【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 化糞池清理維護(hù)4污、雨水井清理維護(hù)5停車(chē)場(chǎng)道路維護(hù)6燈具（園林、路燈、樓道燈、高桿燈等）7標(biāo)示牌、宣傳欄等維護(hù)8水泵（含水管閥門(mén)）日常維護(hù)9變壓器、配電房維護(hù)10消防設(shè)備維護(hù)11其它設(shè)備設(shè)施維護(hù)12電梯保養(yǎng)、維修、檢測(cè)等費(fèi)用13發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)14煤氣站維護(hù)15監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)小計(jì)17150元環(huán)　境　管　理　費(fèi)　用1園林綠化保養(yǎng)、修剪、施肥、噴藥、補(bǔ)種、機(jī)具損耗、用油等綜合測(cè)算，　般月費(fèi)用為綠化面積，故為≈8000m22400元不含室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)2辦公、生活垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)3個(gè)桶350元247。36個(gè)月＝29元3個(gè)桶180元轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)＝540569元生產(chǎn)垃圾另定方案3除四害消殺費(fèi)用180元/月與相關(guān)單位簽合同180元4保潔工具、清潔用品損耗、材料物資綜合測(cè)算2000元5外墻清洗費(fèi)用與甲方單獨(dú)結(jié)算小計(jì)5149元共　用　水　電　費(fèi)1所有用水用電費(fèi)用（樓梯燈、路燈、園林燈、水泵運(yùn)行、綠化用水、其它）由物業(yè)使用人直接繳付無(wú)物業(yè)公司可代收代繳，收取時(shí)加損耗費(fèi)用小計(jì)無(wú)其　它　支　出　費(fèi)　用1文化宣傳費(fèi)500元2物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)30000元247。12月2500元3稅金85625%4709元小計(jì)7709元總計(jì)79603物業(yè)公司利潤(rùn)85625－79603＝6022元第八節(jié) 日常物業(yè)管理日常物業(yè)管理是物業(yè)管理單位實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，我們將該項(xiàng)目物業(yè)管理工作分為介入期和常規(guī)期二個(gè)部分，在介入期我們從物業(yè)管理角度提出一系列建議，并依據(jù)貴單位的認(rèn)可項(xiàng)目實(shí)施整改和進(jìn)一步完善物業(yè)管理方案，為今后物業(yè)管理打基礎(chǔ)。常規(guī)期物業(yè)管理工作，包括房屋、設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、環(huán)境管理、安全防范管理、消防管理、車(chē)輛管理等多方面內(nèi)容，其中有些項(xiàng)目已在前面相關(guān)章節(jié)體現(xiàn)。在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行闡述。一、介入期在此階段，我們主要是進(jìn)行調(diào)研、編寫(xiě)方案、做好驗(yàn)收接管工作。（一）、調(diào)研、編寫(xiě)方案工作（二）、驗(yàn)收接管擬定驗(yàn)收接管方案，組建驗(yàn)收接管小組。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面驗(yàn)收、接管，包括資料接管，另附驗(yàn)收接管相關(guān)表格。如有整改，在整改完畢后對(duì)整改項(xiàng)目進(jìn)行接管，屆時(shí)另列清單交接。二、常規(guī)期物業(yè)管理（一）、安全管理安全防范管理分為四個(gè)層次：第一層為督導(dǎo)層，全面巡查防漏堵漏；第二層為門(mén)崗人員進(jìn)行封閉控制；第三層為監(jiān)控系統(tǒng)；第四層為最里層，實(shí)行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理或匯報(bào)處理，同時(shí)我們將編制專(zhuān)項(xiàng)方案進(jìn)行演練。消防管理：我們將建立消防責(zé)任小組，分三級(jí)巡查：第一級(jí)為保安員巡查；第二級(jí)為維修人員巡查；第三級(jí)為管理層人員巡查。另外，我們將編制消防應(yīng)急方案進(jìn)行演練。（二）、車(chē)輛管理（其車(chē)位規(guī)劃方案按規(guī)劃執(zhí)行）我們將根據(jù)規(guī)劃實(shí)行規(guī)范管理，包括標(biāo)識(shí)規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等。合理使用停車(chē)場(chǎng)資源，使其資源利用最大化。（三）、環(huán)境管理對(duì)于內(nèi)外綠化，我們將按照《綠化管護(hù)制度》嚴(yán)格執(zhí)行，這里不再細(xì)述。環(huán)衛(wèi)管理上：我們首先實(shí)行垃圾分流，使工業(yè)園區(qū)凈化、美化。其次是實(shí)行人員培訓(xùn)到位、工作到位、檢查評(píng)比到位、質(zhì)量到位的“四個(gè)到位”，始終保持責(zé)任區(qū)域干凈、整潔。詳見(jiàn)清潔衛(wèi)生管理。（四）、物業(yè)管理標(biāo)的中各項(xiàng)目大、中型維修養(yǎng)護(hù)和日常小修管理：管理處在每年年初，向貴公司上報(bào)年度各項(xiàng)目大、中型維修計(jì)劃書(shū)，并按計(jì)劃執(zhí)行。對(duì)于日常的小型維修，管理處將在第一時(shí)間保質(zhì)保量進(jìn)行維修和按年度計(jì)劃進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。（五）、客戶服務(wù)及品質(zhì)管理：設(shè)文員及品管各一人，負(fù)責(zé)整個(gè)管理處接待、內(nèi)務(wù)、單位的服務(wù)品質(zhì)等工作。我們將人員崗位職責(zé)上墻公布，并要求服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，真正起到形象窗口的作用。第四章 部分公眾制度及應(yīng)急措施（以下為節(jié)選的內(nèi)容，供參考，在實(shí)際管理中將有調(diào)整）第一節(jié) 公眾制度精神文明公約一、自覺(jué)遵守國(guó)家法律及《市民行為道德規(guī)范》，做遵紀(jì)守法公民。二、所有人員互相尊重、互相關(guān)心、互相幫助、和睦相處。三、不搞封建迷信，不參與賭博、色情活動(dòng)，不吸毒、販賣(mài)毒品，不將違禁品黃色淫穢的書(shū)刊、畫(huà)片等帶進(jìn)本商業(yè)綜合市場(chǎng)，不參加非法團(tuán)體組織集會(huì)。四、講究公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾、瓜殼、紙屑、煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養(yǎng)禽獸，不在公共場(chǎng)所棄置及堆放雜物，共同維護(hù)公共衛(wèi)生。五、愛(ài)護(hù)公共財(cái)物，維護(hù)水電、通訊、消防等公共設(shè)施。六、愛(ài)護(hù)花草樹(shù)木及公益設(shè)施，不攀摘花果，不踐踏草坪。七、加強(qiáng)安全防范意識(shí)，認(rèn)真做好防盜防火工作。八、積極參與公益活動(dòng)，熱心福利事業(yè)，尊重婦女，愛(ài)護(hù)兒童，關(guān)心幫助殘疾人。九、積極維護(hù)商業(yè)綜合市場(chǎng)形象，提出合理化建議，積極配合管理處的各項(xiàng)工作，為將商業(yè)綜合市場(chǎng)創(chuàng)建成物業(yè)管理示范項(xiàng)目而努力奮斗。安全防范管理規(guī)定為提供優(yōu)質(zhì)保安服務(wù)、保障商業(yè)綜合市場(chǎng)的公共設(shè)施及人員生命財(cái)產(chǎn)安全，特制定本規(guī)定。一、商業(yè)綜合市場(chǎng)安全治安保衛(wèi)工作由商業(yè)綜合市場(chǎng)物業(yè)管理處協(xié)助轄區(qū)派出所完成。管理處工作人員有權(quán)對(duì)違反商業(yè)綜合市場(chǎng)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢查、糾正。二、物業(yè)管理處的職責(zé)和權(quán)利嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家治安條例，密切配合公安機(jī)關(guān)維護(hù)商業(yè)綜合市場(chǎng)公共設(shè)施及人員生命、財(cái)產(chǎn)安全。實(shí)行封閉式的安全管理辦法，保安人員24小時(shí)值班巡邏，處理所有緊急事項(xiàng)。負(fù)責(zé)本區(qū)域的機(jī)動(dòng)車(chē)輛、摩托車(chē)、自行車(chē)的管理，車(chē)內(nèi)所載物品如有可疑須檢查明后方可放行。夜間門(mén)崗負(fù)責(zé)出入登記等工作。貴重、大件物品離開(kāi)本區(qū)域，須查驗(yàn)委托單位出具的《物品搬出放行條》方予放行。對(duì)不遵守制度的人員，應(yīng)進(jìn)行勸阻、制止，情節(jié)嚴(yán)重者移交有關(guān)部門(mén)處理。三、商業(yè)綜合市場(chǎng)嚴(yán)禁下列行為：嚴(yán)禁非法攜帶、存放槍支彈藥，非法儲(chǔ)存、使用爆炸、劇毒、易燃、放射性等危險(xiǎn)品。嚴(yán)禁非法制造、販賣(mài)和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具。嚴(yán)禁非法吸毒、販毒、嫖娼賣(mài)淫，制造、銷(xiāo)售各類(lèi)毒具或聚毒。禁止窩藏各類(lèi)犯罪分子。不得利用房間為盜竊活動(dòng)提供方便。禁止制造、復(fù)制、出售、出租或傳播淫穢書(shū)畫(huà)及淫穢錄像物品。未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改裝、破壞正常供電線路。不得損壞、移動(dòng)消防器材、標(biāo)志，挪用消防水泵。9不得故意損壞區(qū)域內(nèi)各種公共設(shè)施、設(shè)備。有上述行為，物業(yè)管理處有權(quán)按《治安管理?xiàng)l例》予以糾正，情節(jié)嚴(yán)重交公安機(jī)關(guān)處理。四、商業(yè)綜合市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)人員職責(zé)和義務(wù)：遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和本工業(yè)園區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度。具備足夠的安全意識(shí)，積極配合物業(yè)管理處保安人員，搞好商業(yè)綜合市場(chǎng)的安全保衛(wèi)工作。勇于制止、舉報(bào)破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理處處理。正確作用電子智能化系統(tǒng)，保證有關(guān)治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用，并勇于承擔(dān)自己造成的相應(yīng)事故責(zé)任。消防安全管理規(guī)定為了加強(qiáng)商業(yè)綜合市場(chǎng)的消防管理，保障公共設(shè)施及人員生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)國(guó)家有關(guān)消防法律、法規(guī)制定本規(guī)定。一、本規(guī)定由物業(yè)管理處和商業(yè)綜合市場(chǎng)所有人員共同遵照?qǐng)?zhí)行。二、商業(yè)綜合市場(chǎng)的防火工作，依據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的原則，實(shí)行綜合治理，并接受市公安消防局的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。三、商業(yè)綜合市場(chǎng)的防火管理實(shí)行分工負(fù)責(zé)制，由產(chǎn)權(quán)單位組織管理，物業(yè)管理處具體負(fù)責(zé)，由消防部門(mén)監(jiān)督實(shí)施。四、物業(yè)管理處的防火工作職責(zé)：宣傳消防法律、法規(guī)和防火安全知識(shí)，對(duì)客戶進(jìn)行經(jīng)常性的防火安全教育；制訂防火管理制度，并監(jiān)督保障實(shí)施；定期組織開(kāi)展防火自查，及時(shí)掌握轄區(qū)物業(yè)的防火情況，協(xié)調(diào)有關(guān)方面采取相應(yīng)保障措施；保證公共區(qū)域疏散通道的暢通；定期對(duì)轄區(qū)公共消防設(shè)施、器材進(jìn)行檢查和維修、保養(yǎng)，使其處理良好備用狀態(tài)；正常情況下消防設(shè)施的停水停電不得過(guò)夜，特殊原因需要過(guò)夜的，必須經(jīng)有關(guān)人員同意，并及時(shí)通知所有人員加強(qiáng)防范；領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防組織，進(jìn)行撲救初期火災(zāi)和安全疏散演練；嚴(yán)禁載有危險(xiǎn)品的車(chē)輛進(jìn)入本區(qū)域或停放；組織人員補(bǔ)救初期火災(zāi)，對(duì)情況嚴(yán)重難以撲滅的，應(yīng)及時(shí)打“119”電話求救，并協(xié)助維持火場(chǎng)秩序，配合事故處理。五、商業(yè)綜合市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)人員的消防職責(zé)和義務(wù)：遵守電器安全使用規(guī)定，嚴(yán)禁亂拉臨時(shí)電氣線路，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用電器；不得隨意堆放、晾曬易燃物，嚴(yán)禁亂扔煙頭，嚴(yán)禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴(yán)禁在垃圾桶內(nèi)燒垃圾；酒精、香蕉水等易燃品；嚴(yán)禁占用、堵塞任何消防通道、樓梯走道、天臺(tái)出品或其他疏散口，嚴(yán)禁在樓道、天臺(tái)進(jìn)行噴油漆的危險(xiǎn)作業(yè)；嚴(yán)禁損壞、盜用消防設(shè)施、器材，挪用消防設(shè)施及消防水源；嚴(yán)禁封閉或損壞安全疏散標(biāo)識(shí)、事故照明設(shè)施及消防標(biāo)志；遇強(qiáng)雷天氣，盡量關(guān)閉所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發(fā)生火災(zāi)；發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)管理處或撥打119，并關(guān)閉電閘，迅速離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)。使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時(shí)，應(yīng)盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈；學(xué)習(xí)消防常識(shí)，掌握簡(jiǎn)易的滅火方法，發(fā)生火警及時(shí)報(bào)警，積極撲救；發(fā)現(xiàn)他人違章用火、用電、用電焊、氣焊或有損壞消防設(shè)施、器材的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止或向物業(yè)管理處報(bào)告；1所有人員必須服從消防機(jī)關(guān)和物業(yè)管理處有關(guān)消防方面的管理、監(jiān)督，不得刁難、辱罵或以暴力、威脅手段妨礙消防工作人員執(zhí)行公務(wù)?？v火者，將依法追究刑事責(zé)任。六、物業(yè)管理處或房屋產(chǎn)權(quán)單位需要改變的用途時(shí)，其防火安全必須符合國(guó)家有關(guān)法規(guī)要求，并經(jīng)市消防主管部門(mén)審核同意，方可使用。七、在執(zhí)行滅火救災(zāi)任務(wù)中受傷、致殘或犧牲的人員其醫(yī)療、撫恤待遇及其養(yǎng)傷期間的生活費(fèi)用，由發(fā)生火警的肇事者按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。八、公共娛樂(lè)場(chǎng)所按《公共娛樂(lè)場(chǎng)所消防安全管理規(guī)定》執(zhí)行。九、凡違反本規(guī)定的，物業(yè)管理處可根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定報(bào)請(qǐng)消防主管部門(mén)進(jìn)行處理。道路及車(chē)輛管理規(guī)定為了加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)交通管理，維護(hù)交通秩序，根據(jù)交通有關(guān)法規(guī)，特制定本規(guī)定：一、各類(lèi)車(chē)輛在本區(qū)域行駛停放，須遵守下列規(guī)定：遵守交通管理規(guī)定，愛(ài)護(hù)道路、共用設(shè)施，不得碾壓綠化草坪，損壞路面路牌及各類(lèi)標(biāo)志等公共設(shè)施；機(jī)動(dòng)車(chē)輛在本區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過(guò)安全標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁超車(chē)；車(chē)輛停放應(yīng)服從管理人員指揮，在規(guī)定位置停放，注意前后左右車(chē)輛安全；車(chē)輛停放后，必須鎖好，并調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車(chē)內(nèi)貴重物品須隨身帶走，否則后果自負(fù)；不準(zhǔn)在行車(chē)道、消防道上停放車(chē)輛，不準(zhǔn)將車(chē)輛駛進(jìn)人行道；不得在區(qū)域任何路段試剎車(chē)、練習(xí)駕駛，有滴漏機(jī)油等必須清洗干凈；除執(zhí)行任務(wù)的消防車(chē)、警車(chē)、軍車(chē)、救護(hù)車(chē)外，其它車(chē)輛一律按本規(guī)定執(zhí)行。二、停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定服從保安員指揮，嚴(yán)格按照標(biāo)識(shí)有序行駛及停放；工程車(chē)、履帶式車(chē)輛不得駛?cè)胪＼?chē)場(chǎng)；不得損壞車(chē)場(chǎng)設(shè)施，正確使用停車(chē)卡，對(duì)沖關(guān)者一律嚴(yán)懲；嚴(yán)禁運(yùn)載劇毒、易燃物品、槍支火藥和其它危險(xiǎn)物質(zhì)的車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)；車(chē)輛有滴漏機(jī)油等現(xiàn)象必須立即清洗干凈；車(chē)輛停放后，自覺(jué)鎖好車(chē)門(mén)，貴重物品不得放于車(chē)內(nèi)；管理處對(duì)車(chē)輛只提供車(chē)位及對(duì)車(chē)輛秩序進(jìn)行管理。停車(chē)場(chǎng)內(nèi)的車(chē)輛如有遺失，管理處只負(fù)責(zé)協(xié)助車(chē)主進(jìn)行調(diào)查，并協(xié)助車(chē)主向保險(xiǎn)公司索賠；凡無(wú)行駛證的車(chē)輛和未辦理保險(xiǎn)手續(xù)的車(chē)輛遺失，由車(chē)主自行負(fù)責(zé)處理。商業(yè)綜合市場(chǎng)設(shè)備安全運(yùn)行制度一、機(jī)電設(shè)備的管理以安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員實(shí)施，維修人員須持相應(yīng)的操作證、上崗證。二、智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理實(shí)行24小時(shí)值班制度，值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并做好運(yùn)行記錄。三、機(jī)電設(shè)備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行維護(hù)，保證設(shè)備完好。四、值班員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作管理規(guī)程進(jìn)行操作和維修。五、設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生。六、維修設(shè)備時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。七、在電源干線、低壓配電柜上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專(zhuān)人監(jiān)護(hù)，操作必須使用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌。八、做好設(shè)備運(yùn)行和維修記錄，建立設(shè)備臺(tái)帳，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔衛(wèi)生。九、供配電設(shè)備房必須具備滅火器材。智能控制中心管理規(guī)定一、智能控制中心實(shí)行專(zhuān)職人員全日值班負(fù)責(zé)制。二、信息值班員每天檢查各類(lèi)信號(hào)是否正常，如不正常應(yīng)立即查清原因，上報(bào)主管，遇到重大問(wèn)題迅速上報(bào)管理處主任。三、控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核實(shí)信號(hào)真?zhèn)吻闆r，如報(bào)警屬實(shí)，按相關(guān)“應(yīng)急措施”處理，如屬誤報(bào)應(yīng)進(jìn)行復(fù)位，并記錄在《智能控制值班記錄表》中。四、智能控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài)，每半月進(jìn)行一次自動(dòng)、手動(dòng)的操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在《智能控制值班記錄表》中。五、智能控制設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，值班員應(yīng)填寫(xiě)《智能控制設(shè)備維修申報(bào)表》，并立即通知客戶服務(wù)中心以調(diào)度專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行維修。六、智能控制中心內(nèi)的電話屬專(zhuān)用報(bào)警、調(diào)度聯(lián)系電話，任何人不得占用而影響工作信息傳送。七、智能控制中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品，中心內(nèi)配備便攜式滅火器和常用滅火器械。八、嚴(yán)禁外人進(jìn)入智能控制中心，如因工作需要必須經(jīng)消防主管批準(zhǔn)，未經(jīng)許可，中心工作人員不得接待任何來(lái)訪者。消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度消防給水設(shè)備是有效撲滅火災(zāi)的重要設(shè)備，設(shè)備是否保持良好預(yù)備狀態(tài)，關(guān)系到客戶的生命及財(cái)產(chǎn)安全；為此，維修部每月必須對(duì)消防設(shè)備定期做好保養(yǎng)工作，確保設(shè)備完好。一、每月對(duì)消防給水設(shè)備做好維護(hù)保養(yǎng)工作檢查緊固控制柜電氣節(jié)點(diǎn)、觸頭有無(wú)氧化現(xiàn)象，柜內(nèi)有無(wú)積塵、蜘蛛網(wǎng)等異物；檢查