指揮指揮各業(yè)務(wù)塊員工反饋監(jiān)督管理處XXX管理有限公司管理層操作層說明：在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。XXX管理有限公司（一）組織系統(tǒng)：項(xiàng)目管理處環(huán)境部工程維修部保安部貴公司可以直接對管理處下指示，以提高服務(wù)效率?；舅悸肥牵簢?yán)格選人、謹(jǐn)慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；提供24小時服務(wù)；嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約、規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為；致力精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略；軍事化管理加現(xiàn)代化管理。我們在管理服務(wù)中將推出24小時值班巡邏的服務(wù)機(jī)制，以解決使用者所需。這種方法體現(xiàn)在人員安排、治安、消防、衛(wèi)生設(shè)施、設(shè)備管理等各方面。為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對使用人進(jìn)行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場溫馨管理、提示相結(jié)合，對其講理無效之后，給予處理，最后達(dá)到整齊、規(guī)范停車和秩序井然的目的。第一：維護(hù)保養(yǎng)好商業(yè)綜合市場綠化，使其保持常青、常新，始終煥發(fā)勃勃生機(jī)；第二：加強(qiáng)和引導(dǎo)環(huán)保意識的教育，使每位到商業(yè)綜合市場的人員都自覺愛護(hù)區(qū)內(nèi)環(huán)境；第三：垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)；第四：開展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè)。精心養(yǎng)護(hù)園林綠化，實(shí)施垃圾分流，加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。五大措施：根據(jù)該項(xiàng)目特點(diǎn)，在治安管理上充分強(qiáng)調(diào)人的因素，所有保安管理員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合。 維護(hù)好商業(yè)綜合市場的環(huán)境該商業(yè)綜合市場是對外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點(diǎn)，本商業(yè)綜合市場的衛(wèi)生涉及到道路、廣場、商場、辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過專業(yè)的管理和不懈的