【正文】 建筑型態(tài)： 高層（ 16 層） 產(chǎn)權(quán)年限： 50 年 梯 /戶： 4 梯 /32 戶 總建筑面積： 萬(wàn)平方米 總戶數(shù)： 409 戶 房型面積（ M2）： 38 98 主力面積（ M2）： 45－ 70 網(wǎng)上累計(jì)成交均價(jià)（元 /m2）： 11500 主力總價(jià)： 52－ 81 萬(wàn)元 煤氣接入情況： 無(wú) 水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征收 物業(yè)、酒店管理公司： 亞龍酒店管理公司 物業(yè)管理費(fèi)： 暫定 元 /㎡ /月 銷售率： 63%左右 15 開盤時(shí)間： 2020 年 4 月 25 日 交房時(shí)間： 2020 年 4 月底 項(xiàng)目介紹： “亞龍國(guó)際大廈”位于浦東新區(qū)崮山路與羽山路交叉口的西北角，緊貼浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，距延安東路隧道 8 分鐘 車 程，距離大連路隧道 5 分鐘車程，附近有 78 58 746 等 20 多條公交線路。其為業(yè)主提供代訂機(jī)票、代叫計(jì)程車、代辦汽車租賃、代訂書報(bào)雜志、傳真、復(fù)印、速遞、代收交電、煤氣、電話費(fèi)，代理純凈水等服務(wù)。 例：一套 平方米的套房總價(jià) 2726482 元，首付 5 成 1363241 元 ，每月還貸 15181 元，每月租金 18176 元，每月盈余 2995 元。該案周邊商業(yè)發(fā)達(dá)，南京路商業(yè)街近在咫尺，可通過(guò)地鐵、隧道方便地到達(dá)機(jī)場(chǎng)、陸家嘴金融區(qū)、火車站等各個(gè)重要區(qū)域。 13 二、 上海酒店式公寓樓盤 概況 天賜公寓 開發(fā)商： 上海天賜房地產(chǎn)有限公司 基地位置： 黃浦區(qū) 廣東路 429 號(hào) 售樓電話： 63361166 建筑型態(tài)： 高層（ 16 層） 產(chǎn)權(quán)年限： 50 年（剩余 42 年） 梯 /戶： 2 梯 /10 戶左右 在售房源面積： 萬(wàn)平方米 總戶數(shù)： 114 戶 房型面積（ M2）： 38139 主力面積（ M2）： 65－ 70 網(wǎng)上 累計(jì)成交均價(jià)（元 /m2）： 24000 主力總價(jià)： 156 萬(wàn)元－ 168 萬(wàn)元（按均價(jià) 24000 元 /平方米） 煤氣接入情況： 無(wú) 水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征收 物業(yè)、酒店管理公司： 上海天可華物業(yè)管理公司（開發(fā)商下屬子公司） 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /㎡ /月 契稅征收標(biāo)準(zhǔn)： 按商業(yè)房產(chǎn)性質(zhì)征收 3% 銷售率： 84%左右 開盤時(shí)間： 2020 年 6 月 1 日 交房時(shí)間： 現(xiàn)房 項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介： “天賜公寓”位于上海市中心廣東路、福建路口，在售建 筑面積 萬(wàn)平方米，共 114 戶，容積率 ，由 1 棟 17 層高層組成。單套房源的合同價(jià)格為初始房源價(jià)格扣除第一年的租金，以后每個(gè)季度一次返還業(yè)主租金 ， 此外業(yè)主可享受每年 10 天的克費(fèi)居住期限。 投資回報(bào)狀況： 本案酒店式公寓南面 72 平方米的房源無(wú)返租，北面 40 平方米的房源提供返租。 濱江丼景 物業(yè)地址： 昆山昆太路 738 號(hào) 售樓處電話： 051257767000 總套數(shù)： 160 套左右 物業(yè)性質(zhì)： 酒店式公寓（ 70 年產(chǎn)權(quán)） 12 物業(yè)型態(tài)： 一幢 11 層建筑 梯 /戶： 2 梯 20 戶左右 面積段： 4072 平方米 主力面積： 72 平方米 物業(yè)費(fèi)： 元 /平方米 /月 均價(jià)： 4200 元 /平方米 煤氣接入情況： 通液化汽 水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 按住宅標(biāo)準(zhǔn)征收 物業(yè)管理公司： 昆山市恒通物業(yè)管理有限公司 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 400 元 /平方米 酒店管理公司： 無(wú) 交房時(shí)間： 06 年 6 月 30 日 開盤時(shí)間： 05 年 3 月 銷售率： 90%左右 契稅征收標(biāo)準(zhǔn)： 按普通住宅標(biāo)準(zhǔn)征收 2% 樓盤情況簡(jiǎn)介： 該案位于昆山老城區(qū)昆太路，緊鄰?qiáng)湟貫I江公園，小區(qū)總建筑面積為 9 萬(wàn)平方米，包括了多層（售罄）、小高層（剩幾套景觀房均價(jià) 4400 元 /平方米）、以及酒店式公寓，同時(shí)設(shè)有時(shí)尚會(huì)所以及獨(dú)立的圍合式商業(yè)廣場(chǎng)。 11 兊拉水城 物業(yè)地址： 昆山正儀鎮(zhèn)民權(quán)路 18 號(hào) 售樓處電話： 051257899286 總套數(shù)： 80 套 物業(yè)性質(zhì)： 酒店式公寓（ 70 年產(chǎn)權(quán)） 物業(yè)型態(tài)： 一幢 5 層建筑 梯 /戶： 2 梯 16 戶 面積段： 6771 平方米 主力面積： 6 71 平方米 物業(yè)費(fèi)： 1 元 /平方米 /月 均價(jià)： 8500 元 /平方米 煤氣接入情況： 無(wú) 水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 按住宅標(biāo)準(zhǔn)征收 物業(yè)管理公司： 南京愛淘物業(yè) 酒店管理公司 : 南京愛淘物業(yè) 交房時(shí)間： 06 年年底 包租狀況： 不包租但提供代租服務(wù) 開盤時(shí)間： 05 年 7 月左右 銷售率： 35%左右 契稅征收標(biāo)準(zhǔn)： 按普通住宅標(biāo)準(zhǔn)征收 2% 裝修狀況： 3 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（具體未定） 樓盤情況簡(jiǎn)介： 本案位于昆山正儀鎮(zhèn)，緊鄰陽(yáng)澄湖，周邊擁有大量的別墅以及度假村，與大上海高爾夫球場(chǎng)隔湖相望，該案除了一幢酒店式公寓，另有商業(yè)、辦公、購(gòu)物區(qū)以及別墅區(qū)。 樓盤裝修狀況： 700 元 /平 方米 。 該案 均價(jià) 5500 元 /平方米左右， 開盤時(shí)間為 05 年 12 月 20 日 ，交房時(shí)間在 06 年 12 月。 酒店服務(wù)狀況： 提供部分商務(wù)服務(wù)，包括打印、復(fù)印、圖文掃描、文件裝訂、代訂票務(wù)、租車咨詢、代訂搬運(yùn)、各類公共事業(yè)費(fèi)用代收代繳等服務(wù)。 投資回報(bào)狀況： 物業(yè)公司只幫助迚行代租。該案還設(shè)有公寓、別墅及辦公樓產(chǎn)品，公寓目前售罄，均價(jià)約在 4800 元 /平方米左右。商務(wù)服務(wù)包括提供打印、復(fù)印、圖文掃描、文件裝訂、傳真、商務(wù)接待、服務(wù)信息、資料收集、辦證咨詢、代訂票務(wù)、租車咨詢、代訂搬運(yùn)、各類公共事業(yè)費(fèi)用代收代繳等。 7 第 21 年 — 土地使用年限截止日 同 11— 20 年的分配 方式 其他 酒店 交 付使用后，業(yè)主每年克費(fèi) 12 天物業(yè)住宿權(quán)限 、 俱樂部會(huì)員優(yōu)惠 ；酒店正式營(yíng)業(yè)后第 6— 20 年，如業(yè)主欲將該物業(yè)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，開發(fā)商 原價(jià)回購(gòu) 樓盤裝修狀況： 售樓處報(bào)五星級(jí) 3000 元 /平方米 。 下表作簡(jiǎn)要說(shuō)明 ： 投資回報(bào)表 麗例 一套面積 53 平方米的物業(yè)，單價(jià) 10000 元 /平方米，總房?jī)r(jià)即53 萬(wàn)，如業(yè)主貸款期限 20 年 ，貸款金額為 萬(wàn)元，月還款額 元，年還款額 元，而每年回報(bào)為 萬(wàn)元（ 8%） 備注： 年收益 = 年 租 金 年 還 款 額== 元 /年（稅后） 10 年收益 元 前 10 年（每年 8%收益） 自租賃期第一年開始，乙方每年分 12 次以現(xiàn)金形式向業(yè)主支付租金。此外第 6 年 20 年內(nèi) 業(yè)主可將物業(yè)原價(jià)回售于開發(fā)商。具體價(jià)格可以商議。目前，主樓區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店公寓正在銷售，其開盤時(shí)間為 04 年 5 月。 東方云頂 物業(yè)地址： 巴城鎮(zhèn)湖濱南路 1098 號(hào) 售樓處電話： 02162718188 總套數(shù)： 1700 套左右 物業(yè)性質(zhì)： 酒店式公寓（ 70 年產(chǎn)權(quán)） 物業(yè)型態(tài)： 4 幢 10 層建筑 梯 /戶： 4 梯 58 戶 面積段： 40— 208 平方米 主力面積： 50— 60 平方米 物業(yè)費(fèi)： 管理公司支付 均價(jià)： 10000 元 /平方米 煤氣接入情況： 無(wú) 水電收 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 管理公司支付 物業(yè)、酒店管理公司： Twiwe Hospitality Consulting amp。 5 樓盤裝修狀況： 四星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn) 酒店服務(wù)狀況： 三大會(huì)所：包括 SPA、壁球館、中西餐廳、 GOLF 練習(xí)室、咖啡屋、棋牌室、美容中心、佐治法式蟹料理、會(huì)務(wù)中心等。 業(yè)主與開發(fā)商簽訂買賣合同后，將物業(yè)返租給“上湖酒店管理公司”，“上湖酒店管理公司”再委托“寶曼酒店管理公司”迚行管理，開發(fā)商為返租提供擔(dān)保。該案于 04 年 12 月開盤，交房日期約在 06 年 5 月。 國(guó)際上湖 物業(yè)地址： 巴城錦豐路與湖濱路交界處 售樓處 電話： 0512— 57650222 4 總套數(shù)： 470 套左右 物業(yè)性質(zhì)： 酒店式公寓（ 70 年產(chǎn)權(quán)） 物業(yè)型態(tài)： 一幢 11 層建筑 梯 /戶： 6 梯 48 戶左右 面積段： 40— 113 平方米 主力面積： 50 平方米 物業(yè)費(fèi)： 管理公司支付 均價(jià)： 10000 元 /平方米 煤氣接入情況： 無(wú) 水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 住 宅標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理公司： 昆山星海物業(yè) 酒店管理公司： 戴 徳 梁行旗下寶曼酒店管理公司 交房時(shí)間： 06 年 5 月 開盤時(shí)間： 04 年 12 月 銷售率： 95% 契稅征收標(biāo)準(zhǔn)： 按住宅房產(chǎn)性質(zhì)征收 2% 樓盤情況簡(jiǎn)介： “國(guó)際上湖”一層局部架空作為停車場(chǎng)，二層為酒店公寓配套用房，三層以上為酒店式公寓；該案推出酒店式公寓 470 套房源，主力面積在 40— 50 平米，另有少量 113 平方米的復(fù)式套房，均價(jià) 10000 元 /平米，屬度假類物業(yè)。 高科技智能狀況： 入戶開啟、樓內(nèi)消費(fèi)、享受貴賓優(yōu)惠一卡通系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；樓宇監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)；主入口汽車出入管理系統(tǒng)； FTTB（ Fibre to the Building）系統(tǒng)（ 100M）。 樓盤裝修狀況： 售樓處報(bào)四星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)（中式）：“德格”抽油煙機(jī)、全套“科勒”潔具、“百隆”櫥柜、“康佳” 27 吋液晶電視、“格力”空調(diào)、國(guó)內(nèi)品牌地毯、冝軍瓷磚等。 3 投資回報(bào)狀況： 本案提供 5 年或 10 年可選、回報(bào)率 8%（稅前） 左右 的返租：業(yè)主可將物業(yè)返租于“昆山安紳酒店管理經(jīng)營(yíng)有限公司”幵與其簽訂返租合同，開發(fā)商提供擔(dān)保，返租期限 5 年或者 10 年業(yè)主仸選，交 房后第二天開始計(jì)算租金， 按季度 由酒店管理公司支付業(yè)主租金 ，合同到期業(yè)主可與酒店管理公司協(xié)商續(xù)約事宜。 1 昆山項(xiàng)目調(diào)研及建議報(bào)告 目彔 一、 昆山酒店式公寓樓盤 概況 二、 上海酒店式公寓樓盤 概況 三、 南京等其他城市酒店式公寓項(xiàng)目 概況 四、 裝修標(biāo)準(zhǔn)一覽表 五、 軟裝修及其家具配套一覽表 六、 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 七、 軟裝修建議： 八、 賣點(diǎn)提煉 九、 試算 十、 媒體表現(xiàn) 2 一、 昆山酒店式公寓樓盤 概況 騰龍閣 物業(yè)地址： 前迚東路與樾河路交界口 售樓處電話： 051257723636 總套數(shù)： 100 套左右 物業(yè)性質(zhì)： 產(chǎn)權(quán)式酒店（ 40 年產(chǎn)權(quán)） 物業(yè)型態(tài)： 一幢 7 層建筑 梯 /戶： 2 梯 20 多戶 面 積段： 4070 平方米 主力面積： 50 平方米 物業(yè)費(fèi)： 5 元 /平方米 /月 均價(jià)： 7750 元 /平方米 煤氣接入情況： 無(wú) 水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)征收 物業(yè)管理顧問： 第一太平洋戴維斯 酒店管理公司： 昆山安紳酒店管理經(jīng)營(yíng)有限公司 交房時(shí)間： 06 年 3 月底 開盤時(shí)間： 05 年 7 月開始預(yù)訂， 9 月 23 日正式開盤 銷售率： 80%左右