【正文】 政府驗(yàn)收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗(yàn)收通過的文件或證明。做成功物業(yè)管理人！』 第 31 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 1,確定管理人員架構(gòu)和完 成人員培訓(xùn) 2,確定各項(xiàng)物業(yè)管理預(yù)算和物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算 3, 協(xié)助制定 管理公約 .負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理的各項(xiàng)制度 4,籌建物業(yè)管理處 , 正式開展各項(xiàng)物業(yè)管理工作 , 派出管理處經(jīng)理和工程主任 , 從其他項(xiàng)目調(diào)配各級(jí)骨干物業(yè)管理人員 . , 向社會(huì)公開招聘各空缺的物業(yè)管理崗位 , 完成新聘員工的入職培訓(xùn)和崗位培訓(xùn) , 向物價(jià)管理部門申報(bào)批準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi) , 按開辦費(fèi)預(yù)算來采購管理處所需要的各種設(shè)備和工具物品等 , 選擇保險(xiǎn)公司 , 辦理物業(yè)財(cái)產(chǎn)和第三者人身保險(xiǎn) , 通過招標(biāo)確定外判清潔公司 , 開展清潔開荒工作 . 3. 1, 完成管理公約 , 用戶手冊 , 住宅說明書的編制 和 印刷 , 制定物業(yè)管理所必需的各種物業(yè)管理規(guī) 章制度和規(guī)范 , 制定物業(yè)管理所需要的各種表格和單據(jù) , 根據(jù)需要交付印刷 , 制定物業(yè)管理的各種方案 , 為物業(yè)驗(yàn)收和移交做好準(zhǔn)備 , 確定和布置各物業(yè)管理用房 , 創(chuàng)造良好的辦公條件 , 協(xié)助施工單位做好小區(qū)的安保工作 . , 參與設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收 ,熟悉物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備 . , 設(shè)立客戶服務(wù)中心 , 為迎接首批業(yè)主做好各種準(zhǔn)備工作 . 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松谖飿I(yè)管理籌備期中， z 利用以往經(jīng)驗(yàn)，將通過市場公開招標(biāo)方式，辦妥財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)。其中部分需要印刷后發(fā)放小主 業(yè)；部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻，部分留存物業(yè)管理處遵照執(zhí)行。 （ 8）制訂物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度 z 將根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況，結(jié)合國家和有關(guān)物業(yè)法規(guī)，提供合適的管理公約文本，供發(fā)展商制訂正式的《物業(yè)管理公約 》 。物業(yè)管理方案包括：《物業(yè)驗(yàn)收方案》、《小區(qū)保安方案 》 、《小區(qū)清潔和滅蟲招標(biāo)方案 》 、《工程設(shè)『學(xué)習(xí)改變?nèi)松⑦M(jìn)出小區(qū)的檢查制度，減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設(shè)施設(shè)備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)制度，為順利驗(yàn)收和接管做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。此外， z 還將免費(fèi)提供物業(yè)管理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件，以隨時(shí)保持與總部的聯(lián)系。 （ 4） 準(zhǔn) 確各種物品和裝備 z 按發(fā)展商批準(zhǔn)的物業(yè)管理啟動(dòng)預(yù)算，購臵各種物業(yè)管理所需的物『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 3） 完成物業(yè)管理人員入職培訓(xùn) z 將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù)，制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。 （ 2） 安排和招聘管理人員 z 目前已有許多全權(quán)物業(yè)管理項(xiàng)目，可抽調(diào)部分骨干到項(xiàng)目任職，只需從社會(huì)上招聘少量空缺的管理崗位及一定數(shù)量操作崗位的 員工。做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 四、物業(yè)管理籌備工作的內(nèi)容 （ 1） 確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) z 根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，針對項(xiàng)目實(shí)際情況，以各時(shí)間段和各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出比較準(zhǔn)確和切合實(shí)際的測算，為發(fā)展商確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。調(diào)查的結(jié)果在 分析統(tǒng)計(jì)后，將直接被用于該物業(yè)的物業(yè)管理水平的提高?？蛻魸M意度調(diào)查不光會(huì)提示物業(yè)管理工作在哪方面有所不足，同時(shí)亦能將一些方面的長處帶到其它需要改進(jìn)的方面。 三、 z 的客戶方針 客戶滿意度調(diào)查 客戶的滿意程度對該物業(yè)的物業(yè)管理成敗與否是最為 至關(guān)重要的事項(xiàng)。 業(yè)務(wù)接待 熱情主動(dòng)，辦事公道； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 服務(wù)規(guī)范 上門服務(wù)，佩帶工卡； 預(yù)約時(shí)間，必須遵守； 修理完畢，清掃現(xiàn)場； 用戶驗(yàn)收，及時(shí)回訪； 明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)合理。 熱線 /報(bào)修 /監(jiān)督電話 鈴響三聲，必有應(yīng)答； 先報(bào)家門，后說請講； 態(tài)度和氣，語言親切； 記錄完整，件件落實(shí)。 ? 根據(jù)物業(yè)情況，建立交通管理制度 ? 確保外圍廣場、道路及車庫內(nèi)交通通暢 ? 物業(yè)內(nèi)我車輛亂停亂放現(xiàn)象 ? 車庫管理設(shè)施保持運(yùn)行正常 ? 各種道路和交通標(biāo)志完好等 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 25 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 司將嚴(yán)格按國家優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比要求，對小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，并對所 有使用人群加以宣傳，以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛護(hù)，使之生命力更長久，我司之設(shè)施長效管理更全面。 ? 實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔 ? 建筑、生活垃圾時(shí)產(chǎn)時(shí)清 ? 特定區(qū)域定期清洗外墻 ? 定期清洗水箱 ? 公共區(qū)域無隨意堆放雜物和被非法占用 ? 物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、機(jī)房等保持清潔 ? 做好節(jié)日布臵 ? 精心維護(hù)綠化等 物業(yè)的設(shè)施維護(hù)和管理 物業(yè)內(nèi)的設(shè)施作為小區(qū)運(yùn)作心臟部位，能否長期保持完好，是一個(gè)物業(yè)生存的關(guān)鍵。 ? 采用人防加技防安全保衛(wèi)措施 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 通過不斷的對員工的培訓(xùn)、對業(yè)主的宣傳、反復(fù)對安全防范的認(rèn)知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護(hù)等，全面做好“群防群治”全員化安全管理工作。所以，對 z 來說，安全管理就是我司的最根本的工作。通過對整個(gè)小區(qū)的“服務(wù)”，我們可以完善社區(qū)的人文建設(shè)，融入上海的海派城市的特點(diǎn)，用我們的真心換取業(yè)主對我們的理解，用社區(qū)人文的建設(shè)給廣大業(yè)主一個(gè)稱心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 們還會(huì)根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的設(shè)施器材開展一些體育有獎(jiǎng)比賽等活動(dòng)，在業(yè)主入戶一周年之時(shí)或重大節(jié)日到來時(shí)，將在小區(qū)中組織節(jié)目，布臵公共場地及溝通業(yè)主與物業(yè)公司共同參與慶典活動(dòng)。如：物業(yè)管理小知欄目；家庭醫(yī)療衛(wèi)生常識(shí)；每日一道菜的燒法；安全防盜知識(shí) ；活動(dòng)通告等內(nèi)容，使廣大業(yè)主每日進(jìn)出小區(qū)和樓道時(shí)都能看到這些小知識(shí)、小常識(shí)，給他們的生活帶去一點(diǎn)幫助，也能使業(yè)主看到物業(yè)公司處處在關(guān)心著他們。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設(shè)建立完整的檔案。我們在接管項(xiàng)目后的首要任務(wù)就是利用各種手段及方法去收集所有業(yè)主的基礎(chǔ)資料，如：在業(yè)主入戶時(shí)，通過業(yè)主辦 理入戶手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項(xiàng)愛好等情況；在日常管理中，走訪業(yè)主，聽取業(yè)主對小區(qū)管理、服務(wù)等方面需求和意見，同時(shí)在日常工作中以微笑服務(wù)換取業(yè)主對物業(yè)工作的理解，用真誠去感化業(yè)主，用效率去解決問題。 做到以上這點(diǎn)，我們會(huì)有針對性的根據(jù)貴司及 z 的管理理念去結(jié)合小區(qū)的人文特點(diǎn)，從而建立起小區(qū)的人文環(huán)境?！簩W(xué)習(xí)改變?nèi)松? 在“服務(wù)”中，我們亦會(huì)提高人與人間“溝通”效率。物業(yè)管理中保安、保潔、維修等工作只能算作是物業(yè)日?；A(chǔ)工作，我們的完成它的同時(shí)，還要不斷創(chuàng)新、不斷完善自我，提高我們的服務(wù)水分準(zhǔn)。做成功物業(yè)管理人！』 第 21 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 物業(yè)管理的其他籌備工作 ? 建立與政府有關(guān)職能部門的聯(lián)系 ? 申報(bào)其他有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ? 定制員工制服 ? 落實(shí)和布臵管理處辦公用房 ? 跟進(jìn)物業(yè)內(nèi)的系統(tǒng)和設(shè)備調(diào)試開通 ? 物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收移交 ? 招標(biāo)確定物業(yè)保險(xiǎn)公司等 z 對綠景的人文管理 上海物業(yè)管理在中國的物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗(yàn)，相對而言，湖北的物業(yè)市場還處在發(fā)展階段，我們的管理模式在湖北要爭得更多人的認(rèn)可。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ? 工程設(shè)施管理 ? 物業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)作 ? 物品管理制度 ? 物業(yè)管理基本概念 ? 員工守則和崗位職責(zé) ? z、高力、房產(chǎn)開發(fā)公司的背景和企業(yè)文化介紹 ? 員工行為、禮儀規(guī)范及隊(duì)列操練 ? 投訴處理技巧及緊急事件處理程序等 制定各種物業(yè)的管理方案 因小區(qū)內(nèi)管理類型的管理服務(wù)區(qū)域，所以我司亦會(huì)按物業(yè)情況制定各種物業(yè)管理方案，使之服務(wù)更細(xì)致、更人性化、規(guī)范化。做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ? 購臵各種設(shè)備、工具和維修用品等 制定各種規(guī)章制度 我司還將綜合國內(nèi)同類物業(yè)之管理經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)金利達(dá)花園之特點(diǎn)，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下： ? 住戶手冊 ? 辦公室管理制度及物業(yè)設(shè)備管理制度 ? 清潔和滅蟲標(biāo)準(zhǔn)及停車場管理制度 ? 物業(yè)驗(yàn)收規(guī)程及治字和消防管理制度 ? 二次裝修管理制度及表格表式 ? 人事、行政、和財(cái)務(wù)管理制度 ? 會(huì)所管理和有償服務(wù)制度 ? 緊急事件的處理程序 ? 投述的處理程序等 完成員工入職培訓(xùn) 為保證金利達(dá)花園的服務(wù)水準(zhǔn)，我司亦會(huì)對所有員工，更針對性的根據(jù)他 們的不同工種進(jìn)行不同的入職前培訓(xùn)，并加以考核。做成功物業(yè)管理人！』 第 18 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ? 制 定物業(yè)管理人員架構(gòu) ? 制訂各項(xiàng)物業(yè)管理制度 ? 準(zhǔn)備各種物資裝備 ? 進(jìn)行員工入職培訓(xùn) ? 制定各種物業(yè)管理方案等 物業(yè)管理各項(xiàng)支出所占比例 為讓貴我雙方就管理項(xiàng)目的各項(xiàng)成本支出更明確，現(xiàn)我司將物業(yè)管理日常支出構(gòu)成比例發(fā)下圖例出，供貴司參閱： 人員工資65%公共管理費(fèi)23%行政辦公費(fèi)用5%其它7% 準(zhǔn)備各種物資裝備 根據(jù)我司以往之管理經(jīng)驗(yàn)，我司亦以會(huì)在物業(yè)進(jìn)駐前準(zhǔn)備物業(yè)管理需要的各種物資裝備，以保障物業(yè)各項(xiàng)工作的順利開展。就是說，我們做任何事之前，都必須有仔細(xì)、精準(zhǔn)的計(jì)劃。 ? 其他工作，我司亦會(huì)根據(jù)貴司之銷售 進(jìn)度全力配合。同時(shí)還會(huì)積極的參與并承擔(dān)貴司可能參加的各種房展會(huì)上人的安全保衛(wèi)工作。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 施工方對產(chǎn)品保工作不到位，如：已安裝的鋁制門窗產(chǎn)品 保護(hù)、墻面大理石污跡滲入等。 ? 現(xiàn)工地管理方通常會(huì)對施工現(xiàn)場的安 全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。 ? 其他建議略。 ? 車庫管理系統(tǒng)的可操作性要強(qiáng)，從管理成本及維護(hù)成本中考慮，特別車庫控制系統(tǒng)『學(xué)習(xí)改變?nèi)松纾河芯€通、電信、聯(lián)通等通信線的接入預(yù)留。 ? 外墻是否易于攀爬，租戶日后可能會(huì)因此為借口 安裝防盜 鐵欄，從而有損物業(yè)外墻美觀等。這樣即會(huì)增 加物業(yè)日后管理時(shí)建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開發(fā)商的投資成本。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 建設(shè)設(shè)計(jì)顧問 : 顧問基本擬定內(nèi)容： 前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜： ? 使用及管理者方便，保持物業(yè)形象 ? 圍墻和大門的設(shè)臵； ? 監(jiān)控中心及安保崗?fù)さ脑O(shè)計(jì)與施工； ? 單元戶型及實(shí)用功能； ? 建筑物外立面的控制； ? 公共環(huán)境裝飾和綠化的布臵； ? 各種標(biāo)志牌選用； ? 大堂接待臺(tái)的布臵； ? 物業(yè)管理用房的設(shè)計(jì)和施工； ? 預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位臵的確定 ? 已完成之單元應(yīng)與還在施工的區(qū)域隔離開，并由施工他包單位做好該區(qū)域安全、消防、衛(wèi)生、產(chǎn)品保護(hù)等方面工作，以便更好等待竣工驗(yàn)收。 ? 部分樓道消防通道可能會(huì)過窄，如再在此安裝墻式消防栓后，其間距離也 ? 不足消防法規(guī)規(guī)定之 米之安全距離等； ? 其他建議略。 z 物業(yè)的前期介入 z 對每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的前期顧問工作中都會(huì)本著認(rèn)真參與、積極建『學(xué)習(xí)改變?nèi)松凇皶r(shí)間就是金錢，效率就是生命”的時(shí)間價(jià)值觀下，服務(wù)效率高不僅能節(jié)省時(shí)間，而且能為用戶帶來 利益， z 將努力提高員工素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，簡明工作程序，縮短辦事時(shí)間，提高服務(wù)效率。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點(diǎn)。而 z 公司制定的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)系根據(jù)物業(yè)實(shí)際和提供服務(wù)的內(nèi)涵確定，以“大眾化收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)”為原則；公司開展的特約服務(wù)和便民服務(wù)也以滿足用戶需要為目的，以“保底微利，以支定收”為原則。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項(xiàng)接一項(xiàng)、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁，共 55 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 戶著想，努力為用戶提供各種靈活的服務(wù)方式，切忌死板僵硬的管理，應(yīng)盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時(shí)間、服務(wù)范圍等方面給用戶提供方便。 d）服務(wù)項(xiàng)目 —— 齊全 除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)所包含的必要服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使用戶享受到無微不至的關(guān)懷和 盡善盡美的服務(wù)。 c）服務(wù)技能 —— 嫻熟 服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。物業(yè)管理中的服務(wù)設(shè)備包括房屋建筑、機(jī)械設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具、電器設(shè)備等等。 a） 服務(wù)態(tài)度 —— 熱情 物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時(shí)守約、衣冠整潔、舉止大方、動(dòng)作雅觀、稱呼得當(dāng)。作 為業(yè)主，都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松k公、商場、餐飲